【正文】 訓練 全體人員 增強員工的組織紀律性和自律性 3．“5S”培訓 管理、工程技術人員 提高員工職業(yè)素養(yǎng) 4．投影、錄象、電腦演示等視聽教育 全體人員 增加感性認識2 研討類 1．頭腦風暴法 管理人員 提高創(chuàng)造力，培養(yǎng)創(chuàng)造性思維 2．專題討論法 管理人員 提高管理水平 3．典型案例、個案剖析、情景模擬等案例分析法 全體人員 提高綜合分析解決問題的能力3 演練類 1．模擬角色法 全體人員 熟悉公司情況及各類業(yè)務工作 2．對抗辯論法 管理人員 提高員工協(xié)調溝通能力 3．游戲訓練法 全體人員 激勵員工工作積極性4 學習類 1．檢查表法 管理人員 提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力 2．快速閱讀法 管理、工程技術人員 培養(yǎng)快速閱讀能力5 講課類 1．逆向思維法 管理人員 培養(yǎng)換位思考的逆向思維三、培訓內容及目標（一）新員工公共培訓科目序號 培訓科目 培訓內容 課時1 軍訓 軍事訓練和體能訓練 5天2 禮儀知識 常用禮儀知識 6課時 形體訓練 員工行為語言規(guī)范 3 服務意識 職業(yè)道德教育 3課時 客戶溝通協(xié)調技巧 受理及處理客戶投訴 4 企業(yè)文化 企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹 3課時 企業(yè)理念與宗旨 員工手冊與勞動人事規(guī)章制度 5 物業(yè)管理知識 物業(yè)管理基礎知識 6課時 物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī) 6課時 入伙與二次裝修管理服務要求與技巧 3課時 典型物業(yè)管理案例 6課時6 質量管理 ISO9002質量管理體系 6課時7 安全防范知識 消防知識 6課時 治安防范知識與技巧 8 公寓情況 公寓基本情況介紹 3課時9 帶班實行 7天（二）護衛(wèi)員及管理員培訓科目序號 培訓內容 培訓頻率 培訓目標1 工作例會 每周一次 提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2 內務管理與考核檢查 每周一次 保持宿舍干凈整潔3 1．單兵隊列動作；2．三大步法；3．體能訓練； 逢周一至周五，每天訓練1小時 培養(yǎng)組織紀律性，訓練扎實基本功4 1．擒拿格斗基本功；2．捕俘拳；3．防衛(wèi)術； 逢周六、周日，每天訓練3小時 熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能5 護衛(wèi)服務工作手冊 每月一次 熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6 法規(guī)與規(guī)章制度 每月一次 熟悉并掌握相關法律、法規(guī)以及規(guī)章制度7 消防知識 每月一次 熟悉消防救火職責8 消防訓練 每周一次 掌握基本消防操作技能9 突發(fā)應急事件處理 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力，掌握處理技巧（三）保潔員培訓科目序號 培訓內容 培訓頻率 培訓目標1 工作例會 每周一次 提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2 內務管理與考核檢查 每月一次 保持宿舍干凈整潔3 保潔方法與清潔劑使用 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧4 保潔設備操作保養(yǎng)知識 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧5 保潔服務工作手冊 每月一次 熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6 病蟲害消殺與防治 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧7 環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章制度 每月一次 熟悉掌握相關法律、法規(guī)以及規(guī)章制度8 消防知識及訓練 每季度一次 熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能9 突發(fā)應急事件處理 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力（五）維修技工培訓科目序號 培訓內容 培訓頻率 培訓目標1 工作例會 每周一次 提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2 內務管理與考核檢查 每月一次 保持宿舍干凈整潔3 園藝方法與農藥使用 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧4 園藝設備操作保養(yǎng)知識 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧5 園藝服務工作手冊 每月一次 熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6 病蟲害消殺與防治 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧7 消防知識及訓練 每季度一次 熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能8 突發(fā)應急事件處理 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)規(guī)劃、具體實施方案與各項服務指標的承諾 ．1總體規(guī)劃和實施方案 在房地產管理體制深化改革，物業(yè)管理不斷發(fā)展的新形勢下，根據(jù)建設部、省、市有關創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范小區(qū)“的精神，為了對物業(yè)進行社會化、專業(yè)化管理，提高整體管理水平和經營效益，創(chuàng)建”全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)“、特制訂如下規(guī)則和實施方案：總體規(guī)劃以人為中心，服務為主體，業(yè)主滿意為目標。具體規(guī)劃實施專業(yè)化、社會化管理，具有完善的資料、圖紙、檔案，內部管理制度，外部公約、守則等齊全。管理人員進行嚴格的上崗培訓，培訓率達100%。水電等設施保養(yǎng)良好，運行正常。綠化率達到綠化辦要求。實施方案：準備階段。以確保各項工作的真正落實。進行公司內部自我評分，發(fā)現(xiàn)存在問題，并落實有關人員進行限期同時整改跟蹤檢查。公司將按模擬檢查的內容對學生公寓的工作進行最后檢查并整改問題，同時將按要求準備申報資料并及時上報是房管局物業(yè)處并做好迎檢工作。2 房屋維修及時率 98% 100% 接到維修通知15分鐘內到現(xiàn)場；及時完成并建立回訪記錄。4 管理費收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理費取之于民、用之于民。檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。 每年 一 1．檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。 每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。 每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。 每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。 每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。3 非承重墻 每月 一 1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。4 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。5 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。6 公共通道、門廳等 每周 一 檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復。 每半年 一 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復。修復空鼓的地板。7 外墻面 鋁型材、玻璃幕墻、大理石 每周 一 修補外墻飾面裂縫、脫落部分。 每半年 一 1．結合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 每年 一 1．雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。 備注 臺風暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關好、鎖好門窗。外墻清洗選用適宜的清潔劑。3．建議每25年翻新外墻面一次。 每月 一 2．加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。2．門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 每半年 一 1．更換門窗的易磨損部件。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。 每周 一 檢查玻璃燈罩有無破損。燈口、燈柵有無損壞。金屬燈架有無銹蝕。2．檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。3 停車場（庫） 每日 一 檢查路面有無積水。檢查車道燈有無損壞。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復。限速牌、指示牌是否齊全、完整。4 溝渠池井 每周 一 檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。 每季 一 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復或更換。檢查有無破損，如有異常及時修復。6 公共標識標牌等設施 每周 一 保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 每半年 一 1．檢查完好程度，加固。檢查管線固定支架的松緊情況。2．管網(wǎng)支架完好。2．檢查或更換管網(wǎng)。 設備養(yǎng)護計劃表序號 實施名稱 保養(yǎng)周期 備注1 配電設施 一個季度 每日定時巡檢2 生活水泵 一個月 3 進水泵設備 一個季度 4 消防水泵 半年 每月檢查一次第五部分 計劃成本核算書 學生公寓年度物業(yè)管理預算1)收入 首年收入 次年收入物業(yè)服務收入 (詳見附件)其他收入(有償服務等)2)支出 首年收入 次年收入薪金、福利等（詳見附件）員工薪金員工福利小計（2）工程維修及設備養(yǎng)護 ① 供電設施維修② 給排水系統(tǒng)維修照明系統(tǒng)維修其他不可預見費用小計 首年支出 次年支出（3）管理費用① 綠化管理費用② 保潔費用③ 學生公寓綜合服務設施設備運行維護費用垃圾清運費小計（4）行政辦公費 首年支出 次年支出① 公司行政費② 服裝費③ 折舊費④ 營業(yè)稅金小計支出總計3）收支情況2010年（預計入住率96%）功能建筑面積/平方米 管理費標準 管理費 小計住宅 (平方米月)總計收入2011年（預計入住率99%）建筑面積/平方米 管理費標準 管理費 小計住宅 (平方米月)總計收入職務 月薪資/元 人數(shù) 小計/元管理處主任管理員房管維修高配電工保安員保潔員總計員工薪金福利費用3項合計: 第六部分 結束語 浙江東方職業(yè)技術學院學生公寓作為溫州經濟技術開發(fā)區(qū)內的高級學生公寓,管理好該公寓具有特殊的意義,對溫州市物業(yè)服務水平的提高也有很大的促進作用,我們公司有信心管理好浙江東方職業(yè)技術學院學生公