【正文】 三個(gè)月 B、清潔服務(wù)管理 樓宇外圍地面清潔 地面發(fā)現(xiàn)有污跡、水跡、油跡、痰跡要及時(shí)清除； 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 拖凈所有大理石臺(tái)階； 清掃大堂雨篷平臺(tái)； 清理干凈雨水井、泥沙雜物； 大堂清潔 擦干凈電梯轎箱內(nèi)壁、門、鏡面，做好日保潔； 大堂地面不斷循環(huán)塵推保潔； 樓內(nèi)層面清潔 用吸塵機(jī)吸清各層面通道及辦公室內(nèi)地毯； 收集辦公室及教室內(nèi)垃圾，及時(shí)清除垃圾造成的地面污跡； 每層電梯廳大理石墻面用干毛巾擦凈。 巡視清掃地面，清撿雜物，及時(shí)清除地面污跡、油跡、水跡； 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 每周一次用塵帚掃去所有管線及墻面上的浮灰； 水箱、蓄水池清潔 水箱、蓄水池清洗完畢必須上鎖，鑰匙由維修班保管； 洗前先把水池、箱水放空，確認(rèn)水池、箱中無遺留氯氣，下池、箱清洗操作人員應(yīng)定時(shí)調(diào)換 ； 用高壓水槍沖洗干凈池壁、地面、箱蓋，做到排放出來的水是清純的，然后用消毒劑噴灑每一塊池壁、地面，消毒劑的使用應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說明書。 垃圾按《上海市環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)行分類袋裝管理、定期清潔垃圾桶、墻面、地面，并定期噴灑殺蟲、消毒藥水。 垃圾收集清運(yùn)全部袋裝化并根據(jù)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有機(jī)、無機(jī)、有毒有害垃圾分類，分類投放桶分別排列整齊，外觀無污跡，桶蓋密封，地面無污水，墻面無污跡，地溝暢通無 垃圾，大件垃圾及建筑垃圾與生活垃圾分開堆放，按季節(jié)定期對(duì)堆放區(qū)域噴灑殺蟲消毒類藥水。 玻璃幕墻及釉面磚外墻，視清潔程度安排清洗； 清洗結(jié)束，管理處主管對(duì)清洗全過程質(zhì)量進(jìn)行最終檢驗(yàn)、評(píng)定。 C、安保服務(wù)管理 隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，在現(xiàn)有技術(shù)范圍基礎(chǔ)上，作為一名保安人員，更應(yīng)起到一種技防所不能達(dá)到的目的，如巡視監(jiān)控 未及的死角、發(fā)現(xiàn)異常情況要及時(shí)處理等。然而，在實(shí)際運(yùn)作中，采取固定崗位、流動(dòng)人員這一操作模式，使保安人員在有效的工作時(shí)間內(nèi)達(dá)到最佳的工作效率是無可非議的。 2）管理標(biāo)準(zhǔn) a、實(shí)行 24 小時(shí)全天候安全保衛(wèi)服務(wù)，制定一整套人防、物防、技防相結(jié)合、監(jiān)控巡 視、值班相配合的工作流程。 b、設(shè)置安保中心和報(bào)警電話，安保人員在執(zhí)勤時(shí)有明顯標(biāo)志，熟悉環(huán)境、文明執(zhí)勤。 d、建立健全的制度及制度執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制。 e、無因管理責(zé)任造成的重大刑事案件。 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔，做好上崗簽名； 當(dāng)班員工要密切 注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)錄像。 如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置報(bào)警，應(yīng)立即通知使用人和保安巡視，迅速趕赴報(bào)警現(xiàn)場，查明情況。 與工作無關(guān)人員，不得擅自進(jìn)入監(jiān)控室，工作聯(lián)系持介紹信在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的陪同下方可入內(nèi)，并做好登記手續(xù)； 進(jìn)入監(jiān)控中心必須換拖鞋，保持室內(nèi)整潔， 嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁使用電水壺及其它明火，設(shè)備與操作臺(tái)上不得堆物； 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 2）門衛(wèi)流動(dòng)崗、廣場外保安工作程序 精神飽滿，勤巡邏，勤觀察，勤思考，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其他閑雜人員阻止其入內(nèi)； 遇有運(yùn)輸車出入小區(qū)，進(jìn)門時(shí)問清來本小區(qū)的目的，出門時(shí)要驗(yàn)看出門證（ 出門證由管理部門簽證，各項(xiàng)手續(xù)完備才能放行）； 做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報(bào)； 3）巡視安保工作程序 巡視范圍包括小區(qū)內(nèi)各樓宇層面、通道、各公共區(qū)域； 遇重大問題通知領(lǐng)班，巡視中嚴(yán)防“死角”； 巡視時(shí)還得注意消防設(shè)施及器材； 建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)記錄備案。 接到治安、火警報(bào)警，應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場，了解情況，作出正確處理。 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔、做好上崗簽名； 經(jīng)常巡視已停車輛，發(fā)現(xiàn)車輛門、后蓋未鎖或玻璃未搖上的要及時(shí)予以鎖好、搖上； 做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報(bào)； D、綠化養(yǎng)護(hù)管理 在宏潤花園的物業(yè)環(huán)境中，綠色植物是至關(guān)重要的組成部分，它們美化我們的環(huán)境，凈化我們的空氣。 1）、綠化的養(yǎng)護(hù) 比如，植物長葉期要多施氮肥，開花期多施磷肥。除雜草、松土 雜草指非人工培植的草類，必須根據(jù)管轄區(qū)域大小決定除草量，以減少草與樹木爭奪土壤中的水分和養(yǎng)分，有利于樹木生長，同時(shí)減少病蟲害的發(fā)生； 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 松土是使土壤表面松動(dòng)，達(dá)到保水、透氣、增溫的目的。修剪整形 修剪整形有助于解決或者調(diào)節(jié)樹木的形態(tài)、觀賞效果、生長開花結(jié)果等方面問題。修整樹木一般在冬季。除病蟲 根據(jù)病蟲害發(fā) 生規(guī)律實(shí)施綜合治理，或施藥，或創(chuàng)造有利于花木生長的良好環(huán)境，提高花木的抗病蟲害能力。 2）、大樓內(nèi)的綠化布置 大樓內(nèi)的綠化布置主要以公共部位為主，如大堂、過道、走廊、等。同時(shí)，要根據(jù)季節(jié)的不同選擇觀葉和花卉相配備的盆景。大堂的綠化擺設(shè) 大堂是大樓的門面。 此外，如果有特殊活動(dòng)，如大型慶?；顒?dòng)、賓客的參觀訪問，就要根據(jù)活動(dòng)和參觀者對(duì)象不同，適當(dāng)調(diào)整擺放植物花卉，并用色彩較艷的花卉來點(diǎn)綴，以增加喜慶氣氛。每天從底層開始按順序檢查，養(yǎng)護(hù)、清潔全部花卉盆景； 發(fā)現(xiàn)花草有枯萎、凋謝現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)剪除調(diào)換； 養(yǎng)護(hù)和清潔花草時(shí)，要小心操作，不影響其他人的正常活動(dòng)； 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 八、檔案的建立與管理 設(shè)備檔案資料的管理 a）設(shè)備設(shè)施檔案資料（竣工圖、說明書、合格證、許可證、協(xié)議書、批復(fù)、執(zhí)照等）齊全，建立設(shè)備臺(tái)帳、目錄清晰、項(xiàng)目齊全、管理完善、隨時(shí)查閱。 c）建立標(biāo)準(zhǔn)化檔案資料庫，使檔案資料可靠、完整地保存；并采用檔案管理國際通用檢索方式，便于今后檔案的 移交。 e）建立綜合設(shè)備臺(tái)制度，建立全壽命設(shè)備管理制度，把設(shè)備全壽命期內(nèi)的設(shè)備本體、日常運(yùn)行、日常維修、技術(shù)改造、報(bào)廢等工作建立完整的檔案庫。 b）由管理處負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件、管理性文件、技術(shù)性文件、相關(guān)外來文件、資料的發(fā)放、更改控制等管理。對(duì)外來文件的登記、傳閱、批復(fù)、催辦等作出規(guī)定。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 九、各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施的承諾 設(shè)備管理方面： 1．場地，建筑完好率 99% 2．基礎(chǔ)建設(shè)完好率 99% 3．空調(diào)供應(yīng)保證率 100% 4．通訊音像系統(tǒng)保障率 100% 5．消防設(shè)施完好率 100% 6．建筑物及所有設(shè)備，設(shè)施預(yù)定計(jì)劃維護(hù)養(yǎng)護(hù)合格率 99% 7．建筑物及所有設(shè)備，設(shè)施維修及時(shí)率 99% 8．場地，建筑完好率 99% 保潔管理方面： 1．管理區(qū)域內(nèi)無積塵，無污垢，無積水控制率 98% 2．建筑物外立面整潔保持率 95% 3．建筑垃圾，生活垃圾，污水處理及時(shí)率 99% 4．滅蟲，除害及時(shí)率 99% 綠化管理方面： 1．小區(qū)內(nèi)綠化更新，養(yǎng)護(hù)及時(shí)率 95% 2．廣場綠化更新，養(yǎng)植，成活率 95% 安全管理方面： 1． 小區(qū)內(nèi)安保設(shè)施完好率 95% 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 十、各類服務(wù)一覽表 宏潤花園各類常規(guī)服務(wù)一覽表 序號(hào) 服務(wù)內(nèi)容 序號(hào) 服務(wù)內(nèi)容 1 代叫車服務(wù) 13 代收發(fā)郵件、快遞 2 代聘保姆服務(wù) 14 雨傘短期外借 3 代安排洗燙服務(wù) 15 組織圖書、音像品交流 4 代訂報(bào)刊、雜志 16 廢舊物品處理 5 代訂賓館服務(wù) 17 娛樂快訊發(fā)布 6 代訂機(jī)票服務(wù) 18 體育快訊發(fā)布 7 代訂花卉服務(wù) 19 代聯(lián)系喜事慶典 8 代訂牛奶、飲用水 20 調(diào)試多制式彩電 9 代收代付公用事業(yè)費(fèi) 21 調(diào)試組合音響 10 代辦旅游手續(xù) 22 調(diào)試收錄機(jī)、 VCD 機(jī)、 DVD 機(jī) 11 代聘家教 23 臨時(shí)代為保管小件物品 12 代購各種電信、電子卡 24 交通信息咨詢 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 宏潤花園各類收費(fèi)性服務(wù)一覽表 序號(hào) 服務(wù)內(nèi)容 序號(hào) 服務(wù)內(nèi)容 1 收購物品 21 貼瓷磚 2 商務(wù)中心（復(fù)印、打印、收發(fā)傳真） 22 墻面刷新 3 接送嬰兒 23 安裝坐廁 4 清潔地毯 24 安裝洗臉盆、洗菜盆 5 清 潔玻璃 25 換門鎖 6 地板打蠟 26 換水龍頭 7 疏通地漏、廁所管道 27 換門窗玻璃 8 上門收洗衣物品 28 木門維修 9 搬運(yùn)家具、大型家電 29 家用空調(diào)維修保養(yǎng) 10 清洗廚房用品 30 小型會(huì)務(wù)辦理 11 居室裝修咨詢 31 代理物業(yè)租售 12 代接代送客人 32 小規(guī)模聚會(huì)策劃 13 清洗私家車 33 邀請(qǐng)小型演出樂隊(duì)來小區(qū)演出 14 汽車打蠟 34 樓內(nèi)代購、代送鮮花禮品 15 安裝燈具 35 家庭綠化、盆景租借 16 安裝用電明線 36 二手電腦器材租售 17 更換鎮(zhèn)流器 37 代擬文稿 18 更換燈管、燈泡 38 收發(fā)電子郵件 19 拆換業(yè)主入戶電源線 39 電腦培訓(xùn) 20 拆換業(yè)主插座線 40 家庭小藥箱 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 十一、物業(yè)管理各類工作流程圖 工程交驗(yàn)維修保養(yǎng)工作程序 物業(yè)顧問前期參與，為發(fā)展商提供建議，降低開發(fā)成本、管理成 本 物業(yè)交付前三個(gè)月，首批維修人員進(jìn)場，參與設(shè)備調(diào)試，并請(qǐng)供應(yīng)商培訓(xùn) 同發(fā)展商、承包商進(jìn)行工程交接驗(yàn)收，列出所有問題，做好備忘，請(qǐng)承包商逐項(xiàng)整改。 配合公安和有關(guān)政府部門對(duì)突發(fā)事件的控制和調(diào)查取證 分析原因制訂糾正和預(yù)防措施 向公司總經(jīng)理和安保部匯報(bào) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 消防應(yīng)急方案示意圖 1. 消防中心報(bào)警 2. 巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警向消防中心報(bào)警 根據(jù)報(bào)警數(shù)據(jù)確定報(bào)警地址 確定火災(zāi)情況，向消控中心、總值班或管理處報(bào)告 火 災(zāi) 值班人員呼叫班長，巡邏人員到現(xiàn)場查看 火警苗子 確定情況，向消控中心、總值班或管理處報(bào)告 總值班、管理處負(fù)責(zé)人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機(jī)動(dòng)安保員、電工急赴現(xiàn)場。 誤報(bào) 查明誤報(bào)原因 向消控中心報(bào)告 總值班、管理處負(fù)責(zé)人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機(jī)動(dòng)安保，值班電工急赴現(xiàn)場。 安排值班電工切斷失火房間電源。 消控中心消除報(bào)警信號(hào)，儀器復(fù)位。 動(dòng)用大樓消防設(shè)施自救滅火，組織維持秩序，等待公安消防車到來。 動(dòng)用大樓消防設(shè)施自救滅火，組織維持秩序 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 清潔工作流程圖 清潔操作程序 參與前期物業(yè)管理 制定各類制度 制定清潔設(shè)備采購計(jì)劃 制定物業(yè)前期清潔開荒計(jì)劃 制定整個(gè)物業(yè)清潔計(jì)劃 編制崗位職責(zé) 制定考核標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施制定 制定設(shè)備管理制度 配合行政部購買清潔設(shè)備、工具、物料 組織清潔工崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn) 編制各崗位操作規(guī)程 實(shí)施物業(yè)前期清潔開荒工作 實(shí)施清潔工作 清潔主管 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 中海物業(yè)公司管理業(yè)績一覽表 1995 年 12 月，海華花園被上海市園林局授予上海市一九九五年度綠化優(yōu)勝獎(jiǎng)； 183