【正文】 管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。 1負責(zé)對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。 負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 負責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購。 定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。 （二）設(shè)施 設(shè)備組組長 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項工作。負責(zé)組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作； 負責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； 對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價； 負責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準； 1負責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。 負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。 負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。物管部的管理具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務(wù)水準、良好形象和聲譽的重要標志。 物管部的職責(zé)范圍如下： l、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。 負責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作。 二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖 第二節(jié) 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 41 頁 物業(yè)管理 部崗位職責(zé) (一 )物業(yè)管理 部經(jīng)理 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)物管部的各項工作。 1監(jiān)督、組織實施與 物業(yè)管理 有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準工作。 安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。 做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。 負責(zé)本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部 。 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 負責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運行、 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 41 頁 保養(yǎng)、維修。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。 制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 負責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。 （五）電梯維修員 負責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行； 完成電梯的定期保養(yǎng)； 電梯機房發(fā)現(xiàn)故障時，應(yīng)立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄； （六）水電維修員 負責(zé)低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。 負責(zé)用戶室內(nèi) 水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。 制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。 負責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 41 頁 （十）保安員 在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)； 根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全； 根據(jù)值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責(zé)任區(qū)，維護責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序； 堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治 安災(zāi)害事故； 協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時報告上級并作好值班紀錄； 服從命令，聽從指揮，積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作任務(wù)。 對入庫的物品進行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質(zhì)。 內(nèi)部管理規(guī)定 一、值班管理規(guī)定 值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。 值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。 值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。 交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。 不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進行。 交接班人數(shù)不齊或不在場時。 三、供電值班員交接班規(guī)程 (一 )接班員須知 上一班設(shè)備運行情況； 正在檢修的設(shè)備情況； 儀表指示是否正確； 設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。 交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認。 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 41 頁 當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 設(shè)備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。 各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標簽。 借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。 其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。承包商用料的任何變 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 41 頁 更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 四、機房管理規(guī)定 物管部轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房 、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 1各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。 需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。 機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。 遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。 各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。 維修人員負責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責(zé)。 物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 因大樓施工需要停電，須至少提前 24 小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。 收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告總經(jīng)理，并至少提前 24 小時書面通知受影響的用戶。 有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。 （四）接線及送電 經(jīng)批準后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。 五、供配電設(shè)備 運行管理規(guī)程 每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括 (開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房 )，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。 主管人員每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 七、工作票制度 在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。 工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應(yīng)字跡清楚。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。 工作票的有效時間，以批準檢修期為限。 工作票所列人員的安全責(zé)任： (1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 41 頁 狀態(tài)是否良好。 八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施 (一 )外線故障 大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。 檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。 將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。 退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負荷供電，并每隔15 分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。 (四 )通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 41 頁 知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。 二、大樓節(jié)水、用水措施 嚴格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標用水。 做好地下水池、屋面水箱、 冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 停水前應(yīng)將地下水池注滿。 每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。 進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷 電源，并掛上 “ 有人工作，嚴禁合閘 ” 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 41 頁 的告示牌。 主管管理員每年 12 月份負責(zé)制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。 污水泵故障時應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。 因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，