20xx年重慶物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-wenkub
2022-09-16 08:35:39 本頁(yè)面
【正文】 宏聲同時(shí)，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，使得物業(yè)管理中高層管理人力資源偏緊，薪酬標(biāo)準(zhǔn)亦有一定程度的上揚(yáng)。上述企業(yè)中新龍湖物業(yè)、融僑錦江物業(yè)在重慶物業(yè)行業(yè)中具有較高知明度，所管理項(xiàng)目亦具有較高的品牌知名度和影響力，其薪酬標(biāo)準(zhǔn)代表了目前重慶市中高端物管企業(yè)的水平。究其原因，不外乎以下幾點(diǎn)：①行業(yè)大面積虧損的狀況對(duì)人才缺乏吸引力；②物業(yè)管理作為服務(wù)性行為，工作單調(diào)、瑣碎而壓力較大，從業(yè)人員普遍感覺(jué)沒(méi) 有成就感；③物業(yè)管理行業(yè)工資水平較低；④物業(yè)管理行業(yè)近年來(lái)的飛速發(fā)展，對(duì)人才的需求總量不斷提高。 電梯的維保分包市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為充分，承擔(dān)維保主要是電梯廠(chǎng)商的售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和部分物業(yè)管理企業(yè)成立的電梯公司，電梯維保費(fèi)視電梯新舊程度在 6000－10000 元 /臺(tái)承擔(dān)清潔分包業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)清潔公司，一般采取的結(jié)算方式是按人頭付費(fèi)， 800－ 1000 元 /人 二、 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理情況調(diào)查 深入調(diào)查重慶市物業(yè)管理市場(chǎng)具體情況，將調(diào)研對(duì)象主要集中在南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)具有一定代表性的物業(yè)及企業(yè)。次票票價(jià)：?jiǎn)紊蠁蜗旅咳舜?，上下往返每人次 。住宅電梯費(fèi)按常住人口計(jì)算（連續(xù)居住三個(gè)月以上的），第二層業(yè)主自愿不乘座電梯的，可不收電梯費(fèi)，從第三層開(kāi)始計(jì)收。服務(wù)要求提高和市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范促使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)提高。 有 關(guān)物業(yè)管理用房面積在 2020 年 5 月通過(guò)的《重慶物業(yè)管理辦法》中明確規(guī)定按房屋總建筑面積千分之五比例提供。 開(kāi)始步入規(guī)范、快速發(fā)展的軌道 為加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的宏觀(guān)指導(dǎo)和管理，重慶市、縣（市）、區(qū)各級(jí)政府主管部門(mén)，相繼設(shè)置物業(yè)處或物業(yè)科專(zhuān)司物業(yè)管理工作，對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)重新進(jìn)行資質(zhì)審查和注冊(cè)登記，以保證合法企業(yè)的權(quán)益；對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開(kāi)展崗位培訓(xùn)工作；積極組織開(kāi)展創(chuàng)建市級(jí)、國(guó)家級(jí)優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)，引導(dǎo)物業(yè)管理上規(guī)模、上水平。 相對(duì)重慶市快速增長(zhǎng)的高端物管市場(chǎng)而言，這些物管企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，綜合性強(qiáng)且管理經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)內(nèi)外品牌物管企業(yè)正在成為發(fā)展商手中的香餑餑，受到市場(chǎng)的追捧。 重慶市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速，年增 100 家左右。 一、 重慶物業(yè)管理現(xiàn)狀 重慶市物業(yè)管理從上世紀(jì) 90 年代初開(kāi)始起步距今已 15 年。 15 年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不 斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)生話(huà)，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分。據(jù)重慶市國(guó)土資源房屋管理局物業(yè)處介紹，目前全市已有物業(yè)管理企業(yè) 1030 家，物業(yè)管理面積 億平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá) 42%， 從業(yè)人員近 5 萬(wàn)人。 重慶市物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)名錄 序號(hào) 企業(yè)名稱(chēng) 資 質(zhì) 通過(guò)時(shí)間 1 重慶南方物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 2 重慶渝海物業(yè)管理有限責(zé)任公司 一級(jí) 2020 年 3 重慶渝開(kāi)發(fā)物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 4 重慶安達(dá)物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 5 重慶金恒物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 6 重慶洪泉物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 7 重慶大正物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 8 重慶市長(zhǎng)安物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)?；⑵放苹较虬l(fā)展 根據(jù)重慶物管協(xié)會(huì) 2020 年資料顯示，重慶市物 管企業(yè)雖然發(fā)展很快，但是整體經(jīng)營(yíng)狀況不好，其中 70%左右處于虧損狀態(tài)，能夠盈利的物管公司僅占 10%左右，大多是經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓、工業(yè)、行政事業(yè)單位，而虧損的基本屬于居民小區(qū)的物管公司。 與此同時(shí)，重 慶市政府對(duì)外來(lái)品牌物管企業(yè)參與重慶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)給予高度肯定，并寄予熱切的期望，希望在行業(yè)快速發(fā)展的初始階段吸引更多的“金牌管家”共同繁榮重慶市物管市場(chǎng)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚锕苄袠I(yè)的發(fā)展，為重慶城市形象改善和人民生活水平的提高發(fā)揮更大作用。目前盡管上述文件已廢止使用，但上述文件規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容由南岸區(qū)人民政府〔 2020〕 132 號(hào)文件予以明確，仍然繼續(xù)執(zhí)行。2020 年居住小區(qū)（帶電梯）的價(jià)格在 元至 元之間（商務(wù)公寓），寫(xiě)字樓價(jià)格大部分在 元至 元之間，最高 元。高層住宅 電梯費(fèi)收取方式：可實(shí)行月票和次票，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況決定（原則上一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域選擇一種收費(fèi)方式）。 本表所列商場(chǎng)、寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中不含中央空調(diào)所耗電費(fèi)、水費(fèi)和電扶梯運(yùn)行電費(fèi)；但日常維修費(fèi)中含電梯（不含電扶梯）運(yùn)行電費(fèi)、年檢費(fèi)、小修費(fèi)。分別收集一 定的樣本做參照，并保證樣本的適宜性、有效性、充分性。月左右；承擔(dān)綠化分包的以個(gè)體園林公司居多，通常的標(biāo)準(zhǔn)是 元 /月年（含年檢費(fèi)用）。種種原因使得重慶市物業(yè)管理人才尤其是項(xiàng)目經(jīng)理和管理處主任等中高級(jí)綜合人才緊缺。上述企業(yè)中龍庭物業(yè)為我萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目近鄰貝迪新城的物業(yè)管理企業(yè)，其薪酬標(biāo)準(zhǔn)可作參考。在行業(yè)內(nèi)，工資水平的分布 特點(diǎn)是：老國(guó)企轉(zhuǎn)制企業(yè)、民營(yíng)小企業(yè)工資低，品牌企業(yè)、開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)工資高；管理寫(xiě)字樓等高端物業(yè)的工資高，管理住宅小區(qū)的工資低。假日廣場(chǎng) 南岸區(qū) 產(chǎn)權(quán)獨(dú)立門(mén)面 800030000 3 斌鑫 在實(shí)際操作中，近幾年開(kāi)發(fā)的住宅收取的物業(yè)管理費(fèi)都包含了電梯的運(yùn)行費(fèi)用 ,部分企業(yè)將公共水電費(fèi)另行進(jìn)行分?jǐn)?。通過(guò)向南岸區(qū) 拆遷辦公室了解得知，珊瑚村現(xiàn)有居民中 珊瑚村鳥(niǎo)瞰 約有百分之十為上世紀(jì)八十年代喪失土地的農(nóng)民安置戶(hù)，該部分居民大部分沒(méi)有固定收入，這部分群體將有可能是未來(lái)物業(yè)管理中的一大難點(diǎn)。為此，我們參觀(guān)考查了回遷戶(hù)居住小區(qū)――南岸區(qū)海棠曉月棠香苑小區(qū)。據(jù)小區(qū)管理處王應(yīng)文主任介紹該小區(qū)回遷戶(hù)的主 要構(gòu)成群體為低收入人群（無(wú)業(yè)游民、下崗職工等弱勢(shì)群體）及少量擁有房屋的產(chǎn)權(quán)卻不在此居住的業(yè)主。當(dāng)然，我們也看到，小區(qū)內(nèi)公共配置不夠完善，居民休閑及停車(chē)空間有限，一 定程度上擾亂和損害了小區(qū)整體形象和秩序，比如小區(qū)有在一樓住家內(nèi)開(kāi)店，道路及草坪上成群結(jié)伙的人納涼休閑等。重慶目前雖有 8 家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，其中大部分以管理規(guī)模而見(jiàn)長(zhǎng)，論品質(zhì)和影響力，新龍湖物業(yè)絕對(duì)為重慶市本土物業(yè)管理企業(yè)的杰出代表。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司成立于 1997 年 8 月，是一家具有 二 級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司。 該 公司秉承 “ 善待你一生 ” 經(jīng)營(yíng)理念，以踏實(shí)、細(xì)膩、認(rèn)真的工作作風(fēng)，煉就了一支高素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化員工隊(duì)伍，誠(chéng)摯為業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)。一期 2020 年 12 月入伙。 北城天街購(gòu)物廣場(chǎng) 北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)地處重慶城區(qū)北部。是目前號(hào)稱(chēng)重慶規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最豐富，功能 最完善的超大型購(gòu)物中心。 這是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在北京、寧波兩地開(kāi)發(fā)城市綜合
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