【正文】 器設(shè)備及配電房的消防工作和衛(wèi)生工作。 熟悉系統(tǒng)的分類、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。 負責所有以上設(shè)備的維護保養(yǎng)和運行記錄。 負責燃油的儲存 和發(fā)放。 負責水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 強電系統(tǒng)職責范圍 負責整個電器系統(tǒng)的運行和資料管理。 做好水泵房的管理工作，嚴禁無關(guān)人員進入，負責消防泵的日常清潔及試運行工作，負責水箱的清洗。各設(shè)備的巡視 記錄依照有關(guān)表格。 做好空調(diào)設(shè)備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 外判維修保養(yǎng) 把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。負責組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓學習，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平。 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。接到應(yīng)急報告，當班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、總工程師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低 所發(fā)生的損失，恢復設(shè)備的正常運行。恰當?shù)匕才胖蛋啵渲校?變配電室、冷凍機房、熱交換室、鍋爐房、樓宇中央控制室等可能需要 24小時值班；夜間值班從實際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。 加強設(shè)備項目驗收、運 行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經(jīng)濟效果。 2. 職責 物業(yè)管理工程部的主要職責 工程部負責： 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)） 的維修保養(yǎng) 日常運行管理 對業(yè)主、租戶開展有償服務(wù) 對裝修工程進行監(jiān)督管理 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容： 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標和政策。因此根據(jù) “一 線 ”部門的意見和要求，處理并安排設(shè)備工作的事項，成為工程部工作的一個特點。所以，大多數(shù)物業(yè)的工程部，從部門經(jīng)理到工人，待遇都要比別的部門高，這也體現(xiàn)了對工程管理的重視。 同時，物業(yè)管理費用的工程設(shè)備維修費用及能源消耗是最重要的開支項目；工程設(shè)備運行、維護費用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。而現(xiàn)代科學技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為物業(yè)提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程部直接運行和管理這些設(shè)備，通過設(shè)備、設(shè)施為用戶服務(wù)；是提供給客人空調(diào)、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設(shè)施等 “服務(wù)產(chǎn)品 ”的部門。 在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復雜和管理難度比較高的一項工作。 提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關(guān)系。認識這一點非常重要，否則，有的工程部人員常常以老大哥自居，甚至要求別的部門服從他們的需要。 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。 推動全員參加設(shè)備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。 負責組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施 工。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。 做好應(yīng)急搶修工作，當班人員接到應(yīng)急報告應(yīng)立即奔趕現(xiàn)場，處理應(yīng)急事故。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導交給的各項任務(wù)。 做好給排水設(shè)備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。 認真貫徹執(zhí)行工程部主任下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 負責發(fā)電機的運行管理。 負責物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。 配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內(nèi)，作出適當檢修，使設(shè)備重新投入運行。 嚴格執(zhí)行工程部規(guī)定的機電系統(tǒng)的運行方案。 實行 24小時四班 /三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。 消控中心職責范圍 消控人員應(yīng)遵守值班制度，不得隨意調(diào)班，并按規(guī)定交接班。 做好設(shè)備的應(yīng)急搶修工作。 負責土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。 組織架構(gòu) 建立組織機構(gòu)的原則 建立合理的組織機構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管 理的組織保證。物業(yè)設(shè)備管理工作是綜合性的、動態(tài)隨機性的管理 ,管理體制一定要精練得力。技術(shù)人員要精干熟練 ,善于解決實際問題。設(shè)備管理不可能象工礦企業(yè)那樣設(shè)立動力科、技安科、環(huán)?？啤⒒?、供應(yīng)科、生產(chǎn)計劃科等等來共同承擔設(shè)備管理中的管理、技術(shù)和經(jīng)濟工作。物業(yè)設(shè)備管理機構(gòu)中的每一個崗位都要有各自的職責范圍。而且 ,這種辦法不可能培養(yǎng)出善于獨立思考、獨立處理問題的精兵強將。 局部問題則以分散為宜。管理幅度大小與管理人員的素質(zhì)有關(guān) ,但通常以 48人為佳。 信息反饋和調(diào)控的原則。 工程部組織機構(gòu)的設(shè)計 物業(yè)工程部組織機構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。對設(shè)備進行大修或增建和改造等大型工程，一般都委托專業(yè)公司承保。必須處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。但根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營目標，有如下幾種設(shè)置方式： 按專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)置方式 由于物業(yè)在建造時，是按專業(yè)系統(tǒng)來劃分的。這種機構(gòu)設(shè)置型式，對于物業(yè)規(guī)模在 50,000平米以下者較適用。它對物業(yè)內(nèi)一些專業(yè)性、系統(tǒng)性較強的設(shè)施，仍然按專業(yè)來劃分。此種結(jié)構(gòu)的特點是，責任性較強、便于檢查；缺點是對于較大工程則明顯地顯得力量薄弱。 工程部可按上述特點把人員分為三大部分，即設(shè)備運行組、緊急維修組和計劃維修組。緊急維修組包括設(shè)備、計算機和消防報警人員，三班維修人員和各種設(shè)備的運行人員，每班人員的組成是由各種不同工種混合編組。 設(shè)備的正確使用和維修保養(yǎng)，是保證設(shè)備完好的兩個不可分割的環(huán)節(jié)。對重要設(shè)備的使用，還應(yīng)制訂嚴格的設(shè)備交接班制度，做好交接班工作，并書面報告值班情況。所以，必須通過制定和健全工程部的規(guī)章制度，以達到對部屬員工的管理。 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。 負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導技工執(zhí)行。 負責協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當?shù)慕M織管理能力。 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。 監(jiān)督檢查各專業(yè)組的日常工作并檢查其任務(wù)的質(zhì)量。 組織日常巡視，并負責處理巡視中發(fā)現(xiàn)的問題及深入跟進單一個案 /事件，分析后上報總工審閱。 工程部秘書的崗位職責 直接上級： 總工程師 直接下屬： 無 崗位職責： 在總工程師的指導下，負責工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來訪客人。 負責工作部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。 參加工作部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。 外語水平：高級英文水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。 監(jiān)督檢查工程部各崗位的值班情況。重要問題及時報告總工程師和副總工程師并提出解決辦法。 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學歷，接受過酒店工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓。 空調(diào)采暖專業(yè)的崗位職責 負責空調(diào)系統(tǒng)、冷凍系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、熱力站的日常運行和維修保養(yǎng)。 提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃和備品備件購買計劃，每月定期上報工程部總工程師 /副總工程師審定，并負責組織實施。 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng) 驗教訓，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。 協(xié)助總工程師進行工作： 計算年度開支預(yù)算 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準 工程結(jié)束后的驗收 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干 。 工作經(jīng)驗：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗， 3年以上鍋爐操作運行的工作經(jīng)驗。 設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時 組織人力搶修，在最短的時間內(nèi)恢復其使用功能。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。 文化程度：具有中等 技術(shù)專業(yè)或同等學歷。 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設(shè)備安全。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 遵守巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時處理。 做好班組人員考勤，按時向主管上報。團結(jié)協(xié)作，為人正直，具有上下溝通能力和融洽的人際關(guān)系。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的熱力站上崗操作證。 嚴格執(zhí)行工程部的的值班制度、交接班制度，確保在崗時不出任何問題。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 文化程度：具有技校以上學歷。 嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施，防止小隱患釀成大故障。 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 制冷技工 直接上級： 制冷領(lǐng)班 直接下屬： 無 崗位職責： 嚴格遵守操作程序，保證冷凍機組及其它制冷設(shè)備的正常運行。 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時不出任何問題。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 文化程度：具有技校以上學歷。 按照維修保養(yǎng)制度的要求適時安排對鍋爐設(shè)備的計劃維修，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)；并做好維修保養(yǎng)、更換零配件的記錄。 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。團結(jié)協(xié)作，為人正直，具有上下溝通能力和融洽的人際關(guān)系。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的鍋爐上崗操作證。 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時不出任何問題。 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做 好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 軟化水技工 直接上級： 空調(diào)采暖工程師 /主管 直接下屬： 無 崗位職責： 按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對軟化水設(shè)備進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取解決措施。 根據(jù)水質(zhì)情況適當調(diào)整設(shè)備的運行參數(shù)，并準確記錄水質(zhì)及調(diào)整方法。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 文化程度：具有技校以上學歷。 強電工程師 /主管 直接上級： 工程部經(jīng)理 直接下屬： 配電領(lǐng)班，照明領(lǐng)班，電梯領(lǐng)班 崗位職責： 確保變電設(shè)備系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)經(jīng)營提供動力、照明、電能是強電組主管的首要職責。 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故，保證配電室的干凈整潔。 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。 協(xié)助總工程師進行工作： 計算年度開支預(yù)算 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，確保其安裝水平合乎工程部標準 工程結(jié)束后的驗收 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認真負責、腳踏實地、一絲不 茍、精益求精的工作精神和工作風，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。 特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高 /低壓配電上崗證。 及時向主管提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫存量。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干。 工作經(jīng)驗：具有 5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗， 4年以上變電設(shè)備系統(tǒng)管理運行的工作經(jīng)歷。 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設(shè)備安全。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認真負責，踏實肯干的工作精神和作風。 特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高 /低壓配電上崗證操作證。 做好班組人員考勤，按時向主管上報。具有上下溝通，團結(jié)協(xié)作的精神。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的高 /低壓配電上崗證、操作證。 維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固結(jié)實，絕緣及防水處理必須可靠。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變線 路走向。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 電梯領(lǐng)班 直接上級： 強電工程師 /主管 直接下屬： 電梯班技工 崗位職責： 確保物業(yè)所有電梯、扶梯的正常運行。 密切監(jiān)視和掌握各電梯、扶梯的運行動態(tài)，出現(xiàn)故障時應(yīng)立即召集有關(guān)人員排除。 管理使用好本班的工具