【正文】 地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請(qǐng) ： ①申請(qǐng)：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請(qǐng)，有關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。 二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得 （一）概述 為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證濟(jì)南市整體規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。 4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查費(fèi)用之日起， 15 個(gè)工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。同時(shí)，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。備案資料包括招標(biāo)情況說明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書。，辦理預(yù)售許可。 《住宅使用說明書》的內(nèi)容 ： 、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位； ； 、裝飾注意事項(xiàng)； 、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明； 、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)的說明； 、窗類型，使用注意事項(xiàng)； ； 、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說明； ； 中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。此費(fèi)用通過協(xié)商可減免。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。 （ 3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。 （ 6） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。 ① 房地產(chǎn)營 銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 第二節(jié) 調(diào)查方法與條件 一、調(diào)查方法 市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。 2．按照調(diào)查方法劃分。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。 調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 2．樣本涵蓋面的廣度。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程，一下子是確定不下來的。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。 六、調(diào)查資料的整理分析 這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析。 第四節(jié) 調(diào)查隊(duì)伍的組建 組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊(duì)伍。由此可見資料的重要性。調(diào)查時(shí)忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留 言。 二、基本資料搜集。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件 。調(diào)查者在個(gè)人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士交往，打通社會(huì)各方面的信息渠道，在社交中了解市場動(dòng)態(tài)信息。 在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報(bào)告，提供給決策者。 （四）房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。 這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。 通常有七個(gè)方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。 1．樣本的數(shù)量。 ①直接觀察法。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。 ⑤ 對(duì)競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 ④ 人員促銷的配備狀況。 ② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留 言。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對(duì)營銷活動(dòng)中所有階段加以研究。 7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù) （ 1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處 （ 2）申報(bào)資料： ① 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ② 施工圖紙； ③ 其它有關(guān)文件。用戶遇有 特殊情況，需延長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請(qǐng)，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長手續(xù)。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （ 1） 承辦部門：濟(jì)南市管道煤氣公司 （ 2）申報(bào)資料： ① 申請(qǐng)開戶書； ② 標(biāo)準(zhǔn)層 1： 100 平面圖、剖面圖； ③1 ： 500地形圖及用氣建筑 2 個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測繪院測定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行交易買賣，則須按成交價(jià)的 %計(jì)取交易手續(xù)費(fèi)。 ： ① 施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可制度；② 施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。 ： 1 個(gè)工作日。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。 4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程 10 個(gè)工作日內(nèi)；國家、省重點(diǎn)工程 20 個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。 （二）拆遷手續(xù)的辦理 ：濟(jì)南市拆遷辦 ： ① 拆遷申請(qǐng)書； ② 項(xiàng)目立項(xiàng)批文； ③ 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件； ④ 國有土地使用證； ⑤ 建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證； ⑥ 拆遷補(bǔ)償、安置資金證明； ⑦ 拆遷計(jì)劃和拆遷方案； ⑧ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。 出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。 ： ①主持人點(diǎn)算競買人； ②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃 要求和其他有關(guān)事項(xiàng)； ③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。承辦部門均為：濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心。 在現(xiàn)階段根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法 的有關(guān)規(guī)定 ,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級(jí)市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級(jí)市場取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級(jí)市場取得）。依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù) ,編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn) ,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。 征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí) ,要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后 ,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。對(duì)于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理 念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)的概念涉及較少。 （ 4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案 ,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù) ,也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。 第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序 第一節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng) 一、概述 發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留 言。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予 以批復(fù)。 ：劃撥土地的范圍僅限于： ； 基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 ； 、交通、水利等項(xiàng)目用地；、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 ③評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。 中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 （一）建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得 ：濟(jì)南市國土資源局 ： ① 用地申請(qǐng)； ② 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ③ 建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 建設(shè)用地規(guī)劃意見。 （ 5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：單體 10000 平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計(jì)處。 4）辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在 10 個(gè)工作日以內(nèi)。 二、實(shí)施程序 （一）項(xiàng)目報(bào)建 ：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì) ： ① 計(jì)委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃； ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書； ③ 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表。 （三）施工許可證的辦理 ：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì) ： ① 報(bào)建證； ② 計(jì)委立項(xiàng)批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 施工合同備 案登記表； ⑤ 質(zhì)監(jiān)委托書； ⑥ 監(jiān)理合同鑒證； ⑦ 施工單位安全報(bào)監(jiān)書； ⑧ 總包單位中標(biāo)通知書； ⑦ 建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡； ⑧ 施工許可申請(qǐng)表。對(duì)符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在 15 個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。詳見附李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留 言。 （ 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)： ① 新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目； ② 供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開工日為止。 （ 3）申辦程序： ① 需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請(qǐng)。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。 ④ 國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。如不同消費(fèi)者的不同購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會(huì)因素及心理因素等。 ① 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定。 ② 對(duì)競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 （ 3）隨機(jī)抽樣。因?yàn)檩^長的問題容易被調(diào) 查者混淆。 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一定消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進(jìn)廣告詞語、聲像等。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長，經(jīng)費(fèi)越高。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時(shí)、如何等問題，并不解釋為何的問題。 （一）當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。市場調(diào)查人員所作的適當(dāng)評(píng)議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠(yuǎn)趨勢，將會(huì)幫助 決策者對(duì)市場需求和市場動(dòng)態(tài)作出正確判斷。 （三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。 1．內(nèi)部二手資料。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進(jìn)行。訪問市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。因此要求調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識(shí)，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留 言。 三、初步調(diào)查 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的 一些原因，通常有三個(gè)過程。 當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。 3．問 題涵蓋面的廣度。 在取得被調(diào)查同意之后。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個(gè)人意見充分表達(dá)出來?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。 ③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 ③ 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的 大小。 （ 4） 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查 ① 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。 ② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。 理的五大資源。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處 （ 2）申報(bào)資料：給排水施工圖 （ 3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。此外，在建設(shè)施工過程中，還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。 （ 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請(qǐng)，經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)） （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)濟(jì)價(jià)非字（ 1996） 154 號(hào)文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項(xiàng)目， 111 元 /平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 180 元 /平方米；根據(jù)魯建規(guī)字 [2020]33 號(hào)文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別計(jì)取不同的費(fèi)用。 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查 的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是 15 個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審查意