【正文】 建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案； ⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明 . （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā) 商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。依據(jù)項目建議書批復 ,編制可行性研究報告報計委審批獲準 ,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主 管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行 ,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設(shè)；項目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。 征地是指項目選址用地為集體土地時 ,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權(quán)限的政府審批以后 ,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后 ,應向規(guī)劃部門提出審查申請。 項目規(guī)劃申報的基本程序如下： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進行出售的行為。 本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗的總結(jié)，主要用于指導房地產(chǎn)開發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學術(shù)方面的問題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。 前 言 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和推動力，同時，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費熱點和推動國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關(guān)系復雜，使房地產(chǎn)項目在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、 可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導、開展房地產(chǎn)項目開發(fā)的業(yè)務。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理 念以及理論探討如社區(qū)、心理學、社會學的概念涉及較少。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 3．土地使用權(quán)取得的程序 土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過 (取得建議書批復 ,可行性研究批復 )，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后 ,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的 程序。 （ 1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前 ,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點 ,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見 ,形成項目建設(shè)選址的初審意見，作為計劃部門進行 批復時的參考依據(jù)。 （ 4）經(jīng)審定通過的設(shè)計方案 ,是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù) ,也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 ,為達到施工要求的場地條件 ,拆除建設(shè)用地上 原有房屋及其附屬物 ,并對原用地者進行補償、安置的行為。 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過工程竣工綜合驗收 ,達到業(yè)主使用條件的過程。 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租 ,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為。 第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序 第一節(jié) 項目立項 一、概述 發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 （ 4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后， 5 個工作日內(nèi)予以批復可研報告。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予 以批復。 通過出 讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證 。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 ,為達到施工要求的場地條件 ,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物 ,并對原用地者進行補償、安置的行為。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。 ：劃撥土地的范圍僅限于： ； 基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 ； 、交通、水利等項目用地；、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?，F(xiàn)分述如下： 國有土地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。 濟南市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。 、開標依照下列程序進行： ①投標人在投標截止時 間前將標書投入標箱。 ③評標小組進行評標。沒有底價的，應當明確提示； ④主持人報出起叫價； ⑤競買人舉牌應價或者報價； ⑥主持人確認該應價后繼續(xù)競價； ⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交； ⑧主持人宣布最高應價者為競得人。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。 4. 成交確認書 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。 中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。 ②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調(diào)查上簽字。 證書。 （一）建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得 ：濟南市國土資源局 ： ① 用地申請； ② 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ③ 建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 建設(shè)用地規(guī)劃意見。 ： 審查申請，并于收到申請后 2 日內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆 遷立項的，拆遷人應自批準立項之日起 3 日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起 5 日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應持當年的建設(shè)計劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防、設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。 （ 5）應注意的事項：單體 10000 平方米以上的建筑工程，必須進行設(shè)計招標，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計處。 （ 5）收費標準：執(zhí)行魯政發(fā) [2020]16 號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設(shè)施設(shè)備費 2 元 /平方米。 （ 5）收費標準：執(zhí)行國家計委、建設(shè)部計價格[2020]10 號文件和省物價局、魯價費發(fā) [2020]45 號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項目、倉庫等 9 類建筑按不同標準計取。 （ 1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室 （ 2）申報資料： ① 施工圖設(shè)計文件 2 套（地下人防部分）； ② 計委立項批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 人防結(jié)建手續(xù)證明。 4）辦結(jié)時限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時限在 10 個工作日以內(nèi)。 （ 3）申辦程序： 申請階 段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》。在繳納上述費用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （ 6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三） （ 7）應注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。 二、實施程序 （一）項目報建 ：濟南市建設(shè)委員會 ： ① 計委批準的當年投資計劃； ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書； ③ 工程建設(shè)項目報建申請表。 ：《報建證》工本費： 10 元。 （ 4）辦結(jié)時限： ① 審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內(nèi)完成；② 評標、定標，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當延長； ③ 審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。辦結(jié)時限， 1 個工作日。 （三）施工許可證的辦理 ：濟南市建設(shè)委員會 ： ① 報建證； ② 計委立項批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 施工合同備 案登記表； ⑤ 質(zhì)監(jiān)委托書； ⑥ 監(jiān)理合同鑒證； ⑦ 施工單位安全報監(jiān)書； ⑧ 總包單位中標通知書； ⑦ 建筑工程質(zhì)量責任卡； ⑧ 施工許可申請表。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四） 第四小節(jié) 房屋預售許可證的取得 一、概述 我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。 ：收到申報表和申報資料后， 7 日內(nèi)辦理完畢。 ：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。對符合規(guī)定條件的申報件，權(quán)屬證書應在 15 個工作日內(nèi)辦理完畢。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 應注意的事項： 1.“ 兩書 ” 的交付時間為：商品房交付的時間； 起計算； 1998 年建設(shè)部頒布的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 （ 3）申辦程序： ① 用水申請報告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù)； ② 申請手續(xù)批復后，到規(guī)劃設(shè)計室辦理勘察、設(shè)計事宜； ③ 簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設(shè)計費。詳見附李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 （ 3）申辦程序： ① 申請報告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)； ② 完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設(shè)計； ③ 工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務； ④ 工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。 （ 1）承辦部門：濟南市供電局 （ 2）申報資料： ① 項目的立項批文； ② 有關(guān)的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等； ③ 按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。 若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應向用戶說明原因。 （ 6）應注意的事項： ① 新建受電工程項目在立項階段，開發(fā)商應與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定項目； ② 供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。 （ 5）收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計， 110元 /平米。 （ 4）辦結(jié)時限：視具體情況而定。 （ 3）申辦程序： ① 需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應向市公安交通管理部門提出申請。 （ 3）申辦程序： ① 需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應向市公安交通管理部門提出申請。 （ 4）辦結(jié)時限： 7 個工作日 （ 5）收費標準：視具體情況而定。市場調(diào)研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。狹義的市場調(diào)查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 1 . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （ 1）政治法律環(huán)境調(diào)查 ① 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。 ③ 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地 利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 ④ 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)。 ⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力