【正文】 8100特區(qū)報(bào)業(yè)大廈7040259590人才大廈80602010075深茂商業(yè)大廈5030126292人民大廈5040207080江蘇大廈888525113100設(shè)計(jì)大廈737088193皇城廣場(chǎng)6045127272科技大廈806021101100航都大廈855589339中深花園5420126693新聞大廈7050219190① 羅湖區(qū)寫字樓租賃行情分析據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，㎡，㎡，%。月、100元/㎡月、100元/㎡月、35元/㎡月、35元/㎡月，各樓盤的管理費(fèi)都相差較大，因有的管理費(fèi)包括空調(diào)費(fèi)、共享面積、水、電、清潔費(fèi)、保安費(fèi)用，有的不包括在內(nèi)。如羅湖區(qū)中心地段的國(guó)貿(mào)大廈和深圳發(fā)展中心的租金普遍為40—50元/㎡月，天安國(guó)際大廈租金為25—50元/㎡羅湖區(qū)寫字樓的租賃行情比福田區(qū)相對(duì)較差，其出租率和租金均比福田區(qū)要低。福田區(qū)寫字樓租金較高的有江蘇大廈，月租最高價(jià)為88元/㎡月之間。月。月之間，片區(qū)不同，價(jià)格相差較大，這也是影響出租率的主要原因之一。而位于上步南路的國(guó)企大廈出租率較低，%，空置嚴(yán)重。結(jié)論◇ 深圳寫字樓市場(chǎng)的空置狀況總體上尚不容樂觀，這也是近年來政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)之一。租賃價(jià)格由聯(lián)興大廈的25元/㎡月；出租率由百貨大廈的20%，到羅湖商業(yè)城、海鷹大廈、江蘇大廈的100%。 市場(chǎng)消化量分析近兩年由于寫字樓供應(yīng)量相對(duì)減少，寫字樓空置量有了較大幅度的減少。近年深圳市寫字樓市場(chǎng)消化量年 份1999年2000年2001年銷售面積（㎡）消化空置面積（㎡）市場(chǎng)消化面積（㎡）從上述圖表可見，深圳寫字樓市場(chǎng)在進(jìn)入2000年后，平均每年消化近30萬㎡細(xì)節(jié)?！箅S著中國(guó)加入WTO,以及深圳市政府對(duì)高新技術(shù)領(lǐng)域人員創(chuàng)業(yè)的扶持力度逐漸加強(qiáng)，寫字樓市場(chǎng)將得到有力的需求支撐。2001年的寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量為歷年最小量。有需求，就有供應(yīng)。未來市場(chǎng)供應(yīng)量仍舊集中在福田區(qū)，其中：中心區(qū)已統(tǒng)計(jì)到的2002年將要推出市場(chǎng)的項(xiàng)目包括國(guó)際商會(huì)二期、中電信息大廈、新星大廈等，總供應(yīng)量約8萬㎡，㎡招租；西部辦公組團(tuán)于2002年5月左右進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目估計(jì)有6個(gè)（見表《2002003年深圳市福田區(qū)寫字樓供應(yīng)量》），㎡；因此，預(yù)計(jì)以上兩個(gè)區(qū)域2002年進(jìn)入市場(chǎng)的寫字樓總供應(yīng)量約33萬㎡（未計(jì)出租寫字樓面積）。參見下表：2002003年深圳市福田區(qū)寫字樓供應(yīng)量年份推出時(shí)間樓盤名稱寫字樓面積 （萬㎡）中心區(qū) 合計(jì)西部辦公組團(tuán) 合計(jì)2002年上半年國(guó)際商會(huì)大廈（二期）郵電樞紐大廈（）出租喜年中心中國(guó)有色大廈下半年中國(guó)信息大廈豐立大廈（）出租新星大廈大中華交易廣場(chǎng)[]待復(fù)工陽光高爾夫大廈深南新都數(shù)碼時(shí)代合計(jì)2003年上半年新萬基國(guó)際會(huì)展中心福建興業(yè)大廈聯(lián)通大廈貴聯(lián)大廈甘肅大廈教育大廈下半年中信大廈航天大廈特美思大廈國(guó)免大廈合計(jì)2002——2003深圳市羅湖區(qū)寫字樓供應(yīng)量年份推出時(shí)間樓盤名稱寫字樓面積（㎡）合計(jì)（㎡）2002上半年世界金融中心（商務(wù)公寓）羅湖商務(wù)中心大廈下半年世界金融中心（寫字樓）2003上半年華潤(rùn)新城（一期）下半年華潤(rùn)新城（二期）結(jié)論◇ 2002年及今后的兩到三年內(nèi)，深圳市寫字樓供應(yīng)量將發(fā)生“井噴”式的急劇增加，2002年進(jìn)入市場(chǎng)的寫字樓總供應(yīng)量約40萬㎡，2003年進(jìn)入市場(chǎng)的寫字樓總供應(yīng)量約70萬㎡；◇ 2002年寫字樓主要供應(yīng)量在西部辦公組團(tuán)，2003年寫字樓主要供應(yīng)量在中心區(qū)；◇ 預(yù)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈，按近年寫字樓的市場(chǎng)消化分析，市場(chǎng)消化量將不可能隨供應(yīng)量的增加而同步增長(zhǎng)，市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫是顯而易見的，并將得到理性回歸，換言之，寫字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)新一輪的積壓。其次是以福田中心區(qū)為中心的西部輻射帶的車公廟“西部辦公組團(tuán)”。 區(qū)域概述① 中心區(qū)CBD商務(wù)區(qū) 中心區(qū)CBD作為特區(qū)將來的中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃上匯聚了眾多甲級(jí)寫字樓物業(yè)，以規(guī)模大、超高層建筑為特征，—㎡；2001年市場(chǎng)新推出在售寫字樓主要以國(guó)際商會(huì)大廈（一期）為主，銷售狀況良好，實(shí)現(xiàn)均價(jià)9800元/㎡左右。② 西部辦公組團(tuán) 集中在車公廟、竹子林一帶，以世貿(mào)中心為中心，周邊乙級(jí)寫字樓集中，為體量、規(guī)模較小的高層建筑，深南大道沿線物業(yè)均價(jià)范圍7800—8500元/㎡。③ 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳市政府為扶持高新技術(shù)企業(yè)而設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在近兩年的政策傾斜下，正日新月異的加速建設(shè)，現(xiàn)已出具規(guī)模。但亦有企業(yè)建成后，在自用之余，將富余部分寫字樓租賃。由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓建設(shè)成本低，因此租金水平亦低（35—40元/㎡），自然會(huì)吸引一部分高新技術(shù)小企業(yè)入駐?！? 新中心區(qū)定位在中高檔次，高層寫字樓（乙級(jí)寫字樓）售價(jià)在8300—10000元/㎡，超高層寫字樓（甲級(jí)寫字樓）售價(jià)在9500— 14000元/㎡，寫字樓銷售情況較好。（2） 置業(yè)群體特征 多數(shù)寫字樓的客戶以小型的資訊、投資、設(shè)計(jì)、廣告、電腦公司為主流客戶： 200㎡以上的開間做主要戶型的寫字樓如江蘇大廈、報(bào)業(yè)大廈的客戶檔次相對(duì)較高，有證券公司、律師事物所等。租賃市場(chǎng)更是供不應(yīng)求?？們r(jià) 車公廟片區(qū)寫字樓單位總價(jià)于57萬元至135萬元之間；中心區(qū)寫字樓單位總價(jià)則相對(duì)較高，介于60萬到420萬元之間。 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場(chǎng)調(diào)查（1） 寫字樓物業(yè)調(diào)查要素 寫字樓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)以下14項(xiàng)要素進(jìn)行分析。區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表（二）物業(yè)名稱單位面積（㎡）主力戶型（㎡）主力客戶群總樓層展示性交通樞紐大廈交通辦公樓200300小型設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)公司、投資公司25深南路邊，展示性強(qiáng)創(chuàng)展中心510F大載間寫字樓、1213F公寓式辦公樓4075裝飾公司、網(wǎng)絡(luò)公司、投資公司電腦公司、外資企業(yè)等29深南路邊；樓宇標(biāo)識(shí)性明顯；展示性強(qiáng)創(chuàng)新科技廣場(chǎng)300、47800475小型電子公司、裝飾公司、設(shè)計(jì)公司20天安工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差大慶大廈301206085設(shè)計(jì)公司、產(chǎn)品代理公司、工貿(mào)公司33位于深南路邊，展示性強(qiáng)世貿(mào)中心招商銀行總部華為公司、金融證券公司39深南路邊；西部辦公組團(tuán)標(biāo)志性建筑昭示示性極強(qiáng)蒼松大廈80300150左右設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、事務(wù)所22泰然工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差特區(qū)報(bào)業(yè)大廈212527414463270大型公司總部證券公司、律師事務(wù)所50先期限開發(fā)的辦公物業(yè)這一位于深南路邊，展示性極強(qiáng)奧林匹克大廈95整層90120電腦公司、設(shè)計(jì)公司、小公司27商報(bào)路、展示性一般江蘇大廈（公寓）190、2300、350（4047078085）200（50）大型公司總部、證券公司、中/大型投資公司、律師事務(wù)所51中心區(qū)內(nèi)、樓宇形象好、展示性強(qiáng)壹世界55300200400商貿(mào)公司、投資公司28臨紅荔路新洲路，展示性一般中銀大廈50整層100136金融投資公司、外企公司電腦公司28臨紅荔路，中心區(qū)內(nèi)嘉匯新城主力80、10150、191200109小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司、投資客38位于深南路邊、展示性強(qiáng)國(guó)際文化大廈5040080150小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司29臨深南大道，展示性強(qiáng)國(guó)際商會(huì)大廈519自由組合200商貿(mào)公司、投資公司上市公司、房地產(chǎn)相關(guān)公司28中心區(qū)南區(qū)內(nèi)，展示性強(qiáng)調(diào)查結(jié)論◇寫字樓項(xiàng)目大多對(duì)形象展示要求較高；◇小型公司、代理公司、律師事務(wù)所等要求40—70平方米單位的寫字樓；◇大、中型公司要求200平方米以上單位的寫字樓；◇普通公司接受100—200平方米單位的寫字樓。健身房。健身房。區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查表項(xiàng)目外墻戶內(nèi)地面戶內(nèi)吊頂門窗大堂電梯間走道洗手間會(huì)所伎會(huì)議室江蘇大廈寫字樓幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗89米高2層，地墻面高檔花崗巖花崗巖拼花地墻面高檔花崗巖，TOA背景系統(tǒng)高級(jí)墻磚，防滑地磚TOA背景系統(tǒng)TOTO潔具2000元/㎡，不含設(shè)備1500/㎡不含設(shè)備江蘇大廈公寓幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗地墻花崗巖花崗巖拼花地墻面高檔花崗巖，TOA背景系統(tǒng)高級(jí)墻磚防滑地磚國(guó)際文化大廈仿石才磚幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗地面進(jìn)口花崗巖，墻面為大理石花崗巖?；u地面，鋁合金天花高級(jí)潔具，防滑地磚高檔高檔現(xiàn)代之窗幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗進(jìn)口花崗巖，墻身為大理石，造型天花花崗巖花崗巖進(jìn)口瓷磚，金屬吊頂，高級(jí)潔具1500元/㎡1500元/㎡報(bào)業(yè)大廈幕墻毛坯毛坯磨砂玻璃推拉透氣窗32M高八層，地墻花崗石地毯地墻花崗石，磨砂玻璃墻AMA背景系統(tǒng)高檔墻地磚、大理石洗手臺(tái)AMA背景系統(tǒng)高檔高檔中銀大廈幕墻刷白木夾板推拉透氣窗意大利大理石地面，花崗巖墻面花崗巖拼花花崗石拼花AMA背景系統(tǒng)高級(jí)墻地磚，大理石洗手臺(tái)AMA背景系統(tǒng)無無奧林匹克大廈瓷磚、玻璃毛坯毛坯無推拉透氣窗花崗石增地面鋁板包住花崗巖拼花花崗石拼花AMA背景系統(tǒng)高級(jí)墻地磚，大理石洗手臺(tái)AMA背景系統(tǒng)高檔高檔壹世界大理石拼花高級(jí)耐磨拋光磚高級(jí)墻地磚高檔高檔嘉匯新城寫字樓幕墻、公寓瓷磚刷白寫字樓毛坯、公寓木地板寫字樓無公寓木幕墻推拉高級(jí)云石、麻石拼花地，麻石墻地面高級(jí)拋光磚墻面乳膠漆TOTO潔具，高檔墻地磚，AMA背景系統(tǒng)高檔高檔都市驛站瓷磚、玻璃刷白毛坯防火門鋁合金玻璃花崗石地面，大理石墻面高級(jí)拋光磚高級(jí)拋光磚無高檔車公廟辦公組團(tuán)寫字樓物業(yè)調(diào)查名稱位置規(guī)模及功能分布單位基本面積設(shè)備及智能化租售管理客戶群創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)泰然四路1F商務(wù)中心2F咖啡廳等326F寫字樓300800㎡中檔配置，進(jìn)口電梯、中央空調(diào)國(guó)產(chǎn)發(fā)電機(jī)組、寬頻網(wǎng)絡(luò)提供百兆、語音數(shù)據(jù)接口、千兆光纖接口、靜態(tài)IP地址及帶寬售價(jià)5000元/㎡天安物管電子科技類55%投資顧問類1%廣告類8%其它26%勁松大廈泰然四路1F商務(wù)中心2F咖啡廳等320F寫字樓120250㎡中檔配置，奧安達(dá)電梯、中央空調(diào)國(guó)產(chǎn)發(fā)電機(jī)組、寬頻網(wǎng)絡(luò)消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)租金4050元/㎡出租率較高泰然物管電子科技類36%投資顧問類12%實(shí)業(yè)類21%化工類4%其它26%蒼松大廈泰然六路1F商務(wù)中心2F咖啡廳等322F寫字樓100300㎡中檔配置，奧安達(dá)電梯、中央空調(diào)國(guó)產(chǎn)發(fā)電機(jī)組、寬頻網(wǎng)絡(luò)消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)租金50元/㎡出租率較高泰然物管電子科技類42%實(shí)業(yè)類15%廣告設(shè)計(jì)類10%服裝類10%開祥大廈泰然四路113F寫字樓100200㎡中檔配置，東芝電梯中央空調(diào)、國(guó)產(chǎn)發(fā)電機(jī)組寬頻網(wǎng)絡(luò)租金4050元/㎡出租率一般天安物管電子科技類60%印刷類10%實(shí)業(yè)類10%廣告類5%其它25%[調(diào)查分析結(jié)論]◇ 目前車公廟工業(yè)區(qū)辦公組團(tuán)的寫字樓，多由原工業(yè)廠房改造，類廠房寫字樓近年內(nèi)仍有動(dòng)工，一般