【正文】 海悅云天的開(kāi)發(fā)商為 廣東龍光地產(chǎn)股份有限公司 。純粹的歐洲風(fēng)情在綠蔭重生的園林中，穿插景觀(guān)樹(shù)陣、柔和優(yōu)美的伊麗莎白花園、飽滿(mǎn)親和力的愛(ài)丁堡亭、威廉王子噴泉水景、英式浪漫拱形花架等景觀(guān)小品，終究成就一個(gè)英式皇家園林。 樓盤(pán)概況 龍光 銷(xiāo)售率最高是龍光海悅云天，達(dá)到 %；超過(guò) 50%的項(xiàng)目還有尚東領(lǐng)御、中海桃花源、招商花園城二期等等。截止至 3 月 31 日，珠海主城區(qū) 34 個(gè)項(xiàng)目（住宅類(lèi)）共網(wǎng)簽 11208 套。 暢 銷(xiāo)樓盤(pán)界定 暢銷(xiāo)指商品因受歡迎而銷(xiāo)路廣，賣(mài)得快。雖然 4 月份推貨較多，但是由于廣東人不習(xí)慣在清明買(mǎi)房，加上新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目未進(jìn)入網(wǎng)簽，導(dǎo)致網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比僅小幅上漲 %， 4 月份成交集中在剛需、改善型戶(hù)型。 在成交量方面，總體來(lái)說(shuō) 4 月是屬于不冷不熱的情況，珠海樓市也區(qū)域平靜，加上市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)冷，受房貸緊縮等影響，觀(guān)望客戶(hù)增多，并且成交量逐步下滑，市場(chǎng)供需處于相互博弈狀態(tài)，觀(guān)望情緒越發(fā)濃厚。成交方面，受 3 月退貨量的影響有所上漲，主要是平沙鎮(zhèn)的旅游用地成功被海泉灣以低價(jià)競(jìng)得。區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)項(xiàng)目主要有口岸地下購(gòu)物廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家、 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓、眾多超五星級(jí)酒店；公共交通配套完善，交通便利，有拱北總站、拱北信禾汽車(chē)站位于項(xiàng)目周邊，同時(shí)有廣珠輕軌珠海站作為始發(fā)站，到達(dá)廣州僅需 個(gè)小時(shí)，此外有眾多公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，其中 乘坐 36 路、 99 路公交車(chē)至觀(guān)澳平臺(tái)站 下車(chē)可到達(dá)仁恒濱海中心。 ? 部分投 資客戶(hù)、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用? ? 高新區(qū)作為珠海市的郊區(qū) ，在價(jià)格上必然更具優(yōu)勢(shì)和吸引力，低廉的價(jià)格加上較為成熟的生活及交通配套，可以吸引 香洲區(qū) 市區(qū) 、港澳地區(qū) 的投資人群；同時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用癜ㄗ诘刂苓吇剡w安置居民仍然存在改善性需求。 （ 2）客源分布 在考慮項(xiàng)目體量和物業(yè)形式，爭(zhēng)取最大客源積累，擴(kuò)大客戶(hù)來(lái)源，重點(diǎn)為 高新區(qū)、香洲區(qū)和港澳地區(qū) ，具體如下： ? 在 高新區(qū) 或周邊工作居住的中 等 收入人群 ? 他們?cè)?高新區(qū) 工作或居住，是 高新區(qū) 科技企業(yè)從業(yè)人員或中級(jí)管理人員，以及周邊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員和中等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，他們多數(shù)要求提高居住生活質(zhì)量，比如出行無(wú)憂(yōu)、就近上下班、齊全的生活圈配套都將給他們的生活帶來(lái)無(wú)限便捷。 ? 置業(yè)目的： 改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購(gòu)房目的。 ? 家庭結(jié)構(gòu)： 以 2－ 3人居住為主。 （ 1）客戶(hù)特征分析 ? 職 業(yè)： 目標(biāo)客戶(hù)以整個(gè)高新區(qū)域?yàn)橹行?，輻射香洲區(qū)，橫琴新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術(shù)人員以及周?chē)恍┹^為富裕的當(dāng)?shù)卮迕竦? ? 年 齡：財(cái)富的積累是和年齡有關(guān)系的，本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)客群的主要年齡段為 28－ 45歲的首置及首改客戶(hù)，其中以 3035歲客戶(hù)為主力客群。 區(qū)域房地產(chǎn)客戶(hù)研究 由于珠海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格 15000 元 /㎡，并且以中、大戶(hù)型為主，因此商品房的價(jià)格偏高。 區(qū)域房地產(chǎn)平均戶(hù)型 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均戶(hù)型估計(jì)，我們選取了上文的 10 個(gè)樓盤(pán)作為估計(jì)的依據(jù)和基礎(chǔ)。為了估算該區(qū)域的房地產(chǎn)平均價(jià)格，我們采用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均方法對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)平均價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。近兩三年以來(lái)，珠海的開(kāi)工面積都不少，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)從拿地到開(kāi)始銷(xiāo)售一 般都有 3 年周期的規(guī)律，一般項(xiàng)目開(kāi)工要報(bào)建的，報(bào)建時(shí)很多都是整體報(bào)建，然后每年具體建多少，發(fā)展商再根據(jù)實(shí)際情況和資金情況調(diào)整，近三年來(lái)的數(shù)據(jù)都較為接近，因?yàn)橐捕际琼?xiàng)目的建設(shè)過(guò)程，目前已有不少新的項(xiàng)目正在臨近收尾，預(yù)計(jì)珠海又將迎來(lái)新的銷(xiāo)售高峰，空置率會(huì)得到大幅度的降低。 從珠海市統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)可知， 2021 年 15 月，珠海的商品房施工面積 1456 萬(wàn)平方米， 2021 年時(shí)，施工面積不到 1000 萬(wàn)平方米。從 1 月份開(kāi)始已經(jīng)呈現(xiàn)逐月倍數(shù)增長(zhǎng)仁恒濱海中心市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 30 狀態(tài)，市場(chǎng)趨向非常活躍，交易面積持續(xù)大幅增長(zhǎng)。 15月，珠 海商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 2021 年年底，珠海市統(tǒng)計(jì)局曾發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，珠海的商品房待售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。從2021 年起至 2021 年 7 月，這個(gè)數(shù)字一直在增長(zhǎng)，并處于 高位， 2021 年時(shí)達(dá)到最低點(diǎn)，為 萬(wàn)平方米，但當(dāng)年的商品房銷(xiāo)售面積也在這段時(shí)間內(nèi)達(dá)到最高峰，但可供預(yù)售面積的量也巨大。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在 5%— 10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%— 20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷(xiāo)售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在 20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 2021 年 4 月二手房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍， 成交軍量同比上一年有所增漲。 ? 總結(jié) 珠海市商品房供應(yīng)量爆發(fā)增漲，供應(yīng)集中在西區(qū)。 2021 年 14月珠海累計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù) 2226 套， 同比下降 %。新增供應(yīng)量主要來(lái)自斗門(mén)（ 2027 套）、金灣（ 616 套）、南灣（ 425 套）。 仁恒濱海中心市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 29 ? 二級(jí)市場(chǎng) 2021 年 4 月珠海市區(qū)新增供給量為 3588 套，環(huán)比上升 ，同比上升 %，面積為 萬(wàn)㎡，環(huán)比上升 %，同比上升 %。 區(qū)域房地產(chǎn)供給量 ? 一級(jí)市場(chǎng) 2021 年 4 月珠海土地供應(yīng) 12 宗，環(huán)比增加 5 宗，面積為 萬(wàn)㎡，環(huán)比下降 %。南都記者對(duì)比該網(wǎng)站公布的歷年數(shù)據(jù)還發(fā)現(xiàn)，去年珠海全市商品房施工面積、住宅銷(xiāo)售面積、辦公樓銷(xiāo)售面積、二手房交易金額、二手房成交均價(jià)等多項(xiàng)指標(biāo)也皆創(chuàng)下近十年來(lái)的歷史新高。開(kāi)發(fā)商為搶占市場(chǎng)先機(jī)將開(kāi)始紛紛推出各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，試圖促使購(gòu)房者積極入市。 其中網(wǎng)簽成交量最大的為新香洲片區(qū)，網(wǎng)簽 78 套，占總成交量的 28%；前山片區(qū)則一套之差屈居第二，占總成交量的 27%。預(yù)計(jì)到二季度部分區(qū)域?qū)⒂型嘏?。其中，心海州花園單個(gè)項(xiàng)目住宅網(wǎng)簽套數(shù) 520 套，清能思源府為 102 套。 去年同期珠海主城區(qū)商業(yè)用房網(wǎng)簽套數(shù)為零，但今年一季度網(wǎng)簽 116 套，單是前山心海州花園項(xiàng)目就網(wǎng)簽了 112 套，占比 96%。其中，位于鳳凰北的安廣大廈單盤(pán)成交了 35 套。 1392 套商品房里 面包括了 1238 套住宅用房、 116 套商業(yè)用房和 38 套辦公用房。其中，網(wǎng)簽成交量排名前五的樓盤(pán)分別為前山片區(qū)的心海 州花園、新香洲的清能思源府、新香洲的華發(fā)四季名苑、前山的誠(chéng)豐水晶座公寓和位于唐家灣的 保利 海上五月花花園，成交套數(shù)分別為 63 10 6 66 和 63 套，前者單盤(pán)網(wǎng)簽套數(shù)占比高達(dá) 45%。江南岸的售樓部還在建設(shè)當(dāng)中，大概在 7 月份會(huì)開(kāi)放。的二房至三房，樓層最高 18，每層 8 個(gè)戶(hù)型。 江南岸項(xiàng)目將建一期，其中有 2 棟是高層，戶(hù)型為 71m178。 項(xiàng)目周邊交通設(shè)施配套非常完善。珠海實(shí)驗(yàn)中心、珠海藝術(shù)職業(yè)學(xué)院、金灣第一小學(xué)、白藤湖小學(xué)、白藤湖中學(xué)、廣東省科學(xué)技術(shù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 。 項(xiàng)目具備完善的生活配套設(shè)施：休閑、商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校等應(yīng)有盡有。臨近的項(xiàng)目如電力家和城、華發(fā)水郡、里維埃拉等樓盤(pán)提供了成熟的生活配套。 ? 江南岸隨園 江南岸隨園位于斗門(mén)區(qū)白藤湖湖濱三區(qū)芭蕉園路，從珠海乘坐公交車(chē)，可以選擇 50 601b、60 60 6060 30 50602a 路車(chē)至江南岸站下車(chē)即到。戶(hù)型有約 78 平米兩房、 83— 86 平米的 2+1 戶(hù)型、 88 平米 3 房與 114126 平米的大三房，適合剛需購(gòu)房者。 恒凱華 興里總建筑面積為 平米，由三棟高層組成，兩棟 11 層小高層，另 1 棟仁恒濱海中心市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 26 18 層高。 據(jù)了解，項(xiàng)目不僅是一個(gè)具有前景的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，更擁有面面俱到的配套設(shè)施，學(xué)校、行政中心、超市 (華潤(rùn)超市、百福匯起市 )、紅旗市場(chǎng)、公園電影院等一應(yīng)俱全。 區(qū)域?qū)⒔?xiàng)目調(diào)查 ? 恒凱華興里 恒凱華興里位于金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)金灣藤山一路，在交通上，可乘坐 20 50 50 81 815 到紅旗醫(yī)院下車(chē)往前步行即到。由于項(xiàng)目處在珠海城市的 CBD，項(xiàng)目定位為高端時(shí)尚商務(wù)體， 珠海目前尚無(wú)類(lèi)似案例。 中海 項(xiàng)目占據(jù)未來(lái)拱北商貿(mào)中心核心位置，是珠海三舊改造中拱北商貿(mào)中心的首個(gè)項(xiàng)目，是仁恒濱海中心市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 25 規(guī)劃中的 CBD。并坐享周邊成熟的配套設(shè)施和立體交通網(wǎng)絡(luò) 。 學(xué)校有北大 附屬學(xué)校、北師大附屬中學(xué)、唐家中學(xué)、唐家小學(xué)中山大學(xué)珠海校區(qū)、北京師范大學(xué)珠海分校、北京理工大學(xué)珠海分校珠海市機(jī)關(guān)第一幼兒園、金唐幼兒園、華裕幼兒園、八一幼兒園（軍區(qū)）；銀行有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、華潤(rùn)銀行、交通銀行、廣發(fā)銀行、農(nóng)村信用社等等。不僅如此，周邊的配套設(shè)施也是十分完善。 保利海上五月花的社區(qū)配套合理，布局集中，形成十字型中軸商業(yè)帶。 自五一起五月花新加推 3 棟 115140 ㎡全海景三至四房，全海景 板房現(xiàn)已開(kāi)放。海濱公園前還有珠海唯一的游艇碼頭，出?？芍翓|澳島、萬(wàn)山島等海島旅游景區(qū)。項(xiàng)目西南側(cè)還有珠海未來(lái)最高端的商務(wù)會(huì)展中心，將規(guī)劃五星級(jí)酒店等娛樂(lè)配套。 區(qū)域房地產(chǎn)概況 2021 年 第一季度為止 ，商品住宅市場(chǎng) 交易有所回溫 ， 全市銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡，同比 上月上漲 %，但由于上月已經(jīng)呈下降趨勢(shì)，所以總體依然在降溫，可見(jiàn) 買(mǎi)方市場(chǎng)的格局初步形成。區(qū)內(nèi)有全國(guó)單間面積第二大的萬(wàn)佳百貨超市、 珠海 市最繁榮的蓮花路 商業(yè)街 ；金融、信息網(wǎng)絡(luò)遍布全區(qū)；從拱北口岸過(guò)關(guān)，僅需十多分鐘，區(qū)內(nèi)擁有岐關(guān)車(chē)路有限公司和拱北汽車(chē)運(yùn)輸公司，交通方便快捷；拱北是海內(nèi)外游客必 覽之地，到珠海必游拱北。它享有得天獨(dú)厚的地緣、人緣優(yōu)勢(shì)。 珠海拱北是全國(guó)第一大口岸重地。 1951年 1月 2日海關(guān)總署決定，將拱北海關(guān)改組成隸屬于江門(mén)海關(guān)的拱北分關(guān)， 3月 1仁恒濱海中心市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 23 日，拱北分關(guān)成立，分關(guān)設(shè)在原關(guān)閘支關(guān)舊址。原拱北關(guān)稅務(wù)司公署從澳門(mén)遷入拱北炮臺(tái)山和梅溪等地辦公。宣統(tǒng)元年（ 1909）香洲設(shè)為口岸，同年因資金不足而關(guān)閉。芒洲因作用不大而隨即關(guān)閉。葡萄牙強(qiáng)占澳門(mén)后，粵海關(guān)總口于光緒十三年二月（ 1887 年 3 月）撤出澳門(mén)，并于同年三月初九（ 1887 年 4 月 2 日 ）建立拱北關(guān)，關(guān)部設(shè)在拱北灣口小馬騮洲島上（今珠海市香洲區(qū)灣仔街道辦事處），設(shè)口岸 7個(gè)：拱北，位于海關(guān)設(shè)關(guān)地；馬騮洲，位于拱北灣口之小馬騮洲島西南面的澳門(mén)水道；前山，位于前山寨城外，用躉船作泊位；東澳，位于萬(wàn)山東澳海灣；關(guān)閘，位于關(guān)閘村（今珠海市香洲區(qū)拱北街道辦事處）；石角，位于灣仔，隔海面向澳門(mén)；蠔田，位于蠔田仔村。清康熙二十七年（ 1688），在澳門(mén)的媽閣碼頭口（原屬香山縣管轄）設(shè)立粵海關(guān)澳門(mén)總口。現(xiàn)拱北由珠海市香洲區(qū)人民政府派出機(jī)關(guān) —— 拱北街道辦事處管轄，轄區(qū)面積 10平方公里，下轄 17個(gè)社區(qū)居委會(huì)，常住 17萬(wàn)人。 為政篇》有云： “ 為政之德，譬如北辰，居其所而眾星拱之。當(dāng)時(shí)該地區(qū)有一標(biāo)志性建筑拱橋（今海灣路一帶）和著名地點(diǎn)北嶺，便從中各取一字定名為拱北關(guān)。 拱北 位于珠海市東南部，毗鄰 澳門(mén) ，陸路與澳門(mén)相連，地理位置特殊，是 “ 一國(guó)兩制 ”的交匯點(diǎn)，也是珠海市最繁華的城區(qū)?？諝馄骄鄬?duì)濕度為 79%。 之間，屬于低緯度亞熱帶季風(fēng)區(qū)，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫 ℃ ，全年 2月份氣溫最低，進(jìn)入 4 月，溫度漸升， 59 月天氣較熱亦多雨， 年平均降雨量 17002300毫米。 至 114176。 ，東經(jīng) 113176。至 22176。處于北緯 21176。 香洲區(qū)是廣東省 珠海市 中心城區(qū)，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和金融中心，陸地總面積仁恒濱海中心市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 22 300 平方公里，全區(qū) 常住 人 萬(wàn)人，其中 戶(hù)籍 人口 萬(wàn)人。 2021 年，唐家鎮(zhèn)、金鼎鎮(zhèn)合并為 唐家灣鎮(zhèn) ，灣仔鎮(zhèn)改為 灣仔街道 。 1984 年將原珠?？h大部分地區(qū)設(shè)立為香洲區(qū)。 1925 年為了紀(jì)念孫 中山 先生， 香山縣 易名為 中山縣 。昔香山縣開(kāi)埠于 珠海 山場(chǎng)，當(dāng)時(shí)稱(chēng)為香山場(chǎng)。 仁恒濱海中心位置優(yōu)越，地處拱北黃金商業(yè)地帶，緊鄰拱北口岸，正對(duì)港珠澳大橋珠海與澳門(mén)的入口處，廣珠輕軌拱北樞紐站步行即可到達(dá)地塊，是珠海市最具商業(yè)價(jià)值的中心地段。 仁恒濱海中心市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 21 國(guó)家高度重視珠海發(fā)展，政策扶持力度很大 國(guó)務(wù)院《關(guān)于擴(kuò)大珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍的批復(fù)》中要求，廣東省和珠海市要做好特區(qū)范圍擴(kuò)大后的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，要按照走集約化、內(nèi)涵式發(fā)展道路的要求，切實(shí)做好特區(qū)城市管理、產(chǎn)業(yè)布局、土地利用和城市規(guī)劃等工作，進(jìn)一步發(fā)揮特區(qū)在改革開(kāi)放中的“窗口”和“試驗(yàn)田”作用，著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，逐步建立以創(chuàng)新為內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力的發(fā)展模式，更加注重改善民生和 加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，為全面建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)探索經(jīng)驗(yàn)，為推動(dòng)珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)又好又快發(fā)展、促進(jìn)珠港澳地區(qū)共同繁榮作出新的貢獻(xiàn)。長(zhǎng)期以來(lái)，“一市兩法”的執(zhí)行，對(duì)珠海的統(tǒng)一管理十分不利。 特區(qū)范圍擴(kuò)大到全市，解決法律制度不統(tǒng)一的問(wèn)題 1980年 8月，在珠海設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，面積僅 ， 2021年橫琴島納入珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍，珠海市僅陸地面積達(dá) 1700平方公里，含海洋面積達(dá) 7653平方公里。廣珠鐵路被排在第一號(hào)，因?yàn)樗梢渣c(diǎn)活經(jīng)濟(jì)的靈魂 ——— 珠海港，形