【正文】 如不能正常自動啟動，則用手動啟動。 第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理 一、安全用水、供水管理制度 根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下： 凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng) (即自來水公司 向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的 )一律由管理公司管理。 用戶不可隨意更改大廈供水管道。 (2)私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕 物業(yè)管理 公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。 在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標語，加強用戶節(jié)水意識。 定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。 三、物管部停水、限水管理制度 所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。 主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。 停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。 四、給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)定 保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境 衛(wèi)生清潔。 每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。 定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承 潤滑油 情況是否良好等。 發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。 五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運行維修班負責(zé)。 維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由 物業(yè)管理 部通知受影響用戶。 供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。 所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 六、給排水系統(tǒng)故障排除措施 (一 )給水系統(tǒng)故障處理 因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到 “ 停止 ” 位置，將備用水泵投入 “ 自動 ” 狀態(tài)運行。 因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。 第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理 一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容 設(shè)備巡查 巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。 (2)巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、 Y 型過濾器、軟接頭止回閥、水流開 關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 41 頁 冷卻塔、水箱檢查 (1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機運行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)機起動電柜有無故障指示。 風(fēng)機等檢查 (1)組合式風(fēng)機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。 二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 （一）開機程序 檢查電源、三相電 壓是否有 380V。 檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至 30℃ 時需要加開冷卻塔風(fēng)扇。 檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 41 頁 1檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差 (約 1 kg／ cm2)。 1檢查主機、油溫是否在 65℃ ～ 68℃ 之間。 1檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。 按停主機。開啟多少臺主機，根據(jù)負荷及水溫而定，每開一臺主機應(yīng)開一組水泵配合。 每班當值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運行運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管理員批準，不得擅自更改運行參數(shù)。 在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。 空調(diào)班組負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機和風(fēng)機）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設(shè)備保養(yǎng)。 當值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進行維修，并報告主管管理員。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。 注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。對突發(fā)性故障應(yīng)在 4 小時內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報告以便及時通知受影響的用戶。 五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 （一）冷水機組 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應(yīng)馬上停止該機，并開啟備用機組。 設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間 4 小時內(nèi)到場維修，非辦公時間 12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。 中國最大的管理資源中心 第 31 頁 共 41 頁 發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當場解決的問題即時修復(fù)并記錄在當值日志上。 （三）冷卻塔 水塔電機故障 (1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應(yīng)立即停止該機。 (3)屬較嚴重的故障應(yīng)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 (2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。 (2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進水閥，并開啟備用水塔。 （四）管網(wǎng)系統(tǒng) 中國最大的管理資源中心 第 32 頁 共 41 頁 主管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。 (3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。 (5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。 (4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 (2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。 (3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 (2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。 (4)開啟機房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。 (6)報告主管管理員，由其組織搶修。 第五部分 電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。 若需專人駕駛電梯，只需將 NORMAL 選擇開關(guān)打至 HAND 即可實現(xiàn)手動控制。 在火災(zāi)情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。 在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。 一切正常交付使用。 （四）轉(zhuǎn)變行程方向 檢查確認扶梯級無乘客。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向 啟動。 每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。 進行檢查時，應(yīng)放置工作牌。 搬運有可能超載的沉重物件時，應(yīng)及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 41 頁 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 每天按上下班時間表啟／停電扶梯。 當值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。 五、電梯設(shè)備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。 每季度末對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。 當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 確定電梯轎廂位置。60 cm 范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。步驟如下： (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。 (2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層 177。 (5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機械打開轎廂 ，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 事后書面報告物管部經(jīng)理。 中國最大的管理資源中心 第 37 頁 共 41 頁 電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。 即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。 監(jiān)控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。 即刻將情況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。 物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。 到達用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。 用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該 中國最大的管理資源中心 第 38 頁 共 41 頁 價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。 故障修復(fù)后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認。 1維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當日交給物管部文員。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。 消防系統(tǒng)管理 一、消防報警設(shè)備運行規(guī)定 消防中心值班員負責(zé)消防中心內(nèi) 消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等） 24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。 中國最大的管理資源中心 第 39 頁 共 41 頁 當日值班人員要負責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。 物管部和內(nèi)保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。 二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。 手動盤動風(fēng)機檢查 松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。 加注 潤滑油 ，檢查緊固風(fēng)機