【正文】 理制度 4． 6 消防系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 4． 8 設(shè)備帳、卡物管理辦法 4． 9 房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法 培訓(xùn)課時： 20課時 三、規(guī)章制度的建立 規(guī)范系統(tǒng)的物業(yè)管理要以完善、科學(xué)的管理制度為基礎(chǔ)，在 花園的物業(yè)管理中，我們將嚴格按照 ISO9000質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)建立一套內(nèi)容全面、專業(yè)性強、靈活適度和可操作的管理規(guī)章制度。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權(quán)利按照管理處廉潔制度對管理處進行指導(dǎo)和監(jiān)督。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責(zé)。制度由管理維護運作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書兩部分組成。 作業(yè)指導(dǎo)書具體包括：保安、清潔衛(wèi)生、財務(wù)等工作檢查制度和檢查評分標(biāo)準(zhǔn)，消防安全的檢 查規(guī)定和處理方法，還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定，員工培訓(xùn)大綱，員工考核及獎懲辦法，房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)與措施、文檔管理制度等。 管理人員考核標(biāo)準(zhǔn) ——《員工工作評定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。 第六章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護和管理 一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新 2 根據(jù) 房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況 3 需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù) 4 屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修 5 編織合理的維修養(yǎng)護計劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全 6 合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變原建筑的用途 7 各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確，臺帳清楚 8 及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好 9 因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù) 10 完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度 11 完善的管理、檢查、考核 制度 12 各類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài) 13 建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標(biāo)準(zhǔn) 14 搞好維修保養(yǎng)計劃管理 ,科學(xué)安排施工進度 二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定 【房屋、建筑設(shè)施】 ?? 維修工 b. 按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》的內(nèi)容要求進行修繕養(yǎng)護； c. 每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對小區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進行巡查； d. 將周期巡查、養(yǎng)護結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內(nèi)； e. 房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； f. 房屋 、設(shè)施發(fā)生異常，及時報告工程主管，并在工程主管協(xié)同下排除異常。 e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； f. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； g. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管 ，記錄《設(shè)備故障 記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障。按日常巡視記錄及定期檢 查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交主任審核后報公司主管部門； i. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； j. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報主任審核后，交公司主管部門； k. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié) 同下排除異常和故障； ?? 定期檢查 a. 由設(shè)備維修工負責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》； b. 由工程主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 ?? 維修保養(yǎng) a. 設(shè)備維修工負責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。 ?? 工程主管 a. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、 設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視消防設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。生活水泵 ?運行 ?與?備用 ?每二周交替更換一次； e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； f. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； ?? 工程主管 g. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； h. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》 ； i. 組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查； j. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； k. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 【弱電設(shè)備】 ?? 分承包方維保人員 e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； f. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； g. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。 ?? 保安人員 h. 負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》； i. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、工程主管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證； f. 每周巡視弱電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄； g. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。 每周一次 ? 對樓道、扶梯進行巡查：每月一次 a. 扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動； b. 樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂； c. 樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪 設(shè)的地磚（大 理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）； ? 樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。 【雨污水總管及屋面外墻】 ? 對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落 每季一次 ? 對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。 每年二次 ? 對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 ? 對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。 每年一次 【雨污水窨井、下水道】 ? 對區(qū)內(nèi)雨、污水管進行檢查、清撈。 每年一次 ? 疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。汛期前一個月 【屋頂避雷帶】 ? 對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進行測試，防雷測試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應(yīng)出具測試報告。 每年二次 【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】 ? 夜間應(yīng)對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每年一次 ? 檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。 每季一次 ? 噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時修復(fù)； 每周一次 b. 檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次 c. 檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次 d. 檢測潛水泵絕緣； 每年一次 ? 檢查水底照明燈具，應(yīng)保持完好無損，供電線路控制保護系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達標(biāo)。 每月一次 ? 對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每月一次 ? 對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年兩次 ? 大門除銹、油漆。 每月一次 【樓道、室外消防栓】 ? 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。 每年一次 ? 檢查消防帶完好無損。 每年二次 ? 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 二、安全管理目標(biāo) 1．人員進出井然有序 2．日常居住、休閑環(huán)境安全、舒適 3．重大活動順利進行 4．突發(fā)事件迅速得到解決 5．交通 事故處理率 100%，無車輛失竊事件 6．治安案件發(fā)生率為 0 三、安全管理原則 堅持外馳內(nèi)張， “人防、技防相結(jié)合 ”的原則。保證日常生活、娛樂休閑環(huán)境井然有序，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。 （ 3）交通管理： 維護花園的交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。小區(qū)安全崗位設(shè)置以填補技防 “盲點 ”為準(zhǔn)則，根據(jù)花園的實際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗等；流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查。 五、組織建設(shè) 1．保安隊伍的組建 成立保安部，設(shè)主管 1名，下轄保安班長、 保安員。 （ 2）嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。 通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。 （ 4）實行值班人員報崗制度。 （ 5）實行監(jiān)管機制。 （ 6）注重形象。 保安員訓(xùn)練、考核安排表 時 間 訓(xùn)練、學(xué)習(xí) 項目 內(nèi)容 地點 參加人員 每天 接班 前 前二十分 鐘 班前安全會 各種規(guī)章制度、安全條 例及注意事項。 管理處 值班室 非值班保安 周三 業(yè)務(wù)知識學(xué) 習(xí) 法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。 （ 1）崗位要求 1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻精神。 5)禮貌待人，熱情服務(wù)。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度 要熱情。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 （ 3）車輛疏導(dǎo)工作要點 1)按市 花園管理處 車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。 3)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源 與事由。 4)進行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 6)有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。 2)巡視范圍包括 花園內(nèi) 所有區(qū)域等。 4)巡視中思想集中， 做到 “看、聽、聞、問 ”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。 5)巡視時有禮有節(jié)，認真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。 7)為了營造小區(qū)環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。同時，建立完善的管理制度，確保 花園 有序的生活、居住、娛樂環(huán)境。 3)標(biāo)識系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記 等。 5)規(guī)范化的人性管理 關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 （ 6）消防管理 貫徹 “預(yù)防為主，防消結(jié)合 ”的工作方針，實 行人防、技防的有效結(jié)合，做好日常消防防范工