【正文】 成一條與廣州到深圳、香港一樣強大的客貨運輸走廊。是珠海新的“命運工程”。港珠澳大橋 12月 15日上午正式開建，珠澳口岸人工島將率先動工。港珠澳大橋在促進香港、澳門和珠江三角洲西岸地區(qū)經濟上的進一步發(fā)展具重要的策略意義。 從各區(qū)域看， 2021年珠海主城區(qū)供應 17宗土地，供應面積 平方米；西區(qū)供應 72宗土地，供應面積 平方米；橫琴區(qū)供應 23宗土地，供應面積 平方米。 從用地功能分析，工業(yè)用地成交宗數最多，共 36宗，但成交金額與成交面積占比最小，分別為 %以及 %。西區(qū)成交宗數為全市之最，但成交金額卻只占 %。據了解，珠海也是除了四大一仁恒濱海中心市場調查報告 18 線城市漲幅超 100%的城市之一。 珠海市房地產市 場變化趨勢分析 歷年房地產價格變化趨勢 從上表我們可以看出珠海的房地產價格總體呈現不斷上漲的趨勢。對于一些經驗不足尤其是資產信貸結構不合理、嚴重依附于銀行貸款的中小型房地產企業(yè)來說，不僅在經濟上要遭受巨大的損失，而且還有可能因此影響到以后的發(fā)展。但目前我國政府仍然沒有一部涵蓋房地產開發(fā)、經營全過程的比較完備、嚴密的法律。連續(xù)的調控政策雖然使中國房地產開發(fā)投資、施工面積的同比增長在 2021年回落到 10 年前的水平，土地購置與開發(fā)同比增長也創(chuàng) 10 年來新低。但是，由于房地產市場之前的過于泡沫化發(fā)展，信貸條件的反向變動使其急劇敏感，難以控制。一旦房屋價格持續(xù)下跌，住房按揭貸款的風險隱患就會凸顯，此后從金融業(yè)到實體經濟的連鎖反應更是不言而喻。此外，近半年來央行 不斷上調的存貸利率水平，必然會為我國的房地產信貸帶來風險隱患。在 2021 年貸款天量增長及利率普遍為七折的大背景下，貸款人的信用情況和償付能力被高估，銀行的貸款審查工作也難以完全到位，這也會增加房價下跌時的斷供風險。據統(tǒng)計，至 2021年末，全國金融機構個人住房按揭貸款余額約 ，占全部貸款余額的 %，其中 2021年新增 ，年末余額同比增長 %，增速比 2021年末加快 ，這表明 2021年個人住房按揭貸款呈猛增態(tài)勢。 同時更不可忽視的是對于房地產市場調控還會影響個人住房按揭貸款的違約情況。房地產調仁恒濱海中心市場調查報告 16 控政策實施后，雖然目前整體房價并沒有明顯松動，但是一線城市的新建房屋成交量有所下降，觀望氛圍濃。 央行貨幣政策對珠海市房地產的影響 ? 商業(yè)銀行信貸面臨回收風險 首先，房地產業(yè)貸款余額不斷增加，自 2021 年 6 月的 萬億元凈增加到 2021 年 9月的 萬億元。而珠海的樓市是典型的投資型市場，今年上半年珠海購房人群中，非本地戶籍的購房者占 95%以上。 ‘ 限價 ’ 和 ‘ 限購 ’ ，是僅靠市場力量無法達到調控預期效果時不得已所采取的行政手段。” “雙限”不一定全國城市都推廣，在供求關系穩(wěn)定、房價上漲不快的城市就無實施的必要，最好還要依靠市場自身的力量來調控。 “政府申批樓房預售是有價格控制的，有的城市只是無對外公布，但實際上都在這樣做。但另一方面，隨著雙限令的重拳打擊，地方政府的土地財政依賴更顯尷尬。 珠海市房地產政策影響 雙限令對珠海市房地產的影響 細究珠海此番政策出臺的時機，可以看出，面對年底房價控制問責和土地財政的雙重壓力， 地方政府 深陷兩難境地 。 與此同時，受國家大幅上調企業(yè)離退休人員基本養(yǎng)老金、最低生活保障金標準等因素拉動，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達 32978 元，同比增長 ％。 區(qū) 人口數（人） 比重 [3]（ %） 全市合計 1560229 100 香洲區(qū) 771726 高新區(qū) 109140 橫琴新區(qū) 6913 萬山區(qū) 4813 斗門區(qū) 415854 金灣區(qū) 148565 高欄港區(qū) 103218 珠海市人均收入 報告顯示， 2021年，珠海市完成公共財政預算收入 億元，同比增長 %；公共財政預算支出 ，比上年同期增長 %。另外，全市常住人口中，男性人口為 812466 人，占 %；女性人口為 747763人，占 %。年平均增長率為 %。 國家政策扶持 國務院《關于擴大珠海經濟特區(qū)范圍的批復》中要求，廣東省和珠海市要做好特區(qū)范圍擴大后的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，要按照走集約化、內涵式發(fā)展道路的要求，切實做好特區(qū)城市管理、產業(yè)布 局、土地利用和城市規(guī)劃等工作，進一步發(fā)揮特區(qū)在改革開放中的“窗口”和“試驗田”作用，著力轉變經濟發(fā)展方式，逐步建立以創(chuàng)新為內在驅動力的發(fā)展模式，更加注重改善民生和加強社會建設，為全面建設社會主義和諧社會探索經驗，為推動珠三角經濟區(qū)又好又快發(fā)展、促進珠港澳地區(qū)共同繁榮作出新的貢獻。至此，廣東省基本形成了以廣州為中心向外輻射的高速公路網絡，為推進“泛珠三角”經濟合作與發(fā)展打下堅實的基礎； 與此同時，“港珠澳大橋”已定下落腳點，前期可行性研究進展順利，“一橋兩軌”變成現實，將把珠海納入香港 30分鐘車程范圍內； 這些交通基礎設施的興建，珠海與港澳和珠三角城市的商貿往來逐漸加強，將基本形成區(qū)域性都市交通圈，區(qū)位角色也將有質的變化，經濟總量、城市職能都將有質的飛躍。 仁恒濱海中心市場調查報告 13 珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質量較高，總可以達到超國家一級標準，于１９９９年獲聯合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，是中國最適合生活的城市之一。 珠海是房地產區(qū)位優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢 ? 自然景觀優(yōu)越，生活環(huán)境舒適 珠海位于廣東省南部，瀕臨南海，東與香港，深圳隔海相望，其中距香港約５０公里，南則與澳門陸地相連，北距廣州市１４０公里。 國家高度重視珠海發(fā)展，政策扶持力度很大。連續(xù)多年被評為“國家環(huán)保模范城市”、“國家優(yōu)秀旅游城市”，曾榮獲聯合國“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。拱北口岸是我國第二大陸路口岸，九洲口岸是我國最大的水路客運口岸。 仁恒濱海中心市場調查報告 12 珠海經濟發(fā)展優(yōu)勢 珠海 是我國重要的口岸城市。當港珠澳大橋建成時，珠海與香港的聯系將得到加強。另外，借助文化產業(yè)的蓬勃發(fā)展，將珠海打造成中國的文化產業(yè)中心。但畢竟旅游與房地產的帶動作用是很有限的，而且對于第一、二產業(yè)的輔助作用不大。正是由于第三產業(yè)的發(fā)展緩慢，使得珠海的工業(yè)發(fā)展沒有得到很好的扶持，同時也使珠海的產業(yè)結構升級難以實現，不能有效吸收農村的剩余勞動力，提高珠海的城市化水平。因此，外地人士近年來成為珠海樓市的重要消費群體；四、房地產商更加注重 以人為本 的開發(fā)理念；五是 浪漫之城 城市品牌的經營推廣卓有成效。另外，珠海的房地產業(yè)也在近幾年有很大的發(fā)展。 珠海的第三產業(yè)由于珠海優(yōu)美的自然和城市環(huán)境得到較快的發(fā)展。 所以，珠海的工業(yè)發(fā)展應該首先對產業(yè)內部結構進行調整，充分發(fā)揮本地的優(yōu)勢，培育龍頭產業(yè)，同時將一些不具競爭力的產業(yè)淘汰，建立起一條與龍頭產業(yè)相關聯的產業(yè)鏈，發(fā)揮龍頭產業(yè)的前瞻效應和回顧效應，從而帶動整個區(qū)域經濟的發(fā)展。這樣的結果只能是資源過于分散，難以形成有效的經濟推動作用。 從上表可以看出，珠海的產業(yè)種類的確很齊全，工業(yè)結構構成呈多樣化，避免了工業(yè)結構單一造成的工業(yè)結構脆弱的問題。 下表 為珠海市 2021年 1～ 2月份規(guī)模以上工業(yè)主要行業(yè)增加值表 。建市初期，珠海的工業(yè)基礎薄弱，結構單一。 仁恒濱海中心市場調查報告 9 作為珠三角西部的中心城市珠海，要實現調整產業(yè)結構，提高二，三產業(yè)比例的目的，就必須加大力度提高區(qū)域農業(yè)人口素質，使農業(yè)人口能快速轉變?yōu)楫a業(yè)工人，加快農村的城市化進程，這可以通過合理布局地區(qū)產業(yè)和人口分布來實現。因為只有向高附加值的產業(yè)轉變才有可能帶動區(qū)域的發(fā)展，同時在該過程中促進第一產業(yè)的產業(yè)化，機械化和現代化。 通過與廣州的比較可知，珠海的第一產業(yè)占 GDP的比重較廣州大，這反映出珠海的第一產業(yè)在 GDP中仍然占有相當比重，即使經過幾十年的發(fā)展，產業(yè)比例有了很大變化，但還遠未達到珠海應有的水平。 對表 1 的數據進行分析，可以看出：珠海市第一產業(yè)從 2021 到 2021 年平均增長率為%，占 GDP 平均增長率的 %。 ? 第一產業(yè)勞動力的文化程度仍然明顯偏低 十年來，珠海第一產業(yè)勞動力轉移速度較快，在轉移出去的勞動力中，大多數是文化程度較高者，因此，留存在第一產業(yè)的勞動力文化程度明顯偏低。農業(yè)內部結構的調整，對第一產業(yè)的就業(yè)結構也帶來較大影響，種植業(yè)是吸納勞動力最多的農業(yè)產業(yè)，種植結構的調整和播種面積的減少，必將使種植業(yè)剩余勞動力大量向漁業(yè)轉移，而漁業(yè)吸納勞動力又極為有限，所以相當部分勞動力被轉移 到第二、第三產業(yè)。水產養(yǎng)殖業(yè)得到較快發(fā)展，羅氏沼蝦、南美白對蝦、鱸魚、螃蟹等優(yōu)質水產品暢銷全國。 仁恒濱海中心市場調查報告 8 珠海市產業(yè)分析 第一產業(yè) 第一產業(yè)為大農業(yè)，主要包括種植業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等。 總的看， 2021 年工業(yè)經濟運行將延續(xù)穩(wěn)中有進的態(tài)勢，生產增速在合理區(qū)間運行，改革紅利將得到進一步釋放，企業(yè)特別是小微企業(yè)生產經營有望得到改善，工業(yè)提質增效和轉型升級步伐繼續(xù)加快。信息消費等新型消費業(yè)態(tài)增長較快，成為消費增長中的 亮點 。 綜合分析， 2021 年固定資產投資增速可能穩(wěn)中略降，但民間投資和技術改造投資有望保持較快增長，結構進一步優(yōu)化，將繼續(xù)發(fā)揮在經濟增長中的關鍵作用。制造業(yè)投資受產能過剩和利潤偏低影響，總體仍將維持低速增長格局。但也要看到， 2021年前 11個月，全國新開工項目計劃總投資同比僅增長 %，同比回落 %，反映未來投資增長動力下降。其中，民間投資 萬億元，增長 %，占固定資產投資總額的 %，比 2021 年同期提高 。 從國內看，我國經濟仍處于大有可為的重要戰(zhàn)略機遇期，擴大內需潛力巨大，但制約因素也在增多， 2021 年內需增長面臨一定下行壓力，但投資和消費結構都有望得到進一步優(yōu)化。 技術改造投資力度加大 國內需求增長下行 投資消費結構優(yōu)化。在結構調整取得積極進展和全社會對轉型升級重要性、必要性、緊迫性的共識不斷增強的情況下，創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略繼續(xù)深入推進，將進一步增強工業(yè)發(fā)展后勁。工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現 代化的深入推進，將為擴大內需、發(fā)展實體經濟提供廣闊的市場空間。 統(tǒng)計數據交叉分析（分類進行頻數統(tǒng)計分析和列聯表統(tǒng)計分析） D．競爭市 場調研 ? 現場踩點調研； ? 報刊文獻收集與分析； ? 深入訪談。 B．項目自身情況調研 ? 項目規(guī)劃談論會； ? 項目現場考察； ? 有關人員訪談； ? 相關資料收集整理。 市場調研的內容：市場調研分為內、外調研兩個部分，其中外部調研的主要內容有： 宏觀經濟 環(huán)境調查、 項目所在區(qū)域房地產 調查、 區(qū)域消費群體購買行為 調查 等 ，內部調研的主要內容是項目自身情況 調查 。 E. 全面了解消費者的信息接受模式，相關媒體的收視率、主要節(jié)目的收視情況，為公司宣傳策略的改進、產品信息的有效傳播、企業(yè)形象的樹立提供提供信息支持。 C. 全面了解本項目樓盤產品及主要競爭產品的廣告、促銷、公關、價格等營銷策略，為公司營銷策略的合理制訂提供支持。仁恒濱海中心市場調查報告 1 仁恒濱海市場調查報告 組別： 第五組 小組成員： 郭熹鐸、鄧璟霈、侯躍佳、黎子健、藍致遠、 盧凱文、蘇勇彬、許曉泉 上課時間 ： 周三 8 節(jié) 仁恒濱海中心市場調查報告 2 目錄 一、市場調查設計 ............................................................................................................ 4 ................................................................................................................ 4 ................................................................................................................ 4 ................................................................................................................ 4 二、宏觀經濟環(huán)境調研分析 .............................................................................................. 5 ........................................................................................... 5 ...........................................................