【正文】 天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修組組織實(shí)施各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1）無(wú)故障停電；2）保障安全運(yùn)行6共用防盜監(jiān)控1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；2）線(xiàn)路的檢修；3）防盜門(mén)維修養(yǎng)護(hù)每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修組組織實(shí)施1）無(wú)故障停電；2）保障安全運(yùn)行；3）線(xiàn)路無(wú)亂搭接7公用照明1）線(xiàn)路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新每年檢修一次線(xiàn)路和燈具，更換老化線(xiàn)路和損壞燈具1）由工程維修組負(fù)責(zé)實(shí)施；2）照明器具每15年更換一次公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）燈具正常使用照明完好8公共消防通道1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)航檢修每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修組按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修1）標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定；2）消火栓維修操作規(guī)程1）設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無(wú)損；2）靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警9公共通道門(mén)廳、樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門(mén)廳墻、天棚維護(hù)；3）樓梯墻面、扶手、踏步的維護(hù)每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修組按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1）整潔、無(wú)缺損，無(wú)霉跡；2）扶手完好，無(wú)張貼痕跡10上、下水主管1）按口及砂眼漏水；2）管道堵塞，破裂；3）固定碼松脫每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修組專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)維修1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)上下水通暢，無(wú)滲漏 房屋主體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性物質(zhì)的侵害；2）及時(shí)了解業(yè)主家庭有無(wú)白蟻情況1）由公司維修組負(fù)責(zé)實(shí)施；2）維修費(fèi)用每年遞增40%1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；2）建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蛟及腐蝕性液體的侵害；2）及時(shí)了解業(yè)主有無(wú)白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理1）由維修組負(fù)責(zé)實(shí)施；2）維修費(fèi)用每年遞增10%1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；2）建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好3公共屋面1）隔熱層破損2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻新更換老化部分1）由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施；2）屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）屋面防炎、隔熱層每15年全面翻新一次1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1）無(wú)積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏；2）隔熱層完好；3）避雷系統(tǒng)完好4電梯1）引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；3）轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)；4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)；5）電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè)1）每月檢查引繩張緊度一次；2）每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油；3）每季檢查一次層軌、安全鉗工作情況；4）每半年進(jìn)行一次全面檢查由電梯公司負(fù)責(zé)實(shí)施定期維修（全保）；2）電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)（一）（二）1）減少故障，改善并增進(jìn)電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運(yùn)行；2）確保順利通過(guò)安全監(jiān)督部門(mén)檢查5機(jī)電設(shè)備1）水泵等機(jī)電設(shè)各的維護(hù)保養(yǎng)；2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修更換1）月檢制控設(shè)備一次；2）季檢開(kāi)關(guān)靈敏及開(kāi)關(guān)昆固件完好情況；3）年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置；1）由公司工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施；2）重大設(shè)備如風(fēng)機(jī)、水箱等每15年更換一次各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1）運(yùn)轉(zhuǎn)正常，安全；2）設(shè)備完好率100%續(xù)上表序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果6共用防盜監(jiān)控1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；2）線(xiàn)路的檢修；3）防盜門(mén)的維修養(yǎng)護(hù)1）每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線(xiàn)路）；2）每年對(duì)防盜門(mén)鎖漆一次；3）每年對(duì)防盜門(mén)進(jìn)行一次堅(jiān)固維護(hù)1）由公司維修組負(fù)責(zé)實(shí)施；2）每20年更換一次防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線(xiàn)路正常；3）設(shè)施美觀(guān)、整潔7公用照明1）線(xiàn)路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新每年檢修一次線(xiàn)路和燈具，更換老化線(xiàn)路和損壞燈具1）由公司維修組按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施；2）照明器具每15年更換一次公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程1）線(xiàn)路無(wú)老化；2）燈具正常使用，照明完好8公共消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修1）每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況；2）每半年進(jìn)行 一次煙感試驗(yàn)；3）每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉；4）每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)1）由消防、機(jī)電、維修專(zhuān)業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施；2）消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程設(shè)施完好率100%9公共通道門(mén)廳、樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門(mén)廳的墻、天棚維護(hù)；3）樓梯墻面、扶手、踏步的維護(hù)1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；2）每二年刷新一遍通道門(mén)廳及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿；3）每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消防空鼓、開(kāi)裂、破損等進(jìn)行修復(fù)1）由維修組按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；2）每20年鏟除抹灰翻新一次1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程美觀(guān)完好，整潔，清爽10共用給排水管道1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫1）每年刷一次管道油漆；2）每年檢修一次，并緊固管道固定碼；3）每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分由維修組按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)1）美觀(guān)完好；2）上、下水通暢；3）無(wú)滲漏 人員配備的原則l 精干、高效、敬業(yè)的原則l 文化素質(zhì)與實(shí)體管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則l 公司內(nèi)部調(diào)配為主和面向社會(huì)招聘為輔的原則l 德才兼?zhèn)涞脑瓌t 管理處人員配備表部門(mén)崗位人數(shù)主要工作概述管理處1人主任1全面負(fù)責(zé)商業(yè)中心的物業(yè)管理客戶(hù)服務(wù)中心5人管理員4負(fù)責(zé)客戶(hù)協(xié)調(diào)、文件起草、檔案管理、物品采購(gòu)財(cái)務(wù)1負(fù)責(zé)管理費(fèi)收支資金報(bào)銷(xiāo)及內(nèi)務(wù)等工作工程組6人領(lǐng)班1負(fù)責(zé)工程組日常維修2配電間值班、日常維修運(yùn)行值班維修324小時(shí)值班，接受業(yè)主委托維修保安部28人隊(duì)長(zhǎng)1協(xié)助主任負(fù)責(zé)保安部工作消控424小時(shí)值班，四班三運(yùn)轉(zhuǎn)門(mén)崗16四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，每班四人巡邏7包括機(jī)動(dòng)人員保潔部9人領(lǐng)班1負(fù)責(zé)保潔部工作保潔工7商業(yè)中心保潔工作綠化工1商業(yè)中心綠化工作總計(jì)49 人員的素質(zhì)要求管理處主任：有較強(qiáng)獨(dú)立指揮能力，對(duì)本職專(zhuān)業(yè)有一定理論和實(shí)際管理能力，具備三年以上相同規(guī)模物業(yè)商業(yè)中心管理經(jīng)驗(yàn)，大專(zhuān)以上或中級(jí)職稱(chēng)?？蛻?hù)服務(wù)中心財(cái)務(wù)：2245歲，熟悉財(cái)務(wù)管理和國(guó)家法律法規(guī)，兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。維修工：了解給水、電氣、電梯、弱電、土木等一至二工種工作規(guī)范，達(dá)到某種工種的應(yīng)知應(yīng)會(huì)，持有相應(yīng)上崗證書(shū)，能按工作規(guī)范和質(zhì)量要求獨(dú)立進(jìn)行工作。保安隊(duì)員：35歲左右，品貌端正，身高一米七十以上，高中文化程度，遵紀(jì)守法，吃苦耐勞，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)后上崗。保潔綠化工：身體健康，吃苦耐勞，品行良好；了解本工種工作規(guī)范，能按工作規(guī)程和質(zhì)量要求獨(dú)立完成工作，經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)后上崗?！? 培訓(xùn)內(nèi)容新員工入職培訓(xùn)：包括企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量管理意識(shí)和操作程序、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)、企業(yè)文化等?！? 培訓(xùn)方式職前培訓(xùn)：每位員工上崗前，由辦公室根據(jù)職前培訓(xùn)教材實(shí)施培訓(xùn)，引導(dǎo)員工盡快融入管理組織體系，熟悉公司的規(guī)章制度、行為模式、企業(yè)傳統(tǒng)、人事關(guān)系、薪酬制度、醫(yī)療福利、節(jié)假日安排、職業(yè)道德、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃等；在職進(jìn)修：即在工作中學(xué)會(huì)工作，培養(yǎng)員工團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。課題研討：通過(guò)組織管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員每年撰寫(xiě)四篇論文，組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)和討論，增加公司整體實(shí)力和培養(yǎng)員工對(duì)不同崗位認(rèn)同感，創(chuàng)造公司的無(wú)形資產(chǎn)。在日常管理中，我們創(chuàng)立了旨在對(duì)人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理和對(duì)人才潛能進(jìn)行開(kāi)發(fā)的人才資源管理體系，啟動(dòng)“四優(yōu)工程”，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。最終激勵(lì)員工為企業(yè)盡心竭力，追求人力資源增值。管理隊(duì)伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又充滿(mǎn)銳氣。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位盡可能要求是退伍軍人、黨員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗位要求全部持證上崗。每年按ISO9000的要求制訂管理方案和考核指標(biāo)，每年對(duì)員工進(jìn)行崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施評(píng)價(jià)與獎(jiǎng)懲。人員配置比率：加大管理人員的配置比例，以符合高科技、智能化物業(yè)管理的要求，使物業(yè)管理隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。優(yōu)勝劣汰，對(duì)員工每年進(jìn)行考核和民主評(píng)議/意見(jiàn)調(diào)查，全面測(cè)定和驗(yàn)證員工的個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位要求的而又有其它專(zhuān)長(zhǎng)的，實(shí)行調(diào)崗安排使用。 量化考核，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作根據(jù)質(zhì)量方針，公司每年確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主、客戶(hù)滿(mǎn)意率，設(shè)施設(shè)備完好率、客戶(hù)投訴處理及時(shí)率等指標(biāo)提出量化要求；實(shí)行質(zhì)量目標(biāo)分解細(xì)化和量化，對(duì)管理處人員作出具體要求；管理處每年制定員工培訓(xùn)計(jì)劃和相關(guān)培訓(xùn)指標(biāo)，達(dá)到制定的培訓(xùn)時(shí)間和培訓(xùn)效果；在考核機(jī)制中引入財(cái)務(wù)管理指標(biāo)，把管理處的經(jīng)營(yíng)管理與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，采取管理處獨(dú)立核算方法，有計(jì)劃地控制成本。通過(guò)充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工和企業(yè)同成長(zhǎng)。最終實(shí)現(xiàn)員工能上能下、職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機(jī)制，真正盤(pán)活人力資源。管理人員能上能下、不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大的作有。物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才歸屬感：尊重人才、關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)尚。世紀(jì)商業(yè)中心物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算 收入測(cè)算營(yíng)業(yè)收入＝寫(xiě)字樓管理服務(wù)費(fèi)收入十商場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)收入十地下停車(chē)場(chǎng)收入＋有償服務(wù)收入＝1830012月＋1167012月＋432車(chē)位150元／()12月＋5000元／年＝3031160元序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)計(jì) 算 方 法支出費(fèi)用（元/年）一、 人工行政費(fèi)用1員工工資（2000元／1人＋1600元／3人＋1200元／9人＋1100／27人＋800／8人）12月6444002工會(huì)經(jīng)費(fèi)644400元2% 128883養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)644400元% 1900984員工勞保及誤餐補(bǔ)貼80元／49人12月470405聘用人員辦證費(fèi)20人400元／（）80006辦公費(fèi)辦公消耗品、通訊、交通、設(shè)備保養(yǎng)等按50000元/年綜合測(cè)算500007員工培訓(xùn)費(fèi)23人250元／（）5750二、 共用設(shè)施維護(hù)費(fèi)8室外道路、場(chǎng)地維護(hù)綜合測(cè)算100009排污排雨管道疏通5000元／次2次／年1000010化糞池清理維護(hù)綜合測(cè)算800011排污排雨檢查井疏通綜合測(cè)算300012外墻清洗綜合測(cè)算2000013智能系統(tǒng)維護(hù)500元／月12月600014消防系統(tǒng)維護(hù)300元／月12月360015共用水電設(shè)施維護(hù)200元／月12月240016電梯系統(tǒng)維護(hù)綜合測(cè)算120000三、 共用水電費(fèi)17樓內(nèi)共用照明綜合測(cè)算3000018照明路燈綜合測(cè)算1400019停車(chē)場(chǎng)照明綜合測(cè)算2000020電梯用電 850000021水泵用電30000022辦公管理用水電費(fèi)1000元／月12月12000合 計(jì)2467176七、 以收入確定的有關(guān)費(fèi)用23社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)營(yíng)業(yè)收入2％24不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)營(yíng)業(yè)收入3％25物業(yè)管理公司服務(wù)傭金營(yíng)業(yè)收入6%26營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入%成本支出合計(jì)2467176＋營(yíng)業(yè)收入%=2970348 世紀(jì)商業(yè)中心物業(yè)管理處的物業(yè)管理費(fèi)收入與支出預(yù)算分析如下：、世紀(jì)商業(yè)中心物管處的物業(yè)管理費(fèi)收入，平均每年收入為3031160元、世紀(jì)商業(yè)中心物管處的支出主要內(nèi)容包括：?jiǎn)T工工資及規(guī)費(fèi)，員工其它費(fèi)用，公用設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及材料費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、行政辦公費(fèi)，安全保衛(wèi)防范費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等，平均每年支出為2970348元、世紀(jì)商業(yè)中心物管處的收支盈虧為，平均每年盈利60812元、公用設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)，若年度有結(jié)存，則結(jié)轉(zhuǎn)下一年度使用。為此，特制定了如下若干階段物業(yè)管理工作的任務(wù)和要求： 交接驗(yàn)收的管理交接驗(yàn)收指管理合同簽定后公司在正式管理之日前期的工作。l 對(duì)某些原設(shè)計(jì)遺忘的經(jīng)營(yíng)管理需要的項(xiàng)目提出增設(shè)意見(jiàn)