【正文】 室內(nèi)消防系統(tǒng)與室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分開獨(dú)立設(shè)置。⑵自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，在沿街商業(yè)建筑等處設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí)II級(jí)，自噴系統(tǒng)噴水強(qiáng)度為8L／min滅火時(shí)間為1小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立管采用鋼塑復(fù)合管,給水支管采用PPR管；消火栓給水管DN100采用鍍鋅鋼管，DN100采用無(wú)縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用UPVC塑料排水管。⑵設(shè)計(jì)參數(shù)①室外氣象資料冬季：空調(diào)計(jì)算干球溫度11度℃；通風(fēng)計(jì)算溫度3℃；采暖計(jì)算溫度7℃；相對(duì)濕度61%；；②室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)場(chǎng)所冬季溫度（℃）相對(duì)溫度%商鋪161840住宅182040⑶熱負(fù)荷測(cè)算公建建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。住宅建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。小區(qū)建筑供熱總負(fù)荷：2017KW。(五)燃?xì)夤こ桃?guī)劃該項(xiàng)目燃?xì)庠谛^(qū)內(nèi)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站，燃?xì)夤芫€自就近敷設(shè)的燃?xì)夤芫€接入，小區(qū)全部采用管徑為DN100低壓燃?xì)夤芫€為主管，防腐保護(hù)地下直埋敷設(shè)，供各用戶使用。(六)環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃垃圾成分以生活垃圾為主。規(guī)劃區(qū)內(nèi)按6080米服務(wù)半徑設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，實(shí)行定時(shí)收集的方法，推行環(huán)保理念，健全回收體系。采用彩色噴涂塑鋼門窗，提高保溫、防風(fēng)、防滲性能,節(jié)約能源。室內(nèi)排水管材采用芯層發(fā)泡PVC管，室外排水采用超強(qiáng)PVC管，耐腐并節(jié)約鋼材。②樓宇設(shè)備自動(dòng)化采用Honneywell最新的exeLL5000建筑物設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)的給配水箱液位，變配電、照明、電梯等設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控和故障報(bào)警。④公共安全防范系統(tǒng)可視對(duì)講、防盜報(bào)警、保安巡邏集成系統(tǒng)，并配以電視監(jiān)控。⑤節(jié)能開關(guān)設(shè)備的應(yīng)用樓梯間及公共通道部分，采用聲控或延時(shí)開關(guān)，節(jié)約電能，方便使用。六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1總用地面積平方米2總建筑面積平方米其中住宅建筑面積平方米19140酒店式公寓建筑面積平方米13680其他建筑面積平方米3建筑密度%4容積率第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為2年，自該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手施工前的準(zhǔn)備工作。該項(xiàng)目計(jì)劃于2007年8月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2009年7月工程全部竣工。中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司編《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r(jià)估列。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[1999]158號(hào)文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收。土地費(fèi)用465萬(wàn)元。二、投資估算，其中工程費(fèi)用4421萬(wàn)元，土地費(fèi)用465萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用750萬(wàn)元。詳見表9—3投資使用與資金籌措表投資使用與資金籌措表表93 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期合計(jì)第一年第二年第三年一投資計(jì)劃1工程費(fèi)用2土地費(fèi)用3其他費(fèi)用4預(yù)備費(fèi)5財(cái)務(wù)費(fèi)用6稅費(fèi)7銷售費(fèi)用二資金籌措1自籌資金2借款15003預(yù)售收入再投入第十章 經(jīng)濟(jì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》二、經(jīng)濟(jì)效益說(shuō)明該項(xiàng)目建成投運(yùn)后，共實(shí)現(xiàn)銷售收入8730萬(wàn)元。三、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)銷售收入⑴銷售價(jià)格根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處地理位置，參照受壽光市住宅樓售價(jià)行情，確定項(xiàng)目銷售價(jià)格。⑵銷售面積該項(xiàng)目出售面積：公寓住宅面積25000平方米，商業(yè)3000平方米，地下車位120個(gè)。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售總收入8730萬(wàn)元。詳見表102銷售稅金及附加估算表表102 銷售稅金及附加估算表 　　　 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231營(yíng)業(yè)稅銷售收入5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%4合計(jì)土地增值稅該項(xiàng)目土地增值稅根據(jù)國(guó)家和地方土地增值稅有關(guān)規(guī)定，土地增值稅按銷售收入的1%預(yù)收。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按銷售收入的2%計(jì)取。四、損益與靜態(tài)盈利分析。詳見表105損益表表103 　　　　　 損益表 　　　　 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)8盈余公積金9可分配利潤(rùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額／總投資額）100%＝（／）100%＝%投資純利潤(rùn)率＝（稅后利潤(rùn)／總投資額）100% ＝（／）100%＝%投資利稅率＝（利稅總額／總投資額）100%＝（++）/100%＝%五、償債能力分析該項(xiàng)目申請(qǐng)融資金額為1500萬(wàn)元，銀行貸款金額為1500萬(wàn)元，借款利息為10%。詳見表104貸款還本付息估算表詳見表105資金來(lái)源與運(yùn)用表表104 貸款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱貸款利率建設(shè)經(jīng)營(yíng)期123合計(jì)一貸款還本付息%1年初貸款累計(jì)2本年貸款3本年應(yīng)計(jì)利息4年末還本5年末付息6年末貸款累計(jì)二還本付息資金來(lái)源1投資回收表105 　　　　 資金來(lái)源與運(yùn)用表 　　　 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1231資金來(lái)源銷售收入自有資金借款2資金的運(yùn)用建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）借款還本付息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3盈余資金4累計(jì)盈余資金六、現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析%，（基準(zhǔn)收益率12%）。八、風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析該項(xiàng)目分別對(duì)總投資、銷售收入和預(yù)售款回籠速度作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見表10－7敏感性分析表表107　　　　　 敏感性分析表　 　 　 單位：萬(wàn)元序號(hào)變動(dòng)因素變動(dòng)幅度內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈限值投資回收期1基本方案%2銷售收入10%%+10%%3總投資10%%+10%%4預(yù)售款回籠速度10%%+10%%從上表看，售房?jī)r(jià)格和開發(fā)產(chǎn)品投資是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動(dòng)10%，%%。定性分析⑴自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。⑵政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。⑶經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。⑷技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。⑸社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。⑹內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。針對(duì)該項(xiàng)目，采取提高前期的速度、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。⑵通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。從投資開發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。九、結(jié)論與建議結(jié)論從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。%，%。對(duì)于改善城市面貌，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程具有積極的作用。從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該開發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在區(qū)域形成一個(gè)全新的亮點(diǎn)，對(duì)于美化市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。建議強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。⑵公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。⑸注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告.圖表