【正文】 保養(yǎng)，并做好記錄。 完成上級交辦的其它工作。 嚴格執(zhí)行設備管理制度，做好日夜班的交接班工作。 六、專業(yè)技工 (一）維修電工 嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工程任務。 （五） 負責組織設備的年、月檢修保養(yǎng)計劃的實施，并將執(zhí)行情況上報主管驗收。 五、工程領(lǐng)班： （一） 嚴格執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務； （二） 管理好、使用好本班負責范圍內(nèi)的設備，使設備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行是領(lǐng)班的首要任務。 （八） 勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時向工程經(jīng)理匯報，并執(zhí)行工作安排。 （四） 加強下屬員工專業(yè)技術(shù)培訓和專業(yè)設備管理，制定設備操作規(guī)程，提高員工工作效率和工作質(zhì)量。 (七 ) 負責領(lǐng)導交辦的其它工作。 (三 ) 參與本部門各項工作的檢查、監(jiān)督、指導。 （九） 負責本部門員工的培訓及考核計劃的確定。 （五） 負責參與樓宇工程驗收交接工作及對外接盤項目的工程驗收接管工作。具體職責為： （一） 負責小區(qū)房屋建筑、公共設施、機電設備等技術(shù)管理工作。 （二） 維修工作要細心、及時、不推不拖，小修不過夜，土建零修三日內(nèi)完 成，緊急報修實行 24 小時服務。 （八） 配合物業(yè)部做好業(yè)主入住時房屋設施、設備的交驗和交接。 （四） 負責編制設備、設施維修保養(yǎng)計劃，做好與本部門業(yè)務相關(guān)的合同評審。第七章：員工培訓制度 第八章 ： 工程部分管的公司管理制度 。我公司秉承香港裕展物業(yè)管理公司多年從事物業(yè)和工程管理的經(jīng)驗，根據(jù)北京市房地局頒布的《房屋及其設備小修服務標準》、《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準》，制定《工程部工作手冊》，用于規(guī)范工程部的工作，明確工程部保養(yǎng)、維修工作的任務和責任，便于工程技術(shù)及維修人員遵照執(zhí)行?！豆こ滩抗ぷ魇謨浴分饕ǎ旱谝徽拢哼\行、維修管理 , 第二章 ： 工程項目接管驗收 。 第一章 運行、維修管理 第一節(jié) 總則 一、 工程管理任務： （一） 負責制定樓宇的公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的管理規(guī)定。 （五） 負責樓宇工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關(guān)部門評 審。 （九） 負責工程技術(shù)資料管理和緊急情況的處理。 （三） 深入業(yè)主宣傳物業(yè)公司服務管理規(guī)定，聽取業(yè)主意見、建議，不斷改進維修服務工作。 （二） 負責制定本部門各項管理制度及應急措施。 （六） 負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作。 （十） 負責領(lǐng)導交辦的其它工作。 (四 ) 負責參與各種責任事故的調(diào)查分析及處理。 三、工程主管： （一） 對工程經(jīng)理負責，做好工程人員和設備設施的管理。 （五） 認真做好本職工作，勤檢查、勤督促，嚴格要求員工執(zhí)行崗位責任。 （九） 搞好團結(jié)，加強專業(yè) 班組管理以及與其它部門之間的聯(lián)系。對管轄設備要嚴格做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干 凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣）、“五良好”（使用性能好、密封良好、潤滑良好、安全性能良好、調(diào)整良好）。 （六） 做好本班設備的運行、檢查記錄、材料消耗情況，每月底報主管審閱，經(jīng)理審核。 努力學習技術(shù)，熟練地掌握電氣設備的原理及實際操作與維修。 交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設備發(fā)生事故 時不得離崗。 （二）弱電維修工 負責小區(qū)電視、電話、消防保安、綜合線等系統(tǒng)性能，并進行日常維修。 定期檢查各線組箱、線路、豎井和外部設備的運行情況，保證系統(tǒng)完好暢通。 （三）電梯維修工： 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作…… 第 7 頁 共 78 頁 負責電梯運行保養(yǎng)的專業(yè)工種，應由具備電氣和機械技能基礎(chǔ)的員工經(jīng)過電梯專業(yè)培訓后方能擔任。 做好電梯、 電梯豎井、地坑和電梯機房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。 負責污水井、雨水井、化糞池的定期清潔監(jiān)管，及時清理疏通管路，保證管線暢通，排放合格。 積極參加專業(yè)學習和技術(shù)培訓，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平。 牢固樹立“安全第一”的思想，控制系統(tǒng)應調(diào)整完好，不得隨意調(diào)整系統(tǒng)。 對發(fā)生和發(fā)現(xiàn)的重大故障和隱患，應立即采取有效措施，并上報主管和工程部經(jīng)理，以便組織力量搶修，搶修過程詳細記入維修記錄。 （六）綜合維修工： 嚴 格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，盡職盡責做好本職工作。 依照計劃 ,對各種裝修、裝飾、陳設進行維護修理，延長其使用壽脈。 做好班組衛(wèi)生，保持室內(nèi)及環(huán)境的整潔。 維修工值班期間，不得擅自離崗，不得回宿舍睡覺。 值班期間注意防火防盜。 （四） 每日清掃配電室的地面，定期進行設備清潔、保養(yǎng)、維修；確保配電設備完好。 （七） 保持配電室內(nèi)消防設施完好齊備，應急照明完好正常。 機房鑰匙由專人負責，不得自行配制 備用，機房設備器材建檔造冊。 （二） 樓宇自控設備管理 機房重地非工作人員不得入內(nèi)，不得在機房內(nèi)吃東西、吸煙、接待客人，不得存放有毒、易燃、有腐蝕性的物品。 嚴格按照操作程序作業(yè)，愛惜財產(chǎn)設備，建立設備檔案，按規(guī)定做好維護保養(yǎng)，保證設備運行安全可靠。 三、電梯機房管理 （一） 每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。 （五） 機房門窗應完好并上鎖，未經(jīng)工程經(jīng)理、主管允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。 （九） 完成領(lǐng)導交辦的其它工作。 （三） 水泵房每星期由專業(yè)負責人清掃一次，保證泵房地面和設備外表的清潔。 五、空調(diào)機房管理 （一） 機房每日鎖好，鑰匙由空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，嚴禁非工作人員進入。 （五） 每周對空調(diào)主機進行一次清潔，并做好設備房的滅鼠工作。 （三） 風機房內(nèi)應有滅火器，放置于易取處。 八、天然氣室管理 （一） 天然氣控制室是保證樓宇正常供氣的核心，同時作為可燃氣體的轉(zhuǎn)換樞紐，室內(nèi)嚴禁煙火；每日（一次）由燃氣專業(yè)人員對設備運行情況進行檢查巡視。 （五） 天然氣控制室設備，未經(jīng)天然氣管理單位同意，嚴禁擅自操動，以免發(fā)生危險。 接 線 牢固可靠，接線端子不得壓裂，導線不得壓傷、裸露。 照明配電盤檢修 盤 面 整潔、門軸靈活、關(guān)閉嚴密。 零地端子排 與地絕緣；與金屬外皮有效連接，牢固可靠。 端子板 完整牢固 、 可靠 、 無銹蝕、無氧化、接線整齊。 安全工具及避雷器每年做一次測試。 檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固連接螺栓 ,若有生銹應更換，確保接頭連接緊密，檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。 在進行電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。 維修保養(yǎng)后的電氣設備或線路，在經(jīng)檢查無誤后，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后方可送電。 維護保養(yǎng)：觀察電盤上各類儀表，電壓情況，掌握高峰電流數(shù)值，三相電流是否平衡，配電箱固定，閘具接頭無松動。 避雷設施：接閃器、引下線、接地裝置。 二、電梯設備 （一）運行維護標準 運行檢查記錄：清楚、準確、齊全，公布電梯運行時刻表。 減速機：機座無油污，輪緣無磨損。 轎廂門：行走平穩(wěn)，傳動皮帶或鏈條無損壞。 1 緩沖器：油封良好，油量充足，動作正常。 1 安全鉗及楔塊要求：各塊之間的間隙均為 24mm。 2 各層門與門之間的間隙為 58mm。 （二）保養(yǎng)周期 日常保養(yǎng)檢修每周一次 ,每次３小時 /電梯；故障急修隨時進行． 月、季、年度保養(yǎng)項目，按照《電梯維保周期計劃表》執(zhí)行。 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作…… 第 16 頁 共 78 頁 電梯維保周期計劃表 周 期 保養(yǎng)檢查項目 內(nèi) 容 標 準 月保 控制屏 整潔、接線牢固 曳引機、電機 清潔、檢查油量、油質(zhì)、運行聲音、運行溫度 抱閘制動器 檢查制動間隙 限速器 轉(zhuǎn)動部位靈活、開關(guān)正常 門機構(gòu) 動作靈活、無異常聲音、垂直度相同、無晃動 連接部位牢固、門鎖安全可靠、光幕正常 安全鉗開關(guān) 正?？煽? 上、下極限開關(guān) 正常 上、下限位開關(guān) 正常 緩沖器開關(guān) 正常 各急停開關(guān) 正常 指示燈、到站鐘 指示正確、聲音清晰 警鈴、對講機 聲音清晰 操縱盤 各按鈕、開關(guān)正常、接線牢 固 井道平層感應器 平層準確 季保 緩沖器 清潔、檢查油量、油質(zhì) 導靴 檢查靴襯磨損情況、導靴間隙 電纜 檢查固定裝置、懸掛情況 補償裝置 檢查固定裝置、間距、檔輪裝置 年保年檢 導軌 檢查固定裝置、磨損程度 接觸器、繼電器 檢查接點、接線、動作狀態(tài) 曳引繩、繩糟 檢查磨損度 限速繩 檢查磨損度 安全鉗 動作靈活一致、間隙調(diào)整、清潔 安全回路 逐項檢查試驗 緩沖距離 是否正常 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作…… 第 17 頁 共 78 頁 稱重裝置 正?？煽? 消防功能 正常 （三）電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程 盤車、拆裝 更換電器部件、電子板時禁止帶電作業(yè)。 嚴禁在廳門外探身到轎廂內(nèi)或轎頂作業(yè)，嚴禁踏在井道內(nèi)任何支點上作業(yè)，嚴禁站在對重架上作業(yè)。 機房、轎頂、井道、底坑應裝有足夠照明設施，行燈應用帶有防護罩的低壓安全燈。每周巡視各樓層電梯廳的安全狀態(tài)，看是否正常。 水泵運轉(zhuǎn)無異常聲響，軸承溫度正常。 每月對水泵軸加油一次。 每半年清通排水系統(tǒng)干線一次。 救火用的輸水設備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應立即維修，若有丟失，立即補齊，同時嚴禁使用消防喉作其它用途。如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置，掌握系統(tǒng)的運行狀態(tài)。 及時修補、更換受損的保溫、防腐層及管路。 ３、 每周巡視給排水設備的控制系統(tǒng)，看是否運行正常。 （ 2） 清除水池（箱）內(nèi)淤泥、雜物和銹塊等。 使用中如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)異?，F(xiàn)象，應馬上組織查找原因并報告主管領(lǐng)導。 機械轉(zhuǎn)動部件溫升正常、無異常聲響。 各種管道支吊架良好，機械設備的固定螺栓無松動，銹蝕現(xiàn)象。 對于空調(diào)機房： （ 1） 每年的４、９月份各進行一次配電箱開關(guān)的維護保養(yǎng)； （ 2） 每年１０月份更換水泵的密封墊。 （三）維修管理規(guī)定： 維修保養(yǎng)工作實行主管負責制，組員必須服從主管的工作安排。 維修設備時，要先準備好材料和相應的安全措施、技術(shù)措施，防止觸電及設備事故的發(fā)生。 3) 發(fā)現(xiàn)因負荷 過大而發(fā)出劇烈震動。未掛牌造成事故時，追究操作人員的責任。 不準帶領(lǐng)或默許無關(guān)人員進入設備房參觀、對設備拍照和觸摸設備活動。 要定期或不定期地查漏，隨時檢查、隨時修理，使設備正常運轉(zhuǎn)。 每周巡視各樓層空調(diào)給水系統(tǒng)管道及主閥門的位置，看是否正常及指向正確。 燃氣管道上禁止吊掛物品。 使用燃氣用具時，使用人不可長時間遠離，以免火燃被風吹滅或被沸湯溢出撲滅而發(fā)生漏氣。 （七） 設備巡視制度 每天巡視燃氣機房及燃氣設備系統(tǒng)，看是否正常，并填寫《天然氣設施日檢記錄表》。具體內(nèi)容有： （一）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護 應杜絕不合理負荷的發(fā)生，以減少地基的沉降，住戶裝修所增加的負荷不可超過設計荷載，還要防止地基浸水，加強各種管線的檢查和維護。 （三） 墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護 定期進行檢查，對使用磨損率高的部位重點檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；對墻臺面及吊頂工程與其他工程的銜接處應注意防水、防裂、防漏電；向用戶講明在日常使用中注意減少對墻面的撞擊劃傷﹑磕碰等，保持室內(nèi)墻臺面的整體協(xié)調(diào)。主要工作有：定期清掃，保證各種設施處于正常有效的使用狀態(tài)；定期檢查記錄；對屋面受損情況及時進行修復；建立專業(yè)的養(yǎng)護隊伍，加強對屋面使用的管理；任何在房屋內(nèi)外部增設的設備設施都不能影響房屋原有功能。 每個節(jié)門在檢查時，在節(jié)門立桿、螺栓等處要加油保養(yǎng)。 （二）污水系統(tǒng) 排水管網(wǎng)每季度要巡視檢查一次，每年 5 月份、 12 月份要重點檢 查。 做好維修、保養(yǎng)記錄。 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作……