【正文】 項(xiàng)目位置 世紀(jì)大道 299 號 開發(fā) 企業(yè) 南通叁和地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司 物業(yè)類型 多層 /高層 /聯(lián)排別墅 /疊加別墅 /SOHO /商業(yè) 總戶數(shù) 1100 戶 容積率 總建面積 32 萬 ㎡ 住宅 27 萬 ㎡ 商業(yè)面積 50000 ㎡ 商業(yè)規(guī)劃 皇都新食尚廣場 33000 ㎡ 以餐飲業(yè)為主，集購物休閑、娛樂為一體 22 層寫字樓 (酒店公寓 ) 17000 ㎡ 商場、辦公 車位配比 1： 租售價(jià)格 住宅均價(jià)： 6600/㎡ ，商業(yè) 未銷售，租金暫時(shí)未確定； 主力店面 150— 200 ㎡ 經(jīng)營方式 先租后售 ，開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營 。在商業(yè)定位上主要以餐 飲為主，介于項(xiàng)目地當(dāng)前人氣不足的狀況，開發(fā)企業(yè)采取了先租后售的商業(yè)經(jīng)營模式 ,具備可行性 . 江海 1 年 ≈ 16 元 /㎡ 3 年 ≈ 11元 ㎡月； 三層 ： ≈ 8— 10 元 /㎡ 點(diǎn)評 1. 項(xiàng)目為大型城市綜合體， 由于項(xiàng)目處于城市發(fā)展新區(qū)，區(qū)域當(dāng)前人氣不足，商業(yè)運(yùn)營存在較大的困難； 2. 在商業(yè)銷售上沒有創(chuàng)新， 比如帶租約銷售， 銷售上較不理想； 國盛 二層：門業(yè)、櫥柜、燈具 。 2\6\8\10\12\16\18\20\22 為百貨、小商品、五金、服裝、鞋帽、家居 一層：家居飾品、五金、餐飲、副食、家電、文化用品 。 三層：（家具 部分樓棟有） 。 三層： 1215 元 /㎡ 。 二層： 13 元 14 元 /㎡ 。 銷售情況 目前推出商鋪已售磬，余留 30%政府硬性規(guī)定抵押，后期銷售 工程進(jìn)度 大型建材市場及小 商品、服裝批發(fā)市場已開業(yè)，商務(wù)酒店還未動工； 項(xiàng)目點(diǎn)評 1. 項(xiàng)目為 通州唯一專業(yè)小商品市場，填補(bǔ)通州市場空白 。 3. 目前項(xiàng)目開業(yè)率較好，但消費(fèi)水平相對較高，人流量還不夠大。 ） ； ? 1 幢辦公樓； （ 60120 ㎡ ） （未定，調(diào)整中） ? 商業(yè)店面： 最小 100 ㎡ （未定，調(diào)整中） 商業(yè)業(yè)態(tài) ? 商鋪 8000 ㎡； ? 辦公 3800 ㎡； ? 主力餐飲、桑拿娛樂 3000 ㎡； ? 商務(wù)酒店 4500 ㎡； ? 餐飲一條街 3000 ㎡； 車位規(guī)劃 地面停車場 工程進(jìn)度 土地平整 營銷手法 引進(jìn)大型商業(yè)、特色餐飲 租售價(jià)格 未定 銷售情況 未公開 住宅 售價(jià)： （ 50006000 元 /㎡） 項(xiàng)目點(diǎn)評 路段好，人氣旺，項(xiàng)目定位明確，但推廣力度不夠大 推廣語 站前商業(yè)寬景福宅 小結(jié)： 1. 通州市目前在售商業(yè)項(xiàng)目有 6 個(gè)，除【國盛義烏城】為純商業(yè)項(xiàng)目外，其余的均為商業(yè)、公辦、住宅于一體的綜合性項(xiàng)目； 2. 從規(guī)模上看，規(guī)模最大的為【江海陽光城】， 113820 平方米，規(guī)模最小為【星源和諧大廈】 14659 平方米； 3. 從營銷方式上看，大 多為傳統(tǒng)的租售結(jié)合、先租后售的經(jīng)營方式； 4. 從價(jià)格上看，由于這些商業(yè)項(xiàng)目都處于新區(qū)、非傳統(tǒng)核心區(qū)，因此，價(jià)格區(qū)間較接近，酒店式公寓銷售價(jià)格約為 6500 元 /平方米，沿街店面價(jià)格約為 20xx0— 30000 元 /平方米； 奧揚(yáng)提示： a) 由于本案為大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，可以判定本案的市場競爭較激烈，因此引進(jìn)新的商業(yè)經(jīng)營模式如：帶租約銷售、“ 343”經(jīng)營模式至關(guān)重要 ； 三、 通州區(qū) 現(xiàn)有商業(yè)布局 〈 1〉 、現(xiàn)有商業(yè)布局 分析： a) 通州 區(qū) 現(xiàn)有商業(yè)主要以沿接商鋪為主，主 要的商業(yè)區(qū)成“２點(diǎn)４線”的布局 。 這樣便構(gòu)成了通州市城區(qū)商業(yè)核心區(qū)。 c) 通州市的專業(yè)市場 除了 服裝市場相對較明晰， 主要分布在人民路上，其它的專業(yè) 市場 分布的較不明晰 。 人民路 新金西路 建 設(shè) 路 交通 路 專業(yè)商場 百貨商場 銀河路 〈 2〉 、商業(yè)街區(qū)分析 1) 人民 西 路 （建設(shè)路口 — 團(tuán)結(jié) （通掘） 路口）： 1000 米 路段概況 ? 該路段連接 建設(shè)路與團(tuán)結(jié) （通掘） 路口 ，是最繁忙的 東西 向道路之一，約 1000 米。 業(yè)種業(yè)態(tài) ? 本路段商業(yè)業(yè)態(tài)主要以沿街零售商鋪為主 ,同時(shí)輔助少量的集中式商業(yè) 。 業(yè)態(tài) 餐飲 電動車 \五金 服飾、鞋帽 美容美發(fā) 手機(jī)通訊 其它（生活配套） 合計(jì) 數(shù) 量 25 13 9 3 1 23 76 單間面 （ ㎡ ） 20— 30 30— 50 20— 40 40 50 30— 40 30— 50 總建面積 ㎡ ） 約 700 約 520 約 270 約 120 約 50 約 800 2460 比例（間數(shù)） 28% 21% 10% 4． 8% 2% 32% 100% 租金行情 ? 由于本路段的商鋪經(jīng)營面積普遍較小，租金單價(jià)的創(chuàng)造力較強(qiáng) ； ? 由于受（建設(shè)路 — 人民路）商圈的影響，本路段由東往西租金逐漸遞減 ，租金水平相差較多。月 之間 集中商業(yè)狀況 a) 富爾豪商務(wù)酒店 建筑形態(tài) 6 層 套房數(shù) 128 間 星級 2 級 標(biāo)準(zhǔn)房 價(jià)格 130 入住率 60% b) 農(nóng)工商超市 建筑形態(tài) 1— 3 層集中式商場； 建筑面積 1— 3 層約 4500 平方米； 經(jīng)營狀況 1 層對外招商， 2— 3 層為超市自營； 經(jīng)營水平一般； 物業(yè)租金 1 層專柜出租： 100150 元 /㎡月 ，中間小攤位 4560 元 /㎡ 人流量 ? 本路段連接 建設(shè)路 與 通掘公路，人流量較大，但大多為周邊的居民 。 ? 沿街零售商鋪主要以 零售食雜、生活服務(wù)美容、攝影、診所、藥店 為主。月左右。需自行與購買房東商談） ? 地下商場： 40 元 /平方米； 物業(yè)形態(tài) 90%服裝鞋帽； 10%生活配套； 經(jīng)營狀況 外街 64 間，空置 30%；內(nèi)街 51 間，空置 10%； ② 文峰大世界 建筑 形態(tài) 1— 5 集中式商場 建筑面積 約 320xx 平方米； 其中商業(yè)超市 80000 平方米 商業(yè)形態(tài) 商場 一層 美寶蓮、歐柏萊、歐萊雅、帝凡尼、自然堂、羽西、羅西尼、卡西歐、西鐵城、天梭、梅花、老鳳祥、周大福、周太生 二層 天恩、 ERAM、尤西子、摩卡努、歐尼雅、紅人、萊迪雅、法拉瑞西、紛迪斯、 ELAND 三層 皮爾卡丹、蘋果、金利萊、花花公子、鱷魚、老人頭、貓人、 AB、羅蘭金狐貍、七匹狼、澳大利亞狄羊、雅戈?duì)?、羅杰紳、名鷹、啄木鳥、衫衫、九鹿王、雷諾天蒙 四層 喬丹、七匹狼、安踏 、美津濃、耐克、阿迪達(dá)斯、銳步、卡巴、巴拉巴拉、小豬班納、巴布豆、好孩子、奧迪玩具、艾伊家； 五層 美的、飛利普、澳普、老板、夏普、長虹、康佳、蘇泊爾、三星、大金、三菱 超市 生活超市，生鮮超市； 物業(yè)租金 ? 百貨的租金以專柜的形式出租，商場抽取營業(yè)額的 25— 30%點(diǎn) ； ? 超市 開發(fā)商自營； 經(jīng)營狀況 超市的經(jīng)營狀況一般，由于文峰大世界百貨是當(dāng)?shù)亍拔ㄒ弧钡陌儇?，?jīng)營狀況 中等 ！ ③ 萬豪公寓 建筑形態(tài) 集中式商場室 內(nèi)商業(yè)步行街； 上下共兩層 建筑面積 10000 平方米； 銷售價(jià)格 ? 外街（沿主干道） 3000050000 元 /平方米； 30000 元 /㎡ ? 內(nèi)街 1500018000 元 /平方米； 30000 元 /㎡ ? 二樓 商場 10000 元 /平方米； 物業(yè)租金 ? 外街（沿主干道）： 130— 160 元 /平方米； 元 /㎡ /天 ? 內(nèi)街： 60— 80 元 /平方米； 一整條街統(tǒng)一出租 價(jià)格 100 萬元，只有兩間單獨(dú)出租 元 /㎡ ? 二樓 ： 50 元 /平方米； 元 /㎡ /天 物業(yè)形態(tài) 多為服裝鞋帽和生活配套，其余空置 ； 經(jīng)營狀況 外街 92 間，除西向沿街店面正常 經(jīng)營外， 其余大多空置 ；內(nèi)街 115 間， 大多 空置； 3）建設(shè)路 （ 人民 路 _建設(shè)路交叉 口 — 大慶路 ）： 1000 米 路段概況 ? 該路段連接 人民 路 、新金西路 與 大慶路 ，是最繁忙的 東西 向道路 。月左右。月左右 ，內(nèi)街租金行情在 45 元 /㎡月左右。月 （ 2 元 /㎡ /天） ? ；二層： 20— 30 元 /平方米月 ? 商場： 25— 30 元 /平方米 人流量 ? 本路段 是通州市的重要交通要道 ， 主要是較為低級的傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài) ，來往人流 量較大，來往的人群以中老年人為主，消費(fèi)氛圍和消費(fèi)意識較低 。 ? 沿街 主要 以 生活類的 商鋪為主。 ? 在道路西段和中間 ， 由于受通州客運(yùn)站和人流交匯的影響，這兩個(gè)地方的租金相對較高 ， 其它地方租金差不多。月左右。 業(yè)主業(yè)態(tài) ? 主要業(yè)態(tài)為建材、餐飲，其中第一集貿(mào)市場為該路段老商業(yè)中心的代表，該路段還包含有二手房中介店等其他業(yè)態(tài)。月，交通南路 南 段主要臨近第一集貿(mào)市場，租金水平 約為 5080 元 /㎡ 業(yè)態(tài) 建材裝修 五金 生活服務(wù) 攝影、干洗 店 休閑 娛樂 服飾 鞋帽 電動車 房產(chǎn)中介 銀行 （其它）食雜 文化用品 合計(jì) 數(shù)量 31 15 8 5 5 4 47 115 單間面 （㎡ ） 40200 20200 40670 15— 80 40200 80150 15230 15670 總建面積 ㎡ ） 4272 1340 2700 235 500 400 2075 11023 比例（間數(shù)） 26． 9% % % % % % 100% 集中商業(yè)狀況 項(xiàng)目名稱 通州第一集貿(mào)市場 總規(guī)模 237 間 ，約 14930 ㎡ 總層數(shù)（層） 3 層 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 1F 男裝、女裝、男女皮鞋、童裝、食雜店、小商品、菜市場 2F 女裝、男裝、童裝 3F 女裝、男裝、家具 出租率 1F 99% 2F 90% 3F 60% 租金 1F 4580/㎡ 2F 3050 元 /㎡ 3F 2039/㎡ 優(yōu)劣勢 交通便利，市場內(nèi)商品較齊全，購物環(huán)境較岔 經(jīng)營狀況 商場經(jīng)營狀況較一般 6） 交通 北 路：（ 新金西路 — 通掘公路 ） 690 米 路段概況 ? 該路段與市區(qū)最繁華之一的的人民路相交，人民路的人氣帶動交通北路。 人流量 ? 越靠近通掘路，人流越少， 人流量 較一般 業(yè)種業(yè)態(tài) ? 交通北路業(yè)態(tài)比較少分布比較雜亂，沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，分別有服裝鞋帽、干洗店、文化用品、五金及賓館等 租金情況 ? 北路段平均租價(jià)為 3770 元 /㎡左右月，靠近人民路，中 段 繁華位置就高達(dá) 80110 元 /M2 左右 業(yè)態(tài) 建材裝修 五金 服飾、鞋帽 生活服務(wù) 攝影、干洗 休閑娛樂 電動車 房產(chǎn)中介 銀行 （其它）食雜 文化用品 合計(jì) 數(shù)量 19 13 11 8 6 5 31 93 單 間面 （㎡