【正文】 如果此部位不修理會(huì)影響其中一個(gè)共有方的使用，應(yīng)確定要求維修有效，并物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 34 頁(yè) 共 78 頁(yè) 組織強(qiáng)制性維修。完工后，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收質(zhì)量并簽字。 3. 維修人員定期對(duì)樓房的公共設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，由綜合質(zhì)管部填寫“派工單”，交維修中心進(jìn)行維修。嚴(yán)格按照并按有關(guān)的維修操作規(guī)定進(jìn)行，以免發(fā)生意外或人員傷亡事故。 (二 ) 在巡查空調(diào)主機(jī)、風(fēng)機(jī)、風(fēng)柜、盤管機(jī)時(shí)，注意過濾網(wǎng)、過濾器、翅片是否清潔，以及地漏排水情況，皮帶和機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部位是否需加油或調(diào)整。 1. 先停冷凍機(jī)組。 1. 機(jī)組運(yùn)行時(shí)，應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著。 1. 觀看控制屏，要顯示：機(jī)組準(zhǔn)備啟動(dòng)。 5. 檢查系統(tǒng)里的水壓，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)。 1. 檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開啟。 (二 )嚴(yán)格認(rèn)真做好設(shè)備啟動(dòng)前的檢查，對(duì)設(shè)備的順利啟動(dòng)和正常運(yùn)行十分重要。 4. 供水時(shí)應(yīng)經(jīng)常注意水箱水位，嚴(yán)禁漏水、跑水。 （二）水泵的運(yùn)行操作 1. 運(yùn)行前應(yīng)檢查進(jìn)水泵的閥門是否打開；水池內(nèi)蓄水池是否充足；泵的轉(zhuǎn)動(dòng)部分是否靈活等等。 電機(jī)運(yùn)行中三相電流、溫度不得超過銘牌規(guī)定的額定值，轉(zhuǎn)速、電壓正常。 （四）運(yùn)轉(zhuǎn) 生活泵每周輪換運(yùn)行。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 31 頁(yè) 共 78 頁(yè) （三）電機(jī) 外觀整潔，銘牌清晰，各 部件緊固，聯(lián)軸器有保護(hù)罩，接地良好。 （二）閥門、管道、附件 1. 閥門開閉靈活，無(wú)卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無(wú)漏水。 十一、水泵保養(yǎng)制度 （一）泵 體 1. 每季檢查、補(bǔ)充、替換潤(rùn)滑油，油質(zhì)變色、有鐵屑應(yīng)全部替換。 十、設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度 (一 ) 工程部建立設(shè)備運(yùn)行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備運(yùn)行管理資料和維修資料等。 九、設(shè)備管理報(bào)告記錄制度 建立報(bào)告記錄制度可以讓工程部經(jīng)理、工程主管和工程領(lǐng)班及時(shí)了解設(shè) 備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決，具體內(nèi)容有： 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 30 頁(yè) 共 78 頁(yè) （一） 向工程領(lǐng)班報(bào)告：發(fā)現(xiàn)以下情況時(shí)，應(yīng)向工程領(lǐng)班報(bào)告，主要設(shè)備非正常操作的開、停調(diào)整及其他異常情況；設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；零部件更換或修理；維修人員工作去；維修材料的領(lǐng)用；運(yùn)作人員暫時(shí)離崗。 八、維修申報(bào)制度 (一 ) 機(jī)器、設(shè)備出現(xiàn)故障，班內(nèi)員工記錄在案，并報(bào)工程主管。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)消除事故隱患。 工程部將定期進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，限期整改，警告超過二次的或?qū)医滩桓牡?，工程部將視情?jié)輕重進(jìn)行處罰。 六、設(shè)備責(zé)任管理制度 為加強(qiáng)重點(diǎn)設(shè)備的管理，保證設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)，特制定本制度。 熟悉操作和事故處理方法。 (九 ) 做好清潔工作，保持現(xiàn)場(chǎng)整潔。 (五 ) 嚴(yán)格執(zhí)行值班紀(jì)律，密切注意儀器、儀表的變化，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 五、機(jī)電運(yùn)行值班人員紀(jì)律 (一 ) 運(yùn)行值班人員應(yīng)樹立高度責(zé)任感。 嚴(yán)格控制派工 單 完成質(zhì)量，提高維修效率，杜絕接單不修、死單不報(bào)、拖延維修時(shí)限、消極怠工等違規(guī)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按嚴(yán)重違紀(jì)處理。 工程部工程領(lǐng)班每天下班前，將當(dāng)日?qǐng)?bào)修項(xiàng)目進(jìn)行匯總，填寫《派工 單匯總表》，交工程部經(jīng)理，對(duì)未完成項(xiàng)目，明確完成時(shí)間和跟進(jìn)人員。 如維修時(shí)恰巧業(yè)主外出，及時(shí)通知綜合質(zhì)管部，請(qǐng)綜合質(zhì)管部與住戶重新約定維修時(shí)間。 （五） 設(shè)施的統(tǒng)計(jì)資料必須全部真實(shí)地反映實(shí)情，并交工程助理存檔備查。 二、設(shè)施統(tǒng)計(jì)制度 （一） 公司工程主管負(fù)責(zé)設(shè)施的統(tǒng)計(jì)工作，并堅(jiān)持真實(shí)、準(zhǔn)確、賬物相符的原則。 （二） 以設(shè)施整體為編號(hào)對(duì)象，不含設(shè)施的主要部件和配套部件。 各暖氣井要檢查壓力表，溫度計(jì)指示是否準(zhǔn)確，不準(zhǔn)的做好記錄，檢修時(shí)予以更換。 做好維修、保養(yǎng)記錄。 3. 做好維修、保養(yǎng)記錄。 對(duì)外網(wǎng)經(jīng)常堵塞的部位要加大巡檢力度，增加檢查次數(shù)。 做好維修、保養(yǎng)記錄。若有，及時(shí)修理，在夏季用水高峰期，要加大檢查力度。既需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)公司的專門技術(shù)人員，也需要業(yè)主（使用人）的積極配合。地磚厚度控制在 1cm 以內(nèi)，以免增加樓板負(fù)荷影響建筑物的使用壽命。 六 、 房屋設(shè)施 物業(yè)（房屋）的養(yǎng)護(hù)管理是一 項(xiàng)細(xì)致的旨在防微杜漸的基礎(chǔ)性工作，它與房屋的維修有著密切的關(guān)系，它不僅構(gòu)成小修的內(nèi)容，而且直接關(guān)系著修理的周期和費(fèi)用。 經(jīng)常檢查是否有漏氣情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即關(guān)閉所有燃?xì)忾y，開窗通風(fēng)換氣。 （二）燃?xì)庥脩繇氈? 使用燃?xì)庥镁咭赛c(diǎn)火，后開閥門。 帶氣進(jìn)行維修時(shí)，至少要兩人協(xié)作，作業(yè)前要關(guān)閉前端閥門，并采取通風(fēng)和防火措施。 （七） 設(shè)備巡視制度 每天巡視空調(diào)機(jī)房及空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備，看是否在標(biāo)準(zhǔn)工況或設(shè)定參數(shù)內(nèi)運(yùn)行，同時(shí)測(cè)量各公共區(qū)域的溫度，并填寫《巡視記錄表》。 熟悉系統(tǒng)情況，做到事故判斷準(zhǔn)確、處理迅速及時(shí)。 嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。 空調(diào)設(shè)備檢修時(shí)要及時(shí)掛檢修牌。 2) 壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音。 維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修。 對(duì)于新風(fēng)機(jī) （ 1） 每年４～１０月份每月檢修電機(jī)皮帶一次； （ 2） 每年５、９月份對(duì)機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部分加注潤(rùn)滑油； （ 3） 每年的４、６、８月各對(duì)電機(jī)緊固螺絲進(jìn)行緊固維保一次； （ 4） 每年的４、６、８、１０月份各進(jìn)行一次過濾網(wǎng)、出風(fēng)口、回風(fēng)口清洗。 （二）維修周期： 對(duì)于冷水機(jī)組： （ 1） 每年的４、７月份各進(jìn)行一次壓機(jī)螺絲緊固； （ 2） 每年的５～１０月份每月進(jìn)行一次冷凝翅片的清洗； （ 3） 每年的４、１０ 月份各進(jìn)行一次過濾器及管道的沖洗。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 20 頁(yè) 共 78 頁(yè) 按照空調(diào)維修的有關(guān)規(guī)定及時(shí)進(jìn)行巡檢，并做好相應(yīng)的記錄。 及時(shí)對(duì)系統(tǒng)的風(fēng)、水管路進(jìn)行檢查，消除漏風(fēng)、滴滲水現(xiàn)象。 （ 5） 重新灌水并恢復(fù)正常供水。 水箱清洗工作程序： （ 1） 所有清洗物品及人員裝備均須事先消毒。 ２、 每周巡視各管井水表和管網(wǎng)系統(tǒng)及主閥門，看是否正常及指向正確。 定期進(jìn)行水箱、水池的清洗，定期進(jìn)行水泵的大、中、小修。 掌握設(shè)備情況，熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)。 注意水池、水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲滋生。 每季度檢查水泵泵體一次，更換磨損件。 每年清洗水箱、水池一次。 閥門啟、閉靈活，各類儀表顯示準(zhǔn)確。 每周各電梯配電系統(tǒng)及照明系統(tǒng)，以及電梯設(shè)備看是否在設(shè)定狀態(tài)。 電梯維修、保養(yǎng)時(shí)，只能置于“檢修”狀態(tài)，當(dāng)不需要轎廂運(yùn)行時(shí)， 應(yīng)斷開相應(yīng)開關(guān)。 當(dāng)電梯處于運(yùn)行狀況時(shí)，嚴(yán)禁有超出轎廂實(shí)際面積的人體和物體。 中大修間隔錯(cuò)開，第二次中修可并入大修，中修后質(zhì)量穩(wěn)定，可以繼續(xù)中修，不搞大修。 2 轎廂導(dǎo)軌線槽接地電阻：≤ 4Ω 2 防夾安全裝置：應(yīng)靈敏有效。 轎門地坎層門輪：間隙為 58mm。 1 機(jī)械緩速開關(guān)：動(dòng)作靈敏、可靠。 1 各層廳門上下軌道：門扇清潔光亮，軌道潤(rùn)滑清潔。 轎內(nèi)燈具及操作盤：燈光明亮，按鈕正常無(wú)損壞。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 15 頁(yè) 共 78 頁(yè) 配電柜：柜內(nèi)元件齊全，儀表指示準(zhǔn)確。 每周巡視各公共區(qū)域照明配電系統(tǒng)，看是否正常（如燈泡開關(guān)有無(wú)損壞等）。 特殊防護(hù)：潮濕、高溫、易燃等場(chǎng)所重點(diǎn)檢查。 一般內(nèi)容：定期巡視，重點(diǎn)檢查，建立設(shè)備檔案，安全用電。 一般情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 14 頁(yè) 共 78 頁(yè) 設(shè)隔離檔板，并有專人監(jiān)護(hù) . 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和刀閘的操作把手上應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的警示牌。 （四）電氣維修管理規(guī)定： 電氣維修人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。 （三）低壓配電柜保養(yǎng) 實(shí)行分段保養(yǎng)、先保養(yǎng)負(fù)荷段。 接地電阻測(cè)試每年一次（ 4 月份）。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 13 頁(yè) 共 78 頁(yè) 修 熱元件 按負(fù)荷的 倍整定，連接可靠 ,環(huán)境溫度小于 35℃。 開 關(guān) 接線良好，端子無(wú)氧化、碳化現(xiàn)象，靈敏可靠。 燈 口 螺口部分與頂芯不得相碰，壓接螺絲。 第五節(jié) 設(shè)備保養(yǎng) 維修規(guī)程 一、 低壓電氣設(shè)備 （一） 維修標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目 程 序 標(biāo) 準(zhǔn) 換開關(guān)插座 面 板 完整端正，插座距地 ，開關(guān)距地 。 （四） 如發(fā)現(xiàn)天然氣泄漏，應(yīng)認(rèn)真檢查漏氣位置，并及時(shí)排除隱患；如遇不能解決的問題，應(yīng)向有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，在得到領(lǐng)導(dǎo)同意和采取安全措施后方可撤離。 （六） 開關(guān)平時(shí)應(yīng)置于高速狀態(tài)。 （二） 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好。 （四） 定期清洗系統(tǒng)過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管和水管道通暢。 （六） 每年要對(duì)水泵、電機(jī)、閥門、管道生銹部位進(jìn)行防銹刷漆處理。 （二） 生活水泵按規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每季度進(jìn)行自動(dòng)和手動(dòng)操作一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下可正常使用。 （八） 每天巡視機(jī)房 ，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。 （四） 毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。與設(shè)備控制的有關(guān)部門崗位協(xié)調(diào)配合，積極主動(dòng)開展工作，使自動(dòng)化設(shè)備高效 運(yùn)轉(zhuǎn)。 機(jī)房設(shè)備建立運(yùn)行管理記錄，執(zhí)行交接班管理制度，執(zhí)行定期檢測(cè)、檢修，定期向上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)設(shè)備安全運(yùn)行情況。 努力鉆研技術(shù)知識(shí)，熟悉設(shè)備系統(tǒng)連接，能夠修復(fù)排除一般設(shè)備故障。 二、弱電機(jī)房管理 （一） 消防監(jiān)控設(shè)備管理 機(jī)房重地非工作人員不得入內(nèi)，不得在機(jī)房吃東西、吸煙、接待客人、存放易燃易爆危險(xiǎn)品、酸堿腐蝕性物品，保證清潔衛(wèi)生。緊急停電時(shí) ,應(yīng)立即通知綜合質(zhì)管部，向業(yè)主做好解釋工作。 （三） 巡檢人員應(yīng)注意觀察電壓表、電流表、功率因數(shù)表指示，發(fā)現(xiàn)過載等異常情況及時(shí)處理 ,嚴(yán)禁設(shè)備、開關(guān)超載運(yùn)行。 值班人員負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 9 頁(yè) 共 78 頁(yè) 維修工值班期間不準(zhǔn)喝酒，不準(zhǔn)打私人電話。 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 堅(jiān)守崗位，及時(shí)處理本專業(yè)的各項(xiàng)報(bào)修。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 除完成日常維修任務(wù)外 ,做好設(shè)備的日常保養(yǎng)和計(jì)劃保養(yǎng)，迅速及時(shí)地處理跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保持設(shè)備的完好率。 （五）空調(diào)維修工 遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，盡職盡責(zé)做好工作，堅(jiān)守崗位，不擅自物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 8 頁(yè) 共 78 頁(yè) 脫崗。 做好應(yīng)急（漏氣、跑水、污水外溢等）搶修工作，接到緊急報(bào)修時(shí)要迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。 （四）水暖維修工 工作任務(wù)是：負(fù)責(zé)生活供氣系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)污水排放檢查和維修保養(yǎng)；其主要職責(zé)為： 熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、控制設(shè)施）和各種機(jī)械設(shè)備、供氣供水設(shè)備的情況，掌握操作規(guī)程和維修保養(yǎng)知識(shí)，按要求正確使用。 及時(shí)處理應(yīng)急停機(jī)故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，先將電梯中被困客人放出，然后排除電梯故障。 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。 做好重點(diǎn)機(jī)房 電腦房、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房的巡視檢查和日常