【導讀】保證所有為業(yè)主提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。對機械設(shè)備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。部件，使設(shè)備基本恢復原有性能。設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。5．3對于Ⅲ級設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)，組織專家對重要設(shè)備進行診斷，確定狀態(tài)維修時機。6．2管理處工程主管負責機電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。驗收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標準。情況及原因，并限期整改，進行復驗。管理處留復印件。

　　

【正文】 高區(qū)12Mpa、低區(qū) . 3． 2自動啟動 3． 2． 1保證水泵電源正常，電機、水泵運轉(zhuǎn)部分輕便靈活，水泵工作方式置于自動位置。 3． 2． 2當管道的壓力偏低時高區(qū) 10Mpa、低區(qū) ，變頻柜根據(jù)壓力的情況調(diào)節(jié)變頻柜輸出赫茲 。提高水泵轉(zhuǎn)速從而增加管網(wǎng)壓力達到末端用水要求 . 3． 2． 3正常 狀態(tài)下，生活給水泵的工作方式應(yīng)為“自動變頻”方式 4． 0供水系統(tǒng)月測試 4． 1自動噴灑消防系統(tǒng) 把各設(shè)備均放在自動位置，樓層放水，看水流指示器是否動作，信號閥是否打開，濕式報警閥壓力降低，水力警鈴是否響動，穩(wěn)壓泵是否自動啟動加壓，噴淋泵壓力降至規(guī)定值是否自動啟動，各運行指示燈是否亮，主機上是否能夠顯示且打印出各設(shè)備動作運行狀況；關(guān)掉放水閥，噴淋系統(tǒng)的壓力正常后，自動停水泵、水流指示器是否停止動作，控制柜的停止指示燈是否亮。 4． 2消火栓系統(tǒng) 把各設(shè)備都放在自動位置，打開消火栓水閥放水，看壓力是否降低，穩(wěn)壓泵 是否能夠啟動、加壓；打開消火栓玻璃按鈕，當玻璃按鈕打開，消防泵是否自動啟動，所有玻璃按鈕指示燈是否能亮，水壓是否加大向外沖出，警鈴是否響動，并在主機上能夠顯示動作狀況，打印機是否能夠打印出來；將玻璃按鈕復位，設(shè)備是否自動停止，且玻璃按鈕指示燈停止亮。 4． 3水幕消防給水系統(tǒng)（適用于有水幕系統(tǒng)的物業(yè)）。 同自動噴灑消防給水系統(tǒng) 4． 4生活給水系統(tǒng) 4． 4． 1檢查壓力表 ,模擬水壓條件下控制 .手動工頻運行 。變頻手動運行 . 4． 4． 2樓頂儲水池自動進水系統(tǒng)（每月對進水系統(tǒng)作一手動試驗） 手動控制箱處于自動位置觸動儲 水池系統(tǒng)控制桿浮球，觸動低位進水觸點，生活泵自動啟動，水逐漸儲滿，觀察浮球，觸動高位停水觸點，生活泵自動停止。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 19 頁 共 62 頁 生效日期： 六、供水系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 1． 0巡視維護項目、周期、要點及質(zhì)量標準： 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質(zhì)量標準 1 生活泵 消防泵 噴淋泵 穩(wěn)壓泵 每日 1．檢查電源及控制系統(tǒng)是否正常，水泵運轉(zhuǎn)部分是否潤滑良好。 2．檢查水泵運行時是否平穩(wěn)，有無異響，電源指示有無波動。 3．控制箱清潔，檢查標志是否完好無損。 4，啟停機時檢查盤根滴水是否超標。 1．設(shè)備整潔，標志明顯。 2．運行時盤根滴水不得超過 20~30 滴 /分鐘，停機時不得有滴漏水現(xiàn)象。 3．保證 24 小時供水。 4．能正確自動啟動。 5．生活水泵半月保養(yǎng)一次。 每月/半月 1．電動機維修保養(yǎng)： a．檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承； b．檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理； c．清潔電動機外殼； 2．水泵維修保養(yǎng)： a．檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承； b．檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根； c．清潔水泵外表 ； d．檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。 3．控制柜維修保養(yǎng)。 a．用小毛刷，干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。 b．檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接頭應(yīng)更換。 c．檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。 4．交流接觸器維修保養(yǎng)： a．檢查復位彈簧情況； b．擰緊所有緊固件。 5．自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)： a．外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 20 頁 共 62 頁 生效日期： 巡視維護項目、周期、要點及質(zhì)量標準（續(xù)表一） 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質(zhì)量標準 1 生活泵 消防泵 噴淋泵 穩(wěn)壓泵 每月 /半月 6．熱繼電器維修保養(yǎng)： a．檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換； b．檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，達不到要求的應(yīng)更換。 7．自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)： a．自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象； 8．信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： a．檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡； 9．遠傳壓力表維修保養(yǎng)： a．檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理； b．檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應(yīng)重新焊接； 每季 1．電動機維修保養(yǎng)： a．用 500V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 兆歐上，否則應(yīng)烘干處理或修復。 b。檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型 2．水泵維修保養(yǎng)： a．轉(zhuǎn)動水泵軸，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸承； 3．檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換 4．交流接觸器維修保養(yǎng)： a．清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； b．清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換； 5．自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)： a．除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換； 每年 1．水泵外觀刷漆； 2．水泵更換有異常摩擦聲響的軸承； 3．用 500V 搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于 兆歐，否則應(yīng)進行干燥處理； 4．用 500V 搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于 100 兆歐，否則應(yīng)烘干處理； 5．更換動作不可靠的中間續(xù)電器 6．更換調(diào)整不好的儀表 2 供水管道 每日 1．檢查 管道有無滲漏水及銹蝕情況。 2．檢查各閥門是否啟閉靈活，有無滲、漏水及銹蝕現(xiàn)象。 3．檢查管道系統(tǒng)各標牌是否清晰、準確、完好。 1．管道無滲、漏現(xiàn)象。 2．外觀整潔，保護漆顏色一致。 3．閥門啟閉靈活，無滴漏水現(xiàn)象。 每年 1．緊固管道托架及固定支架，對管道及支架閥門進行除銹、油漆。 2．修補、更換損壞的管道及閥門。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 21 頁 共 62 頁 生效日期： 巡視維護項目、周期、要點及質(zhì)量標準（續(xù)表二） 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質(zhì)量標準 3 水管輔件 每日 1．檢查水錘消除器是否靈活可靠，接頭有無滲漏水。 2．檢查管道伸縮 管是否完好，有無滲漏水。 3．檢查各配套設(shè)施安裝是否牢固，有無松動及滲漏。 1．啟、停水泵時無水錘沖擊聲。 2．外觀整潔。標志色鮮明，無滲漏水。 每年 1．清洗止回閥及水錘消除器內(nèi)部，保證無堵塞、銹蝕。 2．檢查管路伸縮管，如有開裂滲漏水現(xiàn)象及時更換。 3．緊固各配套設(shè)施連接鏍栓，更換密封膠墊。 4 水池、水箱 每日 1．檢查水池、水箱掛鎖是否完好，防蟲網(wǎng)是否完好無損。 2．檢查水池、水箱有無雜物、污垢。 3．檢查水池、水箱水位控制是否正常。 1．無滲漏水及跑水、缺水現(xiàn)象。 2．水池、水箱清潔，無 異味。 3．防護設(shè)施齊全。 4．清洗水池、水箱時間約為一天。 每月 1．對水池、水箱進行一次排污，投放漂白粉消毒。按比例投放，并記錄在《水池、水箱消毒記錄表》中。 2．調(diào)整干簧管或浮球閥，使水位控制保持正常。 3．檢查各閥門啟閉是否靈活。 半年 1．維修及更換損壞的掛鎖及防蟲網(wǎng)。 2．對箱門（蓋）及配套管路進行除銹、油漆。 3．清洗水池、水箱一次后加藥消毒，并取水樣送檢（分包給具備專業(yè)資質(zhì)的單位實施此項工作）。 2． 0根據(jù)《設(shè)備管理程序》中的責任分工，值班人根據(jù)本規(guī)定第 維護，并把結(jié)果記錄到《水泵房巡視記錄》中，對發(fā)現(xiàn)的問題及時填寫《派工單》進行維修。管理處其他人員若發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備異常，及時通知設(shè)備責任人或值班人員處理。 定期維修保養(yǎng)的根據(jù)保養(yǎng)計劃周期實施并記錄在《低壓配電設(shè)備設(shè)施例保養(yǎng)記錄表》、《低壓配電設(shè)備設(shè)施一級保養(yǎng)記錄表》、《低壓配電設(shè)備設(shè)施二級保養(yǎng)記錄表》、 《消防水泵例保記錄表》、《消防水泵一級記錄表》、《消防水泵二級記錄表》； 異常維修的填寫《設(shè)備維修記錄》 3． 0支持性文件及記錄 3． 1《設(shè)備管理程序》 3． 2《水泵房巡視記錄》 3． 3 《水池（箱）消毒記錄表》 3． 4《派工單》 3． 5《給排水設(shè)備設(shè)施例保記錄表》 3． 6《給排水設(shè)備設(shè)施一級保記錄表》 3． 7《給排水設(shè)備設(shè)施二級保記錄表》 3． 8《設(shè)備維修記錄》 3． 9《水池（箱）加藥記錄》 3． 10《消防水泵例保記錄表》 3． 11《消防水泵一級記錄表》 3． 12《消防水泵二級記錄表》 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 22 頁 共 62 頁 生效日期： 七、排水系統(tǒng)操作規(guī)程 1． 0排污泵 1． 1檢查水泵電源是否正常。 1． 2合上排污泵主電源回路的空氣開關(guān)和控制電源開關(guān)。 1． 3手動運行 1． 3． 1將控制箱面板上轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置。 1． 3． 2按控 制箱面板上“運行”按鈕，水泵啟動，污水開始排出。 1． 3． 3按控制箱面板上“停止”按鈕，水泵停止運行，污水停止排出。 1． 4模擬自動運行 1． 4． 1將控制箱面板上轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動”位置。 1． 4． 2手動提升控制桿浮球，觸動高位觸點，排污泵啟動，污水開始排出。 1． 4． 3手動壓下控制桿浮球，觸動低位觸點，排污泵停止運行。 1． 5自動運行 1． 5． 1將控制箱面板上轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動”位置。 1． 5． 2當排污井內(nèi)水位上升至排污井的 3/4位置時，浮球觸動高位觸點，排污泵自動啟動，污水面開始下降。 1． 5． 3當污水 面下降至排污井 1/4位置時，浮球觸動低位觸點，排污泵自動停止運行，污水停止排水。 2． 0化糞池 2． 1將化糞池蓋打開，用排污車車載水泵將污水抽出。 2． 2用高壓水沖洗井裙及池壁，污水用排污車抽出。 2． 3對池內(nèi)進行通風排氣處理，并用點燃的蠟燭檢查池底氧氣是否充足。 2． 4在有人監(jiān)護的前提下對池內(nèi)進行人工清洗及排渣。 2． 5工作完成后將化糞池蓋蓋好。 3． 0注意事項 3． 1排污井內(nèi)嚴禁有雜物和泥沙堵塞進出水口。 3． 2排污管路止回閥工作正常，嚴禁回水情況發(fā)生。 3． 3排污泵控制系統(tǒng)隨時處于自動狀態(tài)。 3． 4人 工清洗化糞池時必須先通風排氣，且有人監(jiān)護。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 23 頁 共 62 頁 生效日期： 八、排水系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 1． 0巡視維護項目、周期、要點及質(zhì)量標準： 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質(zhì)量標準 1 排污泵 每日 1．檢查控制箱外觀是否清潔，指示燈顯示是否正常，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否處于“自動”位置。 2．檢查污水井內(nèi)水位是否正常及有無雜物。 1．污水井無溢流現(xiàn)象，附近不能有大面積積水。 2．排污泵小修時間為1 小時，年度大修時