【正文】 ，以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。二、停車場管理現(xiàn)今停車場設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)化管理系統(tǒng)來滿足繁忙的日常運(yùn)作需要。此外，停車場上的停車程序也必須做出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。大樓后備電源發(fā)電機(jī)須與停車場自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)接通，以備在緊急時(shí)段仍能操作和提供必要的服務(wù)。停車場經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足的原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對整幢大樓的出租、出售和營運(yùn)都有著正面的積極作用。一、物業(yè)管理顧問服務(wù)物業(yè)管理顧問服務(wù)的項(xiàng)目包括：(1)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)①提供大樓圖紙專業(yè)意見；②提供大樓設(shè)施專業(yè)意見；③提供大樓建材專業(yè)意見；④預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本；⑤大樓管理進(jìn)度檢討；⑥停車場管理建議。(3)用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù)①移交大樓單位與用戶程序；②裝修工程及物料運(yùn)送控制程序；③保安控制；④搬運(yùn)控制；⑤安全控制。(1)在管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施。(3)在租用戶入住前可訂立管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能夠順暢。這項(xiàng)工作主要是針對大樓設(shè)計(jì)在落成后對管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否能產(chǎn)生積極作用及其可行性而制訂的。2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施提出對將來管理運(yùn)作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇設(shè)施種類及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。3)提供大樓建材專業(yè)意見就業(yè)主選定的建筑材料提出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對建材的耐用性、清潔性、質(zhì)量優(yōu)劣的鑒別，判斷材料能否對使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對管理者能否妥善處理等加以分析。5)大樓管理進(jìn)度檢討本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：(1)分析及評估大樓施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業(yè)意見。(3)就各廠商提供的設(shè)施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后的保養(yǎng)程序，零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對管理者是否容易處理等，以此作為業(yè)主及建筑師的參考。(2)停車場車輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車、計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評估。(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)、管理守則和租用戶手冊就租約條款部分，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本供業(yè)主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，參照業(yè)主意見，在條例中制訂特定租約條款及細(xì)則。除租約條款和管理守則外，本公司將與各承租戶制訂租用戶手冊，使租用戶在搬入和使用大樓前對管理運(yùn)作能有充分了解，從而配合好物業(yè)管理公司的服務(wù)。這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目，如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。關(guān)于物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練計(jì)劃，具體訓(xùn)練課程有：(1)業(yè)主及管理公司簡介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))；(2)管理員工職責(zé)；(3)管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色；(4)員工守則、行為及紀(jì)律；(5)物業(yè)專門名詞介紹；(6)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備；(7)物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用；(8)管理服務(wù)的目的及重要性；(9)移交及回收物業(yè)單位的程序；(10)防火知識(shí)及消防裝置；(11)無線電通話機(jī)的使用；(12)物業(yè)管理的基準(zhǔn)；(13)緊急事件處理程序：①水管爆裂；②火警應(yīng)變；③電力故障；④煤氣泄漏；⑤雷電及臺(tái)風(fēng)；⑥盜竊或搶劫；⑦處理租用戶投訴；⑧處理可疑物體及恐嚇電話；⑨偷車；⑩拾獲財(cái)物；11 發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外；12 物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛；13 急救學(xué)常識(shí)；(14)領(lǐng)導(dǎo)才能、組織能力及責(zé)任感等。本公司計(jì)劃在營運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場的管理員工提供上述訓(xùn)練課程，務(wù)使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲得應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者的權(quán)益，另一方面，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今發(fā)達(dá)國家及地區(qū)所采用的先進(jìn)預(yù)算模式擬就的財(cái)務(wù)預(yù)算案。該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便作為確定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基礎(chǔ)：(1)管理員工薪金①薪金及年終獎(jiǎng)金；②加班費(fèi)；③勞工保險(xiǎn)費(fèi)；④制服及洗衣費(fèi)；⑤員工訓(xùn)練費(fèi)。(3)公共事業(yè)支出費(fèi)①電力；②自來水；③電話。(三)用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù)從物業(yè)落成到用戶搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運(yùn)管理、保安、清潔等構(gòu)成很大影響。該項(xiàng)服務(wù)包含以下內(nèi)容：包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工向租戶履行移交程序并提示應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。此外，本公司將負(fù)責(zé)審閱用戶提交的單位裝修圖紙，并限定用戶在審批通過后才準(zhǔn)許其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。本公司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：(1)裝修樓層／單位的證明；(2)24小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話、尋呼機(jī)、手機(jī)號碼；(3)承包商綜合保險(xiǎn)單資料；(4)公共第三者保險(xiǎn)單資料；(5)估計(jì)裝修工程天數(shù)；(6)裝修物料運(yùn)送時(shí)間表；(7)每日工作人數(shù)；(8)駐場主管聯(lián)系電話、尋呼機(jī)、手機(jī)號碼；(9)裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)費(fèi)用與保證金等