【正文】 加注 潤(rùn)滑油 ，檢查緊固風(fēng)機(jī)接線端子。 保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測(cè)試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。 物管部和內(nèi)保部每月定期對(duì)大樓消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測(cè)，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。 故障修復(fù)后，用戶驗(yàn)收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請(qǐng)用戶簽名確認(rèn)。 用戶同意維修，則將收費(fèi)金額填在維修單對(duì)應(yīng)位置上；用戶不同意該 中國(guó)最大的管理資源中心 第 38 頁(yè) 共 41 頁(yè) 價(jià)格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。 監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開故障電梯。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 41 頁(yè) 電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。 (5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對(duì)應(yīng)轎門外機(jī)械打開轎廂 ，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 (2)在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤車裝置。60 cm 范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。 當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。特殊情況時(shí)其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時(shí)通知物管部。 當(dāng)值人員每班每?jī)尚r(shí)巡查扶梯一次。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 41 頁(yè) 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時(shí)，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)放置工作牌。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向 啟動(dòng)。 一切正常交付使用。 在火災(zāi)情況下，消防隊(duì)員工可于基站控制電梯回降至基站。 第五部分 電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。 (4)開啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水。 (3)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。 (4)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。 (5)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。 （四）管網(wǎng)系統(tǒng) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 41 頁(yè) 主管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。 (2)立刻將情況報(bào)告主管管理員，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后作維修報(bào)告。 （三）冷卻塔 水塔電機(jī)故障 (1)巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。 設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間 4 小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間 12小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修報(bào)告。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在 4 小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)報(bào)告以便及時(shí)通知受影響的用戶。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。 空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。 每班當(dāng)值人員每?jī)尚r(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。 按停主機(jī)。 1檢查主機(jī)、油溫是否在 65℃ ～ 68℃ 之間。 檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至 30℃ 時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。 檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 風(fēng)機(jī)等檢查 (1)組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。 (2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、 Y 型過濾器、軟接頭止回閥、水流開 關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。 雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。 六、給排水系統(tǒng)故障排除措施 (一 )給水系統(tǒng)故障處理 因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵打到 “ 停止 ” 位置，將備用水泵投入 “ 自動(dòng) ” 狀態(tài)運(yùn)行。 供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。 五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。 定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無松動(dòng)、軸承 潤(rùn)滑油 情況是否良好等。 四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定 保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境 衛(wèi)生清潔。 主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。 定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕 物業(yè)管理 公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。 用戶不可隨意更改大廈供水管道。 市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。 (三 )市電全停 當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。 將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛 “ 有人工作，禁止合閘 ” 指示牌。 檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。 (4)工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長(zhǎng)或資深技工擔(dān)任。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。 一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票?？陬^或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對(duì)一遍。 高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn) 4 米以內(nèi)，在室外不得接近故障點(diǎn) 8 米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。 工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。 六、供配 電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。 未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。 無表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。 （ 三）簽定用電協(xié)議 中國(guó)最大的管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 41 頁(yè) 物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。 三、停電、限電管理規(guī)程 停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。 (二 )事故轉(zhuǎn)、停電 大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理 中國(guó)最大的管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 41 頁(yè) 批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。 二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程 (一 )計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電 供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報(bào)告物管部經(jīng)理。 配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。 機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。 機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。 火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。 當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、處理火警信號(hào)。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。 機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。 供電局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。 各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。 每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 三、設(shè)備管理規(guī)定 設(shè)備的 維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí)施。 巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況， 對(duì) “ 手動(dòng) ” 運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。 二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定 為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。 承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。 承包商進(jìn)場(chǎng)前，必須提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場(chǎng)。 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。 值班表每月月底由維修班長(zhǎng)填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。 四、運(yùn)行記錄管理制度 巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運(yùn)行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。 交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。 不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。 交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運(yùn)行方式。 設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。 巡視記錄與實(shí) 際情況不符時(shí)。 正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 （二）交接班程序 按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。 值班員工必須服從組長(zhǎng)的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長(zhǎng)的 工作指令。 負(fù)責(zé)庫(kù)房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。 （十三）庫(kù)管員 在保潔庫(kù)房管理員的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本小 組的日常事務(wù)。 負(fù)責(zé)消防器材的管理。 負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。 （七）給排水維修員 在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備； 負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維修； 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管； 負(fù)責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄； （八）土建維修管理員 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的維修，并管理雜工。 負(fù)責(zé)大樓立面照明燈具的啟、停。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 41 頁(yè) 1負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。協(xié)助水電維修組對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。 （四）空調(diào)給排水維修員 在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，