【正文】 ，還要有地段因素、產品因素、及社區(qū)的歷史功能與歷史價值，社區(qū)未來的價值與功能共同來構成，來支撐，才能形成產品的特色。居住理念通過對產品個性的塑造改變產品價格居住理念的個性化，會在很大程度上改變產品的個性，通過個性的改變，為產品形成一個無競爭的差異化市場，從而項目的價格提升留夠足夠的空間。同時在居住理念的選取上，一定要注意避免選取目標客戶心中反感或不熟悉的居住理念。居住理念與產品的外在形象配比提升產品檔次而改變價格居住理念與產品外在形象主要是個統(tǒng)一過程，也就是居住理念宣揚的比較閑適的居住生活，則在外立面顏色的選取上，則盡量避免選取紅色或者灰色，黑色等顏色；而在外立面形狀的設計上，也不宜采用過多的直線型設計，在設計中應盡量多用弧線來表達產品的個性。競爭因素與價格的關系競爭與價格關系，在家電領域表現的最為直接。按照波特競爭法則，對付競爭的策略有差異化，產品最好，以及成本最低三種策略。通過差異化，區(qū)隔市場，通過對市場的隔離，來贏得價格的上揚空間。產品最好，在地產營銷中，受著太多制約因素的影響，實施起來的難度很大。產品供應稀缺會適度提高產品的價格供不應求的產品，買者與買者之間的競爭，自然將使價格上揚。尋找小戶型產品的市場空間，是使產品提高售價最重要的策略。關于接點的尋找相當困難，我們可以做區(qū)間尋找。對需求的分析，如果是經濟成分中，三產業(yè)中零售與百貨業(yè)相對發(fā)展趨勢比較樂觀的話，我們可以對需求做相應的放大處理，因為他們將直接促使小戶型產品需求的增加。同質競爭會削弱產品的價格力同質競爭指地段相當，產品品質相當的競爭。這在家電領域表現的更加明顯。因此，在產品定位時，一定要注意盡量避免進行同質競爭?！舢愘|競爭的核心是創(chuàng)造無差異市場，從而形成局部產品類別的稀缺，以此來實現發(fā)展商的銷售與利潤。可以從以下幾個方面進行來實行差異化策略?！粼斐蛇@種情況的原因是因為房產的投資量非常大，大多數發(fā)展商在項目開發(fā)時穩(wěn)字當先，其二是，當前由于房產市場起步較晚，各種營銷策略的挖掘尚有空間。三、通常而言，小戶型產品營銷的技術手段主要體現在對小戶型產品營銷節(jié)奏的控制、銷控房源的管理，推廣節(jié)奏的處理，對價格的控制主要體現在與銷售進度的結合上，促銷措施控制主要是對產品有缺陷的戶型如何作為本項目營銷噱頭上時，讓它為整個項目的銷售服務。小戶型產品營銷原則小戶型產品營銷原則主要講究快，集中這兩方面，快是銷售速度要快，集中則是指營銷推廣資源與銷售周期要集中?？熳衷瓌t快主要是爭對小戶型產品的營銷速度。而由于小戶型的市場相當單一，產品與概念很容易復制，因此市場變化較快，如果產品不能在很短的時間內，全部銷售出去，那產品將面臨極大的銷售風險。充分調動一切營銷資源，集中在一階段內，向市場進行轟炸，制造一種集中策略。促銷措施也集中在某一階段內向市場公布。密集性市場攻略密集性市場攻略，就是在快字原則中所講到的集中所有營銷資源，劃定顧客層次與地理居住區(qū)域，將所有營銷資源通過最短的途徑，最有效的方式，到達目標客戶群，實現銷售。房源控制小戶型產品房源控制策略，一是大面積的戰(zhàn)略控制，二是因為某些戶型有缺陷，為了整體營銷的需要，通過促銷措施的運用，通過犧牲他們的價格來實現整個營銷的順利進行而進行的戰(zhàn)術控制；三是因為戶型景觀差異、樓層差異或采光差異等因素實行的常規(guī)性控制。對銷控房源的處理一定要注意到以下幾個問題：做促銷措施放開的銷控房源，是否能夠起到應有的作用；銷控房源放開后對價格體系的沖擊是否會影響到房屋的正常銷售；對銷控房源的解凍是否會影響到整個項目的銷售進度；銷控的樓層、銷控房源的景觀、銷控房源的比例、銷控的戶型比例等是否合理等都是在對房源進行銷控時需要考慮的因素。銷控的目的就是要實現項目的完全銷售，因此所有的銷控策略，必須圍繞這個原則來制定。價格相對較高的房源控制策略在制定單價很高的項目的銷控策略時，最好的辦法就是低價房源銷控多于中等價格房源，同時對高區(qū)的房源進行少量銷控。而適度對中端房源進行銷控的目的是使房屋的價格始終保持在一個均衡狀態(tài)，使項目銷售始終處于正常狀態(tài)。價格相對較低的房源控制策略對單價相對較低的房源控制應盡量多銷控戶型采光等較好的房源。因為目前樓市相當旺，所以一般低價項目銷售不存在太大困難?！舯M量避免出現銷售死角。以保證項目價格上漲后對各種價的房源都能體現品質的同等上升，從而帶動項目的全盤銷售。景觀差異較大的房源控制策略景觀差異大的項目實行銷控策略時，要特別注意價格策略的配合。如果價格策略失控，那么對房源的控制管理的效果也達不到應有的效果。分區(qū)后按房屋的品質、資源、價格等策略綜合考慮后定銷控策略。產品綜合素質較高的房源策略產品品質較高，相應房屋價格也比較高。則主要考慮房屋的銷售速度。一般而言，房屋的層差在10—50元/平方米這個范圍內，除去其他因素差異外，呈等額遞增。對于戶型差異與資源數量方面的因素，通常發(fā)展商應依據市場對產品類別的需求強烈程度，做出適當的控制，一般而言，這個價差多位于50—100元/平方米這個范圍內。即景觀面的價格普遍比背景觀面的價格高出同樣的價格，這個幅度要看景觀資源的可視性而定。通常在項目開盤時，發(fā)展商還會采取放號時一些號源優(yōu)惠。通常在項目開盤銷售時，項目會采取一些擴大折扣幅度來吸引人氣，在項目銷售進入中期后，通常會用比如贈送實物或者免稅費等優(yōu)惠措施，來刺激潛在客戶下單，在項目銷售到后期時，通常會采取特價房來實現清盤銷售。廣告控制廣告控制主要是廣告投放總量與廣告投放節(jié)奏的控制。而小戶型廣告投放節(jié)奏，也一般顯得比較集中，大多集中在項目銷售的中前期。小戶型產品市場定位策略小戶型產品市場定位策略是指小戶型產品的形象定位。通常情況下，小戶型產品會用以下三種因素作為其市場定位依據：不同功能定位不僅可以區(qū)隔市場，形成獨特的分市場，而且不同功能的產品具有不同的價格區(qū)間，也會向消費者提供不同程度的服務。它通常是一個新穎的概念，比如SOHO，SOLO，STUDIOU等概念，對這些概念的引用一定要準確，并且具有相當的市場接受度，即這個概念脫離實體單獨生存的能力，如果概念越是能夠脫離實體單獨生存，則這個概念也就越容易成功。比如小戶型產品新奇而奇特的外型與外立面，或者產品配套方面的特色等。五、營銷推廣策略主要體現在這幾個元素的綜合運用方面。地段策略小戶型產品對地段的依賴性以及地段對小戶型產品各方面的影響，我們已經在前文論述過，再此我們要探討的是將小戶型地段因素在營銷推廣過程中的具體運用。描述分為歷史功能在今天的價值以及與今天小戶型業(yè)主奉行的居住理念的吻合關系與吻合程度，主要是對文化沉淀產生的歷史感；二是對小戶型所在街區(qū)未來功能描述，描述主要針對小戶型產品所在街區(qū)未來的規(guī)劃潛力帶來的生活方式與小戶型業(yè)主向往的生活方式的貼近程度和產品在這里的升值空間與升值潛力。產品使用功能策略產品使用功能策略，主要是強調小戶型產品的使用適宜性。小戶型產品從使用功能方面進行推廣，注意的是應該注重與小戶型的地段策略有效結合，才能產生更大的銷售勢能，產生更大的促銷效果。居住理念策略居住理念策略主要是賦予小戶型產品一種文化的，或者精神的涵義，使小戶型產品在營銷過程中精神化，使小戶型產品在小戶型業(yè)主眼中，不再只是一個單純通過性價比、地段、產品配套、戶型設計合理程度等單純硬性指標來衡量的產品，而是一個與小戶型業(yè)主的理想、信念、生活方式有著密切相關的思想性產品。對小戶型產品居住理念的塑造要與城市的發(fā)展趨勢與城市的審美觀點密切結合，才能引起更大程度的認同，從而也才能為小戶型產品營銷帶來更大的促進作用。小戶型產品與城市文化關系小戶型產品與城市文化的聯系主要體現在城市文化向前發(fā)展的趨勢方面，小戶型產品對城市傳統(tǒng)文化的影響力不是太大，這主要與小戶型業(yè)主的年齡關系與消費習慣所決定的。因此探討小戶型產品與城市文化的關系主要探討城市新興文化與時尚文化對小戶型產品的影響。小戶型產品的文化營銷小戶型產品的文化營銷主要體現在小戶型產品營銷推廣方面：一是居住理念的宣傳推廣，這我們已經在前文進行過詳細論述；二是小戶型產品的營銷推廣中廣告風格設計與銷售現場展示設計體現出的文化理念，這主要是用現代的動感的招貼畫去所展現出的文化理念去感染小戶型業(yè)主；三是小戶型綜合要素所展現的文化內涵。品牌的價值取向，品牌的內涵日益成為消費者購買產品決定性因素。小戶型業(yè)主由于消費心理的不成熟性，更容易受到品牌的感染，因此品牌在小戶型產品中的重要作用是相當明顯的。小戶型產品附加值體現與文化的關系房產價格組成有三大塊：一是地塊的價值；二是建設成本；三是由地塊與房產本身的獨特的形狀與外立面及賦予小戶型產品的文化內涵所構成的綜合價值。因此房產營銷要想獲得超過市場平均利益的超額利潤，必須在綜合形象上下工夫。因此在房屋營銷過程中，對小戶型產品綜合形象的塑造成功與否，即決定了小戶型產品的收益。但是隨著城市化的進一步深入，城市的個性將在城市建設中占據相當重要的地位。作為對個性的詮釋，單個的建筑個體更能展現建筑設計者的思想。通常一個城市的個性是由這個城市的地理位置、風俗習慣、歷史以及政府規(guī)劃功能所決定的。因此小戶型產品的外型設計方面，對城市精神的支撐與延續(xù)是小戶型產品建設的社會意義。小戶型產品規(guī)模問題關于小戶型產品的規(guī)模問題，再更多時候是由地塊因素決定的，即項目地塊太小，而只能建單體樓。這就產生了小戶型產品規(guī)模決策問題。特別是對那些在城市經濟圈邊緣地帶修建小戶型產品規(guī)模的制約作用更為明顯。一般而言，在社會現象中。八、中型小區(qū)小戶型產品配置問題探討中型小區(qū)對小戶型產品的態(tài)度一般是讓小戶型產品做補充作用，或者決策者對產品定位存在不確定，出于營銷的抗風險而增設一定數量的小戶型產品，避免因產品單一而引起的營銷風險。因為小戶型比例過大，反過來又會對小區(qū)形象產生反作用，同時過多的小戶型產品也會增加營銷的風險系數，這類小區(qū)的價位一般都是定位在中檔位置上。而大型高品質小區(qū)，則因為形象與管理問題，也出于市場需求問題，一般在整個小區(qū)內，都不設置小戶型產