【導(dǎo)讀】仁恒濱海中心市場調(diào)查報告。盧凱文、蘇勇彬、許曉泉。上課時間：周三7、8節(jié)

　　

【正文】 海 州花園、新香洲的清能思源府、新香洲的華發(fā)四季名苑、前山的誠豐水晶座公寓和位于唐家灣的 保利 海上五月花花園，成交套數(shù)分別為 63 10 6 66 和 63 套，前者單盤網(wǎng)簽套數(shù)占比高達(dá) 45%。心海州、清能思源府和誠豐水晶座皆為剛需盤，華發(fā)四季和保利海上五月花則偏高端和度假型。 1392 套商品房里 面包括了 1238 套住宅用房、 116 套商業(yè)用房和 38 套辦公用房。 一季度辦公用房網(wǎng)簽套數(shù)僅為 38 套，同比下跌了 68%。其中，位于鳳凰北的安廣大廈單盤成交了 35 套。業(yè)內(nèi)人士指出，主要是新增供應(yīng)量跟不上。 去年同期珠海主城區(qū)商業(yè)用房網(wǎng)簽套數(shù)為零，但今年一季度網(wǎng)簽 116 套，單是前山心海州花園項(xiàng)目就網(wǎng)簽了 112 套，占比 96%。 一季度住宅用房共網(wǎng)簽 1238 套，同比下跌了 27%，只有兩個項(xiàng)目網(wǎng)簽成交量突破 100套。其中，心海州花園單個項(xiàng)目住宅網(wǎng)簽套數(shù) 520 套，清能思源府為 102 套。 樓市成交低迷主要受供貨量不足、政策不明確、銀行房貸利率上浮和全國部分城市出現(xiàn)降價潮等因素影響， 13 月份珠海僅曦華園、思源府、尚御華府、電力家和城、時代港 5 個項(xiàng)目開盤和加推，且項(xiàng)目推貨量少，五個項(xiàng)目僅推出約 640 套，特別是香洲區(qū)，供應(yīng)不到200 套。預(yù)計到二季度部分區(qū)域?qū)⒂型嘏? 而從 4 月份珠海市主城區(qū)各類項(xiàng)目網(wǎng)簽成交比例來看， 2021 年 4 月珠海主城區(qū)網(wǎng)簽成交共 338 套，成交面積 ㎡，其中住宅成交 313 套，成交面積 ㎡；商業(yè)成交 20 套，成交面積 ㎡；辦公成交 3 套，成交面積 ㎡；其他成交 2 套，成交面積 ㎡。 其中網(wǎng)簽成交量最大的為新香洲片區(qū)，網(wǎng)簽 78 套，占總成交量的 28%；前山片區(qū)則一套之差屈居第二，占總成交量的 27%。 表 21 珠海主城區(qū) 2021 年 4 月網(wǎng)簽（住宅）成交量 TOP10 樓盤 仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 28 四月份過去后，將迎來商品房市場的“紅五月”。開發(fā)商為搶占市場先機(jī)將開始紛紛推出各類營銷活動，試圖促使購房者積極入市。 區(qū)域房地產(chǎn)需求量 珠海市統(tǒng)計局近期在珠海統(tǒng)計信息網(wǎng)上公布了珠海市 2021 年年度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，其中去年全年商品房銷售面積達(dá)到 342 .25 萬平方米，同比上漲 36 .2%，也創(chuàng)下近十年珠海樓市商品房銷售面積的歷史新高。南都記者對比該網(wǎng)站公布的歷年數(shù)據(jù)還發(fā)現(xiàn)，去年珠海全市商品房施工面積、住宅銷售面積、辦公樓銷售面積、二手房交易金額、二手房成交均價等多項(xiàng)指標(biāo)也皆創(chuàng)下近十年來的歷史新高。 珠海統(tǒng)計信息網(wǎng)今年 1 月 26 日公布了一份《 2021 年 12 月度房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、商品房預(yù)售及二手房交易》報告，數(shù)據(jù)顯示，去年全市商品房銷售面積達(dá)到 342 .25 萬平方米，創(chuàng)下近十年最高紀(jì)錄，比 2021 年上漲了 36 .2%.而來自珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示，去年一年，珠海主城區(qū)共網(wǎng)簽商 品房 7934 套，比 2021 年上漲 8 .12%，這也是珠海主城區(qū)實(shí)行網(wǎng)簽以來網(wǎng)簽套數(shù)最高的一年。 區(qū)域房地產(chǎn)供給量 ? 一級市場 2021 年 4 月珠海土地供應(yīng) 12 宗，環(huán)比增加 5 宗，面積為 萬㎡，環(huán)比下降 %。其中商住用地 3 宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %；工業(yè)用地 4 宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %；商業(yè)用地一宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %；住宅用地 1 宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %；其他用地 2 宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %；辦公用地 1 宗，供應(yīng)面積 萬㎡，占土地供應(yīng)的 %。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 29 ? 二級市場 2021 年 4 月珠海市區(qū)新增供給量為 3588 套，環(huán)比上升 ，同比上升 %，面積為 萬㎡，環(huán)比上升 %，同比上升 %。 2021 年 4 月商品住宅新增供應(yīng)量主要集中于 90100 萬㎡（ 1198 套）、 100200 ㎡（ 666 套）、 060 ㎡（ 426 套）、 120144 ㎡（ 396套）。新增供應(yīng)量主要來自斗門（ 2027 套）、金灣（ 616 套）、南灣（ 425 套）。 2021 年 4 月網(wǎng) 簽數(shù)量總成交為 690 套，環(huán)比上升 %，同比上升 %。 2021 年 14月珠海累計網(wǎng)簽數(shù)據(jù) 2226 套， 同比下降 %。 ? 三級市場 2021 年 4 月，珠海二手房成交面積為 萬㎡，環(huán)比上升 %，同比下降 %；成交金額為 億元，環(huán)比上升 %，同比下降 %；成交均價為 6690 元 /㎡，環(huán)比上升 %，同比上升 %。 ? 總結(jié) 珠海市商品房供應(yīng)量爆發(fā)增漲，供應(yīng)集中在西區(qū)。珠海 4月網(wǎng)簽成交環(huán)比 3月小幅上漲，全市成交量跌價升。 2021 年 4 月二手房市場表現(xiàn)活躍， 成交軍量同比上一年有所增漲。 區(qū)域房地產(chǎn)空置量 空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%— 10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%— 20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在 20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 2021 年 6 月時，珠海市區(qū)空置商品房總套數(shù)達(dá) 7100 多套，總面積 85 萬多平方米。從2021 年起至 2021 年 7 月，這個數(shù)字一直在增長，并處于 高位， 2021 年時達(dá)到最低點(diǎn)，為 萬平方米，但當(dāng)年的商品房銷售面積也在這段時間內(nèi)達(dá)到最高峰，但可供預(yù)售面積的量也巨大。從 2021 年開始，珠海商品房空置面積又開始逐年增長，從商品房可供預(yù)售面積的走勢可以看出，珠海受到當(dāng)年房地產(chǎn)市場崩盤的影響，開始進(jìn)行休整期，以庫存消化為主。 2021 年年底，珠海市統(tǒng)計局曾發(fā)布數(shù)據(jù)稱，珠海的商品房待售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長 %。 2021 年第一季度，商銷售面積 萬平方米，同比增長 %。 15月，珠 海商品房銷售面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %。二手房交易面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %。從 1 月份開始已經(jīng)呈現(xiàn)逐月倍數(shù)增長仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 30 狀態(tài)，市場趨向非?；钴S，交易面積持續(xù)大幅增長。從各種數(shù)據(jù)來看，珠海今年以來無論是一手房還是二手房的成交都在猛增。 從珠海市統(tǒng)計局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)可知， 2021 年 15 月，珠海的商品房施工面積 1456 萬平方米， 2021 年時，施工面積不到 1000 萬平方米。今年以來這個數(shù)字一直都在 1000 萬平方米以上。近兩三年以來，珠海的開工面積都不少，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)從拿地到開始銷售一 般都有 3 年周期的規(guī)律，一般項(xiàng)目開工要報建的，報建時很多都是整體報建，然后每年具體建多少，發(fā)展商再根據(jù)實(shí)際情況和資金情況調(diào)整，近三年來的數(shù)據(jù)都較為接近，因?yàn)橐捕际琼?xiàng)目的建設(shè)過程，目前已有不少新的項(xiàng)目正在臨近收尾，預(yù)計珠海又將迎來新的銷售高峰，空置率會得到大幅度的降低。 區(qū)域房地產(chǎn)平均價格 上圖是珠海市香洲區(qū)主要樓盤的銷售均價， 以上 10 個樓盤，除去華發(fā)水岸、華發(fā)四季、華發(fā)蔚藍(lán)堡三個樓盤沒有銷售均價，其余的 7 個樓盤都可以查到銷售價格。為了估算該區(qū)域的房地產(chǎn)平均價格，我們采用簡單的算術(shù)平均方法對區(qū)域房地產(chǎn)平均價格進(jìn)行計算。 （ 13000+11000+15000+12500+16000+12021+32021） /7= 由以上公式可得出，珠海市香洲區(qū)域的房地產(chǎn)平均價格為 元 /㎡。 區(qū)域房地產(chǎn)平均戶型 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均戶型估計，我們選取了上文的 10 個樓盤作為估計的依據(jù)和基礎(chǔ)。主要的戶型數(shù)據(jù)如下表所示： 仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 31 項(xiàng)目 主要戶型 華發(fā)水岸 68 ㎡、 124 ㎡ 心海州 58 ㎡、 88 ㎡、 124 ㎡ 雙城匯 35 ㎡、 48 ㎡ 華發(fā)四季 88 ㎡、 102 ㎡、 191 ㎡、 227 ㎡ 保利海上五月花 38 ㎡、 49 ㎡、 113 ㎡、 123 ㎡ 云頂瀾山 97 ㎡、 124 ㎡、 129 ㎡、 156 ㎡ 公園里 82 ㎡、 103 ㎡、 107 ㎡ 誠豐水晶座 42 ㎡、 57 ㎡、 73 ㎡ 格力廣場 3期將軍山 106 ㎡、 182 ㎡、 221 ㎡ 華發(fā)蔚藍(lán)堡 115 ㎡、 125 ㎡、 131 ㎡ 從上表可以看出，珠海市香洲區(qū)域的戶型以中戶型、大戶型為主，平均戶型大小為 90124㎡。 區(qū)域房地產(chǎn)客戶研究 由于珠海市的房地產(chǎn)市場平均價格 15000 元 /㎡，并且以中、大戶型為主，因此商品房的價格偏高。 通過對 項(xiàng)目 相關(guān)因素及周邊市場的綜合分析，客戶群是對社區(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對項(xiàng)目物業(yè)人群素質(zhì)更加注重的客戶。 （ 1）客戶特征分析 ? 職 業(yè)： 目標(biāo)客戶以整個高新區(qū)域?yàn)橹行?，輻射香洲區(qū)，橫琴新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術(shù)人員以及周圍一些較為富裕的當(dāng)?shù)卮迕竦? ? 年 齡：財富的積累是和年齡有關(guān)系的，本項(xiàng)目購買客群的主要年齡段為 28－ 45歲的首置及首改客戶，其中以 3035歲客戶為主力客群。 ? 教育程度： 以大專、本科及以上學(xué)歷的高等教育程度為主。 ? 家庭結(jié)構(gòu)： 以 2－ 3人居住為主。 ? 家庭收入： 以家庭收入每月 700010000元為主。 ? 置業(yè)目的： 改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購房目的。 ? 消費(fèi)偏好：在現(xiàn)有的市場狀況下， 購買行為理性，對生活方式，配套設(shè)施等的要求仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 32 較高。 （ 2）客源分布 在考慮項(xiàng)目體量和物業(yè)形式，爭取最大客源積累，擴(kuò)大客戶來源，重點(diǎn)為 高新區(qū)、香洲區(qū)和港澳地區(qū) ，具體如下： ? 在 高新區(qū) 或周邊工作居住的中 等 收入人群 ? 他們在 高新區(qū) 工作或居住，是 高新區(qū) 科技企業(yè)從業(yè)人員或中級管理人員，以及周邊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員和中等專業(yè)技術(shù)人員，他們多數(shù)要求提高居住生活質(zhì)量，比如出行無憂、就近上下班、齊全的生活圈配套都將給他們的生活帶來無限便捷。 ? 外來置業(yè)者 ? 珠海市的外來人口 也將成為項(xiàng)目部分客群所在地，此類人群長期駐寧工作和生活，經(jīng)過幾年的租住生活，他們對本區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受 ， 為落戶 珠海 ，更為方便工作，從而產(chǎn)生了購房需求。 ? 部分投 資客戶、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用? ? 高新區(qū)作為珠海市的郊區(qū) ，在價格上必然更具優(yōu)勢和吸引力，低廉的價格加上較為成熟的生活及交通配套，可以吸引 香洲區(qū) 市區(qū) 、港澳地區(qū) 的投資人群；同時，當(dāng)?shù)鼐用癜ㄗ诘刂苓吇剡w安置居民仍然存在改善性需求。 區(qū)域公共設(shè)施調(diào)查 仁恒濱海中心位于拱北區(qū)域，區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施完善。區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)項(xiàng)目主要有口岸地下購物廣場、華潤萬家、 5A 甲級寫字樓、眾多超五星級酒店；公共交通配套完善，交通便利，有拱北總站、拱北信禾汽車站位于項(xiàng)目周邊，同時有廣珠輕軌珠海站作為始發(fā)站，到達(dá)廣州僅需 個小時，此外有眾多公交線路經(jīng)過，其中 乘坐 36 路、 99 路公交車至觀澳平臺站 下車可到達(dá)仁恒濱海中心。 對未來區(qū)域房地產(chǎn)的預(yù)測 4 月份，珠海市土地市場新增供應(yīng)回暖，商住用地主要集中在平沙片區(qū)，從價格來看，熱度較去年有所減退。成交方面，受 3 月退貨量的影響有所上漲，主要是平沙鎮(zhèn)的旅游用地成功被海泉灣以低價競得。就目前市場情況而言，市場資金鏈緊張，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 33 性價比較高的商住用地仍然受捧，但一些條件平凡的地塊則有可能被開發(fā)商所遺棄，政府今年上半年的推地節(jié)奏也區(qū)域穩(wěn)定。 在成交量方面，總體來說 4 月是屬于不冷不熱的情況，珠海樓市也區(qū)域平靜，加上市場預(yù)期轉(zhuǎn)冷，受房貸緊縮等影響，觀望客戶增多，并且成交量逐步下滑，市場供需處于相互博弈狀態(tài)，觀望情緒越發(fā)濃厚。 4 月珠海市商品房成交量僅有 萬㎡，環(huán)比下降 %。雖然 4 月份推貨較多，但是由于廣東人不習(xí)慣在清明買房，加上新開發(fā)的項(xiàng)目未進(jìn)入網(wǎng)簽，導(dǎo)致網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比僅小幅上漲 %， 4 月份成交集中在剛需、改善型戶型。就整體趨勢而言，推售、成交還是以剛需、改善型戶型為主導(dǎo)。 暢 銷樓盤界定 暢銷指商品因受歡迎而銷路廣，賣得快。 在目 前的珠海市房地產(chǎn)市場，銷售較快的樓盤很多，在這里，我們根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)量確定暢銷樓盤。截止至 3 月 31 日，珠海主城區(qū) 34 個項(xiàng)目（住宅類）共網(wǎng)簽 11208 套。網(wǎng)簽套數(shù)前三名分別是華發(fā)新城六期、招商花園城二期以及五洲花城。銷售率最高是龍光海悅云天，達(dá)到 %；超過 50%的項(xiàng)目還有尚東領(lǐng)御、中海桃花源、招商花園城二期等等。因此，我們在這里選取銷售率最高的龍光海悅云天作為暢銷樓盤。 樓盤概況 龍光 海悅云天 ——英式皇家園林，將大氣莊重，浪漫自然的花園式景觀與整體的建筑布局相融合，以新古典主義風(fēng)格為設(shè)計藍(lán)本，傳承 歐洲人文傳統(tǒng)，以適宜人居為設(shè)計原則，營造尊貴的貴族生活氛圍。純粹的歐洲風(fēng)情在綠蔭重生的園林中，穿插景觀樹陣、柔和優(yōu)美的伊麗莎白花園、飽滿親和力的愛丁堡亭、威廉王子噴泉水景、英式浪漫拱形花架等景觀小品，終究成就一個英式皇家園林。 樓盤開發(fā)公司 龍光海悅云天的開發(fā)商為 廣東龍光地產(chǎn)股份有限公司 。