【正文】 時工作制；陪護、運送等服務(wù)工作按醫(yī)院要求雙方議定；各專業(yè)部門的具體工作起始時間本著質(zhì)量達標，無干擾服務(wù)又符合醫(yī)院要求等原則具體制定。（六）由院方提供服務(wù)管理中心辦公用房、服務(wù)受理監(jiān)控中心辦公用房一套和相應(yīng)的清潔工具房若干間，以保障物業(yè)服務(wù)管理用房和工作用房。第四部分項目的接管與移交要點：★ 站在客戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權(quán)益★ 確保物業(yè)具備正常的使用功能★ 掌握物業(yè)的性能與特點為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件第一章 項目接管驗收物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。（1）接管儀式的組織和接管手續(xù)的辦理；（2）相應(yīng)安全、防范措施和管理方案。對此，北京市第二醫(yī)院物業(yè)項目管理中心、用戶、相關(guān)部門均存在一個相互適應(yīng)、磨合、協(xié)調(diào)的過程。２、營造氛圍，創(chuàng)造舒適就醫(yī)環(huán)境我們將針對本物業(yè)項目的特點制訂公共關(guān)系計劃，尤其在接管期內(nèi)創(chuàng)造各種機會和條件加強與用戶的交流與溝通，了解用戶的需求，創(chuàng)造舒適、安全的就醫(yī)環(huán)境。明確各管理崗位的職責和范圍，明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍；３、管理人員熟悉現(xiàn)場情況和相關(guān)崗位，修訂完善各項管理規(guī)章制度，初步磨合管理工作體系的運作；４、各類員工就位，開展崗前培訓(xùn)，熟悉工作崗位；５、接管儀式的會前準備和會場布置；－－各種管理文件、表格、協(xié)議書的準備；－－落實與會人員和與會單位，發(fā)放通知；－－現(xiàn)場布置和儀式內(nèi)容的確定。－－現(xiàn)場氣氛莊重熱烈，布置彩旗彩球；－－邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和媒體；－－客戶代表及各協(xié)作單位代表參加典禮；－－儀式上應(yīng)充分展示我管理人員的干練作風、保安員的訓(xùn)練有素和保潔員的勤快周到，建立社會信心。五、項目接管驗收重點我公司如中標，將重點從一下幾個方面出發(fā)，切實做好項目的接管驗收和移交工作：公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作；既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在客戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權(quán)益；接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；落實物業(yè)的保修事宜。六、接管驗收工作目標明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系；確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護客戶的利益；為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。第二章 項目移交接管一、項目資料及圖紙的移交（一）產(chǎn)權(quán)資料項目批準文件；規(guī)劃用地批準文件；建筑執(zhí)照。二、房屋移交接管內(nèi)容建筑外檐； 梁、柱、板主體；公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗；室內(nèi)及樓道配電箱； 配電柜；公共部位照明。確定項目經(jīng)理、物業(yè)助理、工程、保潔、保安主管； 第七天：物業(yè)管理中心所有員工確定；第八天：員工進行上崗前培訓(xùn)；人員進場：物業(yè)管理中心組建后第二天：管理人員進場做前期籌建工作；第三天：管理人員與醫(yī)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員見面；第四天：管理中心所有人員到崗開展工作。 一、 前期介入工作計劃如我公司能成為北京市第二醫(yī)院項目的物業(yè)管理者，將根據(jù)項目施工進度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實的基礎(chǔ)。 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。 在交付前先作驗收，并向客戶匯報一切安裝工程上所未達設(shè)計規(guī)格及要求事項。 對今后不便養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護的重點記錄。 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。 提供成品保護措施。 緊隨竣工驗收同步開展物業(yè)驗收工作。 在對物業(yè)實施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)項目的特點設(shè)計度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便有序地對物業(yè)進行管理。 在項目接管前，先行聘用基本管理員工，參與制訂物業(yè)管理相關(guān)管理制度。 為各級員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認識本身應(yīng)負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。 項目情況、物業(yè)管理公司基本情況252。 相關(guān)法律法規(guī)252。 各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會技能培訓(xùn)252。 我們還將于物業(yè)正式接管后每6個月，安排重溫培訓(xùn)，使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標準。n 在和甲方進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標準參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》和北京市大廈物業(yè)管理移交辦法）。另一方面，做好開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；安全護衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接用戶。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。詳細的物業(yè)管理用房配備如下：表1項目內(nèi) 容 描 述備注物業(yè)管理用 房名稱物業(yè)辦公室保安宿舍3間倉庫（A類物資）護工、保潔辦公室1間護工男女宿舍各1間運送中心合計面積M2204510102010115二、前期開辦費表21項目序號名稱數(shù)量單位單價合計一、維修工具費用水工工具（2套）3561十字螺絲刀1把82一字螺絲刀1把83大鉗子1把20410寸扳手1把155壁紙刀1把36管鉗3501把337管鉗4501把46812寸扳手1把229工具包1個1510盒尺（3米）1個8小計178電工工具（7套）69311十字螺絲刀1把812一字螺絲刀1把8138寸扳手1把1214偏口鉗1把1315老虎鉗1把2016尖嘴鉗1把1817工具包1個1518電筆1支5小計99空調(diào)工具（1套）40519組合式壓力表套23020漲管用工具套652110寸扳手把152212寸扳手把2223割管刀把6524電筆支525壁紙刀把3小計405弱電工具238326弱電工具1套34527場強儀1臺200028網(wǎng)線檢測器1個38小計2383公共工具29電錘（沖擊鉆）1個86030電鉆1個45031電焊機1臺96032鋼鋸1個1033手砂輪1個38034疏通機1臺158035梅花扳手1套5736套筒扳手1套19637片扳手1套4838鉗型電流表1個11039三爪150型1個3340三爪200型1個4641油槍1個4042油壺1個843線盤（50米）2個150300441把1545錘子2鎊1把2046PPR熱熔機1套8047土建維修工具1套2548割刀1個5349套絲扳手1把18050套絲用架子1套18051鋁合金梯子（）1個23052鋁合金梯子（2米）1個24053鋁合金梯子（）1個270054絕緣手套2雙204055絕緣拉桿1支8356高壓驗電筆1支15057絕緣靴2雙5010058絕緣鞋21雙1531559高壓操作絕緣墊板1個5560云石機1個35061拉鉚槍1個5062搖表1個13563萬用表3個18064鉆頭2套9065電焊機用線10米14014元/米66焊把1個3067手搖疏通機2個9268氬輻焊機1臺300069大錘4鎊1把30小計13641二、綠化用具費用1手動割草機1臺3503502膠管100米27003噴霧水壺1個20204花枝剪1把15155整形剪1把30306鐵鍬1把15157鋤頭1把15158鋼絲鉗1把10109水桶1個101010噴霧器1個606011鎬頭1把404012小推車1輛300300小計1565三、保安裝備費用1崗?fù)?個400080002對講機12部1500180003警棍4根301204充電手電筒8個604805電視機3臺100030006飲水機4臺2008007雨衣9件807208雨鞋9雙201809防水手電2個12024010消防斧2把6012011ABC干粉滅火器4個10040012消防板手3把206013防毒面罩4個3012014鋼架床19個200380015被褥38套3001140小計47440合 計66483第六部分 擬建立的組織機構(gòu)與人員的配備要點：★ 內(nèi)培外引、按部就班、落實培訓(xùn)★ 掌握節(jié)奏，確保工作順利開展★ 人盡其才、物盡其用 第一章 管理架構(gòu)設(shè)置與人員的配備一、管理中心組織架構(gòu)圖物業(yè)管理中心103人項目經(jīng)理1人工程部24人保安部31人保潔部45人物業(yè)部2人主管2人液氧站1人配電室值班7人水電瓦工4人弱電維修2人保潔員人體檢中心3人住院部保安3人自行車管理2人車場管理5人消防中控員3人保安員人領(lǐng)班2人主管1人領(lǐng)班2人主管1人主管1人會計1人空調(diào)工2人鍋爐工3人電梯工3人二、物業(yè)管理中心部門設(shè)置與職責說明如我公司接管北京市第二醫(yī)院項目，將專門成立醫(yī)院項目管理中心，采取直線職能機構(gòu)，實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 物業(yè)部物業(yè)部是物業(yè)管理中心的核心部門。具體職責是：n 負責處理對客戶服務(wù)工作包括：受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、對外協(xié)調(diào)、檔案管理、財務(wù)管理等；n 負責管理中心內(nèi)部人事、檔案、行政管理。工程部工程部是保證物業(yè)項目設(shè)備設(shè)施正常運行的專業(yè)技能部門。保潔部保潔部是物業(yè)管理中心服務(wù)工作的主要職能部門。保安部保安部是維護物業(yè)項目正常生活、居住秩序的重要職能部門，負責治安管理、消防管理、車輛與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。（二）人員配備方案及標準根據(jù)醫(yī)院物業(yè)項目的具體情況，并結(jié)合我們以往管理經(jīng)驗，擬在醫(yī)院管理中心配備各類管理服務(wù)人員共計103人，其中：項目經(jīng)理1人，物業(yè)部主管1人，物業(yè)助理兼會計1人，工程部主管2人，工程維修人員22人，保安主管1人，保安員30人，保潔主管1人，保潔領(lǐng)班2人，保潔員43人。1人2物業(yè)部主管大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，從事物業(yè)管理1年以上。1人4工程主管大專以上學(xué)歷，機電、曖通專業(yè)，具有初級以上職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識，持證上崗，有組織和協(xié)調(diào)能力。1人6保潔主管高中以上學(xué)歷，40歲以下，身體健康，具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力。30人2保潔領(lǐng)班40歲以下，五官端正，動作麻利，有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗者優(yōu)先。43人4工程維修員45歲以下，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗及10年以上的工作經(jīng)驗，具有中級技工以上的相關(guān)技能等級資格，并通過本公司的