【正文】 經形成商業(yè)一條街，消費市場已成熟。或有較多大型廠礦區(qū)域密積型，具有一定外部培訓和會議用房基數(shù)的企業(yè)團體。 （ 3）消費能力：選擇高端消費群體、大中型會議團體、大中型企業(yè)高管、中外高端團體觀光客人、高端散客、高端家庭游覽觀光者。 地理位置：酒店地理位置的好壞，直接影響經營狀況，所以在選擇地理位置時，要從多方面選擇。 B、酒店應有相對容量的停車場，這樣方便有車來入住的客人。 D、店址宜在十字口，丁字口，此地人流量和車流量大， VI標志好認，容易識別（但是這些路口必須是可停留人、車處）。 4 能源供應：能源主要是指水、電、氣等經營必備條件，水、電、氣必須保證餐廳的正常經營，如果水、電、氣供應不正常，影響酒店的經營狀況。 關于店址的關于信息，可以從當?shù)卣畽C關，公路系統(tǒng)，環(huán)保，新聞，附近的相關單位獲得，另外也要考慮到一些與市場數(shù)據(jù)相關的信息。 投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占 30%、機電成本占 30%、裝修成本占 40%； 中國的高星級酒店投資回報率能達到 8%或 9%就不錯了，一般投資回報 周期為 1520年。 形成酒店初步設計方案后，找一家建筑設計單位按照此酒店初步設計方案做酒店建筑設計方案（水、暖、電、土建、結構圖紙） —— 會審 —— 酒店專業(yè)裝飾設計公司出酒店裝飾深化設計方案 —— 會審 —— 將裝飾深化設計方案遞交建筑設計院，由建筑設計院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍圖） —— 開始施工，同時酒店專業(yè)裝飾設計師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時解決問題。建筑工人因工資不能得到及時支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生，目前，國家有相關規(guī)定，建設方和承建方都必須按一定比例向政府有關部門預交民工工資保證金，就是擔心出現(xiàn)民工干了活拿不到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。這樣，通過一些較硬的手段使監(jiān)理方產生危機感，別讓工程監(jiān)理形同虛設。建立 合理的嚴密的工作制度、職責，劃分各級權限，一旦制定，堅決執(zhí)行。在能體現(xiàn)設計效果的前提 下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設計能力。現(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設了設計部門或設計室。接到高星級酒店設計的單子了，多是臨時再聘請專業(yè)的酒店設計師來進行設計，出的產品的質量、穩(wěn)定性，就不好說了。但投資方要考慮這個問題：裝 修承包方在進行裝飾設計時，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個點了嗎？本來這個點就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設計，收效也是甚微?，F(xiàn)在高星級酒店的國內設計單價是 180 元 /㎡ — 260 元 /㎡，設計費用都是好幾百萬。 ※反對一昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設計手法： 高星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設計手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。 試想，客人一邁進酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細看才能體會到體現(xiàn)出的裝飾風格、主題文化，而不會就立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班牙、美國的。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進口的還是國產的？ A在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當使用進口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效 果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！ B酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。甲方應派專人對本地及周邊裝飾材料市場進行詢價，部分材料，如石材，很有必要到國內幾個主要的石材產地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進行市場調查。試想，一個政府要員想要到你的酒店洗個桑拿放松一下，若像普通客人那樣非得從大門進來，經過大廳乘坐電梯 ，再到桑拿樓層，還得經過桑拿服務臺，再進入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人看見了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次還敢來嗎？這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請過來了，一次、兩次，消費愉快了，可能你就能辦成一些大事了。這一點，能做到、做好的設計師極少！ 第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來，這一點一般設計師都容易做到； 第三，充分的人性化的體現(xiàn)：要 讓客人使用方便。園林景觀等等 十一、酒店工程籌建需要的機電、設施設備與功能 給排水系統(tǒng)： 一般是交給土建完成。要注意在簽訂合同時，仔細劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報而實際由甲方負責的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。 中央空調系統(tǒng)： 功能要求：滿足酒店夏季冷風、冬季采暖并節(jié)能環(huán)保！ A主機現(xiàn)在各種品牌有 30多個，建議選擇時先分個檔次，若拿國產貨和美國品 牌對比，的確是不合適的。 B不同檔次品牌價格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國產貨，短期一兩年之內絕對是不會有什么問題的，但要想 5 年、 6年以后仍然如初，就不現(xiàn)實，但是降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實的。 A在建筑設計階段就應該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時做好井道、轎坑的預留預埋工作； B高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運送客人的主電梯！觀光電梯因為視覺的原因速度都受到了限制，一般不超過 米 /秒，太快了則會感覺頭暈。 C考察過許多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調，夏天乘坐該電梯是沒有五星級酒店感覺的； D對于廚房里用的傳菜電梯，因為只傳菜，不能乘人，許多酒店都是用的一般電梯廠制作出非標類的 “黑戶 ”電梯：沒有銘牌標示，也沒有檢驗證明。 洗衣房設備： 功能要求：在滿足酒店所有客房布草、棉品、員工洗衣餐飲棉品洗滌下可以承接酒店一半洗滌量的外接洗滌！ A首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設備的配置，其實是考 慮是否外接布草洗滌業(yè)務？ B選購洗衣房設備者自己必須熟悉酒店各洗衣設備的性能，不同類型設備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動立式洗衣機在操作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動洗衣機，雙滾 3 米的平燙機工作效率就遠比單滾 米平燙機高得多； C要明確高壓蒸汽的供給來源 ,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置 ,輸送管道方式； D考慮維修配件的通用性或可替代性 游泳池設備： A高 星級酒店應該上的各項系統(tǒng)都應該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設備如砂缸、泵建議采用原裝進口產品； B要充分考慮維修的方便 性，維修配件的可替代性； 桑拿設備： A要考慮采用部分舒適性、娛樂性較強的桑拿設備； B還要考慮安全、機房設置合理，維修易操作、維修配件易購； 鍋爐系統(tǒng)： 功能要求：滿足空調，滿足生活，水暖鍋爐必須可以互為備用。門鎖管理智能系統(tǒng)、電話管理智能系統(tǒng)、監(jiān)控和總臺與公安局聯(lián)網(wǎng)智能管理系統(tǒng)！ A需要上的系統(tǒng)項目的選擇：按投資成本可分成以下三個檔次： a：建筑規(guī)范里要求必須有的、國家強制性要求必須有的、酒店 高 星級星評要求必須要有的； b： 在底限的基礎上 +舒適度及豪華感官度； c： 在底限的基礎上 +舒適度及豪華感官度 +利于酒店管理（能耗控制） +品牌宣傳 B最為關鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會議系統(tǒng)，這兩部分是客人直接感官面對的，這方面的錢是不能省的； C需要注意：目前弱電設計安裝市場還不 是很透明化，弱電公司在介紹需要上的各系統(tǒng)時也是比較夸張化。 ※ 弱電系統(tǒng)中考慮樓宇控制進行節(jié)能： 該系統(tǒng)充分體現(xiàn)酒店的舒適和豪華性，依據(jù)暖通空調、給排水、電氣等專業(yè)要求，對酒店內的機電設備（供配電、照明、柴油發(fā)電機、電梯、冷凍、空調新風、送排風、給排水）進行集中監(jiān)視、控制和管理，使機電設備安全、可靠、高效地運行，同時節(jié)約能源、減少維護人員、提高工作效率。 1酒店一級庫房兩間 功能要求：一間用于存放酒店各種物品、雜品、機械等 20平方以上（須有四層貨架數(shù)個在房內按順序擺放），一間用于存放棉品、低耗品等 30 平方以上（須有四層貨架數(shù)個在房內按順序擺放）！ 1酒店各部門辦公室（不含上述以帶辦公室） 功能要求：總經理辦公室、工程部（帶工程庫房）辦公室、行政人事辦公室、前廳銷售辦公室等！ 1生活用水、消防用水 功能要求：滿足酒店所有客房、洗衣房、 KTV、工區(qū)衛(wèi)生間、餐廳廚房等經營 10 性用水量！滿足酒店基本消防用水量！ 酒店各樓層背 景音樂 功能要求：在總機室控制，可于安防報警系統(tǒng)聯(lián)并！ 2會議室投影音響系統(tǒng) 功能要求：為滿足會議用客人需求！ 2發(fā)電機 功能要求：再酒店停電時滿足酒店營運基本用電量（不包括大型機電設備用電如空調、洗衣房等）！ 2員工食堂、員工淋浴間、更衣室 功能要求：員工食堂包括廚房和可容納 100 人一次用餐的地方。淋浴間可設一間可容納 30 人以上同時洗??！ 2根據(jù)酒店的不同檔次還有很多相關的功能區(qū)域和設備比如：大中小會議室、茶樓、中餐廳、西餐廳、多功能廳、桑 拿、 KTV、歌舞演繹大廳（夜總會）、健身房、游泳館、高爾夫練習場、網(wǎng)球場、籃球場、乒乓球室等等在此就不一一介紹了。在水箱內安裝節(jié)水芯，每只馬桶一年可節(jié)水 30噸左右。刷卡洗澡男員工 8 分鐘，女員工 12 分鐘，控制用水量。 房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當控制水流量就可以節(jié)約 1/3。積累數(shù)據(jù)根據(jù)使用率額定合理的用水量?？梢园惭b收水器，大大降低水霧損耗。至少可節(jié)電 70%以上。根據(jù)日照條件和需要營造的氛圍調節(jié)電壓和照射度。提倡采用 LED 半導體燈，可以節(jié)約 75%的用電量。少用機械通風，多用自然通風。節(jié)約紙張。不鼓勵客人過度消費。 G用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達 90%。外墻可因地制宜采用淺色涂料，提高陽光反射率減少能耗。玻璃幕墻比普通墻體多耗能 23倍 。根據(jù)氣溫和光線變化自動調節(jié)。多采用屋頂綠化，可以擋掉 50%的太陽輻射。 Z餐廳廚房冰箱內的存放容積以 80%為宜。一般可提供十幾噸約 70℃ 的熱水。 專業(yè)的酒店裝飾設計公司 或者與酒店管理人員應該 是這樣操作的： 首先是市場調查：對項目所處城市及周邊區(qū)域進行市場調查了解，充分了解本地的文化特色，高星級酒店數(shù)量、規(guī)模、地理位置、服務項目及經營特色，市場現(xiàn)有客源，市場餐飲娛樂會議等消費特征、喜好等等，獲得第一手重要數(shù)據(jù)。 最后是引導消費：考慮將經濟發(fā)達城市中的一些消費項目引領到該 高 星級酒店中，通過 高 星級酒店來 “引導 ”客人消費，在創(chuàng)收的同時，形成 高 星級酒店另類的高消費特色。 當然，酒店裝飾設計公司還必須要懂常規(guī) 高 星級酒店應設置的服務項目、客人流線與服務流線的的考慮、電梯與客房數(shù)量的比例，附屬功能項目區(qū)域的設置等等酒店的專業(yè)知識。 A：裝飾設計就是由專業(yè)的酒店裝飾設計公司來做。 專業(yè)的酒店裝飾設計公司，其掙的是設計費，與其提供的何種價位裝飾材料，最終的裝飾總成本無經濟利益聯(lián)系。 而施工單位，有施工資質、實力的一抓就是一把。表面看，這種集設計與施工于一體的單位高大全，包治百病。 B：設計與施工合二為一后，業(yè)主方是省心了，還省了筆設計費。 表面上，設計與施工合二為一，承接裝修施工的單位進行免費設計，但 “羊毛 ”終究還得出在 “羊 ”身上：一個好的酒店設計方案，無論是自己做或者另外花錢請專業(yè)酒店設計公司做，都是要花費設計費用的，現(xiàn)在五星級酒店的設計單價是 120元 /㎡ —150 元 /㎡，設計費用都是好幾百萬。 十四、 高星級酒店籌建施工中甲方的計劃、控制、管理的一點建議 土建單位照著設計院出的施工圖紙埋頭苦干，待已出正負零時，甲方酒店方管理人員被招聘進場才發(fā)現(xiàn)在地下設備層中應考慮預留、預埋的套管等預埋件沒有及時下埋！沒辦法，打吧，地下基礎鋼筋密布、剪力墻的水泥標號是 C55的！不說打幾個洞要花多少錢，就是給錢也沒有幾個人愿意做這活，施工難度大，造成的震動影響更大！影響工期、勞神費財?shù)群蠊潜厝坏牧恕? 施工中因為乙方施工人員到位數(shù)量不夠或甲方監(jiān)管不到位或甲方撥款不及時等等原因，造成整個工程工期前松后緊，緊的時候也就太 “緊 ”了：一天至少要干正常狀態(tài)下兩三天的活！在這種狀態(tài)下，工程質量得不到保證就是必然了：墻體還沒完全干透就開始帖墻紙、做木質墻裙，半年后發(fā)霉、起拱變形也是必 然的了；衛(wèi)生間地面也沒有找好坡度，水總是不能自動流向地漏；墻面帖的瓷磚縫隙也不均勻等等。其實，出現(xiàn)的這些問題的根源在于甲方自身。 依據(jù)現(xiàn)有工程實際情況盡可能的用裝修彌補使用功能和效果上的損失，把我們建筑上的不足變成別人酒店沒有的優(yōu)點來打造特色的高星級酒店，盡量做到不多投冤枉資金，不少花合理費用！ 籌建總指揮部工作職能設置 一）籌建總負責人，主要工作是： 1）執(zhí)行懂事長指令，負責向懂事長匯報酒店建設的所有有關應匯報工作事項； 2）全面主持和負責酒店籌建管理工作； 3）負責籌建總指揮部人員 分工，組織安排、檢查落實籌建總指揮部其他人員 13 工作； 4）總協(xié)調酒店包括設計、施工、材料供應等單位間的關系； 5）組織進行施工單位、材料供應的招標、投標、商務談判、簽定合同； 6）組織和主持工程會議； 7）下達工程建設指令； 8）總控制工程進度、工程質量、工程施工