【正文】 ，兩年內(nèi)珠海政府將要完成的藍(lán)圖：港口樞紐工程、機(jī)場樞紐工程、口岸樞紐工程、石化、船舶和海洋裝備制造工程、航空及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工程、商務(wù)休閑旅游工程、生態(tài)環(huán)保工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程、公共服務(wù)工程、能源保障工程。 珠海試圖以“一橋、雙港、三鐵、八高速”打通珠海的奇經(jīng)八脈。而港珠澳大橋則將完全改變珠海在華南經(jīng)濟(jì)圈中的地位和“氣場”，“一步入豪門”。全國人大賦予經(jīng)濟(jì)特區(qū)一定的立法權(quán)，但此前珠海的特區(qū)面積沒有覆蓋整個(gè)城市，因此珠海特區(qū)制定的法律只能適用于特區(qū)范圍內(nèi)，而金灣、斗門等行政區(qū)并不在此范圍。批準(zhǔn)珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大范圍將解決珠海市特區(qū)內(nèi)外發(fā)展不平衡、特區(qū)發(fā)展空間局限和“一市兩法”等問題。 三 、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)研分析 區(qū)域劃分 仁恒濱海中心位于珠海市中心城區(qū)南部，沿情侶南路形成約 600米帶狀項(xiàng)目 ，行政區(qū)域位于香洲區(qū)拱北。 區(qū)域歷史文化分析 香洲區(qū)據(jù)史載，香洲人群居于 秦漢 ，鹽漁興旺自宋朝。在北宋元豐五年（公元 1082年）設(shè)香山寨，南宋 紹興 二十二年（ 1152年）設(shè)立香山縣。 1953 年從中山、 寶安 劃出部分地區(qū)設(shè)立 珠?？h 。 2021年 4月 4 日，國務(wù)院批準(zhǔn)，將香洲區(qū)的三灶、小林、南水 3 個(gè)鎮(zhèn)劃歸 金灣區(qū) 管轄。香洲區(qū)轄 8個(gè)街道（拱北、吉大、翠香、獅山、香灣、梅華、前山、灣仔）、一個(gè)鎮(zhèn)（ 南屏鎮(zhèn) ），共 122個(gè)社區(qū)居委會(huì)。香洲區(qū)位于 南海 之濱、珠江口西岸，東水連 香港 ，南接壤 澳門 ，背倚經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 珠江三角洲 腹地。4839。2739。339。1839。東風(fēng)為常向風(fēng)，夏以西南風(fēng)和東南風(fēng)為主，冬以 東北風(fēng) 為主，夏秋季有臺(tái)風(fēng)侵襲。景點(diǎn)有 梅溪牌坊 、 共樂園 、 圓明新園 、 夢幻水城 等。 19世紀(jì) 80年代，清政府于炮臺(tái)山設(shè)海關(guān)總管。時(shí)人崇尚儒學(xué)，《論語 ”古人以 “ 眾星拱繞北辰 ” 之天象詮釋德治之要，而 “ 拱北 ” 一詞與此頗具契合，遂將海關(guān)所在區(qū)域統(tǒng)稱為 拱北，并一直沿用至今。 “ 拱北 ” 地名幾經(jīng)變遷 根據(jù) 《澳門紀(jì)略》、《粵海關(guān)志》、《香山縣續(xù)編》等歷史文獻(xiàn)數(shù)據(jù)記載，中國在澳門設(shè)置海關(guān)的起源應(yīng)上溯至明嘉靖十四年 (1535 年）。這是香山縣的第一個(gè)通商口岸。光緒二十三年（ 1897）又增加了芒洲和橫門（現(xiàn)屬中山市）兩口岸。橫門位于張家邊鄉(xiāng)東利村洋關(guān)圍，主要通航香港。 1950年 1月 28日海關(guān)總署根據(jù)中央人民政府政務(wù)院規(guī)定：拱北關(guān)改名為中華人民共和國拱北海關(guān)。 1950年 7月 16日海關(guān)總署任命趙加華為拱北海關(guān)副關(guān)長，協(xié)助軍事代表對(duì)舊海關(guān)的組織機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)制度進(jìn)行改造。從至 “ 拱北 ” 地名代替 “ 關(guān)閘 ” （澳門至今仍保留 “ 關(guān)閘 ” 地名） 。 2021年經(jīng) 拱北口岸 進(jìn)出境的海內(nèi)外旅客 9400多萬人次，是珠海市人流最旺的地區(qū) ,拱北海關(guān) 工作時(shí)間是 7:0023:30,。拱北 商貿(mào) 、 金融 、 信息 、 交通 、 旅游 十分發(fā)達(dá)。拱北環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施十分完善，擁有銀都、海灣、粵海、華賓、步步高、拱賓等著名酒店；有 9所中小學(xué)、中專學(xué)校；醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)健全；水電資源充足；迎賓南路、情侶南路、口岸廣場景色秀麗，現(xiàn)代化文明小區(qū)不斷涌現(xiàn)，是人們旅游觀光、休閑、居住的好地方。 區(qū)域在建項(xiàng)目調(diào)查 ? 保利海上五月花 保利海上五月花項(xiàng)目西南側(cè)是規(guī)劃的 “ 藍(lán)灣智島高新總部基地 ” ，包括一座 200 米以上的地標(biāo)寫字樓和 56 層的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)寫字樓群，將引進(jìn)以微軟、金山為代表的 500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。 此外，項(xiàng)目周邊規(guī)劃有兩所小學(xué)、一所仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 24 中學(xué)，另有 5 萬方的商業(yè)綜合體，一座醫(yī)院和五星級(jí)酒店規(guī)劃。未來 35 年，這里將是珠海最高端的居住配套中心。 3 棟新產(chǎn)品，戶型方正實(shí)用，布局巧妙，具有超高使用率和超大贈(zèng)送空間；視野開闊， 200 萬方原生態(tài)石坑山景和南中國海第一灣的自然美景盡收眼底，充分展現(xiàn)出 “百米親山，三百米聽海 ”的世界級(jí)濱海休閑度假新享受 。幼兒園、商業(yè)街、健康中心、超市、兒童活動(dòng)庭院等生活配套區(qū)，數(shù)步即達(dá)。超市有壹加壹、海景灣百貨商店、榮一、百佳、金旺來、珠影、百和超市等；醫(yī)院有中大大學(xué)附屬第五醫(yī)院、唐家灣醫(yī)院、金鼎醫(yī)院 。 ? 中海富華里 中海富華里，占據(jù)城市核心 CBD、居于珠海最繁華距離澳門最近的拱北區(qū)域，緊鄰橫貫珠海東西城區(qū)的九洲大道，可快速到達(dá)拱北口岸、九洲港碼頭、港珠澳大橋珠海登陸口、廣珠輕軌前山站等交通樞紐 。項(xiàng)目建成后，將擁有最頂級(jí)的交通條件，為入駐富華里的品牌商戶打造了直通港、澳、廣、深的 “ 45 分鐘的國際都會(huì)生活圈 ” 。項(xiàng)目緊鄰橫貫珠海東西城區(qū)的九洲大道，近距拱北口岸、九洲港碼頭、廣珠輕軌拱北站、港珠澳大橋，享周邊成熟配套設(shè)施的同時(shí)，坐擁立體交通網(wǎng)絡(luò)，作為連接澳門、吉大、前山、橫琴的中心支點(diǎn)，勢必發(fā)展成為珠海新都市核心 。富華里，是珠海首個(gè)都市中心綜合體。其占地逾約 萬平方米，總建筑面積約 25萬平方米，包含約 11 萬平方米的國際 5A 甲級(jí)寫字樓 (中海廣場 )，富華里， 24 萬平方米都市中心綜合體，世界 500 強(qiáng)雅高國際品牌酒店、地標(biāo)雙子塔寫字樓、近 5 萬平方米國際街區(qū)商業(yè)、國際精品公寓集于一體，將美國第五大道、東京銀座等國際街區(qū)時(shí)尚生活模式引入珠海，帶來全新的都會(huì)生活體驗(yàn) 。由于項(xiàng)目位于珠海市主要交通干道珠海大道與湖心大道的交匯處，隨著珠海大道拓寬建成快速路之后，市區(qū)與西區(qū)的時(shí)間距離被大大縮短，只需不到一個(gè)鐘車程，而恒凱華興里必將坐享珠海大道提升后的便利成果。適逢廣東省單獨(dú)二胎實(shí)施，珠?！皢为?dú)兩胎”已可以申請(qǐng)，恒凱華興里周邊完善的學(xué)區(qū)配套，城南小學(xué)、金灣一小、紅旗中學(xué)、科干學(xué)院等不同年齡層的學(xué)校。用地面積為 平米，容積率為 。現(xiàn)預(yù)計(jì) 5 月底開盤。位于西區(qū)最具有潛力的斗門片區(qū)，江南岸在交通和配套方面無疑占據(jù)了較大 優(yōu)勢。周邊區(qū)域更匯集了如保利香檳國際、時(shí)代山湖海、萬科城市花園、新世界康橋等成熟社區(qū)。白藤湖度假城、鱷魚島、金灣高爾夫等多個(gè)休閑好去處 ； 白滕頭商業(yè)、斗門商業(yè)街、白滕頭海鮮批發(fā)市場 。紅旗醫(yī)院、珠海市同和醫(yī)院、白藤湖衛(wèi)生院。 25 分鐘可往市中心、澳門 ，距珠海機(jī)場 15 分鐘，距海泉灣度假城 30 分鐘，離珠港澳大橋珠海落腳點(diǎn)只需 20 分鐘，廣珠輕軌通車在即， 45 分鐘即可通達(dá)廣州。114m178。 40 棟的別墅中，分別有 24 棟獨(dú)棟別墅 ,4 棟聯(lián)排別墅。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 27 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀 珠海市商品房預(yù)銷 (售 )專網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，剛過去的一季度主城區(qū)商品房共網(wǎng)簽 1392 套，同比跌幅超兩成。心海州、清能思源府和誠豐水晶座皆為剛需盤，華發(fā)四季和保利海上五月花則偏高端和度假型。 一季度辦公用房網(wǎng)簽套數(shù)僅為 38 套，同比下跌了 68%。業(yè)內(nèi)人士指出，主要是新增供應(yīng)量跟不上。 一季度住宅用房共網(wǎng)簽 1238 套，同比下跌了 27%，只有兩個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽成交量突破 100套。 樓市成交低迷主要受供貨量不足、政策不明確、銀行房貸利率上浮和全國部分城市出現(xiàn)降價(jià)潮等因素影響， 13 月份珠海僅曦華園、思源府、尚御華府、電力家和城、時(shí)代港 5 個(gè)項(xiàng)目開盤和加推，且項(xiàng)目推貨量少，五個(gè)項(xiàng)目僅推出約 640 套，特別是香洲區(qū)，供應(yīng)不到200 套。 而從 4 月份珠海市主城區(qū)各類項(xiàng)目網(wǎng)簽成交比例來看， 2021 年 4 月珠海主城區(qū)網(wǎng)簽成交共 338 套，成交面積 ㎡，其中住宅成交 313 套，成交面積 ㎡；商業(yè)成交 20 套，成交面積 ㎡；辦公成交 3 套，成交面積 ㎡；其他成交 2 套，成交面積 ㎡。 表 21 珠海主城區(qū) 2021 年 4 月網(wǎng)簽（住宅）成交量 TOP10 樓盤 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 28 四月份過去后，將迎來商品房市場的“紅五月”。 區(qū)域房地產(chǎn)需求量 珠海市統(tǒng)計(jì)局近期在珠海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)上公布了珠海市 2021 年年度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，其中去年全年商品房銷售面積達(dá)到 342 .25 萬平方米，同比上漲 36 .2%，也創(chuàng)下近十年珠海樓市商品房銷售面積的歷史新高。 珠海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)今年 1 月 26 日公布了一份《 2021 年 12 月度房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、商品房預(yù)售及二手房交易》報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，去年全市商品房銷售面積達(dá)到 342 .25 萬平方米，創(chuàng)下近十年最高紀(jì)錄，比 2021 年上漲了 36 .2%.而來自珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示，去年一年，珠海主城區(qū)共網(wǎng)簽商 品房 7934 套，比 2021 年上漲 8 .12%，這也是珠海主城區(qū)實(shí)行網(wǎng)簽以來網(wǎng)簽套數(shù)最高的一年。其中商住用地 3 宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %；工業(yè)用地 4 宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %；商業(yè)用地一宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %；住宅用地 1 宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %；其他用地 2 宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %；辦公用地 1 宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %。 2021 年 4 月商品住宅新增供應(yīng)量主要集中于 90100 萬㎡（ 1198 套）、 100200 ㎡（ 666 套）、 060 ㎡（ 426 套）、 120144 ㎡（ 396套）。 2021 年 4 月網(wǎng) 簽數(shù)量總成交為 690 套，環(huán)比上升 %，同比上升 %。 ? 三級(jí)市場 2021 年 4 月，珠海二手房成交面積為 萬㎡，環(huán)比上升 %，同比下降 %；成交金額為 億元，環(huán)比上升 %，同比下降 %；成交均價(jià)為 6690 元 /㎡，環(huán)比上升 %，同比上升 %。珠海 4月網(wǎng)簽成交環(huán)比 3月小幅上漲，全市成交量跌價(jià)升。 區(qū)域房地產(chǎn)空置量 空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 2021 年 6 月時(shí)，珠海市區(qū)空置商品房總套數(shù)達(dá) 7100 多套，總面積 85 萬多平方米。從 2021 年開始，珠海商品房空置面積又開始逐年增長，從商品房可供預(yù)售面積的走勢可以看出，珠海受到當(dāng)年房地產(chǎn)市場崩盤的影響，開始進(jìn)行休整期，以庫存消化為主。 2021 年第一季度，商銷售面積 萬平方米，同比增長 %。二手房交易面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %。從各種數(shù)據(jù)來看，珠海今年以來無論是一手房還是二手房的成交都在猛增。今年以來這個(gè)數(shù)字一直都在 1000 萬平方米以上。 區(qū)域房地產(chǎn)平均價(jià)格 上圖是珠海市香洲區(qū)主要樓盤的銷售均價(jià)， 以上 10 個(gè)樓盤，除去華發(fā)水岸、華發(fā)四季、華發(fā)蔚藍(lán)堡三個(gè)樓盤沒有銷售均價(jià)，其余的 7 個(gè)樓盤都可以查到銷售價(jià)格。 （ 13000+11000+15000+12500+16000+12021+32021） /7= 由以上公式可得出，珠海市香洲區(qū)域的房地產(chǎn)平均價(jià)格為 元 /㎡。主要的戶型數(shù)據(jù)如下表所示： 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 31 項(xiàng)目 主要戶型 華發(fā)水岸 68 ㎡、 124 ㎡ 心海州 58 ㎡、 88 ㎡、 124 ㎡ 雙城匯 35 ㎡、 48 ㎡ 華發(fā)四季 88 ㎡、 102 ㎡、 191 ㎡、 227 ㎡ 保利海上五月花 38 ㎡、 49 ㎡、 113 ㎡、 123 ㎡ 云頂瀾山 97 ㎡、 124 ㎡、 129 ㎡、 156 ㎡ 公園里 82 ㎡、 103 ㎡、 107 ㎡ 誠豐水晶座 42 ㎡、 57 ㎡、 73 ㎡ 格力廣場 3期將軍山 106 ㎡、 182 ㎡、 221 ㎡ 華發(fā)蔚藍(lán)堡 115 ㎡、 125 ㎡、 131 ㎡ 從上表可以看出，珠海市香洲區(qū)域的戶型以中戶型、大戶型為主，平均戶型大小為 90124㎡。 通過對(duì) 項(xiàng)目 相關(guān)因素及周邊市場的綜合分析，客戶群是對(duì)社區(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)人群素質(zhì)更加注重的客戶。 ? 教育程度： 以大專、本科及以上學(xué)歷的高等教育程度為主。 ? 家庭收入： 以家庭收入每月 700010000元為主。 ? 消費(fèi)偏好：在現(xiàn)有的市場狀況下， 購買行為理性，對(duì)生活方式，配套設(shè)施等的要求仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 32 較高。 ? 外來置業(yè)者 ? 珠海市的外來人口 也將成為項(xiàng)目部分客群所在地，此類人群長期駐寧工作和生活，經(jīng)過幾年的租住生活，他們對(duì)本區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受 ， 為落戶 珠海 ，更為方便工作，從而產(chǎn)生了購房需求。 區(qū)域公共設(shè)施調(diào)查 仁恒濱海中心位于拱北區(qū)域，區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施完善。 對(duì)未來區(qū)域房地產(chǎn)的預(yù)測 4 月份，珠海市土地市場新增供應(yīng)回暖，商住用地主要集中在平沙片區(qū)，從價(jià)格來看，熱度較去年有所減退。就目前市場情況而言，市場資金鏈緊張，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 33 性價(jià)比較高的商住用地仍然受捧，但一些條件平凡的地塊則有可能被開發(fā)商所遺棄，政府今年上半年的推地節(jié)奏也區(qū)域穩(wěn)定。 4 月珠海市商品房成交量僅有 萬㎡，環(huán)比下降 %。就整體趨勢而言，推售、成交還是以剛需、改善型戶型為主導(dǎo)。 在目 前的珠海市房地產(chǎn)市場，銷售較快的樓盤很多，在這里，我們根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)量確定暢銷樓盤。網(wǎng)簽套數(shù)前三名分別是華發(fā)新城六期、招商花園城二期以及五洲花城。因此，我們在這里選取銷售率最高的龍光海悅云天作為暢銷樓盤。海悅云天 ——英式皇家園林，將大氣莊重，浪漫自然的花園式景觀與整體的建筑布局相融合，以新古典主義風(fēng)格為設(shè)計(jì)藍(lán)本，傳承 歐洲人文傳統(tǒng)，以適宜人居為設(shè)計(jì)原則，營造尊貴的貴族生活氛圍。 樓盤開發(fā)公司 龍