【正文】 費(fèi) 本項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)包括土地契稅總計(jì) 萬(wàn)元。 根據(jù) 相關(guān) 指標(biāo) 測(cè)算，本項(xiàng)目總投資額為 萬(wàn)元。 表 14 建安工程費(fèi)用 估算表 單項(xiàng)工程名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 合價(jià) (萬(wàn)元 ) 備 注 土建工程 m2 720 安裝工程 給排水工程 m2 30 電氣工程 m2 40 消防工程 m2 25 弱電工程 m2 15 燃?xì)夤こ? m2 15 室外工程 綠化工程 m2 50 道路及停車廠 m2 100 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 其它 項(xiàng) 100000 室外管道、電纜、路燈、消防水池等 合計(jì) 3. 工程建設(shè)其它費(fèi)用 本項(xiàng)目的工程建設(shè)其它費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 、 前期研究費(fèi) 、 環(huán)評(píng)報(bào)告編制及評(píng)估費(fèi) 、 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 、 工程勘察費(fèi) 、 竣工圖編制費(fèi) 、 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 、 招投標(biāo)交易費(fèi) 、 招標(biāo)代理服 務(wù)費(fèi) 、 工程保險(xiǎn)費(fèi) 、 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 、 白蟻防治費(fèi) 等。 （ 2） 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 按建筑安裝工程費(fèi)的 1%計(jì)算。 （ 4） 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（ 2021 修訂）》計(jì)算。 （ 6） 竣工圖編制費(fèi) 根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（ 2021 修訂）》計(jì)算。 （ 8） 招投標(biāo)交易費(fèi) 按建安工程費(fèi)的 %計(jì)算。 （ 10） 工程保險(xiǎn)費(fèi) 按建安工程費(fèi)的 %計(jì)算。 （ 12） 白蟻防治費(fèi) 根據(jù)粵價(jià) [2021]370 號(hào)文計(jì)算。 表 15 工程建設(shè)其他費(fèi)用表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算依據(jù)（萬(wàn)元） 費(fèi)率或 標(biāo)準(zhǔn) 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 2 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 1% 3 前期研究費(fèi) 4 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 5 工程勘察費(fèi) 30% 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 20 6 竣工圖編制費(fèi) 8% 7 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 8 招投標(biāo)交易費(fèi) % 9 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 10 工程保險(xiǎn)費(fèi) % 11 計(jì)算依據(jù)（ m2） 12 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 13 白蟻防治費(fèi) 2 合計(jì) 4. 基本預(yù)備費(fèi) 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)用按建筑安裝工程費(fèi)用與工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的 5%估算。 管理費(fèi)用：根據(jù) 某某 市各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際情況，取工程建設(shè)投資 +銷售費(fèi)用的 5%，共 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ：本項(xiàng)目借款金額為 700 萬(wàn)元，借款利息為 %，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬(wàn)元。 表 16 建設(shè)總投資估算匯總表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額 占總投資比例（％） 備注 （萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 % 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 2 建筑安裝工程費(fèi) % 詳見(jiàn)表 14 3 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 詳見(jiàn)表 15 4 基本預(yù)備費(fèi) % （ 2＋ 3） 5％ 5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 % 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 項(xiàng)目總投資 % （ 六 ）資金籌措方案 本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資 、銷售回款三 個(gè)部分。資金來(lái)源見(jiàn)表 17。 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 22 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、 發(fā)展 規(guī)劃 分析 《 某某 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)整體規(guī)劃和管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。建立健全土地儲(chǔ)備和供應(yīng)制度，強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和宏觀調(diào)控作用。完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步形成以普通商品房為主體，滿足多層次需要為基本目標(biāo)的住宅 供應(yīng)體系。本規(guī)劃的規(guī)劃期限為 20212021 年。 “ 十一五 ” 期間，要進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，研究掌握我市 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，精心培育和加快發(fā)展我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)商理性投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。大力推進(jìn)廣東省綠色居住小區(qū)建設(shè)工作，要嚴(yán)格按規(guī)劃要求實(shí)施小區(qū)道路、綠化、供水、供電等配套設(shè)施的建設(shè)，配套設(shè)施不完善的小區(qū)的商品房不得進(jìn)入房產(chǎn)交易市場(chǎng)，保證居住環(huán)境的舒適安全。二是要堅(jiān)持建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的戰(zhàn)略，牢固樹(shù)立走經(jīng)營(yíng)城市的思路，全力支持配合做好土地儲(chǔ)備工作，高 度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，堅(jiān)持節(jié)約用地、合理用地、高效用地，堅(jiān)持按項(xiàng)目性質(zhì)，按規(guī)劃劃撥用地，堅(jiān)決防止炒地之風(fēng)的產(chǎn)生。三是要認(rèn)真抓好一批標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)建設(shè)。近期擬建設(shè)的主要項(xiàng)目有：雅居樂(lè)花園等。 3． 下園湖片區(qū) ： 主要是指市區(qū)建設(shè)大道以南，中山大道以東，沿江路以北地段。 4． 寶源及老城片區(qū)：主要指寶源一路以南，以及新豐江沿岸地段。比華利花園、新豐江明珠花園等。 本項(xiàng)目已經(jīng)取得了某某 市規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號(hào)為 （ 2021） 河規(guī)建用地第 0148 號(hào) 。房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的作用越來(lái)越發(fā)揮強(qiáng)大的作用，相關(guān)房地產(chǎn)的政策也一直在遵循著市場(chǎng)的規(guī)律在發(fā)展。政府在政策制定上著力規(guī)范市場(chǎng)秩序，通過(guò)房地產(chǎn)銷售的一些管理辦法的制定，包括銷售的廣告的管理，網(wǎng)上登記的管理，達(dá)到規(guī)范市場(chǎng)的秩序，提高公平交易的程度。 某某 市作為后發(fā)城市，近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料顯示 ： 今年 1~9 月份，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 24 長(zhǎng) ％，增速創(chuàng)建市以來(lái)新高，位居全省第二，全市國(guó)民經(jīng) 濟(jì)呈現(xiàn) “ 速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強(qiáng) ” 的良好態(tài)勢(shì)。 項(xiàng)目靠近政治中心和大型商業(yè)區(qū)及金融圈的住宅，因其交通生活便利、出租率高而深受眾多投資 客戶的喜愛(ài)，這為本項(xiàng)目提供了極其重要的投資依據(jù)和機(jī)會(huì)。 從以上綜述可以 得 出如下結(jié)論 ： 本項(xiàng)目是適合有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)的要求，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定促進(jìn)作用。 具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資質(zhì) ，證書(shū)編號(hào)為粵房開(kāi)證字第 0060138 號(hào) 。 本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市 級(jí)政府投資管理部門(mén) 審查，本項(xiàng)目 符合國(guó)家和地方法律法規(guī) ， 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策 ， 符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo) 準(zhǔn)。故本報(bào)告不需要對(duì)資源開(kāi)發(fā)及綜合利用進(jìn)行分析。執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、規(guī)定，按照《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《中華人民共和國(guó)建筑法》及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189－ 2021 等法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)規(guī)范。 2021 年 6 月 6 日，建設(shè)部在北京召開(kāi)了《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）發(fā)布暨師資培訓(xùn)會(huì)議。對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，建筑節(jié)能將成為今后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。本地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)特殊要求。 某某 市位于廣東省東北部，地處東江中上游，東靠梅州，南接惠州，西連韶關(guān)，北鄰江西贛州。南朝齊永明元年（公元 483 年）由龍川縣（公元前 214 建縣，首任縣令為 “ 南越王 ” 趙佗）析地設(shè)置 某某 縣。 1988 年 1 月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立 某某 地級(jí)市，轄源城區(qū)、東源縣、和平縣、龍川縣、紫金縣、連平縣等 1 區(qū) 5 縣。全市區(qū)域某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 27 總面積 萬(wàn)平方公里。先后被評(píng)為 “ 全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市 ” 、 “ 全國(guó)環(huán)境綜合治理先進(jìn)城市 ” 、 “ 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 廣東省雙擁模范城市 ” 。 105 國(guó)道和 205國(guó)道縱貫全市。實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)通信傳輸數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、寬帶化，形成了以市區(qū)為中心的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。 全市電力充足，廣東省最大的兩座水電站 —— 新豐江水電站和楓樹(shù)壩水電站均在 某某 境內(nèi)，投資 53 億元的 某某 電廠將于近期正式開(kāi)工建設(shè)，還擁有總裝機(jī)容量60 萬(wàn)千瓦的眾多小水電站。 某某 被譽(yù)為“粵東寶庫(kù)”，礦產(chǎn)資源點(diǎn)多面廣，儲(chǔ)量大、品位高，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)有 40 余種，其中鐵礦、稀土礦、螢石礦等礦產(chǎn)儲(chǔ)量均居廣東省首位。此外，鉛鋅礦、銅礦、鎢礦、瓷土礦的儲(chǔ)量也十分豐富，開(kāi)發(fā)利用價(jià)值巨大。野生動(dòng)植物種類繁多，其中珍稀植物有銀杏、水杉、香樟等，珍稀動(dòng)物有水鹿、蘇門(mén)羚等。 新豐江水資 源豐富，水質(zhì)好，可直接飲用。境內(nèi)屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，日照充足 .雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。 該 項(xiàng)目位于 某某 市 新市區(qū)永和路北面，華達(dá)街西邊， 地段優(yōu)越， 交通便利，且某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 28 基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，水、電使用方便， 建設(shè)主要消耗建筑及裝飾材料， 也 均可向 某某 市本地或周邊地區(qū)的供應(yīng)商擇優(yōu)采購(gòu) ， 不影響工程施工進(jìn)度 。 該項(xiàng)目 為居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后，主要的能源消耗為生活用水、電及燃?xì)狻? 表 41 主要能源耗用 表 序號(hào) 消耗能源 單位 年用量 備注 1 水 立方米 2 電 萬(wàn)度 3 燃?xì)? 立方米 63360 2． 公用設(shè)施的使用 本工程供水由 某某 市自來(lái)水公司主干線完成， 從市政給水干管引入二條 DN150給水管，并在室外布置成環(huán)狀管網(wǎng) 。 道路的雨水及路面清洗水經(jīng)設(shè)于路邊的雨水收集口排入市政雨水管網(wǎng)。兩段母線之間設(shè)有聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)。 通訊由 某某 市電信局提供一路市話電纜（或光纜），集中設(shè)置程控交換箱，電訊電纜分兩個(gè)方向接入城市電訊網(wǎng)。 采用新型建筑材料（節(jié)能材料）、高效隔熱保溫材料、節(jié)能型門(mén)窗。 充分利用地形、水面等自然環(huán)境，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的綠化，改善生活環(huán)境。這是一種新型墻體保溫隔熱系統(tǒng)，可以很好地起到保溫隔熱、防護(hù)和裝飾作用，且材料無(wú)毒無(wú)害，符合環(huán)保要求。與未采用節(jié)能措施的建筑相比，采暖、空調(diào)能耗節(jié)約 50%。項(xiàng)目的屋頂選 用擠塑板（即 XPX 板）做保溫隔熱層，既能滿足屋面保溫隔熱要求，同時(shí)又符合環(huán)保要求。 可再生能源應(yīng)用系統(tǒng)。同時(shí)采用太陽(yáng)能作為生活能源，利用太陽(yáng)能為小區(qū)住戶提供熱水，太陽(yáng)能社區(qū)照明等，不僅生態(tài)環(huán)保，還節(jié)省了大筆物業(yè)費(fèi)用開(kāi)支。采用微生物生化 處理技術(shù)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活垃圾的資源化和減量化，有利于環(huán)境的改善。 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 30 在公用設(shè)施燈具控制方式上，采取分區(qū)控制燈光或適當(dāng)增加照明開(kāi)關(guān)點(diǎn)，以減少不必要的用電，走道、樓梯、廁所等地方裝設(shè)定時(shí)開(kāi)關(guān)（聲光控延時(shí)開(kāi)關(guān)），節(jié)省用電。 在設(shè)備選型時(shí)，采用節(jié)能新技術(shù)、新工藝及新設(shè)備，一律不采用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策限制內(nèi)的產(chǎn)品序列和規(guī)模容量。 在變電站的低壓側(cè)安裝電容器，進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，以提高變壓器利用率及降低無(wú)功損耗。 設(shè)定專人對(duì)供電線路進(jìn)行定期檢查，保證供電系統(tǒng)的正常運(yùn)作。 采用節(jié)水閥門(mén)和節(jié)水設(shè)備。 加 強(qiáng)對(duì)給水管網(wǎng)的管理維護(hù)，及時(shí)排除跑、冒、滴、漏，防止人為因素而浪費(fèi)。針對(duì)天氣和綠化帶泥土保濕情況決定噴灌用水量，合理控制噴淋量。 周圍銀行、酒店、學(xué)校、商場(chǎng)等配套設(shè)施齊全，該項(xiàng)目是 某某 市新市區(qū)難得的旺地，周圍環(huán)境優(yōu)雅，具備理想的居住環(huán)境。 本項(xiàng)目所在地處北回歸線以南，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。多年平均降雨量1878mm。多年平均風(fēng)速 。 本項(xiàng)目擬選場(chǎng)址用地比較平整， 根據(jù)該地區(qū)地形、地貌及已建的建筑地基情況判斷，該地塊工程地質(zhì)和水文條件良好，適宜本項(xiàng)目的建設(shè)， 周邊沒(méi)有引起地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生的因素。 二、土地利用合理性分析 本項(xiàng)目不涉及征地拆遷和移民安置問(wèn)題。項(xiàng)目總占地面積 平方米，根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃本項(xiàng)目屬于居住組團(tuán)，項(xiàng)目的容積率 ，符合《建設(shè)用 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 32 地規(guī)劃許可 證》與《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中規(guī)定的建筑容積率的要求；項(xiàng)目綠地 率為 30%，符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 5018093）中的要求（項(xiàng)目的綠 地 率新區(qū) 建設(shè)不應(yīng)低于 30％） 。 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 33 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀