【正文】 方米，由多棟高層住宅組成，目前有管理人員 41 人，物業(yè)管理費(fèi) 棠香苑小區(qū)外觀及外窗防盜網(wǎng) 標(biāo)準(zhǔn)為： 元 /平方米 該小區(qū)業(yè)主分別由南岸區(qū)內(nèi)海棠曉月、融僑半島、陽光 100 等項(xiàng)目原居民回遷組成。小區(qū)中還有少數(shù)刑滿釋放和勞教人員；吸毒及賣淫人員，小區(qū)較一般社區(qū)復(fù)雜。值得稱道的是，該小區(qū)經(jīng)過物業(yè)管理人員的不懈努力，小區(qū)管理基本作到了安全有序，管理費(fèi)收繳率居然在 90％以上，管理處收支基本平衡。我們也看到大廈公共樓道內(nèi)（電梯通道）是水泥地面，住戶只在自家門前鋪上地磚，整層樓地面五花八門，五顏六色；無吊頂，天花管線隨處可見；外墻立面管理控制不好，外窗防盜網(wǎng)隨處可見等。 三、主要競爭對手分析 本次調(diào)研，我們參觀走訪了 14 家企業(yè)所管理的 20 個項(xiàng)目，整體感覺重慶物業(yè)管理經(jīng)過 10 余年的發(fā)展，進(jìn)步非?？?，部分優(yōu)秀管理企業(yè)或項(xiàng)目已達(dá)到或接近沿海發(fā)達(dá)地區(qū)上海、深圳的管理水平，這其中較為突出的代表有 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司。這次調(diào)研期間，我們分別參觀考查了 龍湖花園 、 龍湖 .藍(lán)湖郡、北城天街、水晶酈城 分別為多層住宅、別墅、商業(yè)街、高層住宅等四個不同形態(tài)的物業(yè)項(xiàng)目，其每一個項(xiàng)目都給我們留下了深刻的印象。萬達(dá)物業(yè)要立足重慶并尋求發(fā)展，從長遠(yuǎn)來看，新龍湖物業(yè)將是萬達(dá)在本地最具威脅的對手。公司目前管理的項(xiàng)目有龍湖花園 .南苑、龍湖花園 .西苑、龍湖 .香樟林、龍湖 .北城天街、龍湖 .楓香庭、龍湖 .水晶酈城、龍湖 .藍(lán)湖郡、重慶市北部新區(qū)管委 龍湖水晶酈城 小區(qū)景觀 會辦公樓、重慶市經(jīng)開區(qū)管委會辦公樓、重慶市規(guī)劃局辦公大樓、重慶市公安警衛(wèi)局辦公大樓等，管理面積逾 100 萬平方米，顧問面積約 140 萬平方米。 該 公司自創(chuàng)建初期，就汲取了沿海地區(qū)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，并在工作中不斷總結(jié)和創(chuàng)新，緊密聯(lián)系 國內(nèi)和重慶市物業(yè)管理的實(shí)際，創(chuàng)造性地將沿海先進(jìn)的管理手段和當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)有機(jī)的結(jié)合起來，于 1998 年 10 月成為首家在重慶乃至西 南地區(qū)通過境外第三方香港品質(zhì)保證局 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證的企業(yè)。公司成立至今 7 年多來，一直保持著良好的發(fā)展勢頭，通過所有員工的艱苦努力和付出，在客戶和行業(yè)中贏得了優(yōu)異的口碑，獲得了多項(xiàng)榮譽(yù)，也得到中央、地方各級領(lǐng)導(dǎo)的 高度贊揚(yáng)。由日本排名第三，擁有 70年悠久歷史的久米設(shè)計株式會社全程設(shè)計。 東西各毗鄰 100 畝和 480 畝的體育公園，住宅區(qū)建筑密度為 ，樓宇主景觀 龍湖水晶酈城景觀 面最小間距 70 米，主力戶型建筑面積 85－ 165 平方米。該項(xiàng)目臨街 商鋪管理 龍湖水晶酈城小區(qū)人行入口 費(fèi)： 元 /平方米 ，高層住宅管理費(fèi)： 元 /平方米。重慶北部城區(qū)包括江北區(qū)、北部新區(qū)(包括高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū) )、渝北區(qū)。北城天街購物廣場運(yùn)用 SHOPPING MALL 國際商業(yè)流行理念，集購物，休閑，餐飲，娛樂于一體， 擁有兩家主力百貨店，兩家超市，三個休閑景觀廣場，一個多廳電影城及擁有數(shù)百泊車位的大型停車場，包容百貨，超市，專賣店，大賣場等各種商業(yè)形態(tài)，吸納全市消費(fèi)力。其業(yè)態(tài)如下： LG 層 名品街、北京華聯(lián)商廈 一層 A 區(qū) 俏衣街、北京華聯(lián) B區(qū) 時尚集、遠(yuǎn)東百貨 二層 A 區(qū) 俏衣街、北京華聯(lián) B區(qū) 家居街 、遠(yuǎn)東百貨 三層 A 區(qū) ISPORT 天街運(yùn)動城 、北京華聯(lián) B 區(qū) 家居街、遠(yuǎn)東百貨 四層 餐飲娛樂天地、北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨 五層 UME 重慶國際影城 該項(xiàng)目除一層部分招商未完成外，其余基本完成招商布點(diǎn)工作并已開業(yè)，購物街各商家擋次較高，整個 SHOPPING MALL 北城天街購物廣場內(nèi)景 商業(yè)氛圍及購物環(huán)境營造得較好， VI 系統(tǒng)完整、精美而富有特色。 四、萬達(dá)物業(yè)在重慶市場發(fā)展中的優(yōu)、劣勢 優(yōu)勢 借助“萬達(dá)”品牌的優(yōu)勢。它將集成萬達(dá)集團(tuán) 17 年來在 21 個城市投資開發(fā)、經(jīng)營、管理住宅、商業(yè)等多種形態(tài)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮在城市綜合體開發(fā)、經(jīng)營、資金方面的優(yōu)勢。有北京和寧波兩綜合廣場項(xiàng)目的先行管理運(yùn)作所積累的豐富經(jīng)驗(yàn) ,亦將為重慶廣場項(xiàng)目物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)。 劣勢 （ 1）公司物業(yè)管理資質(zhì)較低 由于物業(yè)管理提供的是服務(wù)，是無形的“產(chǎn) 品”，在招投標(biāo)的評比過程中，對于業(yè)主或者評委來說，物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級的就代表著一個企業(yè)的實(shí)力，品牌，規(guī)模，業(yè)績，行業(yè)、社會認(rèn)可度。重慶萬達(dá)廣場項(xiàng)目僅回遷住宅18 萬平米和商品住宅 20 萬平米就已突破 30 萬平米，由于受到資質(zhì)的限制，該項(xiàng)目在實(shí)際操作中會有些困難，需作些技術(shù)或變通處理。 （ 3）萬達(dá)集團(tuán)目前的架構(gòu)體制不易萬達(dá)集團(tuán)各路資源得到充分發(fā)揮，其能效不能得到最大限度釋放。 機(jī)遇 作為重慶城市最大的舊城改造項(xiàng)目，擁有 78 萬平米處于城市副商業(yè)中心區(qū)的城市綜合體，不包括住宅在內(nèi)其所擁有的商業(yè)及商務(wù)公寓等優(yōu)質(zhì)物業(yè)面積已高達(dá) 33 萬余平方米，該項(xiàng)目物業(yè)管理利潤空間明顯，為今后重慶萬達(dá)物業(yè)公司的持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。未來的重慶萬達(dá)物業(yè)公司大有可為。這其中在項(xiàng)目規(guī)劃上回遷物業(yè)如何定位又顯得尤為重要。該項(xiàng)目地處南坪商業(yè)中心區(qū)，如何控制或禁止商品住宅用于商用，如何控制樓宇尤其是商務(wù)公寓外立面（墻）的廣告和 公司名牌也將是影響項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)的重要因素。 對策 （ 1）鑒于本項(xiàng)目中有回遷房， 為搞好日后管理，減少糾紛和管理風(fēng)險，各公共設(shè)施要做到產(chǎn)權(quán)清晰明了，要求本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計中，將回遷房、商品住宅、商務(wù)公寓、辦公樓及商業(yè)幾大系統(tǒng)盡可能保持相對獨(dú)立，尤其是涉及公共設(shè)施部分。 （ 2）建議調(diào)整現(xiàn)有規(guī)劃，將回遷房設(shè)法規(guī)劃在相對獨(dú)立的組團(tuán)里。 （ 3） 如何就回遷房產(chǎn)品進(jìn)行定位，其將影響到今后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定。 (4) 鑒于寧波公司住宅部分建設(shè)總投資 億 (不含地價 )，物業(yè)開辦費(fèi)用為 223 萬，物業(yè)開辦費(fèi)用比例占建設(shè)總投資千分之五；北京公司建設(shè)總投資 億 (不含地價 )， 物業(yè)開辦費(fèi) 500 萬，建議重慶項(xiàng)目物業(yè)開辦費(fèi)預(yù)算取費(fèi)比例為千分之五。該項(xiàng)目一但簽約應(yīng)盡早派人組建重慶物業(yè)管理籌備組開展有關(guān)工作。 加強(qiáng)與準(zhǔn)業(yè)主的溝通尤其是回遷戶，了解業(yè)主對物業(yè)管理最敏感的需求，制定有針對性的應(yīng)對方案，“不求面面俱到，但求特色獨(dú)具”，以特色打動顧客、贏得市場。 以上是我們根據(jù)本次對重慶市物業(yè)管理市場和可比樓盤項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研及相關(guān)資料所作分析和建議，希望能對重慶萬達(dá) 廣場項(xiàng)目的前期策劃有所幫助。 2020年 9 月 28 日