【正文】 頁 8． 2管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。 8． 3管理處工程主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。 8． 4重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報停須經(jīng)公司批準(zhǔn)。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計劃匯總，于每年 12月下旬報物業(yè)公司審批，審批后的設(shè)備保 養(yǎng)計劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。 A． 電梯檢定計劃由外包專業(yè)公司制定。 9． 2實(shí)施 、規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。 （不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），工程部應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時間。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《設(shè)備外委維修申請表》，報管理處審批走審批程序。首先應(yīng)電話通知管理處，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能 。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。 9． 3檢查 A． 工程部人員日常對設(shè)備進(jìn)行巡視時，應(yīng)對設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。設(shè)備（ Ⅰ 、第 6 頁，共 63 頁 Ⅱ 、 Ⅲ 級設(shè)備） “ 日常維護(hù)保養(yǎng)、 一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng) ” 計劃執(zhí)行情況由管理處工程部主管檢查，按同類設(shè)備的 30％比例進(jìn)行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄。 C． 管理處每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料，進(jìn)行一次檢查、評定，并做相關(guān)月檢記錄。 D． 設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由物業(yè)公司組織。不合格則由施工單位整 改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 A． 對于電梯，物業(yè)公司每年組織有關(guān)部門進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。 C． 計量器具萬用表、鉗形電流計，絕緣搖表等由管理處自行送檢，將檢定證書原件送管理處存檔。 10． 2事故處理程序 當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知物業(yè)公司（安委會）。管理處工程部須組織人員搶修，保證對業(yè)主的服務(wù)。事故處理須堅持 “ 三不放過 ” 的原則。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時預(yù)先保養(yǎng)一次。報廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報廢日期，封存該設(shè)備檔案。報廢的設(shè)備及報廢件，管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫《報器件清 單》，清單每半年上報公司物業(yè)公司，由物業(yè)公司確認(rèn)有利用價值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。 12． 2物業(yè)公司每年（或一個合同期）對供方進(jìn)行一次評價并做記錄，對于不符合要求的供方，不予續(xù)簽合同。 12． 4日常檢查、監(jiān)督供方按本規(guī)程要求執(zhí)行，按合同約定對供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計劃進(jìn)行保養(yǎng)，按約定進(jìn)行維修予以確認(rèn)，在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。 13． 0設(shè)備技術(shù)檔案資料管理 13． 1設(shè)備技術(shù)資料 資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。 設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文、 條執(zhí)行。 。 14． 0設(shè)備（機(jī)具）的申請、采購、驗(yàn)證、入庫建帳 14． 1申請 根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要，由工程部或辦公室申請，填寫《設(shè)備 (設(shè)施 )購置（維修）申請表》。 14． 2采購 采購人員應(yīng)對所采購設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。確認(rèn)質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要 求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登記。對 Ⅲ 級設(shè)備，每年至少保養(yǎng)一次。 2． 管道的文字、箭頭應(yīng)與管道直徑相適應(yīng)。 （直徑 ≤80mm ，長度為管徑的 2倍；＞ 80mm，長度為 200mm。 4． 色環(huán)的寬度：管徑 ≤150mm ，色環(huán)寬度為 50mm，色環(huán)間距 ~2M； 管徑＞ 150mm，色環(huán)寬度為 70mm，色環(huán)間 距 ~。 第 11 頁，共 63 頁 二、 房屋本體、室外公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1． 0房屋本體、室外公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 序號 項(xiàng)目名稱 周期 巡視維護(hù)要點(diǎn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1 基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)（柱、梁、板、墻） 每日 1．檢查承重結(jié)構(gòu)有無裂紋、變形和腐蝕。 1．基礎(chǔ)沉降在國標(biāo)允許范圍之內(nèi)。 每年 1．檢查基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)整體的結(jié)構(gòu)性能是否完好。 2 天面、平臺 每日 1．檢查天面及平臺地面伸縮縫密封膠有無變硬、疏松開裂、脫落現(xiàn)象。 1．無大面積積水現(xiàn)象。 3．無起鼓、空洞現(xiàn)象。 2．對地面裂縫，因會造成防水性能降低，必須請專業(yè)維修補(bǔ)漏施工隊(duì)進(jìn)行處理。 2．檢查樓梯踢面和踏面有無破損、空鼓、 松脫現(xiàn)象。 4．檢查大理石面是否有裂紋、劃痕、松動現(xiàn)象。 2．大理石無污漬、劃痕，光潔、平整。 每年 1．對樓梯扶手除銹，涂刷一次保護(hù)漆。 4 內(nèi)墻面 每日 1．檢查墻面涂料顏色是否一致，有無水漬印。 3．檢查大理石、瓷片墻面是否有損壞、脫落、松動現(xiàn)象。 2．墻面無污漬、水 漬及霉變痕跡。 2．對松動脫落的大理石重新裝貼。 2．檢查瓷片有無損壞、脫落。 1．外觀清潔，無損傷。 半年 請專業(yè)施工人員進(jìn)行外墻清洗及修補(bǔ)工作。 2．檢查門窗與墻體縫隙密封材料有無開裂、脫落。 1．門窗、玻璃完好無損，清潔美觀，無霉變。 每年 1．維修損壞門窗，更換損壞部件。 7 吊頂天花 每日 1．檢查吊頂天花有無損傷、擦、劃痕及裂紋，如有問題及時更換、修補(bǔ)。 3．檢查吊頂天花有無陷落，若有問題重新安裝或更換。 2．無裂縫及破損。 2．檢查廣場瓷磚 是否損壞、松脫，標(biāo)志線是否整齊，對有損壞脫落部位及時更換修補(bǔ)。 4．檢查道路道牙是否完好無損，油漆是否脫落。 2．地面瓷磚無脫落，路面無塌陷，伸縮縫正常。 。 3． 0支持性文件及記錄 3． 1《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》 第 13 頁，共 63 頁 三、供配電系統(tǒng)規(guī)程 1． 0工作票制度 1． 1在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填寫工作票或按命令執(zhí)行。 1． 3工作票簽發(fā)或命令發(fā)布人（部門負(fù)責(zé)人 ） 所負(fù)安全責(zé)任： 1． 3． 1工作的必須性； 1． 3． 2工作是否安全； 1． 3． 3工作票上所填安全措施是否正確、完備； 1． 3． 4所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。 1． 5工作許可人（值班人員）在完成施工現(xiàn)場的安全措施后，還應(yīng)： 1． 5． 1會同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場再次檢查所做好的安全措施，以電筆等儀器觸試以證明檢修設(shè)備確無電壓； 1． 5． 2對工作負(fù)責(zé)人指明帶電設(shè)備的位置和注意事項(xiàng)； 1． 5． 3和工作負(fù)責(zé)人在工作票上分別簽名。 1． 7 工作班經(jīng)許可工作后，工作負(fù)責(zé)人 即對工作人員的安全加以監(jiān)護(hù)，工作負(fù)責(zé)人必須始終在工作現(xiàn)場，及時糾正違反安全的操作。 1． 9 工作負(fù)責(zé)人除擔(dān)任監(jiān)護(hù)工作外，不得兼做其它任何工作。 第 14 頁，共 63 頁 1． 10 工作許可人值班中如發(fā)現(xiàn)工作人員違反安全 規(guī)程或任何危及工作人員安全的情況，應(yīng)向工作負(fù)責(zé)人提出改正意見，必要時可暫時停止工作，并立即報告上級。能否許可工作是關(guān)系到工作人員生命安危的大事，工作許可人必須以高度工作責(zé)任感來對待。 1． 13需要變更工作班的成員時，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人的同意。若擴(kuò)大工作任務(wù)時，必須由工作負(fù)責(zé)人通過工作許可人，并在工作票上注明，并重新履行工作許可手續(xù)。 1． 15工作票一般應(yīng)在工作第一天交給值班員，臨時工作或事故檢修工作可以在工作開始以前直接交給值班員。 1． 17兩份工作票中復(fù)寫（?。┘仨毥?jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收執(zhí)，原件為存 檔件，由值班員保存，按班移交。間斷后繼續(xù)工作，無需通過工作許可人，由工作負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)全班工作人員到工作地點(diǎn)繼續(xù)工作。在工作期間，若有緊急需要，值班員在工作票未交回的情況下合閘送電，但應(yīng)先將工作班全班人員已經(jīng)離開工作地點(diǎn)的確切根據(jù)通知工作負(fù)責(zé)人，在得到他可以送電的簽復(fù)后方可執(zhí)行，并應(yīng)拆除臨時遮欄、接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄，清理現(xiàn)場后再合閘送電。 1． 21在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移工作時，全部安全措施由值班員在第一次工作前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移工作手續(xù)，但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時，應(yīng)向工作人員交待帶電范圍、安全措施和注意事項(xiàng)方能開工。 1． 23只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、臨時遮欄和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔后，方可合閘送電。 1． 24對作業(yè)過程應(yīng)在《工作票》中進(jìn)行記錄。 第 15 頁，共 63 頁 2． 1． 2通過按動 配電柜外分閘按鈕，切斷母線電源。 2． 1． 4將變壓器低壓端 A、 B、 C三相端頭與接地端頭短路進(jìn)行放電。 2． 1． 6經(jīng)驗(yàn)電無誤并設(shè)警示牌后，才能進(jìn)行檢修工作。 2． 2． 2用搖表檢查母線及輸出線相間絕緣電阻和接地電阻。 2． 2． 4按下各自對應(yīng)的出線柜合閘按鈕，接通母線電源。 2． 2． 6拆除警示牌，做好相應(yīng)的記錄。 2． 3． 2作業(yè)時必須有專人監(jiān)護(hù)并懸掛“嚴(yán)禁合閘，有人工作”警示牌。 2． 3． 4必須堅持一人指揮的原則 ，實(shí)行誰通知停電，誰就負(fù)責(zé)通知送電。 3． 0發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 3． 1啟動前檢查 3. 1. 1將啟動開關(guān)轉(zhuǎn)到檢修位。 3. 1. 3發(fā)電機(jī)啟動電瓶電壓是否高于電瓶電壓（ ）。 3． 1． 5各附件及線路接頭是否連接牢固。 3. 1. 7將啟動開關(guān)轉(zhuǎn)到手啟動位，發(fā)電機(jī)就會運(yùn)行。 3. ，檢查，水溫，轉(zhuǎn)速，三相電壓，機(jī)油壓。 3. ，先將輸出電源轉(zhuǎn)到輸位后再啟動開關(guān)轉(zhuǎn)到自動位。 3． 2． 2當(dāng)市電停電時， 26P聯(lián)配電柜至“ 1GA”開關(guān)斷開。 3． 2． 3 26P聯(lián)配電柜“至 1GA”開關(guān)斷開后，其輔助常閉觸點(diǎn)閉合，通過時間繼電器延時 5～ 10S后接通發(fā)電機(jī)啟動電源，發(fā)電機(jī)啟動運(yùn)行。發(fā)電電源通過 33P 配電柜“至 331 聯(lián)”、“至 332 聯(lián)”轉(zhuǎn)換開關(guān)送到 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜市 /發(fā)電雙電源切換控制屏，發(fā)電開關(guān)閉合，自動完成由市電切換到發(fā)電狀態(tài)，給 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜負(fù)荷供電。 3． 2． 6發(fā)電機(jī)通過控制柜內(nèi)時間繼電器，延時 1015后自動停止運(yùn)行， 1GA市 /發(fā)電聯(lián)鎖開關(guān)柜內(nèi)發(fā)電電源開關(guān)斷開、市電電源開關(guān)閉合。 3． 3手動啟動、停止 3． 3． 1將發(fā)電機(jī)操作面板轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“運(yùn)行” TEST位置，發(fā)電機(jī)啟動運(yùn)行。 3． 4周試運(yùn)行 3． 4． 1將發(fā)電機(jī)控制面板上轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動” AUTO位置。 3． 4． 3 26P 聯(lián)配電柜“至 1GA”開關(guān)斷開后，其輔助常閉觸點(diǎn)閉合，通過時間繼電器延時 5～ 10S后接通發(fā)電機(jī)啟動電源，發(fā)電機(jī)啟動運(yùn)行。發(fā)電電源通過 26P 配電柜“至 331 聯(lián)”、“至 332 聯(lián)”轉(zhuǎn)換開關(guān)送到 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜市 /發(fā)電雙電源切換控制屏，市電開關(guān)控制電源取至 26P配電柜“至 331聯(lián)”、“至 332 聯(lián)”轉(zhuǎn)換開關(guān)，由于電氣聯(lián)鎖，發(fā)電開關(guān)無法閉合。 3． 4． 5發(fā)電機(jī)運(yùn)行 30分鐘后，人為合上 2GP聯(lián)配電柜“至 1GA”開關(guān)，其輔助常閉觸點(diǎn)斷開，切斷發(fā)電機(jī)啟動電源。市電電源通過 4G配電柜“至 331聯(lián)”、“至 332 聯(lián)”轉(zhuǎn)換開關(guān)送到 331 聯(lián)， 332聯(lián)配電柜市 /發(fā)電雙電源切換控制屏，合閘 33P聯(lián)配電柜“至 331 聯(lián)”、“至 332聯(lián)” 轉(zhuǎn)換開關(guān)，雙電源切換控制屏市電開關(guān)控制電源接通，市電開關(guān)閉合，自動完成由發(fā)電切換到市電狀態(tài)，給 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜負(fù)荷供電。 3． 5． 2發(fā)動機(jī)嚴(yán)禁向變壓器反送電。 3． 5． 4 發(fā)電機(jī)每月運(yùn)行二次，每次運(yùn)行 10 分鐘。 3． 5． 5 當(dāng)發(fā)電機(jī)啟動失敗時，復(fù)位后需延時 2～ 3 分鐘再次啟動，當(dāng)連續(xù)三次不能啟動，則必須查明故障原因，處理完后再啟動。 2．檢查防護(hù) 網(wǎng)、防護(hù)門是否上鎖。 4．檢查變壓器運(yùn)行聲音是否平穩(wěn)，有無異響。 2．變壓器維修保養(yǎng)時間 2小時 /臺。 半年 1．停電清掃變壓器，更換壞的瓷套管及緊固件。 每年 1．檢查接地線，檢測變壓器絕緣電阻及接地電阻并做好相應(yīng)的工作記錄。 2．配電房內(nèi)是否清潔、整齊，、維修通道是否暢通，各配套設(shè)施是否完好無損。 4．查看母線電壓是否穩(wěn)定在 380（ 1+10%） v 內(nèi)，偏差較大時調(diào)整變壓器分接頭的位置。 2．計劃性停電提前 2 天通知業(yè)主，臨時性停電及時向業(yè)主說明原因。 4．電容投放正常。 5．低壓配電柜維修保養(yǎng)時間半小時 /臺。 刀開關(guān)維修保養(yǎng)： c 安裝螺栓是否緊固，如松弛則擰緊。 ： ，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。 第 19 頁，共 63 頁 巡視維護(hù)項(xiàng)目、周期、要點(diǎn)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)表一） 序號 項(xiàng)目名稱 周期 巡視維護(hù)要點(diǎn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2 低壓 配電系統(tǒng) 半年 1．檢查開關(guān)主觸頭，對有灼傷、燒蝕的觸頭予以打磨光滑或更換，提高接觸效果。 2．檢測系統(tǒng)內(nèi)電氣及機(jī)械聯(lián)鎖裝置的性能。 2．檢查機(jī)體 有無漏水、漏油、漏電現(xiàn)象。 4．檢查畜電池電解液是否充足，電壓是否正常。 2．發(fā)動機(jī)每月試運(yùn)行兩次，每次運(yùn)行 10 分鐘。