【正文】 式 公司在多年的管理中始終追求專業(yè)化的先進(jìn)的管理模式，努力在業(yè)內(nèi)塑造一個(gè)好的品牌，形成良好的口碑，注重對外宣傳及公眾形象，對于項(xiàng)目的宣傳效應(yīng)會起到積極推動的作用。溝通及合作是團(tuán)隊(duì)精神的基礎(chǔ)，使每個(gè)員工認(rèn)識到任何一個(gè)人都無法單獨(dú)完成公司對客戶的服務(wù)承諾，任何時(shí)候都要發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)”精神。 回報(bào)社會，奉獻(xiàn)愛心。第三部分 針對本物業(yè)管理項(xiàng)目擬采取的管理模式和服務(wù)管理措施要點(diǎn)：★ 以高效、快捷、安全、清潔為主導(dǎo)的管理思路★ 以“職業(yè)經(jīng)理人”為核心的管理體制★ 人性化的服務(wù)體系、專業(yè)化的管理機(jī)制★ 全員服務(wù)制的“信息流”體系第一章 項(xiàng)目概況與分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目介紹 北京市第二醫(yī)院位于西城區(qū)油坊胡同36。電梯6部（1部客梯、1部車梯、1部污梯、1部潔凈梯、2部醫(yī)用梯）此外，地下四層為停車場，可滿足醫(yī)院及患者就醫(yī)停車使用；地下三層為食堂，可滿足用戶就餐、配餐、送餐需求。清潔工作是重中之重，是管理工作面臨的最大挑戰(zhàn)。我們不僅要做到讓醫(yī)務(wù)人員滿意還要讓病患滿意，這就需要聘請專業(yè)的保潔、專業(yè)的護(hù)工公司，五、物業(yè)管理的原則 ★ 資產(chǎn)全周期管理的原則（Life Cycle Asset Management）； ★ 突出專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化的服務(wù)主題； ★ 創(chuàng)立品牌意識； ★ 開展全方面、高品質(zhì)的服務(wù)，融入公司整體管理體系中； ★ 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。我公司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性，全面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制。北京市第二醫(yī)院與周邊項(xiàng)目雖然在物業(yè)類型、建設(shè)周期、服務(wù)定位等方面存在差異，但為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標(biāo)是一致的，雙方可在競爭的基礎(chǔ)上充分開展合作，如管理信息使用、社區(qū)治安聯(lián)防等方面均可強(qiáng)強(qiáng)攜手、優(yōu)勢互補(bǔ)。通過服務(wù)中心的有效運(yùn)作，36524小時(shí)的響應(yīng)時(shí)間將可保證廣大用戶的需求全天候地得到受理及滿足，為北京市第二醫(yī)院的用戶提供“一站無憂”式物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)過在目前管理項(xiàng)目的推行，流程再造最大限度的利用既有資源提升服務(wù)品質(zhì)和管理水平，取得了較好的效果。第三章 項(xiàng)目前期物業(yè)管理思路及管理模式一、項(xiàng)目前期管理思路根據(jù)我們對北京市第二醫(yī)院項(xiàng)目的實(shí)際情況的分析，我們擬訂的北京市第二醫(yī)院項(xiàng)目的前期物業(yè)管理思路為：★ 強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序；★ 強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)；★ 強(qiáng)調(diào)日常服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、與專項(xiàng)服務(wù)的人性化、個(gè)性化；★ 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升；★ 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)技能以提高綜合素質(zhì)。日 常 管 理社 區(qū) 文 化滿意度調(diào)查企業(yè)文化導(dǎo)入培 訓(xùn)員工檔案有效激勵(lì)自我評價(jià)業(yè)余活動合理化建議與用戶開發(fā)商與周邊單位與 居 委 會與 派 出 所與主管部門服務(wù)價(jià)值鏈服務(wù)價(jià)值供應(yīng)基本要素內(nèi)部滿意機(jī)制互動服務(wù)鏈創(chuàng)建有效服務(wù)鏈?zhǔn)疽鈭D第四章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)及管理目標(biāo)一、 管理服務(wù)內(nèi)容（一）日常服務(wù) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理及維修、養(yǎng)護(hù)（1）房屋主體的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（2）墻面、天花板、地面、門窗各類板材、磚面的維護(hù)保養(yǎng)；（3）各類小修范圍內(nèi)的泥工、瓦工、木工的修補(bǔ)及小五金的安裝維護(hù)；（4）中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（5）高低壓配電室設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（6）鍋爐房系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（7）消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（8）中央監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（9）弱電系統(tǒng)（電話、電視、廣播）設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（10）真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（11）給排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（12）電梯系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（13）污水處理系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（14）院內(nèi)路燈公共走廊照明系統(tǒng)的維護(hù)；（15）立體停車設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、公共秩序維護(hù)；（1）門崗保衛(wèi)；（2）醫(yī)院重要設(shè)備和庫房區(qū)域的治安巡視；（3）醫(yī)院門診、科室、病區(qū)、傳染隔離區(qū)等的治安巡視；（4）地面及地下車庫的車輛引導(dǎo)、停放管理；（5）閉路電視監(jiān)控中心的監(jiān)控；（6）報(bào)刊、郵件的收發(fā)；（7）醫(yī)院物資出入放行登記管理。 公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理n 掌握花草樹木的特性，做好特種植物的檔案；n 花草樹木生長正常、綠化效果好，有良好的觀賞效果，無樹木枯死和歪斜，發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在三日內(nèi)清除并適時(shí)補(bǔ)種；n 草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草滋生，無垃圾，無煙頭紙屑；n 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好，適時(shí)修剪；n 適時(shí)組織防凍保暖、預(yù)防病蟲害，無明顯病蟲害跡象；n 綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。(完好面積+基本完好面積)/總面積100%≥98%制定切實(shí)可行的維修計(jì)劃2房屋零修急修及時(shí)率100%100%住戶報(bào)修后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,急修項(xiàng)目要求5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。完好設(shè)備/設(shè)備總數(shù)100%≥98%制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃；有定期保養(yǎng)、維修、巡視、運(yùn)行、操作檢查、設(shè)備安全檢查記錄。發(fā)生火災(zāi)次數(shù)/管理面積總數(shù)100%=0建立消防制度，宣傳消防知識；配備消防器材。合格者，準(zhǔn)予錄用。一般保潔服務(wù)實(shí)行全天候8小時(shí)，特殊服務(wù)部位實(shí)行全天候24小時(shí)工作制；陪護(hù)、運(yùn)送等服務(wù)工作按醫(yī)院要求雙方議定；各專業(yè)部門的具體工作起始時(shí)間本著質(zhì)量達(dá)標(biāo)，無干擾服務(wù)又符合醫(yī)院要求等原則具體制定。（1）接管儀式的組織和接管手續(xù)的辦理；（2）相應(yīng)安全、防范措施和管理方案。－－現(xiàn)場氣氛莊重?zé)崃遥贾貌势觳是?；－－邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和媒體；－－客戶代表及各協(xié)作單位代表參加典禮；－－儀式上應(yīng)充分展示我管理人員的干練作風(fēng)、保安員的訓(xùn)練有素和保潔員的勤快周到，建立社會信心。二、房屋移交接管內(nèi)容建筑外檐； 梁、柱、板主體；公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗；室內(nèi)及樓道配電箱； 配電柜；公共部位照明。 在交付前先作驗(yàn)收，并向客戶匯報(bào)一切安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。 提供成品保護(hù)措施。 為各級員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。 我們還將于物業(yè)正式接管后每6個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)，使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。詳細(xì)的物業(yè)管理用房配備如下：表1項(xiàng)目內(nèi) 容 描 述備注物業(yè)管理用 房名稱物業(yè)辦公室保安宿舍3間倉庫（A類物資）護(hù)工、保潔辦公室1間護(hù)工男女宿舍各1間運(yùn)送中心合計(jì)面積M2204510102010115二、前期開辦費(fèi)表21項(xiàng)目序號名稱數(shù)量單位單價(jià)合計(jì)一、維修工具費(fèi)用水工工具（2套）3561十字螺絲刀1把82一字螺絲刀1把83大鉗子1把20410寸扳手1把155壁紙刀1把36管鉗3501把337管鉗4501把46812寸扳手1把229工具包1個(gè)1510盒尺（3米）1個(gè)8小計(jì)178電工工具（7套）69311十字螺絲刀1把812一字螺絲刀1把8138寸扳手1把1214偏口鉗1把1315老虎鉗1把2016尖嘴鉗1把1817工具包1個(gè)1518電筆1支5小計(jì)99空調(diào)工具（1套）40519組合式壓力表套23020漲管用工具套652110寸扳手把152212寸扳手把2223割管刀把6524電筆支525壁紙刀把3小計(jì)405弱電工具238326弱電工具1套34527場強(qiáng)儀1臺200028網(wǎng)線檢測器1個(gè)38小計(jì)2383公共工具29電錘（沖擊鉆）1個(gè)86030電鉆1個(gè)45031電焊機(jī)1臺96032鋼鋸1個(gè)1033手砂輪1個(gè)38034疏通機(jī)1臺158035梅花扳手1套5736套筒扳手1套19637片扳手1套4838鉗型電流表1個(gè)11039三爪150型1個(gè)3340三爪200型1個(gè)4641油槍1個(gè)4042油壺1個(gè)843線盤（50米）2個(gè)150300441把1545錘子2鎊1把2046PPR熱熔機(jī)1套8047土建維修工具1套2548割刀1個(gè)5349套絲扳手1把18050套絲用架子1套18051鋁合金梯子（）1個(gè)23052鋁合金梯子（2米）1個(gè)24053鋁合金梯子（）1個(gè)270054絕緣手套2雙204055絕緣拉桿1支8356高壓驗(yàn)電筆1支15057絕緣靴2雙5010058絕緣鞋21雙1531559高壓操作絕緣墊板1個(gè)5560云石機(jī)1個(gè)35061拉鉚槍1個(gè)5062搖表1個(gè)13563萬用表3個(gè)18064鉆頭2套9065電焊機(jī)用線10米14014元/米66焊把1個(gè)3067手搖疏通機(jī)2個(gè)9268氬輻焊機(jī)1臺300069大錘4鎊1把30小計(jì)13641二、綠化用具費(fèi)用1手動割草機(jī)1臺3503502膠管100米27003噴霧水壺1個(gè)20204花枝剪1把15155整形剪1把30306鐵鍬1把15157鋤頭1把15158鋼絲鉗1把10109水桶1個(gè)101010噴霧器1個(gè)606011鎬頭1把404012小推車1輛300300小計(jì)1565三、保安裝備費(fèi)用1崗?fù)?個(gè)400080002對講機(jī)12部1500180003警棍4根301204充電手電筒8個(gè)604805電視機(jī)3臺100030006飲水機(jī)4臺2008007雨衣9件807208雨鞋9雙201809防水手電2個(gè)12024010消防斧2把6012011ABC干粉滅火器4個(gè)10040012消防板手3把206013防毒面罩4個(gè)3012014鋼架床19個(gè)200380015被褥38套3001140小計(jì)47440合 計(jì)66483第六部分 擬建立的組織機(jī)構(gòu)與人員的配備要點(diǎn)：★ 內(nèi)培外引、按部就班、落實(shí)培訓(xùn)★ 掌握節(jié)奏，確保工作順利開展★ 人盡其才、物盡其用 第一章 管理架構(gòu)設(shè)置與人員的配備一、管理中心組織架構(gòu)圖物業(yè)管理中心103人項(xiàng)目經(jīng)理1人工程部24人保安部31人保潔部45人物業(yè)部2人主管2人液氧站1人配電室值班7人水電瓦工4人弱電維修2人保潔員人體檢中心3人住院部保安3人自行車管理2人車場管理5人消防中控員3人保安員人領(lǐng)班2人主管1人領(lǐng)班2人主管1人主管1人會計(jì)1人空調(diào)工2人鍋爐工3人電梯工3人二、物業(yè)管理中心部門設(shè)置與職責(zé)說明如我公司接管北京市第二醫(yī)院項(xiàng)目，將專門成立醫(yī)院項(xiàng)目管理中心，采取直線職能機(jī)構(gòu)，實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。保潔部保潔部是物業(yè)管理中心服務(wù)工作的主要職能部門。1人4工程主管大專以上學(xué)歷，機(jī)電、曖通專業(yè)，具有初級以上職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識，持證上崗，有組織和