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成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記備案管理系統(tǒng)使用手冊(cè)-閱讀頁(yè)

2025-02-25 07:38本頁(yè)面
  

【正文】 于買方主體的購(gòu)房人表述為買受人。依據(jù)《合同法》第9 條的規(guī)定,當(dāng)事人可以委托代理 人訂立合同。買受人若為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人的,應(yīng)由法定代理人代為訂立合同并填寫相關(guān)內(nèi)容。 共同買受人: ______________________________________________ 份 額: ___________________ 【法定代表人】【 負(fù)責(zé) 人】 : __________________國(guó)籍 : ____________ 【身份證】【護(hù)照】【 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào) 】【身份證】【護(hù)照】【 】 :____________________________________________: 【法定代理人】【委托代理人】 : ______________國(guó)籍 : __________ 【身份證】【護(hù)照】【 】 : _____________________________________ 釋 義:以上是關(guān)于共同買受人的填寫欄目。對(duì)份額不作約定的,推定為買受人與共同買受人均分份額;但買受人與共同買受人在取得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)存在夫妻關(guān)系的,形成夫妻共同共有。該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】 為:______________________________ , 土地使用權(quán)面積為 : ___________平方米。 釋 義:本條是關(guān)于所交易商品房的項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)的年限 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土 地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 12條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途規(guī)定:( 1)居住用地 70年;( 2)工業(yè)用地 50年;( 3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;( 4)商業(yè)旅游、娛樂用地 40 年;( 5)綜合或者其他用地 50 年。 商品房項(xiàng)目的名稱無(wú)論是現(xiàn)定名還是暫定名,必須與商品房預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。因 27 此,購(gòu)房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的“土地使用權(quán)出讓合同號(hào)”、“土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)”、“劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)”外 ,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國(guó)有土地使用證》。買受人還應(yīng)核驗(yàn)《國(guó)土使用證》上所載土地性質(zhì)與所購(gòu)商品房性質(zhì)是否一致。 【 預(yù)售商品房 】 ,預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為: _____________, 商品房預(yù)售許可證號(hào)為 : ________________________。 釋 義:本條是關(guān)于所交易商品房的銷售依據(jù),分為現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售,應(yīng)按實(shí)際銷售類型由出賣方據(jù)實(shí)予以填寫,買受人應(yīng)予以核驗(yàn)。本條第三款的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)由出賣人據(jù)實(shí)填寫,由買受人核驗(yàn)。 該 商品房 所在樓棟的 主體建筑結(jié)構(gòu)為 : _____________, 建筑 層數(shù) 為 :__________層,其中地上 ___________層,地下 ___________層。 買受人購(gòu)買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:(注:以下涉及金額均為 _____幣) 該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的 ___________【幢】【座】 _________【 單元 】 _________層 ___________房號(hào)。 買受人購(gòu)買的商品房 所在土地 用途為: ___________,土地使用年限自______年 _____月 _____日至 ______年 _____月 ______日 止 。 有 ______個(gè)陽(yáng)臺(tái),其中 ________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為封閉式, ________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為非封閉式。 釋 義:本款是要求出賣人填寫該商品房的用途、住宅類型、測(cè)繪面積、層高、陽(yáng)臺(tái)類型及數(shù)量等相關(guān)內(nèi)容。本款關(guān)于陽(yáng)臺(tái)類型和數(shù)量的內(nèi)容,應(yīng)據(jù)實(shí)填寫。本款關(guān)于裝修水平的內(nèi)容由雙方約定填寫。依據(jù)四川省建設(shè)廳“川建發(fā) [2021]132號(hào)文”, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托房產(chǎn)測(cè)繪 單位 對(duì)預(yù)售商品房面積進(jìn)行預(yù)測(cè)繪,并依據(jù)房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪成果報(bào)告按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)簽訂商品房預(yù)售合同。需要注意的是,在商品房預(yù)售的情況下,此處可以填寫預(yù)測(cè)報(bào)告所載明的數(shù)據(jù),如果簽訂合同 29 時(shí)已有實(shí)測(cè)報(bào)告,應(yīng)填寫實(shí)測(cè)報(bào)告數(shù)據(jù)。 必須加以說(shuō)明的是,房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積并非房屋產(chǎn)權(quán)登記面積的依據(jù),依《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第 18 條及《商品房銷售管理辦法》第 34 條的規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是在房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積的基礎(chǔ)上,經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門審核確認(rèn)后納入房產(chǎn)檔案的。 該商品房為 住宅的, 出賣人與買受人約定按 照下列 第 1 種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。 該商品房為非 住宅的 ,出賣人與買受人約定按 照下列 第 _______種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款 。 按 照 建筑面積計(jì)算,該商品房單價(jià)為每平方米 _________( 幣 ) ___ 元,總 價(jià)款 ____( 幣 ) ____佰 ____拾 ____億 _____仟 _____佰 _____拾 _____萬(wàn) _____仟 _____佰 _____拾 _____元整(大寫) 。 按 照 _________________計(jì)算,該商品房總價(jià)款為 ______( 幣 ) _____佰 _____拾 _____億 ______仟 _____佰 _____拾 _____萬(wàn) _____仟 _____佰 _____拾 _____元整(大寫) 。 具體 約定見附件 四。 30 公寓按照商品房住宅的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行計(jì)價(jià)。本條將住宅商品房默認(rèn)約定為按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),有助于保護(hù)買受人權(quán)益。對(duì)此,同時(shí)填寫兩欄,不能理解為在結(jié)算時(shí)重復(fù)計(jì)算價(jià)款。 對(duì)按套(單元)計(jì)價(jià)而言,以整個(gè)商品房為計(jì)價(jià)單位,依《 商品房銷售管理辦法》第 19條,按套 (單元 )計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 本條所稱建筑面積,是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高 米以上(含 米)的永久性建筑。 31 本條所稱 層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 第四條 抵押情況 與該商品房有關(guān)的抵押情況為: ___________。 該商品房在建工程 已經(jīng) 設(shè)定抵押,抵押權(quán)人 為: _________,抵押登記部門為: ______________________,抵押登記日期為: ______________。 釋 義:本條是關(guān) 于所交易商品房的抵押情況。因此如果所交易房產(chǎn)已經(jīng)辦理了國(guó)土使用權(quán)抵押或在建工程抵押,出賣人應(yīng)當(dāng)在此據(jù)實(shí)填寫,并將抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定置于本合同附件三。如果買受人明知存在抵押情況仍愿意購(gòu)買的,上述風(fēng)險(xiǎn)由買受人自行負(fù)擔(dān)?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第 3 條第 5 款規(guī)定:“在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 在實(shí) 踐中還存在先以在建工程抵押,項(xiàng)目建設(shè)竣工辦理大產(chǎn)權(quán)后,將在建工程抵押轉(zhuǎn)為該項(xiàng)目房產(chǎn)抵押的情況。 ” 由于房地產(chǎn)抵押可以有多個(gè)抵押權(quán)人,設(shè)定的時(shí)間有先后順序之別,同時(shí)在現(xiàn)房銷售中還存在現(xiàn)房抵押的情況,所以本條多設(shè)一款空白欄供交易雙方自行填寫。 一次性付款。 貸款方式付款。 其他方式。 釋 義:本條是關(guān)于買受人付款方式及期限的欄目。分期付款分為兩種,一種是買受人在建設(shè)過程中分期付款,房屋交付使用后付清;另一種是買受人在使用過程中(或與建設(shè)工程聯(lián)結(jié)在一起)分期付款,若干年內(nèi)付清。個(gè)人住房貸款可以分為住房公積金貸款、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款或這二者的組合,雙方應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)填寫。關(guān)于付款的具體相關(guān)內(nèi)容,在合同附件中予以明確。 ________________________________________________________。本條旨在保護(hù)買受人的權(quán)益,避免買受人因出賣人無(wú)權(quán)處分、一房多賣等情況遭受損失。本條第二款的空白欄可以填寫雙方對(duì)出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的具體約定。 出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定 條件 的, 應(yīng)當(dāng) 書面征得受影響的買受人同意, 并 取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。 第八條 設(shè)計(jì)變更的約定 (一)經(jīng) 規(guī)劃行政主管部門 批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的, 出賣人應(yīng)當(dāng) 在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起 10 日內(nèi), 書面通知買受人 。 出賣人未 在規(guī)定時(shí)限內(nèi) 通知買受人的,買受人 有權(quán) 退房。買受人 逾期 未 予以 書面答復(fù)的,視同接受變更。買受人不退房的,應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 釋 義:以上兩條是為解決合同訂立后,因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更所產(chǎn)生問題的相關(guān)填寫欄目,主要是針對(duì)商品房預(yù)售中可能出現(xiàn)的問題,現(xiàn)房銷售一般不存在此類問題。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 依據(jù)上述《銷售辦法》第 24 條,本合同第七條所謂的“規(guī)劃變更”,應(yīng)當(dāng) 是指出賣人向規(guī)劃部門申請(qǐng)批準(zhǔn)變更房產(chǎn)項(xiàng)目原規(guī)劃事項(xiàng)的審批變更,并不包括政府對(duì)某一區(qū)域所進(jìn)行的市政規(guī)劃變更。需要注意的是,第七條的約定不視為買受人對(duì)退房權(quán)的放棄,也就是說(shuō),如果出賣人未經(jīng)買受人書面同意就得到了規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)審查單位的許可并且變更了原規(guī)劃、設(shè)計(jì)事項(xiàng),那么依據(jù)《銷售 辦法》第 24條的規(guī)定及本合同第八條的約定,出賣人仍然應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10日內(nèi)書面通知買受人,買受人應(yīng)當(dāng)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù),屆期未作書面答復(fù)的,視為同意變更。如果出賣人在變更之前已取得了買受人的書面同意并得到了規(guī)劃部門的許可,那么出賣人不再對(duì)買受人負(fù)有通知義務(wù),因?yàn)橐延匈I受人書面同意在先。 第九條 逾期付款責(zé)任 買受人未按 照約 定的時(shí)間付 款 的 ,按 照 下列第 ______種方式處理: 按 照 逾期時(shí)間,分別處理 (( 1)和( 2) 不作累加 ) (1)逾期在 _____日之內(nèi),自 約 定的應(yīng)付款期限 屆滿之次日 起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止,買受人按日 計(jì)算 向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 _____的違約金, 并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起 _____日 內(nèi)向出賣人支付違約金, 合同繼續(xù)履行 。出賣人解除合同的,買受人 應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起 _____日 內(nèi) 按 照 累計(jì) 的逾期 應(yīng)付款的 _____%向出 賣人支付違約金 ,并由出賣人退還買受人全部已付款。 本條 所稱 逾期應(yīng)付款 是 指依照 第五 條 約 定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的,按 照 相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。 釋 義:本條是關(guān)于買受人逾期付款所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的約定,設(shè)計(jì)了買受人承擔(dān)逾期付款責(zé)任的兩種基本形式。需要注意的是,依據(jù)《最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》第 15 條,法律未規(guī)定、當(dāng)事人也未約定解除權(quán)行使期限的,在買受人催 告出賣人行使后,出賣人應(yīng)當(dāng)在催告后三個(gè)月內(nèi)行使;如果買受人沒有催告,出賣人應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起(也就是上述約定的逾期超過之日起)一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。 第十條 交付條件 (一) 出賣人應(yīng)當(dāng)在 ____年 ____月 ____日前向買受人交付 該 商品房。 該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證; 有 資質(zhì)的房產(chǎn) 測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的 該 商品房 的 面積實(shí)測(cè)報(bào)告; 出賣人已取得了該商品房 所在樓棟 的 房屋權(quán)屬 證 明 ; 滿足第十一條中 出賣人承諾 的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的 條件 ; 該商品房為住宅的,出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》; _____________________________________________________; _____________________________________________________。其中第(二)款第 2 項(xiàng)及《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》是本合同默認(rèn)的出賣人在交房時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的文件。其中,如果是商品房現(xiàn)房銷售,那么出賣人在簽 37 訂合同時(shí)已經(jīng)取得了樓棟的產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)權(quán)證),可以約定提交;如果是商品房預(yù)售,則出賣人在簽訂合同時(shí)尚未取得大產(chǎn)權(quán)證,如果約定第 3 項(xiàng),那么意味著出賣人應(yīng)當(dāng)在交付房屋之前取得大產(chǎn)權(quán)證并在交付時(shí)將相關(guān)證明提交給買受人。本條所謂的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》是指《 商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定 》中要求出賣人向買受人提供的文件。 如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件,雙方同意按照下列方式處理: ( 1) ______________________________________________________; ( 2) ______________________________________________________。 如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件,雙方同意按照下列方式處理: ( 1) _____________________________________________________; ( 2) ________
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