【正文】 常工作，監(jiān)督核算其費用成本 ，提出改進建議。 經理工作職責 工 作關 系 直接上級部門 項目總經理 /公司 物業(yè)部經理 下轄部門 主要評估考核員 項目總經理 /公司營運部工程物業(yè)部經理 內部關聯(lián)部門 公司營運部，項目業(yè)務部、財務部、推廣部 外部關聯(lián)部門 市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局 項 次 崗位職責概述 1 負責掌握整個項目的日常營運工作； 2 負責督導工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項目的營運有效地進行； 3 不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功 能與安全； 4 必須以最低的成本來維護、保養(yǎng)和提升項目的資產，從而最大程度提高項目的利潤； 5 以提升項目價值為目的，配合市場部和招商部進行的市場營銷活動提供支持和服務； 6 負責并協(xié)助總經理編制項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負責對項目營運的實際數(shù)據(jù)進行財務分析 ,提出管理的改進建議； 8 長期目標不斷提升項目資產價值。 2 工程物業(yè)月度收入和費用跟蹤。 4 提出項目工程物業(yè)年度維護、維修改造計劃 ,并跟進實施。 6 執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改進建議。 8 監(jiān)督外委公司設施設備的維護、維修計劃，并對其工作成效進行評估。 10 完成領導交待的其他工作。 2）租金： 50 元 /月 3）花車保管：花車使用期間由 商戶自已保管，如花車有損壞客戶須照價賠償（可根據(jù)具體損壞程度而定）。 （ 4）花車經營管理 1）花車上的商品，與申請的商品一致 2）花車經營者是申請本人，不能部分轉讓、轉租花車經營權 3）花車經營中遇雨順延，因客戶原因未擺放不予補償。 2）花車所銷售的商品售后服務由花車申請人負責。 2）花車經營周邊清潔衛(wèi)生，包裝袋、垃圾等放入指定位置。 （ 3）各區(qū)有違反賣場形象管理規(guī)定的情況出現(xiàn)，須在 24 小時內督促整改并檢查整改結果，對達不到整改要求者報交項目部負責人 . （ 4）每天巡查問題應做好記錄，每月進行統(tǒng)計分析 重點管理 （ 1）賣場形象效果管理規(guī)定 1）各商家品牌標識和燈箱廣告：隨時保持其形象完整。 （ 2）賣場形象效果維護管理規(guī)定 1）商場用電及照明系統(tǒng)、電扶梯及附屬設施：完好，并及時維護保養(yǎng)。 3）公共部分的固定廣告陳列架：完好無損。 7）廣告招貼：及時清理殘留物，保持頂棚無吊線、紙屑、墻面無粘膠等 8）裝修區(qū)域；清潔、 完好圍布封閉裝修區(qū)域、保持圍布上封頂，下落地，并有完整醒目告示語 9）裝修后的遺棄物：立即清理出場。 c）主題賣場配置：必備水、電、通過消防驗收；做隔斷、基本照明、鋪地磚和安裝門。 e）餐飲、娛樂城、休閑項目、電影院等配置：水、天然氣、消防系統(tǒng)、給排水、排煙、排污等（娛樂城和電影院配置冷暖兩用中央空調）。 b）主力店、主題賣場項目平面圖由開發(fā)公司提供并出圖。 b）除主力店和洋快餐以外的獨立項目為三至五年，一般不要超過五年。 4）租金價格 按公司價格體系表執(zhí)行 5）物管費 按公司價格體系表執(zhí)行 6）履約保證金 a）履約保證金在簽訂合同期間收取 b）租金、物管費以先交款 再使用的原則，按季計收，本季度末規(guī)定時間內收取下季度費用。在辦理接房手續(xù)時支付首季租金（收取租金后交房）。 c）天然氣，開發(fā)商前期安裝到位的，由商戶直接向天然氣公司計繳；前期未安裝到位的，具體安裝費用雙方協(xié)商 (2)合同簽定 1）按公司法律室審批同意合同版本簽定 2）商戶簽定前應提供相關經營者資質證明及經營品牌的相關合法證件 3）簽合同當事 人須持有效的證件，證明自己是受委托人抒權的合法簽約當事人 4）簽訂租賃合同、協(xié)議、責任書前必須對另一方進行審查是否民事行為能力人 5）簽合同必須用碳素墨水筆簽字筆 . (3)合同審批 1）專賣店合同，由項目部（分公司）負責人審批，公司的 OA 上審批 2）主力店合同，由集團公司審批 3）除主力店外的獨立項目合同，由分公司負責人審批報公司 OA 審批 (4)合同保管 1）由業(yè)務部文員負責合同審批與蓋章程序的傳遞 2）公司蓋章返回先由業(yè)務部文員錄入，財務建帳后由合同檔 案管理員存檔保管 3）合同的存放必須安全、規(guī)范 4）合同借用，項目負責人審批同意后，合同管理員登記借閱明細，借用當天須歸還。（第三次） （ 7）強制終止合同期間租金物管費照常收取。 2）戶外燈箱、廣告牌完好情況，衛(wèi)生良好。 客戶滿意度 分類 （ 1）客戶滿意度 （ 2）內部員工滿意度調查表 要求 (1)客戶滿意度達標為 85% (2)內部員工滿意度達標為 86% (3)客戶滿意度每季度一次 (4)員工滿意度每半年一次 職責 （ 1）客戶滿意度 ，由業(yè)務部匯總分析 （ 2）員工滿意度，由綜合部匯總分析 市場調查 市場調查分類 (1)前期市場調查 :用于商業(yè)規(guī)劃的需求 (2)后期市場調查 :用于后期營運的需求 調查內容 (1)商圈分析 :城市發(fā)展分析： GDP、產業(yè)結構區(qū)域、商貿分析、人流研究、商圈幅射范圍 (2)消費者分析 :消費習慣年齡、性別、文化、偏愛商場、偏愛度原因分析、逛商場頻度 (3)投資者分析 :喜歡經營時間、營業(yè)時間；喜歡投資物業(yè)類型（臨街商鋪、大型商場）；能夠接受售價與租價 (4)競爭對手分析： 1）地理位置：調查的區(qū)域具體位置 2）商業(yè)規(guī)模：商業(yè)面積的大小 3）商鋪劃分：商鋪面積大小及經營的動線劃分 4）業(yè)態(tài)布局：樓層業(yè)種組合 5）品牌落位：商戶組合 6）租金價格體系：租價區(qū)間，優(yōu)惠政策，最高與最低租金比例 7）管理模式：統(tǒng)一管理或分散管理 8）營銷推廣模式：商戶自行推廣或統(tǒng)一促銷 9）經營業(yè)績：利用二八原理進行分析 調查報告經果分析 （ 1）差異分析：明確自身市場占有率優(yōu)劣勢 （ 2）目標市場確定：消費者與投資者的目標對象 （ 3）后期經營調整方案 經營分析 時間要求 （ 1） 10 月－２月底銷售旺季，分析時間為３月份進行，以２月２５日關帳數(shù)據(jù)為準 （ 2） 3月－ 5 月底，分析時間為 6 月份進行，以 5月 25日關帳數(shù)據(jù)為準 （ 3） 6月－ 9 月底銷售淡季，分析時間為 10 月份進行，以 9月 25日關帳數(shù)據(jù)為準 （ 4） 1月－ 6 月底，分析時間為 7 月份進行，以 6月 30日關帳數(shù)據(jù)為準 （ 4） 1月－ 12月底，分析時間為 1月份進行，以 12月 30 日關帳數(shù)據(jù)為準 內容 （ 1）業(yè)態(tài)比例 （ 2）品牌商戶 （ 3）持續(xù) 經營 （ 4）持續(xù)撤場或轉租 （ 5）商戶經營規(guī)范分析 （ 6）商戶商品陳列分析 上貨分析 要求 : 上貨初期 :月初 15 日 上貨中期 :月未 30 日 上貨初期上貨的商戶要求要達到 2030%,中期達到 5060% 分析時間節(jié)點 春裝 :2月份開始上貨 ,分析時間為 3月份 夏裝 :4月份開始上貨 ,分析時間為 5月份 秋裝 :8月份開始上貨 ,分析時間為 9月份 冬裝 :10月份開始上貨 ,分析時間為 11月份 內容 品牌商家數(shù)量及比例 ,上貨豐滿度 精品店商家數(shù)量及比例 ,上貨豐滿度 銷貨時間 春季：處理冬天及秋裝貨 秋季：處理夏天及春天貨 每季未的前２０天處理當季貨品 客流分析 時間要求 （ 1）元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)及平時周未 職責 （ 1）業(yè)務部負責匯總分析 （ 2）天驕保安負責具體的人流統(tǒng)計 （ 3）總臺人員負責保安人流統(tǒng)計督導 客流統(tǒng)計內容 （ 1）進出人數(shù)統(tǒng)計 （ 2）出人數(shù)的年齡段統(tǒng)計 （ 3）進出人數(shù)男女統(tǒng)計 （ 4）出場人數(shù)提袋人數(shù)統(tǒng)計：男、女、中、老、青統(tǒng)計 客 流匯總分析 （ 1）當前數(shù)的分析 （ 2）與上期比較分析 （ 3）與去年同期比較分析 策劃標準 營運部推廣與項目推廣工作界面及工作標準 類別 重點工作 公司 運營推廣 項目推廣 工作標準 公司層 面 VI 系統(tǒng)的建立（規(guī)劃 /設計） 審批 提報 論證 規(guī)劃設計， 打印成冊 VI（導示）系統(tǒng)統(tǒng)一運用規(guī)范 審批 提報 執(zhí)行 賣場形象管理規(guī)范 審批 提報 執(zhí)行 擬定表格，定期檢查 推廣耗材采購市場價格標準 審批 提報 執(zhí)行 / 論證 文件報批， 定期更新 推廣方 案審批流程 審批 提報 執(zhí)行 文件報批 推廣費用報銷流程 審批 提報 執(zhí)行 文件報批 促銷活動策劃方案標準格式 審批 提報 執(zhí)行 文件報批 年度品牌推廣方案 審批 提報 協(xié)助執(zhí)行 方案報批 典型商業(yè)項目市場推廣調研 審核 提報 參考論證 市調報告 項目層 面 項目年度推廣方案（含預算） 審批 論證 提報 方案報批 項目階段性促銷方案 審批 論證 提報 方案報批 項目階段性包裝方案 審批 論證 提報 方案報批 項目階段性活動方案 審批 論證 提報 方案報批 項目導示 標牌的調整 （增設 /更新 /維保） 審批 論證 提報 方案報批 項目店招、廣告位的調整 （增設 /更新 /維保） 審批 論證 提報 方案報批 項目推廣器材的申購及維保 審批 論證 提報 方案報批 商戶現(xiàn)場促銷活動審批流程 審批 論證 提報 文件報批 商戶店招（導示）設置審批流程 審批 論證 提報 文件報批 商戶廣告發(fā)布審批流程 審批 論證 提報 文件報批 （ 1） VI（導視）系統(tǒng)統(tǒng)一運用規(guī)范（另附） （ 2） 賣場形象管理辦法（附表 1） （ 3） 推廣耗材采購市場價格標 準（附表 2） （ 4） 推廣方案審批流程（附表 3） （ 5） 推廣費用報銷流程（附表 4） （ 6） 廣宣（標牌制作）驗收單（附表 5） （ 7） 項目促銷活動策劃方案標準格式（附表 6） （ 8） 商場推廣活動管理制度（附表 7） （ 9） 商場品牌形象管理制度（附表 8） （ 10） 媒體宣傳管理制度（附表 9） （ 1） 商場賣場布置的含義： 賣場布置可分為硬布置和軟布置兩種。軟布置從引導消費者的心靈出發(fā)，起到烘托購物氛圍，提升購物環(huán)境，帶動銷售的作用，例如：導示系統(tǒng)、氣氛渲染，休閑設施等。 （ 2） 商場賣場布置（軟布置）工作標準： 工作事項 工作內容 工作標準 導示系統(tǒng) 公司辦公場所導示系統(tǒng) 公司辦公用品導示運用規(guī)范 項目樓層經營導示系統(tǒng) 主力店導示系統(tǒng) 項目公共設施導示系統(tǒng) 項目促銷信息發(fā)布導示系統(tǒng) 及時更新、規(guī)范管理 氣氛渲染 節(jié)日主通道包裝（門、柱、吊頂裝飾） 3－ 4次 /年 中庭氛圍營造（吊飾、情景小品、休閑設施等） 1－ 2次 /年 外立面包裝（燈飾工程、氛圍裝飾等） 1 次 /年 服務臺包裝（造型設計包裝等） 1－ 2次 /年 轉角，過度通道包裝（商業(yè)雕塑小品、美陳等） 1－ 2次 /年 休閑設施 休閑座椅 及時 植物、水等自然景觀營造 及時 休閑、娛樂、趣味設施的引進 及時 工程管理工作標準 工程物業(yè)職能授權 序號 工作項目 部門 備注 公司 營運部 項目分公司 1 裝修管理 裝修管理辦法 審批 申報 項目裝修管理方案 備案 審批 項目分公司內部會簽執(zhí)行 裝修方案的審定 《 500 平方米項目 審批 》 500 平方米項目 備案 審批 裝修過程監(jiān)控 執(zhí)行 按〈裝修手冊〉、《物業(yè)管理條列》、《消防法》、各施工規(guī)范執(zhí)行； 裝修竣工驗收 執(zhí)行 按〈審核意見〉和技術變更核定執(zhí)行驗收； 2 日常管理 審 核 擬定 工程月度計劃、項目物料計劃、工程物業(yè)收支計劃按要求上報； 方案 審批 審核 申報 /執(zhí)行 由項目形成年度節(jié)能降耗實施方案， 管理 執(zhí)行 由項目履行工程讀到和日常檢查，并按要求填寫《消防安全檢查跟蹤表》，《工程綜合檢查記錄表》，《安防、保潔檢查記錄表》； （小修）維修管理 常規(guī)采購 審批 審核 申報 小修材料按公司采購流程