【正文】 預(yù)算軌道，以預(yù)算指標(biāo)為基礎(chǔ)，避免超預(yù)算運(yùn)行或無預(yù)算運(yùn)行。要在核算科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn) 35 的基礎(chǔ)上，加快財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)，在整個(gè)集 團(tuán)實(shí)現(xiàn)一帳套管理，并充分利用財(cái)務(wù)管理軟件所收集到的信息， 逐步建立起企業(yè)財(cái)務(wù)效益狀況評價(jià)分析、企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)行狀況評價(jià)分析、企業(yè)償債能力狀況分析、企業(yè)發(fā)展能力狀況評價(jià)分析、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警分析等一整套效績評價(jià)分析體系，為 集團(tuán) 決策提供全方位和有價(jià)值的參考資料。加大外聘干部的范圍和職級，理順干部管理體系，科學(xué)界定薪酬，建立規(guī)范的考評，使人力資源建設(shè)更好地為經(jīng)營服務(wù)。一是建立產(chǎn)業(yè)協(xié)同的有效機(jī)制，使相關(guān)產(chǎn)業(yè)能加強(qiáng)橫向交流，資源共享，加強(qiáng)協(xié)作。 八、作風(fēng)建設(shè) 集團(tuán)上下尤其是各級干部，要勇抓改革的先機(jī)，搶抓發(fā)展的機(jī)遇，以無私無畏的精神推進(jìn)集團(tuán)的改革與發(fā)展。要發(fā)揚(yáng)“兩個(gè)務(wù)必”精神，努力建設(shè)節(jié)約型企業(yè)。要自覺把黨的作風(fēng)建設(shè)與集團(tuán) 36 的企業(yè)文化建設(shè)有機(jī)的結(jié)合起來，大力弘揚(yáng)和繼承集團(tuán)的優(yōu)良傳統(tǒng)，始終保持蓬勃向上的精神風(fēng)貌。集團(tuán)黨委成員要帶頭深入基層、調(diào)查研究，把集團(tuán)員工的意志、利益和實(shí)踐作為決策、辦事的根本依據(jù)。在集團(tuán)發(fā)展的同時(shí)，不斷改善員工的福利待遇，提升他們的生活品質(zhì)，帶給群眾實(shí)實(shí)在在的利益。尤其是各級黨員領(lǐng)導(dǎo)干部，一定要認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于黨風(fēng)廉政的部署，牢固樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，警鐘長鳴，自重自省，廉潔自律，以優(yōu)良的作風(fēng)贏得群眾的尊重和信任。 1993 年 5 月 18 日，由 XX 省商業(yè)集團(tuán)管理的，全省商業(yè)系統(tǒng)的行業(yè)協(xié)會(huì)組織 —XX 省商會(huì)成立， 1994 年 10 月 14 日，集團(tuán)制藥業(yè)的龍頭企業(yè) — XX 正大福瑞達(dá)制藥有限公司成立。 1996 年 6 月 22 日， XX 世界貿(mào)易中心的主要組成部分 —銀座商城開業(yè)。 37 1999 年 3 月 12 日，在 XX 省商業(yè)學(xué)校的基礎(chǔ)上組建 XX 商業(yè)職業(yè)技術(shù) 學(xué)院。 1999 年 12 月 18 日， XX 世界貿(mào)易中心索菲特銀座大飯店開業(yè)，標(biāo)志著世貿(mào)中心全面啟動(dòng)運(yùn)營。 2020 年 3 月 12 日，集團(tuán)主管的《 XX 商報(bào)》正式出版。 2020 年 10 月－ 12 月， “銀座花園 ”、 “銀座數(shù)碼廣場 ”相繼破土動(dòng)工，標(biāo)志著集團(tuán)開始向房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍。 2020 年 6 月，集團(tuán)開始對傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)和工程裝飾類企業(yè)進(jìn)行全面改制，至 2020 年底基本結(jié)束。 2020 年 9 月，銀座北園店、八一店相繼開業(yè)，集團(tuán)零售業(yè)初步完成了在省城的戰(zhàn)略布局。 2020 年 4 月 16 日， XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司入主上市公司渤海股份， 8 月 26 日，成為渤海股份第一大股東。至此，商業(yè)集團(tuán)將原商業(yè)廳管理的中專院校全部升格為大專辦學(xué)層次。 2020 年 9 月， XX 商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院和青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院的新校區(qū)陸續(xù)投入使用。 2020 年 3 月 27 日，集團(tuán)收購重組大正中藥廠，開始涉足中藥領(lǐng)域。 2020 年 7 月－ 12 月，集團(tuán)在濟(jì)南、青島、東營、 XX 等地開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開工或奠基，規(guī)劃建筑面積超過 100 萬平方米。 2020 年 1 月－ 4 月，銀座臨沂店、安丘店相繼開業(yè) ； 8 月，銀座家居淄博店開業(yè)； 零售業(yè)經(jīng)營面積 突破 40 萬平方米。 2020 年 5 月，集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入北京市場，開始跨地域擴(kuò)張。 2020 年 8 月，中國共產(chǎn)黨 XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司第一次代表大會(huì)召開，選舉產(chǎn)生了新一屆黨委和紀(jì)委班子。蘇傳貴同志當(dāng)選為集團(tuán)紀(jì)委書記。 2020 年 9 月 6 日，銀座泉城大酒店經(jīng) 國家旅游局批準(zhǔn)，榮膺為四星級酒店。 2020 年 9 月，集團(tuán) 對管理模式進(jìn)行了必要調(diào)整。對世貿(mào)中心的業(yè)務(wù)進(jìn)行了分拆。 2020 年 10 月， XX 正大福瑞達(dá)制藥有限 公司泰國正大集團(tuán)的股份， 被 美國博士倫公司全額收購 ，同時(shí)， 公 司更名為 XX博士倫福瑞達(dá)制藥有限公司 。 2020 年 10 月 28 日，青島酒店管理學(xué)院舉行建院 60 周年慶典。 2020 年 12 月 7 日，銀座 22 日， XX銀座城市廣場和臨沂尚城項(xiàng)目舉辦奠基儀式。 2020 年 1 月 17 日、 18 日，銀座淄川店、日照店相繼開業(yè)。 XX 銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介 合資企業(yè) XX 銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由省內(nèi)外享譽(yù)盛名的“ XX 銀座商城股份有限公司”與臺(tái)灣久信金屬股份有限公司和臺(tái)灣甲山林房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司合資成立的，注冊資金 3333 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)代理等業(yè)務(wù)。 公司的經(jīng)營宗旨是“奉獻(xiàn)精品，誠信久遠(yuǎn)”，以創(chuàng)造“銀座房產(chǎn)”知名品牌為目標(biāo)，堅(jiān)持科學(xué)決策，精心設(shè)計(jì)，精心組織，精心施工，為廣大消費(fèi)者提供精品物業(yè)，為 XX 省城市建設(shè)增光添彩。公司成功開發(fā)銀座花園的同時(shí)， 42 整合商業(yè)集團(tuán)的優(yōu)勢資源，于 2020 年大踏步地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域，陸續(xù)開工了東營銀座城市廣場、萊蕪 銀座城市廣場、XX 銀座城市廣場，形成并完善了具有鮮明競爭品牌優(yōu)勢的“銀座房產(chǎn)”開發(fā)模式。截止 2020 年已完工并交付使用了近 20萬平方米住宅， 萬平方米配套公建，游泳池、健身房、網(wǎng)球場、入口商場、會(huì)所及占地 6000 平米的水景均已投入使用。截至 2020 年度，在濟(jì)南市建委正確領(lǐng)導(dǎo)及大力支持下，我公司銀座花園項(xiàng)目累計(jì)完成投資 億元人 民幣，銷售商品住宅 1300 余套，近 19 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，利稅近億元，為濟(jì)南市的房地產(chǎn)業(yè)做出了突出貢獻(xiàn)。自 2020 年開工以來， 萬平方米的銀座商城旗艦店正主體施工， 萬平方米精品步行街已開工建設(shè)，占地百畝的水景公園已具雛形，鑲嵌其間的中心島將建設(shè)成融青年活動(dòng)中心、老年活動(dòng)中心、親子樂園、健身廣場 43 及供人們健身跑步的曲、環(huán)形跑道等為一體的全方位城市生活廣場。憑借不可再生的城市“心臟”腹地位置和超大量體的商業(yè)組合，成為東營市政府“雙十工程”項(xiàng)目之首。憑借項(xiàng)目優(yōu)越的位置，經(jīng)典的規(guī)劃及銀座商業(yè)的優(yōu)勢資源，首批推出 3000 平方米商鋪當(dāng)天便被搶購一空，日銷售額突破 2800萬元。 萊蕪銀座城市廣場項(xiàng)目 位于萊蕪市魯中西大街與文化南 路交匯處， 總 占地面積約 萬 平方米， 建筑面積 萬平方米，總投資 億元，由世界著名的加拿大 BDCL 建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。 已于 2020 年 12月份開工，計(jì)劃 2020 年建成交付使用 。 公司于 2020 年、 2020 年連續(xù)二年榮膺“濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 20 強(qiáng)”榮譽(yù)稱號； 2020 年先后被濟(jì)南市歷下區(qū)委、區(qū)政府授予“財(cái)政貢獻(xiàn)先進(jìn)單位”， XX 省商業(yè)品牌管理委員會(huì)評為“ XX 省商業(yè)品牌企業(yè)”， XX 省商業(yè)誠信企業(yè)評委會(huì)評為“ XX省商業(yè)誠信企業(yè)”等稱號。 公司近 年來還積極致力于社會(huì)的福利事業(yè)，響應(yīng)省委、省政府號召，在“希望工程”和救助殘疾人事業(yè)中貢獻(xiàn)力量。 上海方辰投資有限公司簡介 上海方辰投資有限公司成立于 2020 年 1 月 28 日，注冊資本 3000 萬元，以對外投資為主，經(jīng)營范圍涉及：實(shí)業(yè)投資、企業(yè)投資管理、投資咨詢、商務(wù)咨詢、廣告設(shè)計(jì)制作；信息技術(shù)、生物技術(shù)（特殊許可除外）領(lǐng)域內(nèi)的科技經(jīng)營業(yè)務(wù)等。公司人員結(jié)構(gòu)合理，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。 47 第 2章 XX市房地產(chǎn)市場分析 總體分析 XX 宏觀環(huán)境分析 城市概況 XX 位于 XX 省中部，北依 XX 省省會(huì)濟(jì)南，南臨孔子故里曲阜，總面積 7762 平方公里，人口 萬人，轄 2 區(qū) 4 縣。 以下為 XX0 0 05 三年數(shù)據(jù)分析。全市民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %，占 GDP 的 %。民營經(jīng)濟(jì)在各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域扮演重要角色。 2020 年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。 （三年數(shù)據(jù)見下表） 2020年 2020年 2020年 固 定資 產(chǎn)投資（億元） 49 增長率（ %） 55..2 01002003004005006002020年 2020年 2020年 財(cái)政實(shí)力不斷增強(qiáng) 2020 年全 市完成地方財(cái)政收入 億元，比上年增長 %，其中各項(xiàng)稅收 28 億元，增長 %，稅收收入占地方財(cái)政收入的 %。其中，出口 54476 萬美元，進(jìn)口 19984 萬美元，分別增長 %和 %。全年共批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目 127 個(gè)，合同外資額 78152 萬美元，比上年增長 %。 三年固定資產(chǎn)投資完成額分析圖 50 2020年 2020年 2020年 出 口貿(mào) 易總值（億美元） 7 6 0 增長率（ %） 23 實(shí) 際利 用外資（億美元） 7 6 增長率（ %） 居民儲(chǔ)蓄快速增長，生活水平不斷提高 2020 年末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 億元，比年初增長 %。 城鄉(xiāng)居民生活水平提高。 2020年 2020年 2020年 存款余額（億元） 增長率（ %） 20 人均可支配收入（元） 7749.6 8883 10337 增長率（ %） 居 民消 費(fèi)支出（元） 5788. 6393.5 7211 增長率（ %） 從上表中可以看出， XX 人均可支配收入在近兩年快速增長，達(dá) 51 到兩位數(shù)，且居民 消費(fèi)支出增長較快。其中：國內(nèi)游客 萬人次，旅游收入 億元，分別增長 %和 %；國外游客 萬人次，增長 %，旅游外匯收入 3740 萬美元，增長 %。 XX 市房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展階段 XX 房地產(chǎn)市場起步于 1992 年，經(jīng)歷了十四年的發(fā)展，目前整體還處于發(fā)展階段，但在開發(fā)、消費(fèi)、營銷及行業(yè)管理方面都逐步走向完善，為了更好的分析 XX 市房地產(chǎn)市場，我們把 XX 房地產(chǎn)市場發(fā)展大致分為萌芽、加速和蓬勃發(fā)展三個(gè)階段： 第一階段： 1992 年 —— 2020 年 萌芽發(fā)展階段 第二階段： 2020 年 —— 2020 年 加速發(fā)展階段 第三階段： 2020 年 —— 2020 年 蓬勃發(fā)展階段 52 三個(gè)階段投資對比11405010015019922020 20202020 20202020億元投資 XX 市房地產(chǎn)十四年投資對比（數(shù)據(jù)來源： XX 市統(tǒng)計(jì)年鑒、房管局及 XX 十一五發(fā)展規(guī)劃） 萌芽階段： 1992 年 —— 2020 年 （ 1）總體供求特征 —— 供需均不旺盛，價(jià)格增長極慢 供給：開發(fā)投資少， 1992 年只有 9 家本地房地產(chǎn)企業(yè)，十年間投資只有 億元；很大比例為為單位集資建房和房改房，商品房供給較少； 需求：住房消費(fèi)觀念單薄，個(gè)人購房（商品房）比例較少； （ 2）價(jià)格特征價(jià)：格增長緩慢， 1992 年全市商品房平均銷售價(jià)格只有 460 元 /㎡， 1999 年漲到 930 元 /㎡。 2020 年 2020 年 增長幅度（ 100%） 各項(xiàng)指標(biāo) 總量 住宅 總量 住宅 總量 住宅 施工房屋面積 261 萬 m2 225 萬 m2 351 萬 m2 249 萬 m2 3 1 本年新開工面積 158 萬 m2 135 萬 m2 209 萬 m2 158 萬 m2 3 17 53 竣工房屋面積 110 萬 m2 100 萬 m2 165 萬 m2 123 萬 m2 50 23 商品房實(shí)際銷售面積 62萬 m2 58萬 m2 102 萬 m2 88萬 m2 6 5 商品房實(shí)際銷售額 8億元 億元 18.9 億元 15.76 億元 136 115 數(shù)據(jù)來源 2020 年、 2020 年 XX 市統(tǒng)計(jì)年鑒 200 5年比20 03年增幅 136172311550020406080100120140160施工房屋面積本年新開工面積竣工房屋面積商品房實(shí)際銷售面積商品房實(shí)際銷售額指標(biāo)百分比總量住宅 XX 市房地產(chǎn) 2020 年與 2020 年開發(fā)和銷售增長幅度對比 從上表 003 年到 2020 年的相關(guān)數(shù)據(jù)中可以看出： 第一， XX 市住宅開發(fā)增長幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于總開發(fā)增幅，說明非住宅的開發(fā)增長較快，投資需求增大。 第三，銷售額的增幅要大于銷售面積的增幅，說明銷售價(jià)格的增長幅度較大。 個(gè)人消費(fèi)比例提高：商品房住宅產(chǎn)品開發(fā)水平的提高帶動(dòng)了市場消費(fèi)， 2020 年個(gè)人購房比例達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的 %。（數(shù)據(jù)來源： XX 市在售樓盤調(diào)研。（如南湖、東湖、及白馬石片區(qū)）。 數(shù)據(jù)一：一季度 XX市房產(chǎn)成交額達(dá) ，房屋成交面積 萬平方米，顯示了 XX 市房地產(chǎn)市場比