【正文】 。 檢查風(fēng)機(jī)的風(fēng)葉，清除表面灰塵。 三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行機(jī)器的保養(yǎng)。 清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上的灰塵。 清潔錄音機(jī)磁頭和機(jī)械部分。 保養(yǎng)時(shí)先斷開系統(tǒng)電源。 消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他 原因要暫時(shí)改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保大樓消防安全。 由物管部選定消防報(bào)警設(shè)備維保單位，對消防報(bào)警設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。 如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時(shí)通知物管部進(jìn)行維修處理。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。 1每周由各專業(yè)管理員抽取 10％已完成的維修單進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實(shí)屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。 根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品 的防護(hù)和遮蓋。 因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。 當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，根據(jù)物管部維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向用戶報(bào)維修價(jià)格。 根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間到達(dá)維修 現(xiàn)場。 第六部分 維修管理 一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程 接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應(yīng)的班組進(jìn)行維修工作。 電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。 （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常 電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn) 行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運(yùn)行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。 攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。 （二）水浸事故 電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)立刻通知物管部，當(dāng)值保安員通過轎廂對講機(jī)通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。 當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)立即停止救援并及時(shí)通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。15cm 位置上。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過快移動，然后另一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時(shí)，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、不要亂動。 當(dāng)電梯未停在上 述位置時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動轎廂后救人。 中國最大的管理資源中心 第 36 頁 共 41 頁 當(dāng)電梯停在距某平層位置約 177。 六、電梯故障應(yīng)急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 強(qiáng)電管理員對電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查監(jiān)督。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時(shí)記錄于電梯設(shè)備臺賬。 物管部負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)扶梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。 嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。 四、電扶梯運(yùn)行管理規(guī)定 電扶梯的日常運(yùn)行管理由強(qiáng)電組 負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)。 故障及緊急事故時(shí)，采取臨時(shí)應(yīng)變措施。 升降機(jī)的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進(jìn)行。 注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。 三、電梯運(yùn)行管理規(guī)定 物管部負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 停止電扶梯運(yùn)行。 （三）應(yīng)急停止 緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急停按鈕停止運(yùn)行。 在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 中國最大的管理資源中心 第 34 頁 共 41 頁 二、電動扶梯操作規(guī)程 （一）啟動 檢查確認(rèn)梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 若需停梯，用電梯專用鑰匙 進(jìn)行鎖梯，電梯自動回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運(yùn)行。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 （五）通知受影響用戶 事件發(fā)生后，主管管理員認(rèn)為 4 小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過緊急廣播知會受影響用戶，超過 4 小時(shí)才能修復(fù)的由管理公司書面通知受影響用戶。 (5)注意水泵房污 水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。 (3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 41 頁 空調(diào)機(jī)房內(nèi)的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機(jī)組水泵并將電房內(nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。 空調(diào)機(jī)房內(nèi)的伸縮節(jié) (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。 (3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。 水平管網(wǎng) (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機(jī)房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。 (4)將空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵 抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。 (3)將情況報(bào)告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報(bào)告。 水塔溢漏 (1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏 應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場解決的即時(shí)修復(fù)。 水塔穿底漏水 (1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。 (2)發(fā)現(xiàn)故障后及時(shí)檢修，可當(dāng)場解決的問題即時(shí)修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。 水泵 故障較嚴(yán)重，應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報(bào)告。 （二）水泵 巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機(jī)繼續(xù)供冷。 發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告主管管理員并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。 系統(tǒng)維修 保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運(yùn)為原則。 工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。 設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。 中國最大的管理資源中心 第 30 頁 共 41 頁 主管管理員每年 12 月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。 按大樓空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟?？照{(diào)系統(tǒng)。 三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行 管理規(guī)定 空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進(jìn)行監(jiān)督。 主機(jī)完全停止后 3 分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可根據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。 （二）關(guān)機(jī)程序 關(guān)機(jī)前記錄主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。 1啟動主機(jī)。 1檢查主機(jī)油箱油位在上鏡的半鏡位置。 1檢查并確保需 用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。 啟動冷凍水泵和冷卻水泵。 檢查膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。 根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺數(shù)。 檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。 檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。 (2)吊裝式風(fēng)機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。 (2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。 (3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示。 空調(diào)機(jī)房 (1)主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。如雨水 較大，無法攔截時(shí)可將溢水從走火梯引走，排到街外。 (二 )排水系統(tǒng)故障處理 排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。 因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時(shí)供水，并用對講機(jī)保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護(hù)， 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 41 頁 防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)。 給排水設(shè)備的故障應(yīng)于 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上要求通知受影響用戶，并報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。 污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。 根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤滑、除塵工作。 主管管理員每年 12 月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。 每班對泵房進(jìn)行檢查后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫機(jī)管系統(tǒng)巡查表。 進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷 電源，并掛上 “ 有人工作，嚴(yán)禁合閘 ” 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 41 頁 的告示牌。 每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到 “ 手動 ” 位置，用手動試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回 “ 自動 ” 位置。 每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。 當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。 停水前應(yīng)將地下水池注滿。 收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理，至少提前 24 小時(shí)書面通知受影響用戶。 做好地下水池、屋面水箱、 冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 41 頁 安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。 二、大樓節(jié)水、用水措施 嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。 (3)私自啟用水表的，不管停用時(shí)間長短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。 用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 (四 )通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、停電通