【正文】 修理。 3． 6設(shè)備更新和技術(shù)改造 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技 術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。 Ⅱ 級設(shè)備：正壓 風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、 DDC現(xiàn)場控制器。 5． 1對于符合磨損 規(guī)律的 Ⅰ 、 Ⅱ 級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。 5． 3對于 Ⅲ 級設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。 驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證，管理處留復(fù)印件。 7． 3設(shè)備的編號 設(shè)備編號由以下四部分組成： 第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字０１－９９表示； 第二部分表示單位的名稱：用字母 P表示； 第三部分表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字１．２．３ ......表示； 第四部分表示設(shè)備的管理等級：用羅馬數(shù)字 Ⅰ 、 Ⅱ 、 Ⅲ 表示； 例： 03－ P－ 1－ (Ⅰ) 電梯 保利城 1號梯 Ⅰ 級管理設(shè)備 7． 4設(shè)備的建帳 ，并用 EXCEL編制《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》，錄入電腦。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。 8． 0設(shè)備使用管理 8． 1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。 B． 設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由專業(yè)公司制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修、保養(yǎng)可采用供方手冊的表格作記錄，管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊表格做記錄 。 關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成大廈 /小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。 、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由物業(yè)公司組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、物業(yè)公司或聘請的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。 B． 設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定，由管理處工程主管檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。驗(yàn)收合格，填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》，由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。 B． 有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自來水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定，管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場，拍照或錄象。 11． 0設(shè)備封存及報(bào)廢管理 11． 1設(shè)備封存 擬封存的 Ⅰ 、 Ⅱ 級設(shè)備由管理處報(bào)物業(yè)公司，物業(yè)公司計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工作（防腐、防護(hù)等）。 11． 2設(shè)備報(bào)廢 對不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備，由工程部填寫《設(shè)備（機(jī)具）報(bào)廢單》，由管理處主任批示；上報(bào)物業(yè)公司經(jīng)公司同意后審核后進(jìn)行報(bào)廢。 12． 0組織對供方的控制 12． 1供方的選取原則上其應(yīng)通過 ISO9000認(rèn)證。管理處的確認(rèn)（簽字）不免除供方對不合格 保養(yǎng)、維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備，由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄，分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。 Ⅰ 、 Ⅱ 級設(shè)備維修記錄，設(shè)備診斷記錄，設(shè)備完好率評定統(tǒng)計(jì)記錄。購買時(shí)應(yīng)會同機(jī)具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。 附 :設(shè)備代碼及分類 代碼 設(shè)備類別名稱 01 水泵 02 風(fēng)機(jī) 03 電梯 04 發(fā)電機(jī) 05 變壓器 06 空調(diào) (冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等 ) 07 消防設(shè)備 (包括控制聯(lián)動柜 .報(bào)警控制器 (屏 ).防火卷簾門 .巡檢箱 .氣體自動滅火系統(tǒng) ) 08 公用天線、對講報(bào)警系統(tǒng) (包括對講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等 )、 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 09 電氣柜 (箱 )(包括高壓開關(guān)柜 .低壓配電柜 .控制柜 (箱 ).照明配電箱 .電表箱等 ) 10 維修機(jī)具 (包括水電、電梯等的維修機(jī)具 ) 11 食堂設(shè)備 12 清潔設(shè)備 13 交通設(shè)備 (包括機(jī)動車輛、擋車器、自動收費(fèi)系統(tǒng)等 ) 14 保安通訊設(shè)備 (包括手持式對講機(jī) ) 15 辦公設(shè)備 16 自動抄表系統(tǒng) 17 BA系統(tǒng) 物業(yè)代碼及分類 大廈名稱 保利城 代 碼 A 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 8 頁 共 62 頁 生效日期： 設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修 周期 序號 設(shè)備編號 名 稱 日常維護(hù)保養(yǎng)周期 一級保養(yǎng) 周期 二級保養(yǎng) 周期 中修周期 大修周期 01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年 02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年 03 02 風(fēng)機(jī) 每月 每季 每年 五年 八年 04 03 電梯 半月 每 季 每年 三年 六年 05 04 發(fā)電機(jī) 每月 每季度 每年 五年 八年 06 05 干式變壓器 // 半年 每年 // // 07 06 空冷水機(jī)組 每月 每半年 每年 三年 六年 08 07 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 每月 每 季 每年 // // 09 07 氣體滅火系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 10 07 消防聯(lián)動控制柜 每月 每季 每年 // // 11 08 公共天線系統(tǒng) 每月 每半年 每年 // // 12 08 對講報(bào)警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 13 08 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 14 09 低壓配電柜 半月 半年 每年 // // 15 09 高壓開關(guān)柜 每月 每年 // 16 13 交通道閘 每月 每季 每年 三年 六年 17 17 BA系統(tǒng) 每月 每季 每 年 // // 注 :逢高級保養(yǎng)的，低級保養(yǎng)可以不再做。一般情況字體為宋體， 字的大小按管道直徑的 ，箭頭的長度按管道直徑考慮。管井內(nèi)的管道色環(huán)間距每層一道。 2．承重結(jié)構(gòu)無大的損傷及變形。 2．檢查地面是否有裂縫、起鼓、空洞，有無滲漏現(xiàn)象。 每年 1．伸縮縫密封膠老化問題發(fā)現(xiàn)后，清除舊膠，重新灌注新密封膠。 3．檢查樓道扶手有無損壞、銹蝕現(xiàn)象。 每月 1．對大理石進(jìn)行固定、拋光，做晶面處理。 2．檢查墻面是否有裂紋、起鼓、脫落現(xiàn)象。 半年 1．對墻面涂料及裂紋脫落現(xiàn)象發(fā)現(xiàn)后及時(shí)填補(bǔ)粉刷。 3．檢查大理石墻面有無污漬、損傷及銹漬。 6 門、窗 每日 1．檢查門窗有無損壞、松脫現(xiàn)象。 2．門窗關(guān)閉靈活，無異響。 2．檢查吊頂天花有無水漬印和霉變印，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)清除。 8 道路、廣場 每日 1．檢查路面、廣場有無塌陷、起殼、地鼓、開裂現(xiàn)象，對出現(xiàn)的問題及時(shí)處理。 1．道路廣場整潔，無堆放雜物。管理處其他人員若發(fā)現(xiàn)建筑 物異常，及時(shí)通知責(zé)任人或值班人員處理。 1． 4工作負(fù)責(zé)人（工作監(jiān)護(hù)人，一般為部門安全員）所負(fù)安全責(zé)任： 1． 4． 1正確安全地組織工作； 1． 4． 2工作前應(yīng)向工作人員交待清楚，并結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育； 1． 4． 3負(fù)責(zé)檢查工作票所填安全措施是否正確、完備和值班所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實(shí)際條件； 1． 4． 4督促、監(jiān)護(hù) 工作人員遵守本制度； 1． 4． 5工作班人員變動是否合適。 1． 8 工作期間，工作負(fù)責(zé)人若因故必須離開工作地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)指定能勝任的人員臨時(shí)代替，離開前應(yīng)將工作現(xiàn)場交待清楚，并告知工作班人員，在工作負(fù)責(zé)人返回工作地點(diǎn)時(shí)，也應(yīng)履行同樣的交待手續(xù)。 1． 11工作許可人應(yīng)負(fù)責(zé)檢查工作票上所寫各項(xiàng)安全措施是否完備及合符現(xiàn)場條件，并正確執(zhí)行；深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 12 頁 共 62 頁 生效日期： 負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的可能。需要變更工作負(fù)責(zé)人時(shí)，應(yīng)由工 作票簽發(fā)人將變動情況記錄在工作票上，并在工作票上簽字。 1． 16工作票應(yīng)填寫一式兩份，須用鋼筆或圓珠筆填寫正確、清楚，不得任意涂改。 1． 19在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，值班員不準(zhǔn)將施工設(shè)備合閘送電。 1． 22全部工作完畢后，工作班應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場，工作負(fù)責(zé)人應(yīng)先周密的檢查，待全體人員撤離工作地點(diǎn)后，再向值班員講清所修項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)的問題、試驗(yàn)的結(jié)果和存在的問題等，并和值班員共同檢查設(shè)備狀況、有無遺留物件、是否清潔好，工作票方告終結(jié)。 2． 0停、送電操作規(guī)程 2． 1停電 2． 1． 1操作人員通過柜外操作手柄，切斷分路開關(guān)。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 13 頁 共 62 頁 生效日期： 2． 1． 5檢修電容或搖測電纜阻值時(shí)，必將端頭短接進(jìn)行放電。 2． 2． 3在高壓房通過操作手柄，斷開三相接地線后，合上閘刀， 接通變壓器高壓進(jìn)線。 2． 3注意事項(xiàng) 2． 3． 1嚴(yán)格執(zhí)行電氣工作票制度，符合填寫工作票情形的停、送電操作必須在接到管理處主任簽字的《工作票》后才能進(jìn)行。 2． 3． 5高空作業(yè)時(shí)必須有保護(hù)措施。 3． 1． 4發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)動部位有無雜物，轉(zhuǎn)動是否靈活。 3. 1. 8試機(jī)空轉(zhuǎn)時(shí)間不得超過十分鐘（每次） 3. 1. 9保 證發(fā)電機(jī)在滿負(fù)荷下運(yùn)行至少 4小時(shí)（每年）。 3． 2自動啟動、停止 3． 2． 1將發(fā)電機(jī)控制面板上轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動”（ AUFO）位置。 3． 2． 4發(fā)電機(jī)輸出電后， 1GA市 /發(fā)電聯(lián)鎖開關(guān)柜內(nèi)發(fā)電電源開關(guān)閉合，給 2GA、 3GA、 4GA負(fù)荷供電。市電電源通過 26p配電柜“至 331聯(lián)”、“至 332聯(lián)”轉(zhuǎn)換開關(guān)送到 331 聯(lián)， 332 聯(lián)配電柜市 /發(fā)電雙電源切換控制屏，市電開關(guān)閉合，自動完成由發(fā)電切換到市電狀態(tài)，給 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜負(fù)荷供電。 3． 4． 2分閘 26P聯(lián)配電柜發(fā)電聯(lián)鎖開關(guān)柜市電開關(guān)斷開。切斷雙電源切換控制屏市電開關(guān)控制電源，發(fā)電開關(guān)閉合，自動完成由市電切換到發(fā)電狀態(tài)，給 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜負(fù)荷供電，使發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行。 3． 5注意事項(xiàng) 3． 5． 1發(fā)電機(jī)操作面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動位置”。對發(fā)電機(jī)的運(yùn)行需記錄在《發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》中。 3．檢查事故照明、消防器材等配套設(shè)施是否齊全完好。 3．變壓器運(yùn)行正常，各參數(shù)正確，無過熱異響現(xiàn)象。 2 低壓 配電系統(tǒng) 每日 1．檢查低壓系統(tǒng)各柜箱編號是否清晰、明 了，指示燈顯示是否正常，外觀是否清潔，顯示儀表是否完好。 1．保證供電連續(xù)性。 COSΦ 92%。 ： ，尤其是進(jìn)線端相間的污垢； f 擰緊所有緊固件。 2．變頻器風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常、壓力表檢查、電流、 電壓檢查 3．檢查、清潔母線組，及時(shí)更換破損的固定瓷瓶，緊固連接鏍栓 4．交流接觸器觸頭表面及四周污物、研磨觸頭、清潔鐵心表面的油污及贓物 5．變壓器噪音、溫度、外殼除塵 6．電容有無膨脹、漏油、異常響聲的電容 每年 1．檢測柜箱內(nèi)線路相間絕緣與接地電阻。 3．檢查冷卻水、機(jī)油、燃油是否充足。 每月 1．定期整理控制柜內(nèi)線路，緊固各接線端頭。 半年 1．打開箱內(nèi)面板，緊固自動開關(guān)上下端接線端頭。管理處其他人員若發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備異常，及時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人或值班人員處理。 1． 1． 2合上主電源回 路的空氣開關(guān)和控制電源開關(guān)。 1． 2． 1將工作方式分別撥至“ 1自動、 2備用”或“ 2自動、 1備用”。 1． 2． 4當(dāng)自動方式失敗時(shí)，可在聯(lián)動柜上手動啟動和停止消火栓泵及噴淋泵。 2． 2自動啟動 2． 2． 1將水泵工作方式設(shè)置為“ 1自動、 2備用”或“ 2自動、 1備用”位置。 3． 0生活水系統(tǒng) 深圳市保利物業(yè)管理有限公司