【正文】 樓盤開發(fā)公司 龍光因此，我們在這里選取銷售率最高的龍光海悅云天作為暢銷樓盤。 在目 前的珠海市房地產(chǎn)市場，銷售較快的樓盤很多，在這里，我們根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)量確定暢銷樓盤。 4 月珠海市商品房成交量僅有 萬㎡，環(huán)比下降 %。 對未來區(qū)域房地產(chǎn)的預測 4 月份，珠海市土地市場新增供應回暖，商住用地主要集中在平沙片區(qū)，從價格來看，熱度較去年有所減退。 ? 外來置業(yè)者 ? 珠海市的外來人口 也將成為項目部分客群所在地，此類人群長期駐寧工作和生活，經(jīng)過幾年的租住生活，他們對本區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設施等都有了認知并逐步接受 ， 為落戶 珠海 ，更為方便工作，從而產(chǎn)生了購房需求。 ? 家庭收入： 以家庭收入每月 700010000元為主。 通過對 項目 相關因素及周邊市場的綜合分析，客戶群是對社區(qū)品質和居住舒適有要求，對項目物業(yè)人群素質更加注重的客戶。 （ 13000+11000+15000+12500+16000+12021+32021） /7= 由以上公式可得出，珠海市香洲區(qū)域的房地產(chǎn)平均價格為 元 /㎡。今年以來這個數(shù)字一直都在 1000 萬平方米以上。二手房交易面積達 萬平方米，同比增長 %。從 2021 年開始，珠海商品房空置面積又開始逐年增長，從商品房可供預售面積的走勢可以看出，珠海受到當年房地產(chǎn)市場崩盤的影響，開始進行休整期，以庫存消化為主。 區(qū)域房地產(chǎn)空置量 空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 ? 三級市場 2021 年 4 月，珠海二手房成交面積為 萬㎡，環(huán)比上升 %，同比下降 %；成交金額為 億元，環(huán)比上升 %，同比下降 %；成交均價為 6690 元 /㎡，環(huán)比上升 %，同比上升 %。 2021 年 4 月商品住宅新增供應量主要集中于 90100 萬㎡（ 1198 套）、 100200 ㎡（ 666 套）、 060 ㎡（ 426 套）、 120144 ㎡（ 396套）。 珠海統(tǒng)計信息網(wǎng)今年 1 月 26 日公布了一份《 2021 年 12 月度房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、商品房預售及二手房交易》報告，數(shù)據(jù)顯示，去年全市商品房銷售面積達到 342 .25 萬平方米，創(chuàng)下近十年最高紀錄，比 2021 年上漲了 36 .2%.而來自珠海市商品房預（銷）售專網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示，去年一年，珠海主城區(qū)共網(wǎng)簽商 品房 7934 套，比 2021 年上漲 8 .12%，這也是珠海主城區(qū)實行網(wǎng)簽以來網(wǎng)簽套數(shù)最高的一年。 表 21 珠海主城區(qū) 2021 年 4 月網(wǎng)簽（住宅）成交量 TOP10 樓盤 仁恒濱海中心市場調查報告 28 四月份過去后，將迎來商品房市場的“紅五月”。 樓市成交低迷主要受供貨量不足、政策不明確、銀行房貸利率上浮和全國部分城市出現(xiàn)降價潮等因素影響， 13 月份珠海僅曦華園、思源府、尚御華府、電力家和城、時代港 5 個項目開盤和加推，且項目推貨量少，五個項目僅推出約 640 套，特別是香洲區(qū)，供應不到200 套。業(yè)內人士指出，主要是新增供應量跟不上。心海州、清能思源府和誠豐水晶座皆為剛需盤，華發(fā)四季和保利海上五月花則偏高端和度假型。 40 棟的別墅中，分別有 24 棟獨棟別墅 ,4 棟聯(lián)排別墅。 25 分鐘可往市中心、澳門 ，距珠海機場 15 分鐘，距海泉灣度假城 30 分鐘，離珠港澳大橋珠海落腳點只需 20 分鐘，廣珠輕軌通車在即， 45 分鐘即可通達廣州。白藤湖度假城、鱷魚島、金灣高爾夫等多個休閑好去處 ； 白滕頭商業(yè)、斗門商業(yè)街、白滕頭海鮮批發(fā)市場 。位于西區(qū)最具有潛力的斗門片區(qū)，江南岸在交通和配套方面無疑占據(jù)了較大 優(yōu)勢。用地面積為 平米，容積率為 。由于項目位于珠海市主要交通干道珠海大道與湖心大道的交匯處，隨著珠海大道拓寬建成快速路之后，市區(qū)與西區(qū)的時間距離被大大縮短，只需不到一個鐘車程，而恒凱華興里必將坐享珠海大道提升后的便利成果。富華里，是珠海首個都市中心綜合體。項目建成后，將擁有最頂級的交通條件，為入駐富華里的品牌商戶打造了直通港、澳、廣、深的 “ 45 分鐘的國際都會生活圈 ” 。超市有壹加壹、海景灣百貨商店、榮一、百佳、金旺來、珠影、百和超市等；醫(yī)院有中大大學附屬第五醫(yī)院、唐家灣醫(yī)院、金鼎醫(yī)院 。 3 棟新產(chǎn)品，戶型方正實用，布局巧妙，具有超高使用率和超大贈送空間；視野開闊， 200 萬方原生態(tài)石坑山景和南中國海第一灣的自然美景盡收眼底，充分展現(xiàn)出 “百米親山，三百米聽海 ”的世界級濱海休閑度假新享受 。 此外，項目周邊規(guī)劃有兩所小學、一所仁恒濱海中心市場調查報告 24 中學，另有 5 萬方的商業(yè)綜合體，一座醫(yī)院和五星級酒店規(guī)劃。拱北環(huán)境優(yōu)美，基礎設施十分完善，擁有銀都、海灣、粵海、華賓、步步高、拱賓等著名酒店；有 9所中小學、中專學校；醫(yī)療衛(wèi)生機構健全；水電資源充足；迎賓南路、情侶南路、口岸廣場景色秀麗，現(xiàn)代化文明小區(qū)不斷涌現(xiàn)，是人們旅游觀光、休閑、居住的好地方。 2021年經(jīng) 拱北口岸 進出境的海內外旅客 9400多萬人次，是珠海市人流最旺的地區(qū) ,拱北海關 工作時間是 7:0023:30,。 1950年 7月 16日海關總署任命趙加華為拱北海關副關長，協(xié)助軍事代表對舊海關的組織機構和業(yè)務制度進行改造。橫門位于張家邊鄉(xiāng)東利村洋關圍，主要通航香港。這是香山縣的第一個通商口岸。 ”古人以 “ 眾星拱繞北辰 ” 之天象詮釋德治之要，而 “ 拱北 ” 一詞與此頗具契合，遂將海關所在區(qū)域統(tǒng)稱為 拱北，并一直沿用至今。 19世紀 80年代，清政府于炮臺山設海關總管。東風為常向風，夏以西南風和東南風為主，冬以 東北風 為主，夏秋季有臺風侵襲。339。4839。香洲區(qū)轄 8個街道（拱北、吉大、翠香、獅山、香灣、梅華、前山、灣仔）、一個鎮(zhèn)（ 南屏鎮(zhèn) ），共 122個社區(qū)居委會。 1953 年從中山、 寶安 劃出部分地區(qū)設立 珠?？h 。 區(qū)域歷史文化分析 香洲區(qū)據(jù)史載，香洲人群居于 秦漢 ，鹽漁興旺自宋朝。批準珠海經(jīng)濟特區(qū)擴大范圍將解決珠海市特區(qū)內外發(fā)展不平衡、特區(qū)發(fā)展空間局限和“一市兩法”等問題。而港珠澳大橋則將完全改變珠海在華南經(jīng)濟圈中的地位和“氣場”，“一步入豪門”。 珠海經(jīng)濟發(fā)展資金相對充裕 從 2021年開始，兩年內珠海政府將要完成的藍圖：港口樞紐工程、機場樞紐工程、口岸樞紐工程、石化、船舶和海洋裝備制造工程、航空及高新技術產(chǎn)業(yè)工程、商務休閑旅游工程、生態(tài)環(huán)保工程、市政基礎設施工程、公共服務工程、能源保障工程。 仁恒濱海中心市場調查報告 19 房地產(chǎn)市場物業(yè)類型供應量 仁恒濱海中心市場調查報告 20 珠海市房地產(chǎn)市場發(fā)展積極因素 港珠澳大橋全面開工 港珠澳大橋是一座連接香港、珠海和澳門的巨大橋梁，截止至 2021年，該項目尚處規(guī)劃階段。市區(qū)雖然成交宗數(shù)與成交面積均比橫琴、西區(qū)少，但成交金額卻 億元，占全市的 %。 珠海市土地供應量與開發(fā)量 根據(jù)新浪樂居整理統(tǒng)計根據(jù)珠海市國土資源局和珠海市公共資源交易中心公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021年全市共成交 94宗土地，較 2021年成交量多了 32宗，成交總面積卻比去年少了 %，成交總金額 ，與去年相差 190多億元。因此國家會在將來不斷制定新法彌補這一缺陷，但這些新的法律、法規(guī)可能仍落后于房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，這種行業(yè)發(fā)展的超前和立法的滯后必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風險。雖然自 2021 年以來，國務院連續(xù)出臺多項有關土地、稅收、金融、信貸等方面的調控政策，以抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)過熱以及商業(yè)銀行放貸沖動。尤其對投機或投資性購房者的購房需求產(chǎn)生了極大影響，不但其需求會急劇下降，迫于還貸壓力和市場價格下跌預期，購房者可能會將其已購房屋向市場拋售，使市場供應量增長，供需雙方的對比差距加大，促使房屋價格下降成為必然。在 2021 年房價快速上漲過程中發(fā)放的這些住房貸款，一旦房價下跌，出現(xiàn)風險的概率比以往的貸款要大，原因主要是發(fā)放個人住房貸款總價相對較高、首付相對較低，貸款人違約的機會成本也就相對較小。而由于房地產(chǎn)銷售收入是開發(fā)商還款的主要來源，房屋成交量持續(xù)走低將影響房地產(chǎn)開發(fā)商資金的回流，加之目前央行屢次加息提高存貸款利率和存款準備金利率，商業(yè)銀行對地產(chǎn)的貸款條件也明顯收緊，而且今后不排除部分開發(fā)商資金鏈斷裂情況 的發(fā)生，商業(yè)銀行開發(fā)貸款的資產(chǎn)質量面臨惡化風險。因此珠海市政府此時推出“雙限令”，也是為將來可能出現(xiàn)的新一輪房地產(chǎn)熱打的一張防御牌。我國的 ‘ 限購 ’ 城市不到全國城市的十分之一， ‘ 限價 ’ 的城市就更少。 珠海對香洲區(qū)的“雙限”，一方面控制高價樓盤，另一方面使購買力轉移到房價較低的區(qū)域，有助于拉低均價，保證房價控制目標的完成，也有助于防御 橫琴 、港珠澳大橋等利好帶來的上漲預期。 仁恒濱海中心市場調查報告 15 珠海市消費者購買力 珠海市人均消費水平高，消費者購買力強。總人口性別比（以女性為 100，男性對女性的比例）由 2021年第五次全國人口普查的 。 仁恒濱海中心市場調查報告 14 珠海市房地產(chǎn)市場購買力分析 珠海市人口 根據(jù)珠海市 2021 年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報顯示珠海市常住人口為 1560229人，同第五次全國人口普查 2021年 11月 1日零時的 1235582 人相比，十年共增加 324647人，增長 %。 交通優(yōu)勢 ? 交通網(wǎng)絡完善，基建利好不斷 廣東第一條城際快速軌道 交通線 —— 廣珠城際快速軌道線已 在珠海動工，預計到2020年后城際快速軌道交通系統(tǒng)將連通珠三角 9個地級以上的城市； 廣珠西線高速公路二期工程于 2021年 12 月 20 日正式開工，它是繼京珠高速公路廣珠段之后，又一條從廣州通往珠海特區(qū)的交通要道，是廣州、中山、佛山、珠海等城市間的“快速走廊”； 粵西沿海高速公路珠海段于 2021年 12月 28日正式竣工通車。國務院《關于擴大珠海經(jīng)濟特區(qū)范圍的批復》中要求，廣東省和珠海市要做好特區(qū)范圍擴大后的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，要按照走集約化、內涵式發(fā)展道路的要求，切實做好特區(qū)城市管理、產(chǎn)業(yè)布局、土地利用和城市規(guī)劃等工作，進一步發(fā)揮特區(qū)在改革開放中的“窗口”和“試驗田”作用，著力轉 變經(jīng)濟發(fā)展方式，逐步建立以創(chuàng)新為內在驅動力的發(fā)展模式，更加注重改善民生和加強社會建設，為全面建設社會主義和諧社會探索經(jīng)驗，為推動珠三角經(jīng)濟區(qū)又好又快發(fā)展、促進珠港澳地區(qū)共同繁榮作出新的貢獻。人居環(huán)境一流， 1990 年以來十次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中 國優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國人居中心授予的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。設有 拱北 、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸 6個，二類口岸 7個。 這些目標的實現(xiàn)除了要明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向外，還要加大力度搞好珠海的基礎設施建設，特別是珠海市內的內部交通和聯(lián)系外界的 外部交通，要完善已有路網(wǎng)，加強與廣州、深圳的聯(lián)系，正在動工的廣珠城際軌道正是起到這樣的作用。 即使珠海有優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，使得其旅游資源豐富，是最適宜人們居住的地方。珠海房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展主要表現(xiàn)為：一、三級市場活躍，二、三級市場聯(lián)動的局面已經(jīng)形成；二、物業(yè)管理社會化、市場化、法制化、規(guī)范化的格局初步形成；三、在環(huán)境日漸惡化的今天，珠海的優(yōu)美環(huán)境明顯成為人們生活休閑的“樂土” 。 仁恒濱海中心市場調查報告 11 第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是衡量一個國家與地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水準的重要標志，判斷一個國家或地區(qū)經(jīng)濟是否發(fā)達，現(xiàn)已不再看傳統(tǒng)政治經(jīng)濟學意義上的工農業(yè)比例，而關鍵看第三產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟中所占比重。但各個行業(yè)的總量都不是很大，即使是電氣機械及器材制造業(yè)，通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)也只是占到總量的約 30％和 25％。改革開放后，通過利用外資，技術引進，珠海工業(yè)得到了全面發(fā)展，新產(chǎn)品、新品種、新行業(yè)不斷涌現(xiàn)，目前已初步形成了以電子、軟件、醫(yī)藥、電氣機械、石化等五大主導產(chǎn)業(yè)，同時 建筑業(yè)亦逐漸成為珠海經(jīng)濟的骨干產(chǎn)業(yè)。這樣便會產(chǎn)生一系列乘數(shù)效應帶動其他產(chǎn)業(yè)部門和地區(qū)的發(fā)展 。而作為珠三角中心城市的廣州，它從 2021到 2021 年第一產(chǎn)業(yè)的平均增長率為 %，僅占同期 GDP平均增長率的 %?？梢?，農業(yè)內部結構的調整，對第一產(chǎn)業(yè)的就業(yè)結構帶來較大沖擊。歷史上，珠海的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為農業(yè)，主要以漁業(yè)和種植業(yè)為主，在建市初期，第一產(chǎn)業(yè)勞動力仍占全部勞動力的六成多，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，珠海第一產(chǎn)業(yè)及其內部結構發(fā)生了明顯變化，主要表現(xiàn)為以下兩個方面： ? 漁業(yè)發(fā)展較快，種植業(yè)結構在調整中不斷優(yōu)化 改革開放以來，珠海結合本地的資源優(yōu)勢，走農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)?；?jīng)營的路子，堅持以提高農業(yè)效益為核心，以增加農民收入為目的，大力調整農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，農村城市化進程明顯加快。在信息技術深入應用和中央加大對信息消費等新消費熱點培育力度的作用下， 2021年信息消費將延續(xù)快速增長勢頭。 2021 年以來，我國房屋新開工面積和土地購置面積均處在低位水平，并且部分三 、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出供大于求的跡象，預計房地產(chǎn)投資增速也將有所放緩。 隨著十八屆三中全會后 民間投融資環(huán)境的不斷完善，以及企業(yè)技術改造投資力度的持續(xù)加大， 2021 年民間投資和技術改造投資活動會更趨活躍，將在穩(wěn)定投資增長、提高投資效率等方面