深圳安聯(lián)大廈租售比例建議報告-在線瀏覽
2024-07-20 20:54本頁面
【正文】 第三季度是深圳寫字樓的傳統(tǒng)淡季，但今年的情況卻異于往年：第三季度寫字樓租售市場相對第二季度和去年同期都要活躍，成交量和租售價格均呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的走勢，整個寫字樓市場出現(xiàn)了“淡季不淡”的良好態(tài)勢。 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場結論： （ 1）、 CEPA 政策的影響，未來幾年寫字樓的銷售、租賃市場將會逐漸升溫。 （ 3）、深圳甲級寫字樓占有率將在很長一段時間以內(nèi)，繼續(xù)保持高位運行。 （ 5）、深圳高檔寫字樓的入駐率會在相當長的一段時間內(nèi) ,都保持在比較高的水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 預計明年整個中心區(qū)總體供應量約為 134 萬㎡（明年新增供應量約 萬㎡，加上今年年底市場空置量約 萬㎡）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目周邊物業(yè)租售情況 整個中心區(qū)的寫字樓物業(yè)基本上以銷售為主，一般情況下寫字樓很難售罄 ,銷售率保持在 85%以上，剩余部分用做出租長，進行長線投資，如中央商務大廈、國際商務中心、江蘇大廈等都銷 售了 95%以上 ，剩余部分開發(fā)商預留；另外一種類型物業(yè)屬于企業(yè)自建房，一般 50%—— 60%屬于企業(yè)自己的辦公場所，其余部分市場消化，如：中鐵建大廈，中航大廈，福建興業(yè)銀行等。 項目自身情況分析 從價格來看 該片區(qū)銷售均價一般維持在 10500—— 11000 元 /㎡這樣一個水平，本項目不論是在該區(qū)，還是與南片區(qū)之間的比較，在價格方面都不具備競爭優(yōu)勢，盡管本項目的質(zhì)素比較高，但是高端寫字樓的市場空間是相對有限的，本項目如全部推向市場，將會面臨：一、開發(fā)商的風險相對較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三、北區(qū)銷售周期一般比南區(qū)銷售周期長。現(xiàn)在該項目入駐率更是高達 96%；再如特區(qū)報業(yè)大廈當年入駐率就達到了 87%，據(jù)我司了解，江蘇大廈屬于只售不租，特區(qū)報業(yè)大廈很大一部分是只租不售，由此可見該片區(qū)租賃市場有較大的空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 為吸引大客戶，保持租賃完整性，同時也為了保留部分物業(yè)以獲取長期增值收益，應保持至少 20%30%的比例。 銷售細分 銷售物業(yè)再細分為零散銷售部分和整體銷售部分（含整層和半層）。 租賃細分 銷售物業(yè)再細分為零散租賃部分和整體租賃部分（含整層和半層）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 不同租售比例對項目現(xiàn)金流的影響 計算的假設條件如下： 可銷售面積 71000 m2，開發(fā)成本 9000 元 /m2,銷售均價 12000 元 /m2，租賃均價 100 元 /，空置率 10%： （ 1）、銷售 60%，租賃 40% 開發(fā)總成本： 63900 萬元 銷售部分開發(fā)成本： 38340 萬元 銷售總收入： 51120 萬元 銷售利潤： 12780 萬元 銷售費用（ 2%）： 萬元 營業(yè)稅及附加（ %）： 萬元 稅 前利潤： 萬元 所得稅（ 15%）： 萬元 稅后利潤：
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