【正文】 21 2021 常住人口（萬人） 仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 7 珠海市生產(chǎn)總值（億元） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) GDP增長速度（比上年， %） 人均 GDP（萬元） 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（億元） 工業(yè)增加值（億元） 工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 外貿(mào)進出口總額（億美元） 外貿(mào)出口（億美元） 外貿(mào)進口（億美元） 實際利用外商直接投資（億美元） 社會消費品零售總額（億元） 一般預算內(nèi)財政收入（億元） 一般預算內(nèi)財政支出（億元） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 15870 15320 16602 18347 18908 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元） 11562 11988 11708 12826 14324 農(nóng)（漁）民人均純收入（元） 4800 5097 5517 6048 6550 年末金融機構(gòu)各項存款余額（億元） 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 年末金融機構(gòu)各項貸款余額（億元） 居民消費價格總指數(shù)（以上年為 100） 珠海市 GDP 發(fā)展情況 從珠海市統(tǒng)計局獲悉，初步統(tǒng)計， 2021 年珠海市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，經(jīng)濟運行總體呈現(xiàn)“平穩(wěn)、升溫、提質(zhì)”的良好態(tài)勢。歷史上，珠海的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為農(nóng)業(yè)，主要以漁業(yè)和種植業(yè)為主，在建市初期，第一產(chǎn)業(yè)勞動力仍占全部勞動力的六成多，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，珠海第一產(chǎn)業(yè)及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，主要表現(xiàn)為以下兩個方面： ? 漁業(yè)發(fā)展較快，種植業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化 改革開放以來，珠海結(jié)合本地的資源優(yōu)勢，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)模化經(jīng)營的路子，堅持以提高農(nóng)業(yè)效益為核心，以增加農(nóng)民收入為目的，大力調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，農(nóng)村城市化進程明顯加快。種植業(yè)逐漸向蔬菜、水果、鮮花等效益更高的品種轉(zhuǎn)換?？梢?，農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對第一產(chǎn)業(yè)的就業(yè)結(jié)構(gòu)帶來較大沖擊。這對進一步推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化進程以及增加農(nóng)民收入極為不利。而作為珠三角中心城市的廣州，它從 2021到 2021 年第一產(chǎn)業(yè)的平均增長率為 %，僅占同期 GDP平均增長率的 %。作為一個特區(qū)，一個珠三角的重要城市，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應從以第一產(chǎn)業(yè)為主的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟逐漸向以第二，三產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。這樣便會產(chǎn)生一系列乘數(shù)效應帶動其他產(chǎn)業(yè)部門和地區(qū)的發(fā)展 。 第二產(chǎn)業(yè) 以工業(yè)、建筑業(yè)為主體的第二產(chǎn)業(yè)是珠海建立特區(qū)以來發(fā)展最快，成就最大的產(chǎn)業(yè)。改革開放后，通過利用外資，技術引進，珠海工業(yè)得到了全面發(fā)展，新產(chǎn)品、新品種、新行業(yè)不斷涌現(xiàn)，目前已初步形成了以電子、軟件、醫(yī)藥、電氣機械、石化等五大主導產(chǎn)業(yè)，同時 建筑業(yè)亦逐漸成為珠海經(jīng)濟的骨干產(chǎn)業(yè)。 （注： 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 的統(tǒng)計范圍為全部國有工業(yè)企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入 500 萬元及以上的非國有工業(yè)企業(yè)） 規(guī)模以上工業(yè)主要行業(yè)增加值（萬元） 指標名稱 12月 總計 452528 非金屬礦采選業(yè) 396 農(nóng)副食品加工業(yè) 3560 食品制造業(yè) 5803 飲料制造業(yè) 5743 紡織業(yè) 3815 紡織服裝、鞋、帽制造業(yè) 9760 皮革、毛皮、羽毛 (絨 )及其制品業(yè) 2511 木材加工及木、竹、藤、棕、草制品業(yè) 430 家具制造業(yè) 1877 造紙及紙制品業(yè) 7355 印刷業(yè)和記錄媒介的復制 1845 文教體育用品制造業(yè) 1594 化學原料及化學制品制造業(yè) 23060 醫(yī)藥制造業(yè) 15063 仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 10 化學纖維制造業(yè) 6513 橡膠制品業(yè) 295 塑料制品業(yè) 14960 非金屬礦物制品業(yè) 3988 黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 10634 有色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 2165 金屬制品業(yè) 5766 通用設備制造業(yè) 3953 專用設備制造業(yè) 7445 交通運輸設備制造業(yè) 3687 電氣機械及器材制造業(yè) 133758 通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè) 112497 儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè) 14516 工藝品及其他制造業(yè) 2825 電力、熱力的生產(chǎn)和供應業(yè) 37662 燃氣生產(chǎn)和供應業(yè) 4580 水的生產(chǎn)和供應業(yè) 4473 注：價值量指標按現(xiàn)行價計算，增長速度用價格緊縮法扣除價格因素影響。但各個行業(yè)的總量都不是很大，即使是電氣機械及器材制造業(yè)，通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)也只是占到總量的約 30％和 25％。其次，這些產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度很低，并不能實現(xiàn)前向或后向關聯(lián)，所以即使出現(xiàn)高增長的主導產(chǎn)業(yè)也難以帶動整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 11 第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是衡量一個國家與地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水準的重要標志，判斷一個國家或地區(qū)經(jīng)濟是否發(fā)達，現(xiàn)已不再看傳統(tǒng)政治經(jīng)濟學意義上的工農(nóng)業(yè)比例，而關鍵看第三產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟中所占比重。每年有成千上萬的游客來到珠海這個“ 浪漫之城”旅游、度假，由此而帶動了運輸，餐飲，商品零售，旅游觀光，賓館住宿，娛樂服務等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。珠海房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展主要表現(xiàn)為：一、三級市場活躍，二、三級市場聯(lián)動的局面已經(jīng)形成；二、物業(yè)管理社會化、市場化、法制化、規(guī)范化的格局初步形成；三、在環(huán)境日漸惡化的今天，珠海的優(yōu)美環(huán)境明顯成為人們生活休閑的“樂土” 。 根據(jù)以上提供的 數(shù)據(jù)，我們可以獲得 2021～ 2021年第三產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重，如下： 年份 2021 2021 2021 2021 2021 第三產(chǎn)業(yè)比重 % % % % % 通過上表可以很容易就發(fā)現(xiàn)， 2021～ 2021 年珠海的第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重始終保持在45％左右，并沒有很大的發(fā)展。 即使珠海有優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，使得其旅游資源豐富，是最適宜人們居住的地方。所以，珠海的第三產(chǎn)業(yè)應在原有基礎上向與其工業(yè)企業(yè)相關的行業(yè)發(fā)展，如運輸物流、科研開發(fā)、教育咨詢、金融證券等，著力發(fā)展“總部經(jīng)濟”，利用珠海優(yōu)良的環(huán)境吸引更多的大型企業(yè)總部落戶珠海。 這些目標的實現(xiàn)除了要明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向外，還要加大力度搞好珠海的基礎設施建設，特別是珠海市內(nèi)的內(nèi)部交通和聯(lián)系外界的 外部交通，要完善已有路網(wǎng)，加強與廣州、深圳的聯(lián)系，正在動工的廣珠城際軌道正是起到這樣的作用。另外，珠海還應該積極拓展自己的腹地，使得自己的腹地向西部擴展，從而起到帶動粵西地區(qū)的發(fā)展。設有 拱北 、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸 6個，二類口岸 7個。珠海區(qū)位位置優(yōu)越，東鄰 香港 ，南與澳門陸路相接，擁有國際先進水平的珠海機場和華南第一深水港 珠海港，隨著 港珠澳大橋 、廣珠鐵路、廣珠城際輕軌等一系列交通基礎設施的興建，珠海將成為連接我國西南地區(qū)與港澳間的交通樞紐和珠三角區(qū)域性中心城市。人居環(huán)境一流， 1990 年以來十次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中 國優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國人居中心授予的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。不久前珠海又獲得了 “中國魅力城市”的稱號。國務院《關于擴大珠海經(jīng)濟特區(qū)范圍的批復》中要求，廣東省和珠海市要做好特區(qū)范圍擴大后的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，要按照走集約化、內(nèi)涵式發(fā)展道路的要求，切實做好特區(qū)城市管理、產(chǎn)業(yè)布局、土地利用和城市規(guī)劃等工作，進一步發(fā)揮特區(qū)在改革開放中的“窗口”和“試驗田”作用，著力轉(zhuǎn) 變經(jīng)濟發(fā)展方式，逐步建立以創(chuàng)新為內(nèi)在驅(qū)動力的發(fā)展模式，更加注重改善民生和加強社會建設，為全面建設社會主義和諧社會探索經(jīng)驗，為推動珠三角經(jīng)濟區(qū)又好又快發(fā)展、促進珠港澳地區(qū)共同繁榮作出新的貢獻。珠海素有“百島之市”的美稱，自然環(huán)境相當優(yōu)美，是中國第一個以城市整體景觀獲得“旅游勝地四十佳”的城市。 交通優(yōu)勢 ? 交通網(wǎng)絡完善，基建利好不斷 廣東第一條城際快速軌道 交通線 —— 廣珠城際快速軌道線已 在珠海動工，預計到2020年后城際快速軌道交通系統(tǒng)將連通珠三角 9個地級以上的城市； 廣珠西線高速公路二期工程于 2021年 12 月 20 日正式開工，它是繼京珠高速公路廣珠段之后，又一條從廣州通往珠海特區(qū)的交通要道，是廣州、中山、佛山、珠海等城市間的“快速走廊”； 粵西沿海高速公路珠海段于 2021年 12月 28日正式竣工通車。 經(jīng)濟環(huán)境：經(jīng)濟發(fā)展日漸迅猛，投資環(huán)境日趨成熟。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 14 珠海市房地產(chǎn)市場購買力分析 珠海市人口 根據(jù)珠海市 2021 年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報顯示珠海市常住人口為 1560229人，同第五次全國人口普查 2021年 11月 1日零時的 1235582 人相比，十年共增加 324647人，增長 %。其中香洲區(qū)人口比重高達 %，香洲區(qū)是全市人口最為密集的區(qū)域?？?cè)丝谛詣e比（以女性為 100，男性對女性的比例）由 2021年第五次全國人口普查的 。全年用于九項民生支出共 億元，占公共財政預算支出的 %，民生福利繼續(xù)改善。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 15 珠海市消費者購買力 珠海市人均消費水平高，消費者購買力強。 一方面，珠海是地方政府房價調(diào)控壓力的樣本。 珠海對香洲區(qū)的“雙限”，一方面控制高價樓盤，另一方面使購買力轉(zhuǎn)移到房價較低的區(qū)域，有助于拉低均價，保證房價控制目標的完成，也有助于防御 橫琴 、港珠澳大橋等利好帶來的上漲預期。政府定的最高價格不能突破。我國的 ‘ 限購 ’ 城市不到全國城市的十分之一， ‘ 限價 ’ 的城市就更少。 受 橫琴島 規(guī) 劃獲批、 珠港澳大橋 建設等利好影響，投資者預期未來珠海房價還有許多上漲空間。因此珠海市政府此時推出“雙限令”，也是為將來可能出現(xiàn)的新一輪房地產(chǎn)熱打的一張防御牌。 2021 年四大上市銀行半年報顯示，房地產(chǎn)業(yè)對公貸款余額占公司貸款余額的比例均在 10%以上，且 2021年上半年各銀行相關指標均高于 2021年的水平。而由于房地產(chǎn)銷售收入是開發(fā)商還款的主要來源，房屋成交量持續(xù)走低將影響房地產(chǎn)開發(fā)商資金的回流，加之目前央行屢次加息提高存貸款利率和存款準備金利率，商業(yè)銀行對地產(chǎn)的貸款條件也明顯收緊，而且今后不排除部分開發(fā)商資金鏈斷裂情況 的發(fā)生，商業(yè)銀行開發(fā)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量面臨惡化風險。因為如果一旦央行加息幅度過大使得房價大幅下跌，這會導致抵押房產(chǎn)現(xiàn)值低于購房貸款余額，購房者因房屋增值空間變小，可能出現(xiàn)斷供違約現(xiàn)象，住房消費貸款的不良率也面臨上升壓力。在 2021 年房價快速上漲過程中發(fā)放的這些住房貸款，一旦房價下跌，出現(xiàn)風險的概率比以往的貸款要大，原因主要是發(fā)放個人住房貸款總價相對較高、首付相對較低，貸款人違約的機會成本也就相對較小。 2021年發(fā)放的個人住房貸款中，投資性購房貸款占比明顯高于以往，與自住型購房者相比，房價下跌時投資性購房者違約斷供的可能性更大。尤其對投機或投資性購房者的購房需求產(chǎn)生了極大影響，不但其需求會急劇下降，迫于還貸壓力和市場價格下跌預期，購房者可能會將其已購房屋向市場拋售，使市場供應量增長，供需雙方的對比差距加大，促使房屋價格下降成為必然。 ? 現(xiàn)行政策的不完善為房地產(chǎn)信貸風險留下隱患 央行連續(xù)加息主要在于收縮市場過剩流動性，抑制 CPI過度上漲帶來的負面作用，扭轉(zhuǎn)2021 年以來適度 寬松的貨幣政策帶來的通貨膨脹預期。雖然自 2021 年以來，國務院連續(xù)出臺多項有關土地、稅收、金融、信貸等方面的調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)過熱以及商業(yè)銀行放貸沖動。但從當前房地產(chǎn)資金來源看，銀行貸款和個人定金及預收款同比增長均處在歷史高位，市場的商品仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 17 房價格上漲仍有動力，這些因素肯定會使政府對 房地產(chǎn)的監(jiān)督和調(diào)控比以往更為嚴厲和頻繁。因此國家會在將來不斷制定新法彌補這一缺陷，但這些新的法律、法規(guī)可能仍落后于房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，這種行業(yè)發(fā)展的超前和立法的滯后必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風險。這對我國房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行都是一個重大打擊。 珠海市土地供應量與開發(fā)量 根據(jù)新浪樂居整理統(tǒng)計根據(jù)珠海市國土資源局和珠海市公共資源交易中心公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021年全市共成交 94宗土地，較 2021年成交量多了 32宗，成交總面積卻比去年少了 %，成交總金額 ，與去年相差 190多億元。從區(qū)域位置來講，橫琴成交宗數(shù)不算太出彩，共成交了 22宗，而成交面積較市區(qū)及西區(qū)而言為最小，但成交金額卻以 分。市區(qū)雖然成交宗數(shù)與成交面積均比橫琴、西區(qū)少，但成交金額卻 億元，占全市的 %。而商住地成交金額與成交面積占份額最大，分別為 ，但成交宗數(shù)只有 25宗。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 19 房地產(chǎn)市場物業(yè)類型供應量 仁恒濱海中心市場調(diào)查報告 20 珠海市房地產(chǎn)市場發(fā)展積極因素 港珠澳大橋全面開工 港珠澳大橋是一座連接香港、珠海和澳門的巨大橋梁，截止至 2021年，該項目尚處規(guī)劃階段。港珠澳大橋主體建造工程于 2021 年 12 月 15 日開工建設，以期于 2021 至 2021年完成，大橋投資超 700億元，約需 6年建成。 珠海經(jīng)濟發(fā)展資金相對充裕 從 2021年開始