【正文】 24 15 30 （四）低值攤銷費用 258 （四、五、六）其他費用明細表 項目分類 測算依據(jù) 月金額 8 四、管理傭金 按 8%計提 3066 五、企業(yè)利潤 按 2%計提 828 六、法定稅收 按 6%計提 2533 月合計 44757 年費用 537079 年度 年費用（元） 人員數(shù)量 （人） 按人折算單價 （元 /月） 2021— 2017 537079 20 2238 三、服務(wù)及技術(shù)方案 第一章 早期介入方案 為了使項目順利交付使用，物業(yè)公司早期介入將會起到至關(guān)重要的作用，根據(jù)業(yè)主單位的要求和施工進度的實際情況，我公司將于約定時間內(nèi)進駐其他相關(guān)人員參與，對該項目制訂科學、有效、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理早期介入工作計劃，協(xié)調(diào)項目經(jīng)理按計劃和階段開展各項 工作，為今后的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。 （二）早期介入的必要性 在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活動，將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工階段同步跟進配合，協(xié)助業(yè)主單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵注漏洞，避免減少上述階段問題的發(fā)生，減少糾紛，使業(yè)主單位得以順利使用，而且可以在物業(yè)建設(shè)期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。 10 物業(yè)管理企業(yè)可從業(yè)主（或物業(yè)使用人）及日后管理的角度，就房屋設(shè)計和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計更加優(yōu)化、完善。 （三）有利于了解物業(yè)情況 對物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運行管理和維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作，必須對物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。 （四）為前期物業(yè)管理作充分準備 物業(yè)管理企業(yè)可以利用早期介入 的機會，逐步開展制訂物業(yè)管理方案和各項規(guī)章制度、進行機構(gòu)設(shè)計、招聘人員、實施上崗培訓等前期物業(yè)管理的準備工作，方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項工作的順利開展。 三、項目早期工作計劃 11 按工程進度，物業(yè)公司前期人員需要參與項目實際現(xiàn)場查看、制定工作計劃、方案的討論，從今后管理的角度協(xié)同總公司審視計劃方案是否合理，提出合理意見協(xié)同業(yè)主單位，進行整改使項目的設(shè)計、規(guī)劃力求完美，方便今后的物業(yè)管理工作開 展有序。 監(jiān)控探頭的配置標準、布局及監(jiān)控室的位置設(shè)計。 物業(yè)管理用房的功能設(shè)計。 公共生活垃圾桶的配置和位置擺放的確立。 公共告示欄、示意圖的配置。 出入口人車分流的設(shè)計。 1非機動車車棚位置設(shè)計。 1保安工作流程演練。 1維修工作流程演練。 1突發(fā)事件應(yīng)急處置演練。 12 與業(yè)主溝通渠道建立。 （二）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議，分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力。 （四）物業(yè)公司進駐人員提前熟悉、掌握公共設(shè)備的性能、使用方法、操作流程，了解房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、防水材料、頂部各項設(shè)備、管線布置等所用建材的性能，位置的確立。 （六）配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量提出遺漏工程項目的建設(shè)。 五、竣工驗收階段 （一）物業(yè)公司早期介入人員將定期視察現(xiàn)場，參與工程例會， 13 及時溝通、維護建設(shè)單位利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助其做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 （三）參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收，發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程，發(fā)放聯(lián)系函進行配合協(xié)調(diào)整改。 （五）根據(jù)《物業(yè)管理條 例》及工程進度，建設(shè)單位組織五方參與（工程設(shè)計、施工、監(jiān)理、物業(yè)）等進行驗收，物業(yè)公司作為代表業(yè)主一方僅要求提供驗收合格報告，不承擔驗收中不能發(fā)現(xiàn)存在問題的責任。 樓地面、墻面、天棚面層質(zhì)量。 欄桿安裝質(zhì)量。 給排水安裝工程質(zhì)量。 室內(nèi)設(shè)備工程質(zhì)量。物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán) 境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。 本次驗收是從今后物業(yè)現(xiàn)場管理，維護保養(yǎng)管理的角度驗收，應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。 落實公共物業(yè)的保修事宜。 （七）接管驗收的作用 明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系。 為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。 15 第二章 管理服務(wù)理念和目標 辦公大樓 于 阜勤路西側(cè)，阜新路南側(cè) ， 具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢。 為了編寫出有針對性的物業(yè)管理方案，早在 大樓建設(shè) 之初，我們就已經(jīng)開始了對項目的跟蹤和研究。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了方案，并以科學嚴謹?shù)膽B(tài)度和高度負責的精神，對其進行認真地優(yōu)化和可行性論證 ， 對 該辦公大樓 的物業(yè)管理投標工作表現(xiàn)出 16 高度重視和負責。我們的總體指導思想是用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在 辦公新樓 中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的工作 、學習 空間。 我們有足夠的是實力和信心實現(xiàn)自己的諾言。在領(lǐng)導班子的正確帶領(lǐng)下，在全體員工的勤勉努力下，經(jīng) 營管理不斷突破，整體實力不斷加強，行業(yè)地位日益提高 ， 得到了廣泛的認同和好評，為參與市場競爭和發(fā)展，奠定了堅實的基礎(chǔ)。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想 一、 公司基本情況介紹 我 公司成立于 2021 年 5 月，我公司 骨干 員工多數(shù)從事物業(yè)管理八 年 以上 ，具備豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗 。 17 通過提供高要求、高標準、全方位的物業(yè)管理服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、維修服務(wù)等業(yè)務(wù)，通過規(guī)范化、專業(yè)化的管理運作，創(chuàng)造了適合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展和自我約束的現(xiàn)代企業(yè)制度，在社會上和同行中逐步樹立起了的優(yōu)秀管理品牌與企業(yè)形象。 二、 我公司 接 管 辦公大樓 的優(yōu)勢分析 （一）精心設(shè)計管理方案 針對 辦公大樓 的招投標工作，我們組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，精心策劃管理方案。我們的總體指導思想是用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在 辦公大樓 中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的工作 、學習、生活的 空間 。 從 辦公大樓 物業(yè)管理的角度出發(fā) ， 我們還制定了相應(yīng)的 早期 介入的措施，參與施工與驗收，盡量為日后 辦公大樓 的物業(yè)管理工作鋪平道路。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標。 “ 三定 ” 即 “ 定崗、定員、定責 ” ， “ 五按 ” 即 “ 按程序、按標準、按時間、按路線、按指令 ” 。 “三定五按”將在辦公大樓全面推行。 在 我市 物價稅務(wù)管理部門及廣大業(yè)主的管理監(jiān)督下，我公司的財務(wù)運作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費合理，嚴格執(zhí)行了國家和 阜陽 市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標準。 重視人力資源的開發(fā)與管理，不斷吸收優(yōu)秀人才，提高人員素質(zhì)，并在公司內(nèi)部建立了一整套人才培訓、學習、進修、考核制度，不斷對人員素質(zhì)進行優(yōu)化 。接管 辦公大樓 后，在完善其全面管理的同時，將對其 會務(wù)、培訓 實施重點優(yōu)化管理方案，力求在最短的時間內(nèi)提升辦公大樓 的整體形象，達到一流的物業(yè)管理水平，凸現(xiàn) 辦公大樓的對外形象 。 我公司具有 充足的人力資源優(yōu)勢 公司在職保潔人員超過 200 多人，為提升員工收入，如中標辦公大樓，不但可以向業(yè)主單位提供交付前的有償拓荒保潔服務(wù)，而且可以保證業(yè)主單位重大活動的服務(wù)需求。我公司擁有一個素質(zhì)高，能力強，魄力大的領(lǐng)導核心 ，公司管理層全部具有 大專以上 學歷 。既有 強有力的領(lǐng)導核心，又有團結(jié)拼搏的員工隊伍，公司具備了在市場經(jīng)濟大潮 20 中弄潮的實力，可以勝任任何物業(yè)管理工作，包括對 辦公大樓 的接管。有這樣一支安管隊伍，加上辦公大樓 的安全管理智能化硬件，我們對安管工作將會如虎添翼， 辦公大樓 安全寧靜的生活將在我們的努力下得 以實現(xiàn)。 服務(wù)宗旨：奉獻 誠信 服務(wù)，追求卓越管理 。 企業(yè)發(fā)展目標：樹立物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。 2．完整的 CI 形象設(shè)計 我們結(jié)合物業(yè)管理實踐，聘請專業(yè)的設(shè)計公司 ，對我公司的形象識別系統(tǒng)進行了全面的設(shè)計，并具有一套在區(qū)域全方位推行運用標識系統(tǒng)的成功經(jīng)驗。 21 第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)理念 辦公大樓 具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢和完善的硬件設(shè)施，認真做好 辦公大樓 的物業(yè)管理工作 ，不僅是業(yè)主單位形象的展示，也是阜南經(jīng)濟社會發(fā)展成果的展示 ， 為辦公大樓干部職工 提供優(yōu)雅、舒適的 工作學習環(huán)境，達到 “ 新生活、新感受，細心體味每一天 ” 的意境，維護宣傳物業(yè)的 品牌信譽。 (一 )管理 辦公大樓 的指導思想 用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在 辦公大樓中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的 工作、學習 空間，讓 辦公大樓 成為“ 阜南辦公物業(yè)管理的標桿 ” 。 (三 )辦公大樓 的管理方式 根據(jù) 辦公大樓 的特點和 我 物業(yè) 公司 的管理經(jīng)驗，我們將嚴格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及 標準，對 辦公大樓 進行封閉式綜合一體化管理。互動式物業(yè)管理的內(nèi)涵就是管理處與業(yè)主的互動，這樣既維護業(yè)主權(quán)利、服務(wù)業(yè)主、讓業(yè)主滿意，也便于物業(yè)管理工作的正常展開。 （ 2）管理責任互動 辦公大樓 管理處的責任是實現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標，而 辦公大樓 的業(yè)主有責任協(xié)助管理處工作，并有義務(wù)按《 管理規(guī) 約》的要求和規(guī)定合理使用 辦公大樓 物 業(yè)，有義務(wù)自覺維護 辦公大樓 的完整、美觀、清潔和安全等各項內(nèi)容。管理處隨時與 業(yè)主 溝通物業(yè)管理狀況，而業(yè)主 也有義務(wù)隨時向管理處反饋意見和信息，以保證管理處的工作就是住戶的需要這個方向。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了辦公大樓 的業(yè)主的需求，提供多種配套服務(wù)，實現(xiàn)互動。 （ 4）財務(wù)收支的互動 管理處的工作內(nèi)容直接決定了管理處的財務(wù)收支，所以管理費等費用的標準必須與工作內(nèi)容相對應(yīng)，追求財務(wù)平衡應(yīng)該是管理處的權(quán)力，一味追求質(zhì)量而不顧財務(wù)狀況，不應(yīng)該是物業(yè)管理公司的正常行為。在 辦公大樓 我們將推行人本管理。 （ 1）加強人力資源管理 根據(jù) 辦公大樓 管理的高標準、高要求的特點，從管理人員的組成入手， 保證隊伍的整體素質(zhì)。根據(jù)物業(yè)管理需要，合理安排員工的上崗培訓和持續(xù)的在職培訓。 （ 2）通過目標管理，對員工實施有效獎懲 我公司已經(jīng)在各個管理處落實了內(nèi)部管理目標責任制， 辦公大樓的管理工作，也將與公司訂立 “ 辦公大樓 目標管理責任書 ” ，明確責、權(quán)、利，管理處再將管理目標分配到班組直至個人，明確分工目標，并在達成目標的 過程中及時反饋績效，將管理目標與 辦公大樓 管理處人員的經(jīng)濟收入、升遷、聘任直接對應(yīng)，實行行之有效的員工激勵。 標準管理 （ 1）按質(zhì)量標準進行管理 我公司 將按照 一整套完整、科學、嚴密的質(zhì)量保證模式，在推行的過程中，積累了一套豐富的實際操作經(jīng)驗。 24 （ 2）大力推行 “ 三定五按 ” 在 質(zhì)量管理 的推行中，我們特地強調(diào) “ 三定五按 ” 。根據(jù) 辦公大樓 的具體特點，合理設(shè)崗定員，對每個員工工作進行具體設(shè)計，做到專業(yè)清晰、業(yè)務(wù)飽滿、職責到人。對于物業(yè)管理的各項具體工作，我們都設(shè)計了詳細的規(guī)程，規(guī)定各步驟的程序和對應(yīng)的標準。 督導管理 我們將把督導管理方式運用到 辦公大樓 的管理中去，通過建立合理的監(jiān)督機制、自我約束機制和信息反饋處理機制，保證管理信息暢通，保證各項指令和目標的落實。定期對管理目標和質(zhì)量體系運作進行考核，對每個項目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場檢查、部門自查、公司內(nèi)、外 部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運作。公布管理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立 項目經(jīng)理 信箱。管理處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對業(yè)主、 25 客戶或其它來源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實行閉環(huán)管理，使業(yè)主、 使用人 的權(quán)益得到保障；三是定期報告期。 （ 2）建立自我約束機制 管理處根據(jù)各項管理標準，對各班組 員工進行有效檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。要確保監(jiān)督與自我約束機制的有效性，就必須具備一個完整的監(jiān)督與自我約束機制流程，流程圖如下： （ 3）建立信息反饋及處理機制 公開信 縣房產(chǎn)局 業(yè)主單位 物業(yè)公司 公安局辦公大樓管理處 質(zhì)量體系 各位員工 各部門 26 沒有糾正和預防措施，質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒有信息反饋和處理，各管理處就無法保證