【正文】 劃，對推進岳陽市城市建設 具有 極積的作用 。 資金籌措和來源基本上落實。 岳陽市氣候溫和， 雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富。 會議提出 八條措施對 當前加強房地產(chǎn)市場 進行 引導和調(diào)控 ： 一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結構。 2020 年湖南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %，增幅比上年回落 個百分點，仍高出全社會固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點。開發(fā)貸款增速在上半年出現(xiàn)回調(diào)，但在下半年重拾升勢，貸款余額為 億元，比年初增加 億元，增長 18%，增幅與上年持平。長沙市城區(qū)商品房均價 3030 元 /平方米，上升 %，其中，商品住宅均價為 2539 元 /平方米，上升 %。其次，國家宏觀調(diào)控政策措施對湖南省房地產(chǎn)市場 已經(jīng)產(chǎn)生了積極的作用，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎，隨著拓寬消費領域和改善消費環(huán)境的政策實施，政策環(huán)境將更加寬松、更加規(guī)范。有效啟動房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是岳陽市經(jīng)濟結構調(diào)整的一大舉措。非住宅價格指數(shù)同比上漲%，其中商業(yè)用房價格指數(shù)上漲 %，如森煌公司位于求索東路的商業(yè)用房去年同期 2200 元 /平方米，今年提價 %。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 威脅： 周邊 城 區(qū) 開發(fā)建設空間大，隨著 物業(yè)供給量 增 大，競爭相對激烈。對照類似區(qū)地資料，地下水具弱堿性，主要為 B603Mg型水。 一層 至 三層裙樓為 臨街商鋪，以 南湖大道 為依托，發(fā)揮 風景旅游區(qū) 地理優(yōu)勢； 作為大面積商場 。 ⑵ 編制范圍 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 本項目室外、室內(nèi)給排水及消防。 ⑵ 用電負荷的確定 本項 目屬一類高層民用建 筑。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 ⑵加強用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。 ⑤設計時留出消防通道出口。 項目 2020 年 3 月主樓封頂 并開始 現(xiàn)房銷售 ，到 2020 年 9月大樓整體竣工驗收 。詳 見下表。 ㈤ 不確定性分析 保本銷售量分析 固定成本包括土地費用 957 萬元、前期工程費用 262 萬元、基礎設施建設費 100 萬元、建筑安裝工程費 2880 萬元、公共設施配套建設費 160 萬元、財務費用 231 萬元、不可預見費用 180萬元，累計固定成本為 4770萬元。 ） 100% 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 =% 本項目開發(fā)利潤率為 %，銷售利潤率為 %；所得稅后開發(fā)利潤率為 %，所得稅后銷售利潤率為 %。 ２、投資估算與資金籌措 經(jīng)估算，本項目總投資為 5120 萬元，其中建筑安裝工程費用 2880 萬元，基礎設施建設費用 100 萬元，土地費用 957 萬元，財務費用 231 萬元，前期工程費用 262 萬元，公共設施配套建設費用 160 萬元，管理費用 160 萬元，銷售費用 190 萬元，不可預見費用 180萬元。 ⑸充分利用空坪隙地進行場地綠化，創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適的環(huán)境。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 消防措施 ①區(qū)域內(nèi)設置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當?shù)叵啦块T的要求布防。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動器，公共場所不使用白熾燈等。 1730 層由地下層水泵加壓抽升至 50m3屋頂水箱 供給。 ⑷ 屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，保護層厚度為 20mm，耐火極限大于 。 規(guī)劃設計原則 堅持建筑功能、建筑美學、空間組合、城市美學均滿足城市規(guī)劃要求和建筑綜合功能布局合理、方便實用的原則。第二層為粉質(zhì)粘土層厚約 ，強度中等，工程性能分布不均勻，承重力一般，不宜作為建筑物基礎的持力層。 機會 ： 岳陽 房地產(chǎn) 市場即將進入快速增長期，項目發(fā)展存在良好的機會。從施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重卻逐年遞減，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升；其次從房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，住宅銷售比重逐年下降。 c、房地產(chǎn)企業(yè)滲透各縣市。 四 、 是房地產(chǎn)信貸質(zhì)量下滑。其中，商品住宅 萬平方米，占 %；商業(yè)營業(yè)用房 ，占 %；辦公樓 20 萬平方米，占 %；其它商品房 萬平方米，占 %。 開發(fā)貸款保持增勢，購房貸款增速回調(diào)。 國家的宏觀調(diào)控政策打擊了房地產(chǎn)存在的 泡沫 ，也為地處中部、經(jīng)濟發(fā)展相對落后的湖南房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機會。但無論哪種算法，都明顯高于國際公認的 5%左右的警戒線 ；還有 在房地產(chǎn)投資貸款方面和按揭貸款方面， 2020年投資貸款占總投資的比重 %，但增長率卻達48%。 岳陽是湖南唯一臨江口岸，是長江沿岸對外開放城市 ，岳陽地處一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、 107 國道）、三?。ㄏ?、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。 ２、可行性研究工作概況 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 根據(jù)委托，我公司組織 相關工程技術人員 對項目建設相關情況進行了調(diào)查，分析了有關資料，依據(jù)現(xiàn)行有關法律、法規(guī)和投資項目可行性研究報告的編制要求及項目地的地理、水文、氣象、交通、水電等基本情況，對項目的建設條件、建設方案、建設規(guī)模及綜合效益進行了 研究與論證，在滿足技術可行、經(jīng)濟合理的基礎上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。自有資金基本到位 。岳陽市城市綜合服務功能比較齊全，連續(xù)多次評為國家及省級衛(wèi)生城市。二是加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理。投資規(guī)模居全國第 13 位，居中部地區(qū)第 3位；投資增幅居全國第7位，居中部地區(qū)第 2位。受升《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 息影響，個人購房貸款需求減少，提前還款的客戶增加，購房貸款增速大幅回落，貸款余額為 億元，比年初增加 億元，增長 %，增幅比上年回落 33 個百分點。全省商品 房空置面積 ，減少 %，其中商品住宅 萬平方米，占 %；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，占 %；辦公樓 萬平方米，占 %；其它商品房 萬平方米，占 %。另外，“加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”的戰(zhàn)略為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了機遇，推行建筑 “四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地），大力發(fā)展“節(jié)能省地型住宅”，將帶來房地產(chǎn)業(yè)增長方式的根本轉變。幾年來，第一，引進項目越來越大。二手房價格指數(shù)上漲了 %,漲幅最大的集中在一、二級地段，如屬繁華地段的五里牌某小區(qū)二手房去年同期 1078 元 /平方米，今年提價 2%。 大中 戶型、 商業(yè)鋪面同質(zhì)性較強，市場 吸納量 有限 ，消化速度慢，項目加入市場競爭時間較晚， 必須創(chuàng)新設計、創(chuàng)新經(jīng)營才能贏得市場 。 ３ 、地震 根據(jù)國家質(zhì)量技術監(jiān)督局 2020 年 2月發(fā)布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）查得：項目地地震動峰值加速度為 ，地 震動反應譜特性周期為 ，對應地震烈度為Ⅱ《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 度。 四層 至二十七層 為住宅部分 住宅樓面積初定為三種戶型：小戶型面積（ 50— 70 平方米）、中戶型面積（ 80— 120 平方米）、大戶型面積（ 130— 180平方米）（具體的面積待設計結構安排） 二十八層至三十層為空中會所 （ 三）基礎及結構 工程概況 擬建的項目， 位于 岳陽市南湖大道 ，本工程 地下層 為停車場 等公共用房 ，裙樓 為商業(yè)建筑，主樓為住宅樓 。 ⑶ 給水（生活給水及消防用水） 本項目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項目的要求。 用電負荷主要以應急照明、普通照明、電器設備 和消防設備 等。 ㈡ 環(huán)境保護 依據(jù) ⑴《污水綜合排放標準》 GB89781996； ⑵《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 GB309693； ⑶《大氣污染物綜合排放標準》 GB1629790； ⑷《建筑施工廠界噪聲限值》 GB1252393； ⑸《地下水環(huán)境質(zhì)量標準》 GB/T1484893； ⑹《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》 GB38382020。 ⑥施工時，施工單位要嚴格按照設計要求施工，不得擅自更改施工圖。 ㈡ 工程 招投標 ⑴ 招標范圍 本項目建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理及主要設備、構件等原材料采購均為招標范圍。 表 81 銷售收入估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 單位 單價 （元 /平方米） 銷售量 金額 1 銷售收入 萬元 地下層 M2 群樓 M2 高尚住宅 M2 空中會所 M2 ㈡ 成本分析 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 開發(fā)成 本 房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括開發(fā)建設成本、財務費用、銷售及管理費用、不可預見費用。 變動成本包括管理費用 160 萬元、銷售費用 190 萬元，累計 變動 成本為 350 萬元。 銷售收入 ） 100% =（ 247。建筑物基底面積 ， 道路面積 400 平方米，綠化面積 1000 平方米 。 ⑷合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護安全距離要求，從 規(guī)劃上防止各類事故。 。 ⑶在電器設備的選型及建筑物內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié)能設備、高效燈具 ，減少用電負荷。 615 層由屋頂水箱經(jīng)管道減壓后供給。 ⑶ 樓 板保護層厚度為 20mm，耐火極限大于 。 四、建設方案 ㈠ 總體規(guī)劃方案 １、指導思想 建筑設計應以人為本，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性。上部第一層為雜土層厚約 米，結構疏松，不均勻，不能作為天然地基使用。 項目規(guī)劃為岳陽 新型 旅游 商業(yè)區(qū) ，要完成與之相匹配的配套難度 較 大。隨著市場 經(jīng)濟的進一步搞活，房地產(chǎn)開發(fā)自身進入漸進調(diào)整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結構發(fā)生明顯變化。從有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)看表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開發(fā)項目的 88 家房產(chǎn)企業(yè)，實收資本已達 億元， 500— 800 萬元的 39 家， 1000— 2020 萬元的 22家， 3000— 5000 萬元的 4 家， 2 億元以上的