【正文】 保養(yǎng)，并做好記錄。 完成上級交辦的其它工作。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接班工作。 六、專業(yè)技工 (一）維修電工 嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其它工程任務(wù)。 （五） 負(fù)責(zé)組織設(shè)備的年、月檢修保養(yǎng)計劃的實施，并將執(zhí)行情況上報主管驗收。 五、工程領(lǐng)班： （一） 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成主管下達(dá)的各項工作任務(wù)； （二） 管理好、使用好本班負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行是領(lǐng)班的首要任務(wù)。 （八） 勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時向工程經(jīng)理匯報，并執(zhí)行工作安排。 （四） 加強下屬員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和專業(yè)設(shè)備管理，制定設(shè)備操作規(guī)程，提高員工工作效率和工作質(zhì)量。 (七 ) 負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 (三 ) 參與本部門各項工作的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)。 （九） 負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核計劃的確定。 （五） 負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及對外接盤項目的工程驗收接管工作。具體職責(zé)為： （一） 負(fù)責(zé)小區(qū)房屋建筑、公共設(shè)施、機電設(shè)備等技術(shù)管理工作。 （二） 維修工作要細(xì)心、及時、不推不拖，小修不過夜，土建零修三日內(nèi)完 成，緊急報修實行 24 小時服務(wù)。 （八） 配合物業(yè)部做好業(yè)主入住時房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗和交接。 （四） 負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評審。第七章：員工培訓(xùn)制度 第八章 ： 工程部分管的公司管理制度 。我公司秉承香港裕展物業(yè)管理公司多年從事物業(yè)和工程管理的經(jīng)驗，根據(jù)北京市房地局頒布的《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》，制定《工程部工作手冊》，用于規(guī)范工程部的工作，明確工程部保養(yǎng)、維修工作的任務(wù)和責(zé)任，便于工程技術(shù)及維修人員遵照執(zhí)行。《工程部工作手冊》主要包括：第一章：運行、維修管理 , 第二章 ： 工程項目接管驗收 。 第一章 運行、維修管理 第一節(jié) 總則 一、 工程管理任務(wù)： （一） 負(fù)責(zé)制定樓宇的公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定。 （五） 負(fù)責(zé)樓宇工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門評 審。 （九） 負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料管理和緊急情況的處理。 （三） 深入業(yè)主宣傳物業(yè)公司服務(wù)管理規(guī)定，聽取業(yè)主意見、建議，不斷改進(jìn)維修服務(wù)工作。 （二） 負(fù)責(zé)制定本部門各項管理制度及應(yīng)急措施。 （六） 負(fù)責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作。 （十） 負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 (四 ) 負(fù)責(zé)參與各種責(zé)任事故的調(diào)查分析及處理。 三、工程主管： （一） 對工程經(jīng)理負(fù)責(zé)，做好工程人員和設(shè)備設(shè)施的管理。 （五） 認(rèn)真做好本職工作，勤檢查、勤督促，嚴(yán)格要求員工執(zhí)行崗位責(zé)任。 （九） 搞好團(tuán)結(jié)，加強專業(yè) 班組管理以及與其它部門之間的聯(lián)系。對管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干 凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣）、“五良好”（使用性能好、密封良好、潤滑良好、安全性能良好、調(diào)整良好）。 （六） 做好本班設(shè)備的運行、檢查記錄、材料消耗情況，每月底報主管審閱，經(jīng)理審核。 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修。 交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故 時不得離崗。 （二）弱電維修工 負(fù)責(zé)小區(qū)電視、電話、消防保安、綜合線等系統(tǒng)性能，并進(jìn)行日常維修。 定期檢查各線組箱、線路、豎井和外部設(shè)備的運行情況，保證系統(tǒng)完好暢通。 （三）電梯維修工： 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 7 頁 共 78 頁 負(fù)責(zé)電梯運行保養(yǎng)的專業(yè)工種，應(yīng)由具備電氣和機械技能基礎(chǔ)的員工經(jīng)過電梯專業(yè)培訓(xùn)后方能擔(dān)任。 做好電梯、 電梯豎井、地坑和電梯機房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。 負(fù)責(zé)污水井、雨水井、化糞池的定期清潔監(jiān)管，及時清理疏通管路，保證管線暢通，排放合格。 積極參加專業(yè)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平。 牢固樹立“安全第一”的思想，控制系統(tǒng)應(yīng)調(diào)整完好，不得隨意調(diào)整系統(tǒng)。 對發(fā)生和發(fā)現(xiàn)的重大故障和隱患，應(yīng)立即采取有效措施，并上報主管和工程部經(jīng)理，以便組織力量搶修，搶修過程詳細(xì)記入維修記錄。 （六）綜合維修工： 嚴(yán) 格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，盡職盡責(zé)做好本職工作。 依照計劃 ,對各種裝修、裝飾、陳設(shè)進(jìn)行維護(hù)修理，延長其使用壽脈。 做好班組衛(wèi)生，保持室內(nèi)及環(huán)境的整潔。 維修工值班期間，不得擅自離崗，不得回宿舍睡覺。 值班期間注意防火防盜。 （四） 每日清掃配電室的地面，定期進(jìn)行設(shè)備清潔、保養(yǎng)、維修；確保配電設(shè)備完好。 （七） 保持配電室內(nèi)消防設(shè)施完好齊備，應(yīng)急照明完好正常。 機房鑰匙由專人負(fù)責(zé)，不得自行配制 備用，機房設(shè)備器材建檔造冊。 （二） 樓宇自控設(shè)備管理 機房重地非工作人員不得入內(nèi)，不得在機房內(nèi)吃東西、吸煙、接待客人，不得存放有毒、易燃、有腐蝕性的物品。 嚴(yán)格按照操作程序作業(yè)，愛惜財產(chǎn)設(shè)備，建立設(shè)備檔案，按規(guī)定做好維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)備運行安全可靠。 三、電梯機房管理 （一） 每周對機房進(jìn)行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。 （五） 機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)工程經(jīng)理、主管允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動物進(jìn)入。 （九） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 （三） 水泵房每星期由專業(yè)負(fù)責(zé)人清掃一次，保證泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 五、空調(diào)機房管理 （一） 機房每日鎖好，鑰匙由空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入。 （五） 每周對空調(diào)主機進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的滅鼠工作。 （三） 風(fēng)機房內(nèi)應(yīng)有滅火器，放置于易取處。 八、天然氣室管理 （一） 天然氣控制室是保證樓宇正常供氣的核心，同時作為可燃?xì)怏w的轉(zhuǎn)換樞紐，室內(nèi)嚴(yán)禁煙火；每日（一次）由燃?xì)鈱I(yè)人員對設(shè)備運行情況進(jìn)行檢查巡視。 （五） 天然氣控制室設(shè)備，未經(jīng)天然氣管理單位同意，嚴(yán)禁擅自操動，以免發(fā)生危險。 接 線 牢固可靠，接線端子不得壓裂，導(dǎo)線不得壓傷、裸露。 照明配電盤檢修 盤 面 整潔、門軸靈活、關(guān)閉嚴(yán)密。 零地端子排 與地絕緣；與金屬外皮有效連接，牢固可靠。 端子板 完整牢固 、 可靠 、 無銹蝕、無氧化、接線整齊。 安全工具及避雷器每年做一次測試。 檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固連接螺栓 ,若有生銹應(yīng)更換，確保接頭連接緊密，檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。 在進(jìn)行電氣維修時，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。 維修保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)檢查無誤后，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后方可送電。 維護(hù)保養(yǎng)：觀察電盤上各類儀表，電壓情況，掌握高峰電流數(shù)值，三相電流是否平衡，配電箱固定，閘具接頭無松動。 避雷設(shè)施：接閃器、引下線、接地裝置。 二、電梯設(shè)備 （一）運行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 運行檢查記錄：清楚、準(zhǔn)確、齊全，公布電梯運行時刻表。 減速機：機座無油污，輪緣無磨損。 轎廂門：行走平穩(wěn)，傳動皮帶或鏈條無損壞。 1 緩沖器：油封良好，油量充足，動作正常。 1 安全鉗及楔塊要求：各塊之間的間隙均為 24mm。 2 各層門與門之間的間隙為 58mm。 （二）保養(yǎng)周期 日常保養(yǎng)檢修每周一次 ,每次３小時 /電梯；故障急修隨時進(jìn)行． 月、季、年度保養(yǎng)項目，按照《電梯維保周期計劃表》執(zhí)行。 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 16 頁 共 78 頁 電梯維保周期計劃表 周 期 保養(yǎng)檢查項目 內(nèi) 容 標(biāo) 準(zhǔn) 月保 控制屏 整潔、接線牢固 曳引機、電機 清潔、檢查油量、油質(zhì)、運行聲音、運行溫度 抱閘制動器 檢查制動間隙 限速器 轉(zhuǎn)動部位靈活、開關(guān)正常 門機構(gòu) 動作靈活、無異常聲音、垂直度相同、無晃動 連接部位牢固、門鎖安全可靠、光幕正常 安全鉗開關(guān) 正?？煽? 上、下極限開關(guān) 正常 上、下限位開關(guān) 正常 緩沖器開關(guān) 正常 各急停開關(guān) 正常 指示燈、到站鐘 指示正確、聲音清晰 警鈴、對講機 聲音清晰 操縱盤 各按鈕、開關(guān)正常、接線牢 固 井道平層感應(yīng)器 平層準(zhǔn)確 季保 緩沖器 清潔、檢查油量、油質(zhì) 導(dǎo)靴 檢查靴襯磨損情況、導(dǎo)靴間隙 電纜 檢查固定裝置、懸掛情況 補償裝置 檢查固定裝置、間距、檔輪裝置 年保年檢 導(dǎo)軌 檢查固定裝置、磨損程度 接觸器、繼電器 檢查接點、接線、動作狀態(tài) 曳引繩、繩糟 檢查磨損度 限速繩 檢查磨損度 安全鉗 動作靈活一致、間隙調(diào)整、清潔 安全回路 逐項檢查試驗 緩沖距離 是否正常 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 17 頁 共 78 頁 稱重裝置 正常可靠 消防功能 正常 （三）電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程 盤車、拆裝 更換電器部件、電子板時禁止帶電作業(yè)。 嚴(yán)禁在廳門外探身到轎廂內(nèi)或轎頂作業(yè)，嚴(yán)禁踏在井道內(nèi)任何支點上作業(yè)，嚴(yán)禁站在對重架上作業(yè)。 機房、轎頂、井道、底坑應(yīng)裝有足夠照明設(shè)施，行燈應(yīng)用帶有防護(hù)罩的低壓安全燈。每周巡視各樓層電梯廳的安全狀態(tài)，看是否正常。 水泵運轉(zhuǎn)無異常聲響，軸承溫度正常。 每月對水泵軸加油一次。 每半年清通排水系統(tǒng)干線一次。 救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，若有丟失，立即補齊，同時嚴(yán)禁使用消防喉作其它用途。如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置，掌握系統(tǒng)的運行狀態(tài)。 及時修補、更換受損的保溫、防腐層及管路。 ３、 每周巡視給排水設(shè)備的控制系統(tǒng)，看是否運行正常。 （ 2） 清除水池（箱）內(nèi)淤泥、雜物和銹塊等。 使用中如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)異?，F(xiàn)象，應(yīng)馬上組織查找原因并報告主管領(lǐng)導(dǎo)。 機械轉(zhuǎn)動部件溫升正常、無異常聲響。 各種管道支吊架良好，機械設(shè)備的固定螺栓無松動，銹蝕現(xiàn)象。 對于空調(diào)機房： （ 1） 每年的４、９月份各進(jìn)行一次配電箱開關(guān)的維護(hù)保養(yǎng)； （ 2） 每年１０月份更換水泵的密封墊。 （三）維修管理規(guī)定： 維修保養(yǎng)工作實行主管負(fù)責(zé)制，組員必須服從主管的工作安排。 維修設(shè)備時，要先準(zhǔn)備好材料和相應(yīng)的安全措施、技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。 3) 發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷 過大而發(fā)出劇烈震動。未掛牌造成事故時，追究操作人員的責(zé)任。 不準(zhǔn)帶領(lǐng)或默許無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房參觀、對設(shè)備拍照和觸摸設(shè)備活動。 要定期或不定期地查漏，隨時檢查、隨時修理，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。 每周巡視各樓層空調(diào)給水系統(tǒng)管道及主閥門的位置，看是否正常及指向正確。 燃?xì)夤艿郎辖沟鯍煳锲贰? 使用燃?xì)庥镁邥r，使用人不可長時間遠(yuǎn)離，以免火燃被風(fēng)吹滅或被沸湯溢出撲滅而發(fā)生漏氣。 （七） 設(shè)備巡視制度 每天巡視燃?xì)鈾C房及燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)，看是否正常，并填寫《天然氣設(shè)施日檢記錄表》。具體內(nèi)容有： （一）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù) 應(yīng)杜絕不合理負(fù)荷的發(fā)生，以減少地基的沉降，住戶裝修所增加的負(fù)荷不可超過設(shè)計荷載，還要防止地基浸水，加強各種管線的檢查和維護(hù)。 （三） 墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù) 定期進(jìn)行檢查，對使用磨損率高的部位重點檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；對墻臺面及吊頂工程與其他工程的銜接處應(yīng)注意防水、防裂、防漏電；向用戶講明在日常使用中注意減少對墻面的撞擊劃傷﹑磕碰等，保持室內(nèi)墻臺面的整體協(xié)調(diào)。主要工作有：定期清掃，保證各種設(shè)施處于正常有效的使用狀態(tài)；定期檢查記錄；對屋面受損情況及時進(jìn)行修復(fù)；建立專業(yè)的養(yǎng)護(hù)隊伍，加強對屋面使用的管理；任何在房屋內(nèi)外部增設(shè)的設(shè)備設(shè)施都不能影響房屋原有功能。 每個節(jié)門在檢查時，在節(jié)門立桿、螺栓等處要加油保養(yǎng)。 （二）污水系統(tǒng) 排水管網(wǎng)每季度要巡視檢查一次，每年 5 月份、 12 月份要重點檢 查。 做好維修、保養(yǎng)記錄。 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作……