【正文】 (￥ /M 2 ) 平均管理費(fèi) (￥ /月 /M 2 ) 樣本數(shù) (個(gè) ) 渝中區(qū) 4468 10 江北區(qū) 3550 14 北部新區(qū) 3595 21 渝北區(qū) 2020 23 南岸區(qū) 3493 18 九龍坡區(qū) 3471 11 高新區(qū) 3337 15 沙坪壩區(qū) 3397 8 大渡口區(qū) 3025 9 巴南區(qū) 2180 5 北碚區(qū) 2678 5 重慶市各商業(yè)投資物業(yè)項(xiàng)目 售價(jià)及管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱(chēng) 所在區(qū)域 物業(yè)形態(tài) 售價(jià) 物管費(fèi) 重慶國(guó)際貿(mào)易中心 渝中區(qū) 商場(chǎng)商鋪、沿街商鋪、純寫(xiě)字樓 9000 10 重慶國(guó)際商務(wù)中心 渝中區(qū) 純寫(xiě)字樓 6500 58 重慶洪崖洞 渝中區(qū) 商場(chǎng)商鋪、沿街商鋪 980019800 7． 50 北岸引擎 江北區(qū) 沿街商鋪 12020 第壹大道 南岸區(qū) 產(chǎn)權(quán)式商鋪 19000 宏聲住宅土地使用權(quán)目前屬于現(xiàn)有居民，非住宅部分土地使用權(quán)分別屬于婦聯(lián)家政公司、南岸區(qū)衛(wèi)生局等單位。 該小區(qū)業(yè)主分別由南岸區(qū)內(nèi)海棠曉月、融僑半島、陽(yáng)光 100 等項(xiàng)目原居民回遷組成。 三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 本次調(diào)研，我們參觀走訪(fǎng)了 14 家企業(yè)所管理的 20 個(gè)項(xiàng)目，整體感覺(jué)重慶物業(yè)管理經(jīng)過(guò) 10 余年的發(fā)展，進(jìn)步非?？?，部分優(yōu)秀管理企業(yè)或項(xiàng)目已達(dá)到或接近沿海發(fā)達(dá)地區(qū)上海、深圳的管理水平，這其中較為突出的代表有 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司。 該 公司自創(chuàng)建初期，就汲取了沿海地區(qū)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，并在工作中不斷總結(jié)和創(chuàng)新，緊密聯(lián)系 國(guó)內(nèi)和重慶市物業(yè)管理的實(shí)際，創(chuàng)造性地將沿海先進(jìn)的管理手段和當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，于 1998 年 10 月成為首家在重慶乃至西 南地區(qū)通過(guò)境外第三方香港品質(zhì)保證局 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證的企業(yè)。該項(xiàng)目臨街 商鋪管理 龍湖水晶酈城小區(qū)人行入口 費(fèi)： 元 /平方米 ，高層住宅管理費(fèi)： 元 /平方米。 四、萬(wàn)達(dá)物業(yè)在重慶市場(chǎng)發(fā)展中的優(yōu)、劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 借助“萬(wàn)達(dá)”品牌的優(yōu)勢(shì)。重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)H回遷住宅18 萬(wàn)平米和商品住宅 20 萬(wàn)平米就已突破 30 萬(wàn)平米，由于受到資質(zhì)的限制，該項(xiàng)目在實(shí)際操作中會(huì)有些困難，需作些技術(shù)或變通處理。這其中在項(xiàng)目規(guī)劃上回遷物業(yè)如何定位又顯得尤為重要。 （ 3） 如何就回遷房產(chǎn)品進(jìn)行定位，其將影響到今后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定。 以上是我們根據(jù)本次對(duì)重慶市物業(yè)管理市場(chǎng)和可比樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研及相關(guān)資料所作分析和建議，希望能對(duì)重慶萬(wàn)達(dá) 廣場(chǎng)項(xiàng)目的前期策劃有所幫助。該項(xiàng)目一但簽約應(yīng)盡早派人組建重慶物業(yè)管理籌備組開(kāi)展有關(guān)工作。 對(duì)策 （ 1）鑒于本項(xiàng)目中有回遷房， 為搞好日后管理，減少糾紛和管理風(fēng)險(xiǎn)，各公共設(shè)施要做到產(chǎn)權(quán)清晰明了，要求本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將回遷房、商品住宅、商務(wù)公寓、辦公樓及商業(yè)幾大系統(tǒng)盡可能保持相對(duì)獨(dú)立，尤其是涉及公共設(shè)施部分。 機(jī)遇 作為重慶城市最大的舊城改造項(xiàng)目，擁有 78 萬(wàn)平米處于城市副商業(yè)中心區(qū)的城市綜合體，不包括住宅在內(nèi)其所擁有的商業(yè)及商務(wù)公寓等優(yōu)質(zhì)物業(yè)面積已高達(dá) 33 萬(wàn)余平方米，該項(xiàng)目物業(yè)管理利潤(rùn)空間明顯，為今后重慶萬(wàn)達(dá)物業(yè)公司的持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。有北京和寧波兩綜合廣場(chǎng)項(xiàng)目的先行管理運(yùn)作所積累的豐富經(jīng)驗(yàn) ,亦將為重慶廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)。北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)用 SHOPPING MALL 國(guó)際商業(yè)流行理念，集購(gòu)物，休閑，餐飲，娛樂(lè)于一體， 擁有兩家主力百貨店，兩家超市，三個(gè)休閑景觀廣場(chǎng)，一個(gè)多廳電影城及擁有數(shù)百泊車(chē)位的大型停車(chē)場(chǎng)，包容百貨，超市，專(zhuān)賣(mài)店，大賣(mài)場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)，吸納全市消費(fèi)力。由日本排名第三，擁有 70年悠久歷史的久米設(shè)計(jì)株式會(huì)社全程設(shè)計(jì)。萬(wàn)達(dá)物業(yè)要立足重慶并尋求發(fā)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新龍湖物業(yè)將是萬(wàn)達(dá)在本地最具威脅的對(duì)手。值得稱(chēng)道的是，該小區(qū)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理人員的不懈努力，小區(qū)管理基本作到了安全有序，管理費(fèi)收繳率居然在 90％以上，管理處收支基本平衡。 鑒于重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目有大約 18 萬(wàn)平方米的拆遷回遷房，如何在一個(gè) 較高檔商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)境里管理好這一特殊群體所居住的物業(yè)，它將是我們要面對(duì)新的課題。可見(jiàn)重慶市物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)尤其是住宅標(biāo)準(zhǔn)整體水平不高，相對(duì)于全國(guó)其他大城市如北京、上海、深圳、廣州、南京等偏低。同時(shí)，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，使得物業(yè)管理中高層管理人力資源偏緊，薪酬標(biāo)準(zhǔn)亦有一定程度的上揚(yáng)。究其原因，不外乎以下幾點(diǎn)：①行業(yè)大面積虧損的狀況對(duì)人才缺乏吸引力；②物業(yè)管理作為服務(wù)性行為，工作單調(diào)、瑣碎而壓力較大，從業(yè)人員普遍感覺(jué)沒(méi) 有成就感；③物業(yè)管理行業(yè)工資水平較低；④物業(yè)管理行業(yè)近年來(lái)的飛速發(fā)展，對(duì)人才的需求總量不斷提高。承擔(dān)清潔分包業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)清潔公司，一般采取的結(jié)算方式是按人頭付費(fèi)， 800－ 1000 元 /人次票票價(jià)：?jiǎn)紊蠁蜗旅咳舜?，上下往返每人次 。服務(wù)要求提高和市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范促使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)提高。 開(kāi)始步入規(guī)范、快速發(fā)展的軌道 為加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的宏觀指導(dǎo)和管理，重慶市、縣（市）、區(qū)各級(jí)政府主管部門(mén)，相繼設(shè)置物業(yè)處或物業(yè)科專(zhuān)司物業(yè)管理工作，對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)重新進(jìn)行資質(zhì)審查和注冊(cè)登記，以保證合法企業(yè)的權(quán)益；對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開(kāi)展崗位培訓(xùn)工作；積極組織開(kāi)展創(chuàng)建市級(jí)、國(guó)家級(jí)優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)，引導(dǎo)物業(yè)管理上規(guī)模、上水平。 重慶市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速，年增 100 家左右。 15 年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不 斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)生話(huà)，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分。 重慶市物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)名錄 序號(hào) 企業(yè)名稱(chēng) 資 質(zhì) 通過(guò)時(shí)間 1 重慶南方物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 2 重慶渝海物業(yè)管理有限責(zé)任公司 一級(jí) 2020 年 3 重慶渝開(kāi)發(fā)物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 4 重慶安達(dá)物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 5 重慶金恒物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 6 重慶洪泉物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 7 重慶大正物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 8 重慶市長(zhǎng)安物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展 根據(jù)重慶物管協(xié)會(huì) 2020 年資料顯示，重慶市物 管企業(yè)雖然發(fā)展很快，但是整體經(jīng)營(yíng)狀況不好，其中 70%左右處于虧損狀態(tài)，能夠盈利的物管公司僅占 10%左右，大多是經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓