【文章內容簡介】 展方向外，還要加大力度搞好珠海的基礎設施建設，特別是珠海市內的內部交通和聯(lián)系外界的 外部交通，要完善已有路網(wǎng)，加強與廣州、深圳的聯(lián)系，正在動工的廣珠城際軌道正是起到這樣的作用。當港珠澳大橋建成時，珠海與香港的聯(lián)系將得到加強。另外，珠海還應該積極拓展自己的腹地，使得自己的腹地向西部擴展，從而起到帶動粵西地區(qū)的發(fā)展。 仁恒濱海中心市場調查報告 12 珠海經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢 珠海 是我國重要的口岸城市。設有 拱北 、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸 6個，二類口岸 7個。拱北口岸是我國第二大陸路口岸，九洲口岸是我國最大的水路客運口岸。珠海區(qū)位位置優(yōu)越，東鄰 香港 ，南與澳門陸路相接，擁有國際先進水平的珠海機場和華南第一深水港 珠海港，隨著 港珠澳大橋 、廣珠鐵路、廣珠城際輕軌等一系列交通基礎設施的興建，珠海將成為連接我國西南地區(qū)與港澳間的交通樞紐和珠三角區(qū)域性中心城市。 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。人居環(huán)境一流， 1990 年以來十次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中 國優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國人居中心授予的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。連續(xù)多年被評為“國家環(huán)保模范城市”、“國家優(yōu)秀旅游城市”，曾榮獲聯(lián)合國“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。不久前珠海又獲得了 “中國魅力城市”的稱號。 國家高度重視珠海發(fā)展，政策扶持力度很大。國務院《關于擴大珠海經(jīng)濟特區(qū)范圍的批復》中要求，廣東省和珠海市要做好特區(qū)范圍擴大后的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，要按照走集約化、內涵式發(fā)展道路的要求，切實做好特區(qū)城市管理、產(chǎn)業(yè)布局、土地利用和城市規(guī)劃等工作，進一步發(fā)揮特區(qū)在改革開放中的“窗口”和“試驗田”作用，著力轉 變經(jīng)濟發(fā)展方式，逐步建立以創(chuàng)新為內在驅動力的發(fā)展模式，更加注重改善民生和加強社會建設，為全面建設社會主義和諧社會探索經(jīng)驗，為推動珠三角經(jīng)濟區(qū)又好又快發(fā)展、促進珠港澳地區(qū)共同繁榮作出新的貢獻。 珠海是房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢 ? 自然景觀優(yōu)越，生活環(huán)境舒適 珠海位于廣東省南部，瀕臨南海，東與香港，深圳隔海相望，其中距香港約５０公里，南則與澳門陸地相連，北距廣州市１４０公里。珠海素有“百島之市”的美稱，自然環(huán)境相當優(yōu)美，是中國第一個以城市整體景觀獲得“旅游勝地四十佳”的城市。 仁恒濱海中心市場調查報告 13 珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質量較高，總可以達到超國家一級標準，于１９９９年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，是中國最適合生活的城市之一。 交通優(yōu)勢 ? 交通網(wǎng)絡完善，基建利好不斷 廣東第一條城際快速軌道 交通線 —— 廣珠城際快速軌道線已 在珠海動工，預計到2020年后城際快速軌道交通系統(tǒng)將連通珠三角 9個地級以上的城市； 廣珠西線高速公路二期工程于 2021年 12 月 20 日正式開工，它是繼京珠高速公路廣珠段之后，又一條從廣州通往珠海特區(qū)的交通要道，是廣州、中山、佛山、珠海等城市間的“快速走廊”； 粵西沿海高速公路珠海段于 2021年 12月 28日正式竣工通車。至此，廣東省基本形成了以廣州為中心向外輻射的高速公路網(wǎng)絡，為推進“泛珠三角”經(jīng)濟合作與發(fā)展打下堅實的基礎； 與此同時，“港珠澳大橋”已定下落腳點，前期可行性研究進展順利，“一橋兩軌”變成現(xiàn)實，將把珠海納入香港 30分鐘車程范圍內； 這些交通基礎設施的興建，珠海與港澳和珠三角城市的商貿往來逐漸加強，將基本形成區(qū)域性都市交通圈，區(qū)位角色也將有質的變化，經(jīng)濟總量、城市職能都將有質的飛躍。 經(jīng)濟環(huán)境：經(jīng)濟發(fā)展日漸迅猛，投資環(huán)境日趨成熟。 國家政策扶持 國務院《關于擴大珠海經(jīng)濟特區(qū)范圍的批復》中要求，廣東省和珠海市要做好特區(qū)范圍擴大后的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，要按照走集約化、內涵式發(fā)展道路的要求，切實做好特區(qū)城市管理、產(chǎn)業(yè)布 局、土地利用和城市規(guī)劃等工作，進一步發(fā)揮特區(qū)在改革開放中的“窗口”和“試驗田”作用，著力轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，逐步建立以創(chuàng)新為內在驅動力的發(fā)展模式，更加注重改善民生和加強社會建設，為全面建設社會主義和諧社會探索經(jīng)驗，為推動珠三角經(jīng)濟區(qū)又好又快發(fā)展、促進珠港澳地區(qū)共同繁榮作出新的貢獻。 仁恒濱海中心市場調查報告 14 珠海市房地產(chǎn)市場購買力分析 珠海市人口 根據(jù)珠海市 2021 年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報顯示珠海市常住人口為 1560229人，同第五次全國人口普查 2021年 11月 1日零時的 1235582 人相比，十年共增加 324647人，增長 %。年平均增長率為 %。其中香洲區(qū)人口比重高達 %，香洲區(qū)是全市人口最為密集的區(qū)域。另外，全市常住人口中，男性人口為 812466 人，占 %；女性人口為 747763人，占 %?？側丝谛詣e比（以女性為 100，男性對女性的比例）由 2021年第五次全國人口普查的 。 區(qū) 人口數(shù)（人） 比重 [3]（ %） 全市合計 1560229 100 香洲區(qū) 771726 高新區(qū) 109140 橫琴新區(qū) 6913 萬山區(qū) 4813 斗門區(qū) 415854 金灣區(qū) 148565 高欄港區(qū) 103218 珠海市人均收入 報告顯示， 2021年，珠海市完成公共財政預算收入 億元，同比增長 %；公共財政預算支出 ，比上年同期增長 %。全年用于九項民生支出共 億元，占公共財政預算支出的 %，民生福利繼續(xù)改善。 與此同時，受國家大幅上調企業(yè)離退休人員基本養(yǎng)老金、最低生活保障金標準等因素拉動，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達 32978 元，同比增長 ％。 仁恒濱海中心市場調查報告 15 珠海市消費者購買力 珠海市人均消費水平高，消費者購買力強。 珠海市房地產(chǎn)政策影響 雙限令對珠海市房地產(chǎn)的影響 細究珠海此番政策出臺的時機，可以看出，面對年底房價控制問責和土地財政的雙重壓力， 地方政府 深陷兩難境地 。 一方面，珠海是地方政府房價調控壓力的樣本。但另一方面，隨著雙限令的重拳打擊，地方政府的土地財政依賴更顯尷尬。 珠海對香洲區(qū)的“雙限”，一方面控制高價樓盤，另一方面使購買力轉移到房價較低的區(qū)域，有助于拉低均價，保證房價控制目標的完成，也有助于防御 橫琴 、港珠澳大橋等利好帶來的上漲預期。 “政府申批樓房預售是有價格控制的，有的城市只是無對外公布，但實際上都在這樣做。政府定的最高價格不能突破?！? “雙限”不一定全國城市都推廣，在供求關系穩(wěn)定、房價上漲不快的城市就無實施的必要，最好還要依靠市場自身的力量來調控。我國的 ‘ 限購 ’ 城市不到全國城市的十分之一， ‘ 限價 ’ 的城市就更少。 ‘ 限價 ’ 和 ‘ 限購 ’ ，是僅靠市場力量無法達到調控預期效果時不得已所采取的行政手段。 受 橫琴島 規(guī) 劃獲批、 珠港澳大橋 建設等利好影響，投資者預期未來珠海房價還有許多上漲空間。而珠海的樓市是典型的投資型市場，今年上半年珠海購房人群中，非本地戶籍的購房者占 95%以上。因此珠海市政府此時推出“雙限令”，也是為將來可能出現(xiàn)的新一輪房地產(chǎn)熱打的一張防御牌。 央行貨幣政策對珠海市房地產(chǎn)的影響 ? 商業(yè)銀行信貸面臨回收風險 首先，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額不斷增加，自 2021 年 6 月的 萬億元凈增加到 2021 年 9月的 萬億元。 2021 年四大上市銀行半年報顯示，房地產(chǎn)業(yè)對公貸款余額占公司貸款余額的比例均在 10%以上，且 2021年上半年各銀行相關指標均高于 2021年的水平。房地產(chǎn)調仁恒濱海中心市場調查報告 16 控政策實施后，雖然目前整體房價并沒有明顯松動，但是一線城市的新建房屋成交量有所下降，觀望氛圍濃。而由于房地產(chǎn)銷售收入是開發(fā)商還款的主要來源，房屋成交量持續(xù)走低將影響房地產(chǎn)開發(fā)商資金的回流，加之目前央行屢次加息提高存貸款利率和存款準備金利率，商業(yè)銀行對地產(chǎn)的貸款條件也明顯收緊，而且今后不排除部分開發(fā)商資金鏈斷裂情況 的發(fā)生，商業(yè)銀行開發(fā)貸款的資產(chǎn)質量面臨惡化風險。 同時更不可忽視的是對于房地產(chǎn)市場調控還會影響個人住房按揭貸款的違約情況。因為如果一旦央行加息幅度過大使得房價大幅下跌，這會導致抵押房產(chǎn)現(xiàn)值低于購房貸款余額，購房者因房屋增值空間變小，可能出現(xiàn)斷供違約現(xiàn)象，住房消費貸款的不良率也面臨上升壓力。據(jù)統(tǒng)計，至 2021年末，全國金融機構個人住房按揭貸款余額約 ，占全部貸款余額的 %，其中 2021年新增 ，年末余額同比增長 %，增速比 2021年末加快 ，這表明 2021年個人住房按揭貸款呈猛增態(tài)勢。在 2021 年房價快速上漲過程中發(fā)放的這些住房貸款，一旦房價下跌，出現(xiàn)風險的概率比以往的貸款要大，原因主要是發(fā)放個人住房貸款總價相對較高、首付相對較低，貸款人違約的機會成本也就相對較小。在 2021 年貸款天量增長及利率普遍為七折的大背景下，貸款人的信用情況和償付能力被高估，銀行的貸款審查工作也難以完全到位，這也會增加房價下跌時的斷供風險。 2021年發(fā)放的個人住房貸款中，投資性購房貸款占比明顯高于以往，與自住型購房者相比，房價下跌時投資性購房者違約斷供的可能性更大。此外，近半年來央行 不斷上調的存貸利率水平，必然會為我國的房地產(chǎn)信貸帶來風險隱患。尤其對投機或投資性購房者的購房需求產(chǎn)生了極大影響，不但其需求會急劇下降，迫于還貸壓力和市場價格下跌預期，購房者可能會將其已購房屋向市場拋售，使市場供應量增長，供需雙方的對比差距加大，促使房屋價格下降成為必然。一旦房屋價格持續(xù)下跌，住房按揭貸款的風險隱患就會凸顯，此后從金融業(yè)到實體經(jīng)濟的連鎖反應更是不言而喻。 ? 現(xiàn)行政策的不完善為房地產(chǎn)信貸風險留下隱患 央行連續(xù)加息主要在于收縮市場過剩流動性，抑制 CPI過度上漲帶來的負面作用，扭轉2021 年以來適度 寬松的貨幣政策帶來的通貨膨脹預期。但是，由于房地產(chǎn)市場之前的過于泡沫化發(fā)展，信貸條件的反向變動使其急劇敏感，難以控制。雖然自 2021 年以來，國務院連續(xù)出臺多項有關土地、稅收、金融、信貸等方面的調控政策，以抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)過熱以及商業(yè)銀行放貸沖動。連續(xù)的調控政策雖然使中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積的同比增長在 2021年回落到 10 年前的水平，土地購置與開發(fā)同比增長也創(chuàng) 10 年來新低。但從當前房地產(chǎn)資金來源看，銀行貸款和個人定金及預收款同比增長均處在歷史高位，市場的商品仁恒濱海中心市場調查報告 17 房價格上漲仍有動力，這些因素肯定會使政府對 房地產(chǎn)的監(jiān)督和調控比以往更為嚴厲和頻繁。但目前我國政府仍然沒有一部涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營全過程的比較完備、嚴密的法律。因此國家會在將來不斷制定新法彌補這一缺陷，但這些新的法律、法規(guī)可能仍落后于房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，這種行業(yè)發(fā)展的超前和立法的滯后必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風險。對于一些經(jīng)驗不足尤其是資產(chǎn)信貸結構不合理、嚴重依附于銀行貸款的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，不僅在經(jīng)濟上要遭受巨大的損失，而且還有可能因此影響到以后的發(fā)展。這對我國房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行都是一個重大打擊。 珠海市房地產(chǎn)市 場變化趨勢分析 歷年房地產(chǎn)價格變化趨勢 從上表我們可以看出珠海的房地產(chǎn)價格總體呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢。 珠海市土地供應量與開發(fā)量 根據(jù)新浪樂居整理統(tǒng)計根據(jù)珠海市國土資源局和珠海市公共資源交易中心公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021年全市共成交 94宗土地，較 2021年成交量多了 32宗，成交總面積卻比去年少了 %，成交總金額 ，與去年相差 190多億元。據(jù)了解，珠海也是除了四大一仁恒濱海中心市場調查報告 18 線城市漲幅超 100%的城市之一。從區(qū)域位置來講，橫琴成交宗數(shù)不算太出彩，共成交了 22宗，而成交面積較市區(qū)及西區(qū)而言為最小，但成交金額卻以 分。西區(qū)成交宗數(shù)為全市之最，但成交金額卻只占 %。市區(qū)雖然成交宗數(shù)與成交面積均比橫琴、西區(qū)少，但成交金額卻 億元，占全市的 %。 從用地功能分析，工業(yè)用地成交宗數(shù)最多，共 36宗，但成交金額與成交面積占比最小，分別為 %以及 %。而商住地成交金額與成交面積占份額最大，分別為 ，但成交宗數(shù)只有 25宗。 從各區(qū)域看， 2021年珠海主城區(qū)供應 17宗土地，供應面積 平方米；西區(qū)供應 72宗土地，供應面積 平方米；橫琴區(qū)供應 23宗土地，供應面積 平方米。 仁恒濱海中心市場調查報告 19 房地產(chǎn)市場物業(yè)類型供應量 仁恒濱海中心市場調查報告 20 珠海市房地產(chǎn)市場發(fā)展積極因素 港珠澳大橋全面開工 港珠澳大橋是一座連接香港、珠海和澳門的巨大橋梁，截止至 2021年，該項目尚處規(guī)劃階段。港珠澳大橋在促進香港、澳門和珠江三角洲西岸地區(qū)經(jīng)濟上的進一步發(fā)展具重要的策略意義。港珠澳大橋主體建造工程于 2021 年 12 月 15 日開工建設，以期于 2021 至 2021年完成，大橋投資超 700億元，約需 6年建成。港珠澳大橋 12月 15日上午正式開建，珠澳口岸人工島將率先動工。 珠海經(jīng)濟發(fā)展資金相對充裕 從 2021年開始，兩年內珠海政府將要完成的藍圖：港口樞紐工程、機場樞紐工程、口岸樞紐工程、石化、船舶和海洋裝備制造工程、航空及高新技術產(chǎn)業(yè)工程、商