【正文】 兩點是導(dǎo)致鳳蝶獨立在投資方面比我們前期預(yù)期要好的原因。像炫特區(qū)這樣的年輕人社區(qū)針對性極強，定位明確，因此它實際上永遠都是年輕人的社區(qū)，當然是投資的好目標。在后現(xiàn)代城你要看花多少錢買到美國式的后街生活，花了多少錢買到了比較舒適的戶型，花了多少錢買到了比較好的梯戶比，花了多少錢買到了精裝修的配置，這樣算下來它還是很值的。戶型也從最初的１．０版升級到３．０版，包括我們配送的家電 、家具也是在不斷升級，是性價比很高的產(chǎn)品。認定一個產(chǎn)品是否“過渡”有幾方面： 第一，它是不是足夠舒適，如果足夠舒適的話，業(yè)主就沒有理由因為舒適度去調(diào)換房子。如果一個產(chǎn)品在滿足生活需要的情況下又做出了情調(diào)，就有足夠的生命力。這些都賦予了房子更多的情調(diào)生活。在后現(xiàn)代城的樓道里看不到密密麻麻的樓門和電梯，看到的是非常舒適的過道和開敞的大堂，每層的戶數(shù)只有５到８戶，從這點看后現(xiàn)代城也不渡過度性產(chǎn)品。我們這兒有一個很有意思的現(xiàn)象，就是白領(lǐng)帶著父母一起入住。作為一個白領(lǐng)來說，他在平時日常工作中間很忙，回到家以后，他可以去會所，可以健身，可以在兩公里長的十字商業(yè)街上來回逛??后現(xiàn)代城具有微縮城市的功能，除了居住功能，還具有娛樂文化等城市功能。 郭玉山：從產(chǎn)品和市場的角度來看，炫特區(qū)應(yīng)該是一個年輕人的社區(qū)，為什么我們一直在突出年輕人的社區(qū)呢？因為青年購房者是會長期存在的，所以這種產(chǎn)品在市場的需求也是長期的。所以從這個角度講，我們的產(chǎn)品不是一種過渡的產(chǎn)品。后現(xiàn)代城北部是一個城市鐵路的貨運站，這個貨運站雖然沒有什么噪音，但是在景觀上面是比較差的，過了貨運站就是通惠河，通惠河那邊有奧林匹克運動公園。后現(xiàn)代城的規(guī)劃是十字交叉街，把社區(qū)分為四 塊，在交叉街上營造了美國后街生活，我們希望它成為北京繼東三環(huán)、東四環(huán)以及三里屯以后，一個非常時尚、熱鬧，年輕人愿意光顧的街道。后現(xiàn)代城定義為城市運營的概念，開發(fā)商不只在做一個社區(qū)，而是在做城市運營商，希望通過這里的配套和設(shè)施吸引ＣＢＤ的人到這里來娛樂購物。另外中關(guān)村的社區(qū)還有一個特別突出的優(yōu)勢，就是教育配套相當完善，這種優(yōu)勢得天獨厚。炫特區(qū)在配套上完全依照年輕人的需求設(shè)置，比如青鳥會所，有７０００平方米，包括室內(nèi)游泳池、球類等。 第八關(guān)鍵詞：風(fēng)險配套是否也精簡 小戶型存在哪些風(fēng)險？如何規(guī)避？ 吳江：小戶型的最大風(fēng)險在于社區(qū)日后的管理中會面臨經(jīng)常更換房東和房客所帶來的不安全和不舒適的居住氛圍。 第二，開發(fā)商新松集團目前在北京至少 有６個項目，銷售情況都非常好，實力也非常強。 第三，大家擔心裝修的問題，后現(xiàn)代城在做完樣板間后歡迎客戶去參觀，客戶可以跟我們多做交流，發(fā)展商將盡心盡責(zé)做好這個工作。小戶型產(chǎn)品自身設(shè)計就存在使用率偏低的弊端，這無法避免，但客戶在理解到之后還是可以接受的。“鳳蝶獨立”的精裝 修是在考慮再三、長期調(diào)研后才推出來的，我們力求在入住階段不發(fā)生任何爭議。 郭玉山：在精裝修上，我們希望盡可能不出問題，或者少出問題。我們還為精裝修專門聘請了專業(yè)的家庭住宅裝修監(jiān)理公司進行監(jiān)理。對于廣大業(yè)主來說，也沒有必要擔心開發(fā)商沒有資金投入、沒有實力等等，目前炫特區(qū)的投資商還沒有跟銀行貸過款。一年過去了，小戶型相繼創(chuàng)造的熱銷童話和多方位的滲透，始終回應(yīng)著這些質(zhì)疑。經(jīng)歷了去年最初超小戶型的極端展示，今年的小戶型產(chǎn)品已然恢復(fù)了理性。面對供應(yīng)此起彼伏的增長，小戶型們不得不正視自身存在的問題，從人性的角度改良和創(chuàng)新產(chǎn)品，在今年新一輪的小戶型熱潮中，我們能清晰地看到他們成長的影子。超小戶型面積過小產(chǎn)生的居室不合理性，在以后的小戶型開發(fā)中被摒棄。大面寬落地窗和陽臺、明廚或明衛(wèi)的設(shè)計，增加了通風(fēng)和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效、減少使用面積的無端占用。 E 特質(zhì)２ 居住舒適性的提高 小面積居室的實現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價的。局促的空間沒有獨立的廚房 ，沒有自由活動的空間，更多的是滿足一個睡覺的需要。獨立劃分了各功能區(qū)，動靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。一些項目觀景陽臺和外飄窗的設(shè)計增添了人與自然的融合。 在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。其中最突出的一個例子便是ＳＯＬＯ二代創(chuàng)造的“玻璃盒子”、“云中漫步”等設(shè)計新理念：五面皆為玻璃的２．７米見方陽臺，懸在空中的玻璃盒子另類、時尚；直通樓頂?shù)臉翘?，從一層就可以看到７層的玻璃樓頂? 特質(zhì)４ 人口 密度的降低 當初，許多人看過榮豐“非常男女”后，一個直觀的感覺就是小戶型與其說是家，不如說是宿舍更為妥帖。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。滿足了部分追求高品質(zhì)生活人群的要求。擴大交流的范圍，令生活更多姿彩，不再是一成不變的飲食男女。泰悅豪庭（原堅果國際公寓）私人俱樂部性的四個個 性化會所還經(jīng)常舉行一些時尚活動，增進彼此的交流。 在保持生活質(zhì)量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天２４小時供應(yīng)生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。 ? 特質(zhì)７ 郊區(qū)化發(fā)展趨勢 小戶型很明顯是一過渡性產(chǎn)品，對于大多數(shù)消費者來說，小戶型是短期居住、長期投資的房屋，這就從另一個側(cè)面對小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務(wù)氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價值。在望京、通州等地陸續(xù)冒出了一些配備小戶型社區(qū)的綜合型樓盤，據(jù)說銷售情況還相當不錯 。滿足成長型小企業(yè)的需求成為?。希疲疲桑茫诺闹饕较?，小戶型這一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透。小面積、可以自由組合的辦公空間，產(chǎn)品融入許多超前時尚元素。一年過去了，當初 “攪市場之局”的 “首要分子”綠景苑ＳＯＬＯ和榮豐 2020 前前后后都交了樓，暫且不說收樓的種種是非辛苦，那些“非常男女們”入住以后能否如愿以償享受 “非常生活”，這是很多人都很關(guān)心的話題。對于開發(fā)商而言，他們更有必要對小戶型的產(chǎn)品問題及解決對策做一番理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶型的開發(fā)中有所突破。在采光和通風(fēng)上，由于樓體必須保證一定的進深，多個小戶型安排在同一樓層時，不 大容易統(tǒng)籌兼顧；而在樓層平面布局上，更是明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡。 除了這些“標房式”直套房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，并且只有一面能采光，一旦分隔，便暗室暗間，“暗無天日”。 病癥二：重癥肌無力癥 病因：戶型居住功能差 癥狀： 不少小戶型業(yè)主都解嘲自己的房子是“流動的旅館”， 無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。 縮小面積與增加功能常常是一對矛盾，小戶型的片面求小導(dǎo)致了犧牲居住的根本需要，像不到 ２０ 平方米的空間里，除了一張床、一張桌子和一個柜子之外，再也沒有多余的空間，房子的多重功能被壓縮得非常局促，僅僅滿足了睡眠的需要；過于狹長的戶型，使得家具的擺放變得異常單調(diào)，并且交通 空間也隨之加大。 擁有一定的靈活空間又緊湊經(jīng)濟的功能設(shè)計，應(yīng)是小戶型發(fā)展的方向。這一設(shè)計的不合理也是顯然的，既會造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于分辨方位和人員的疏 導(dǎo)，有業(yè)主反映，剛?cè)胱〉囊欢螘r間，每每回家進入走道， “趕問家在何方”，除非辨認門牌室號，幾乎沒有其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。還有平均每部電梯每天要承載一二百戶的運量，即便每戶只有１人居住，每天數(shù)百人次的上下進出，其擁擠及等候狀況可想而知，對消防安全的隱患也不容忽視。 病癥四：免疫力降低 病因：居住人群復(fù)雜，動蕩性大 癥 狀： 一般來說，小戶型聚集的樓盤年輕人會多一些，這些雖然會給社區(qū)帶來活力，但也會增加不安定的因素，像每層十幾戶至幾十戶，使進進出出的人流加大，多少會對鄰居產(chǎn)生干擾；而小戶型多為過渡型住宅，年輕的居住者隨著經(jīng)濟和家庭成員的變化，進而購買更大一些的戶型，而將手中的小戶型投入租賃或二手房市場，同時，小戶型本來就是投資者青睞的對象等等，這些都會使鄰居走馬燈似的更迭不斷。 病癥五：腎功能衰竭 病因：物業(yè)管 理、配套不到位 癥狀： 許多“單身公寓”的開發(fā)商在銷售時為客戶勾勒了一幅美妙的藍圖，但在最后交房時能否真正兌現(xiàn)自己的承諾呢？事實不容樂觀。 盡可能地完善社區(qū)的生活、商業(yè)功能，將優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)提供給業(yè)主。但在市場追捧的后面，則是轉(zhuǎn)售和出租的困難，因為戶型的稀缺是占據(jù)市場制高點的重要因素。作為過渡型產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)在特定區(qū)域持續(xù)走熱的可能，但最終無法長期成為整個市場的主流。 目前政府相關(guān)部門將加大對租務(wù)市場的規(guī)范和整頓，二級市場和三級市場的不完全開放性也影響投資，這對并不便宜的小戶型投資將是很大的“地震”。 病癥七：白內(nèi)障 病因：模糊單價，價格與價值相偏離 癥狀： 小戶型最大的優(yōu) 勢就在于低總價，這一點使一些買家趨之若鶩，但目前市場上現(xiàn)有的小戶型價格比起同社區(qū)的大戶型來說，要貴了許多，單價基本都在７０００－８０００元以上。凡此種種，都使得小戶型在未來市場上的增值空間并不廣闊。 購房前多算幾筆帳，多問幾個“為什么”，要搞清楚自己買的房子未來究竟會怎么樣？ 實際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細分的結(jié)果。 鏈接一 一味偏方 關(guān)于小戶型的戶型和功能設(shè)計 針對目前市場上小戶型產(chǎn)品的戶型設(shè)計，“醫(yī)師”們提出一些優(yōu)化對策，供大家參考： １．改點式為板式，創(chuàng)新平面布局 改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型，這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設(shè)更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強居室自然通風(fēng)采光的生態(tài)性能。 小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設(shè)置應(yīng)首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室以及廚衛(wèi)面積達標的基礎(chǔ)上，再適時加以考慮。 對于 １～２ 人居住的一房一廳來說，其各功能區(qū)域的面積，當然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多，但又不能太小，應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限。其它功能空間的面積也應(yīng)有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。 ２．變化局部隔斷，增加儲存空間 為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似 “Ｓ” 形以及“勺子形”、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥 空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率。雖說相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設(shè)計中，卻幾乎絕跡。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。房地產(chǎn)研究中心王水男 鏈接二 ＳＯＬＯ 居住體驗 我購買的是有著一定代表意義的ＳＯＬＯ一代小戶型，這是一套建筑面積４６平多的居室，價格嘛還算能承受得起， 每月除去月供還能有充足的娛樂和原始積累的資金。復(fù)合木地板顏色不錯，地板本身的質(zhì)量我現(xiàn)在還不得而知，但工程質(zhì)量可不算優(yōu)秀，入住后３個月就出現(xiàn)了地板起鼓的現(xiàn)象；不過每當我怒氣沖沖地質(zhì) 問物業(yè)時，他們的客服態(tài)度還是無可挑剔的，基本上能起到讓我當時消氣的作用，但是解決效率就沒有他們的態(tài)度那么使人滿意了。另外，對門之間的人聲也比我想像中清晰。 2020 小戶風(fēng)潮之走勢篇 更新時間： 2020524 來源：精品購物指南 2020年，ＳＯＬＯ、榮豐2020之“非常男女”粉墨登場，“酥皮”在展會上２小時之內(nèi)就被搶購一空，“非常男女”５００個單位３天告罄，小戶型自此閃電般撞擊樓市而廣為人知。然而面對早已沸沸揚揚的爭議、供應(yīng)的激增和新房貸政策的擠壓，小戶型能否繼續(xù)風(fēng)光無限呢？ 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前市場上以小戶型自居的項目已有３０多個。在樓市整體價位下挫的形勢下，供應(yīng)的增量帶來的是價格的回歸，去年榮豐“非常男女”和ＳＯＬＯ７０００～８０００元／平方米的價位，今年已經(jīng)極少出現(xiàn)，項目價位普遍保持在５０００～６０００元／平方米的水平。 在市場供量擴大的同時，小戶型的產(chǎn)品形態(tài)也有了進一步延伸，從普通住宅擴大到公寓、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、寫字樓，出現(xiàn)了像炫特區(qū)的國際青年公寓、翡翠城和氵獅城百麗等講究小資情調(diào)的小Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ、后現(xiàn)代城的?。希疲疲桑茫?。短短一年多時間，小戶型已然憑借其低總價、低首付、低月供成為市場的寵兒，不斷擴充著