【正文】 （火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 6． 0職責 6． 1物業(yè)公司負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗收 ，保養(yǎng)計劃審批，設備（器具） 維修、 申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方，負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)，組織專家對重要設備進行診斷，確定狀態(tài)維修時機。 6． 3管理處工程部負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)《公共機電設備維修保養(yǎng)合 同》確定分包內(nèi)容。 7． 0設備前期管理 7． 1前期介入 設備選型、安裝要求等由物業(yè)公司有關物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。 7． 2設備的接管驗收 ，會同發(fā)展商、承包商進行。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。 Ⅰ 、 Ⅱ 級設備由物業(yè)公司組織專家及管理處人員一同檢驗， Ⅲ 級設備由管理處檢驗，填寫驗收單報物業(yè)公司復核蓋章。 、供水設備驗收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 4 頁 共 62 頁 生效日期： 好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，物業(yè)公司負責辦理《供用電合同》 、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。 。 7． 6設備標識管理 未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。 設備一律按附表《設備顏色規(guī)定 》的要求顏色進行刷漆。 。 8． 2管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用，確保對業(yè)主服務質(zhì)量達標。 8． 3管理處工程主管應定期分析各種設備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。 8． 4重要設備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報停須經(jīng)公司批準。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計劃匯總，于每年 12月下旬報物業(yè)公司審批，審批后的設備保 養(yǎng)計劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。 A． 電梯檢定計劃由外包專業(yè)公司制定。 9． 2實施 、規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。 （不屬于工程部負責維修范圍內(nèi)的故障維修），工程部應用《設備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給管理處答復，確定維修時間。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時，供方負責人應先填寫《設備外委維修申請表》，報管理處審批走審批程序。首先應電話通知管理處，并立即組織搶修，恢復設備功能 。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。 9． 3檢查 A． 工程部人員日常對設備進行巡視時，應對設備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄。設備（ Ⅰ 、 Ⅱ 、 Ⅲ 級設備） “ 日常維護保養(yǎng)、 一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng) ” 計劃執(zhí)行情況由管理處工程部主管檢查，按同類設備的 30％比例進行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄。 C． 管理處每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設備技術狀態(tài)、記錄資料，進行一次檢查、評定，并做相關月檢記錄。 D． 設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由物業(yè)公司組織。不合格則由施工單位整 改，進行復驗。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 6 頁 共 62 頁 生效日期： A． 對于電梯，物業(yè)公司每年組織有關部門進行一次自檢，并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。 C． 計量器具萬用表、鉗形電流計，絕緣搖表等由管理處自行送檢，將檢定證書原件送管理處存檔。 10． 2事故處理程序 當管理處發(fā)生設備安全事故后，須立即通知物業(yè)公司（安委會）。管理處工程部須組織人員搶修，保證對業(yè)主的服務。事故處理須堅持 “ 三不放過 ” 的原則。封存地點應保持干燥、干凈、安全。封存的設備，應貼封存標記，重新啟用時預先保養(yǎng)一次。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期，封存該設備檔案。報廢的設備及報廢件，管理處應妥善保管，并統(tǒng)一填寫《報器件清 單》，清單每半年上報公司物業(yè)公司，由物業(yè)公司確認有利用價值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。 12． 2物業(yè)公司每年（或一個合同期）對供方進行一次評價并做記錄，對于不符合要求的供方，不予續(xù)簽合同。 12． 4日常檢查、監(jiān)督供方按本規(guī)程要求執(zhí)行，按合同約定對供方是否按設備保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)，按約定進行維修予以確認，在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。 13． 0設備技術檔案資料管理 13． 1設備技術資料 資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。 、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。保養(yǎng)檢深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 7 頁 共 62 頁 生效日期： 查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文 、 。 。 14． 0設備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳 14． 1申請 根據(jù)樓宇正常運作或維修需要，由工程部或辦公室申請，填寫《設備 (設施 )購置（維修）申請表》。 14． 2采購 采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質(zhì)量標準等掌握清楚。確認質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要 求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。對 Ⅲ 級設備，每年至少保養(yǎng)一次。 2． 管道的文字、箭頭應與管道直徑相適應。 （直徑 ≤80mm ，長度為管徑的 2倍；＞ 80mm，長度為 200mm。 4． 色環(huán)的寬度：管徑 ≤150mm ，色環(huán)寬度為 50mm，色環(huán)間距 ~2M； 管徑＞ 150mm，色環(huán)寬度為 70mm，色環(huán)間 距 ~。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 10 頁 共 62 頁 生效日期： 二、 房屋本體、室外公共設施的維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量標準 1． 0房屋本體、室外公共設施的維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量標準： 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質(zhì)量標準 1 基礎及承重結(jié)構(gòu)（柱、梁、板、墻） 每日 1．檢查承重結(jié)構(gòu)有無裂紋、變形和腐蝕。 1．基礎沉降在國標允許范圍之內(nèi)。 每年 1．檢查基礎及承重結(jié)構(gòu)整體的結(jié)構(gòu)性能是否完好。 2 天面、平臺 每日 1．檢查天面及平臺地面伸縮縫密封膠有無變硬、疏松開裂、脫落現(xiàn)象。 1．無大面積積水現(xiàn)象。 3．無起鼓、空洞現(xiàn)象。 2．對地面裂縫，因會造成防水性能降低，必須請專業(yè)維修補漏施工隊進行處理。 2．檢查樓梯踢面和踏面有無破損、空鼓、 松脫現(xiàn)象。 4．檢查大理石面是否有裂紋、劃痕、松動現(xiàn)象。 2．大理石無污漬、劃痕，光潔、平整。 每年 1．對樓梯扶手除銹，涂刷一次保護漆。 4 內(nèi)墻面 每日 1．檢查墻面涂料顏色是否一致，有無水漬印。 3．檢查大理石、瓷片墻面是否有損壞、脫落、松動現(xiàn)象。 2．墻面無污漬、水 漬及霉變痕跡。 2．對松動脫落的大理石重新裝貼。 2．檢查瓷片有無損壞、脫落。 1．外觀清潔，無損傷。 半年 請專業(yè)施工人員進行外墻清洗及修補工作。 2．檢查門窗與墻體縫隙密封材料有無開裂、脫落。 1．門窗、玻璃完好無損，清潔美觀，無霉變。 每年 1．維修損壞門窗，更換損壞部件。 7 吊頂天花 每日 1．檢查吊頂天花有無損傷、擦、劃痕及裂紋，如有問題及時更換、修補。 3．檢查吊頂天花有無陷落，若有問題重新安裝或更換。 2．無裂縫及破損。 2．檢查廣場瓷磚 是否損壞、松脫，標志線是否整齊，對有損壞脫落部位及時更換修補。 4．檢查道路道牙是否完好無損，油漆是否脫落。 2．地面瓷磚無脫落，路面無塌陷，伸縮縫正常。 。 3． 0支持性文件及記錄 3． 1《公共建筑設施保養(yǎng)記錄》 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 11 頁 共 62 頁 生效日期： 三、供配電系統(tǒng)規(guī)程 1． 0工作票制度 1． 1在電氣設備上工作，應填寫工作票或按命令執(zhí)行。 1． 3工作票簽發(fā)或命令發(fā)布人（部門負責人 ） 所負安全責任： 1． 3． 1工作的必須性； 1． 3． 2工作是否安全； 1． 3． 3工作票上所填安全措施是否正確、完備； 1． 3． 4所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好。 1． 5工作許可人（值班人員）在完成施工現(xiàn)場的安全措施后，還應： 1． 5． 1會同工作負責人到現(xiàn)場再次檢查所做好的安全措施，以電筆等儀器觸試以證明檢修設備確無電壓； 1． 5． 2對工作負責人指明帶電設備的位置和注意事項； 1． 5． 3和工作負責人在工作票上分別簽名。 1． 7 工作班經(jīng)許可工作后，工作負責人 即對工作人員的安全加以監(jiān)護，工作負責人必須始終在工作現(xiàn)場，及時糾正違反安全的操作。 1． 9 工作負責人除擔任監(jiān)護工作外，不得兼做其它任何工作。 1． 10工作許可人值班中如發(fā)現(xiàn)工作人員違反安全 規(guī)程或任何危及工作人員安全的情況，應向工作負責人提出改正意見，必要時可暫時停止工作，并立即報告上級。能否許可工作是關系到工作人員生命安危的大事，工作許可人必須以高度工作責任感來對待。 1． 13需要變更工作班的成員時，須經(jīng)工作負責人的同意。若擴大工作任務時，必須由工作負責人通過工作許可人，并在工作票上注明，并重新履行工作許可手續(xù)。 1． 15工作票一般應在工作第一天交給值班員，臨時工作或事故檢修工作可以在工作開始以前直接交給值班員。 1． 17兩份工作票中復寫（?。┘仨毥?jīng)常保存在工作地點，由工作負責人收執(zhí)，原件為存 檔件，由值班員保存，按班移交。間斷后繼續(xù)工作，無需通過工作許可人，由工作負責人帶領全班工作人員到工作地點繼續(xù)工作。在工作期間，若有緊急需要，值班員在工作票未交回的情況下合閘送電，但應先將工作班全班人員已經(jīng)離開工作地點的確切根據(jù)通知工作負責人，在得到他可以送電的簽復后方可執(zhí)行，并應拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設遮欄，清理現(xiàn)場后再合閘送電。 1． 21在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉(zhuǎn)移工作時，全部安全措施由值班員在第一次工作前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移工作手續(xù)，但工作負責人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應向工作人員交待帶電范圍、安全措施和注意事項方能開工。 1． 23只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、臨時遮欄和標示牌，恢復常設遮攔后，方可合閘送電。 1． 24對作業(yè)過程應在《工作票》中進行記錄。 2． 1． 2通過按動 配電柜外分閘按鈕，切斷母線電源。 2． 1． 4將變壓器低壓端 A、 B、 C三相端頭與接地端頭短路進行放電。 2． 1． 6經(jīng)驗電無誤并設警示牌后，才能進行檢修工作。 2． 2． 2用搖表檢查母線及輸出線相間絕緣電阻和接地電阻。 2． 2． 4按下各自對應的出線柜合閘按鈕，接通母線電源。 2． 2． 6拆除警示牌，做好相應的記錄。 2． 3． 2作業(yè)時必須有專人監(jiān)護并懸掛“嚴禁合閘，有人工作”警示牌。 2． 3． 4必須堅持一人指揮的原則 ，實行誰通知停電，誰就負責通知送電。 3． 0發(fā)電機操作規(guī)程 3． 1啟動前檢查 3. 1. 1將啟動開關轉(zhuǎn)到檢修位。 3. 1. 3發(fā)電機啟動電瓶電壓是否高于電瓶電壓（ ）。 3． 1． 5各附件及線路接頭是否連接牢固。 3. 1. 7將啟