【正文】 處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對 10KVA 以下的，全部取消； 10KVA 以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。用戶遇有 特殊情況，需延長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長手續(xù)。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu) （ 2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。 （ 4）辦結(jié)時限：視協(xié)議談判情況而定。該費用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié) 商的余地。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。 （ 5）收費標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費用，視具體情況而定。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處 （ 2）申報資料： ① 臨時占用主、次干路審批表一式五份； ② 位置示意圖； ③ 平面圖； ④ 臨時設(shè)施效果圖一式 二份。同意占用的，申請人持批準(zhǔn)書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)； ② 需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)； ③ 需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。 7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù) （ 1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處 （ 2）申報資料： ① 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ② 施工圖紙； ③ 其它有關(guān)文件。同意挖掘的，申請人持批準(zhǔn)書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)； ② 需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于 50M178。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析 在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強(qiáng)烈。只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。例如進(jìn)行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。 現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn) 稅 收 政 策 、 土 地 制 度 和 土 地 政 策 、 人 口 政 策等。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。 （ 2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 ① 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 ③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 ⑤ 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 ⑧ 財政收支。 （ 3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 ② 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。 ③ 需求動機(jī)調(diào)查。 ④ 購買行為調(diào)查。 （ 5） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 ② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 ④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 （ 6） 房地產(chǎn)價格調(diào)查。 ② 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。 ④ 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。 ⑥ 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。 （ 7） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。 ② 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 ④ 人員促銷的配備狀況。 ⑥ 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 ① 房地產(chǎn)營 銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 ④ 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： ① 競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。 ③ 對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。 ⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 ⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 第二節(jié) 調(diào)查方法與條件 一、調(diào)查方法 市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。 1 . 按調(diào)查對象劃分 （ 1）全面普查。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會有一定誤差。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。非隨機(jī)抽樣法是指市場調(diào)查人員在 選取樣本時并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。 2．按照調(diào)查方法劃分。 這是最常用的市場調(diào)查方法。 ①設(shè)計調(diào)查表。 調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。 設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意的事項：首先，問題要短。其次，調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。一般消費者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。最后，要注意問問題的方式。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。 1）答卷法。 2）談話法。 3）電話調(diào)查。 （ 2）觀察法。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些 被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。 ①直接觀察法。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費者對本公司的信賴程度。 調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 ③行為記錄法。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。 實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。 二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。 1．樣本的數(shù)量。 一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。 2．樣本涵蓋面的廣度。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。這二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。 第三節(jié) 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。 通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。 1．探測性調(diào)查。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。 2．描述性調(diào)查。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。 這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。 說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用”的敘述。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度。在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下四種調(diào)查表格。 （二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目）。 （四）房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項目?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。 六、調(diào)查資料的整理分析 這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計和分析。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。 料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進(jìn)行評定，以確保 資料的真實與準(zhǔn)確。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。 七、撰寫和提交調(diào)查報告 撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。 在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。 以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只是一般性的描述。 第四節(jié) 調(diào)查隊伍的組建 組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊伍。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認(rèn)識和順應(yīng)了新的消費動向，誰就有可能占據(jù)有利的市場地位。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn) 市場調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)驗，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識結(jié)構(gòu)才能勝任市場調(diào)查工作。市場調(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語言表達(dá)能力分不開的。調(diào)查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。 第五節(jié) 資料收集與運(yùn)用 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。由此可見資料的重要性。 一、資料獲取途徑 房地產(chǎn)市場調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當(dāng)事人。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進(jìn)行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場的交易線索。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍 。因此，市場調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)查的深度和廣度。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件 。如房地產(chǎn)估價師，可向其探詢交易資料作為再進(jìn)一步查證的依據(jù)。調(diào)查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。但這種方式很難為開發(fā)商接受。 （六）準(zhǔn)交易資料的收集。而所謂準(zhǔn)交易資料，是當(dāng)事人擬出售（購買）房地產(chǎn) 的單方面意愿的報價資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準(zhǔn)交易資料”。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產(chǎn)市場的基本行情。 （八）各類二手資料。 二、基本資料搜集。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以