【正文】 是未來深圳的城市商務(wù)中心和行政文化中心，集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政功能于一體，是深圳未來建設(shè)成為現(xiàn)代化國際性城市、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市和花園城市的最重要功能區(qū)。為提升物業(yè)的檔次，各發(fā)展商紛紛在配套及裝飾方面用足工夫，因而與其他區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目相比，銷售價(jià)格也相對(duì)較高。隨著中心區(qū)七大項(xiàng)目的動(dòng)工，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)正逐步興起，辦公及商業(yè)氛圍也將越來越濃。根據(jù)深圳政府規(guī)劃，中心商務(wù)區(qū)CBD位于中心區(qū)，占地面積223萬平方米。從江蘇大廈到正在建設(shè)的時(shí)代金融中心、中央商務(wù)大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場(chǎng)反應(yīng)。目前，中心商務(wù)區(qū)及周邊寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如江蘇大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈在80—100元/平方米之間，投資大廈在70—100元/平方米之間，整體出租率較高。在售樓盤分析項(xiàng)目名稱均價(jià)主要推廣語管理費(fèi)實(shí)用率銀座國際8500銀座價(jià)值國際品質(zhì)*平方米66%財(cái)富廣場(chǎng)9000地鐵口財(cái)富門*平方米75%展業(yè)中心8300中心西區(qū)創(chuàng)業(yè)新空間*平方米66%時(shí)代金融中心15000國際空間資本平臺(tái)12元/月*平方米75%中央商務(wù)大廈11000陽光商務(wù)10元/月*平方米73%自由之光6300地鐵第一站*平方米82%福建興業(yè)銀行大廈1200010元/月*平方米競(jìng)爭(zhēng)樓盤統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目檔次定位推出時(shí)間面積（平方米）航天大廈高檔2004年44000貴州大廈中高檔2004年58065世紀(jì)中心超高層、高檔2005年77000特美思廣場(chǎng)中高檔2004年6月87850免稅大廈中高檔2005年76000大中華交易廣場(chǎng)2004年208365結(jié)論：20032005年間，中心區(qū)除了本項(xiàng)目外，還將有貴州大廈、免稅大廈、航天大廈等寫字樓盤動(dòng)工，可供應(yīng)面積將達(dá)100萬平方米左右，這些樓盤都將會(huì)走中高檔路線，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈，市場(chǎng)壓力將非常大。第二章 安聯(lián)大廈項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目概況位置位于金田路與福中路交匯處東南用地面積覆蓋率%綠地率20%建筑面積71007平方米樓高150米層數(shù)33層（不含避難層）層高，實(shí)用率70%以上電梯客梯1 2部，貨梯2部建設(shè)單位深圳市雙瀛投資有限公司設(shè)計(jì)單位香港華藝施工單位中鐵建三分局二、項(xiàng)目SWOT分析■ S（優(yōu)勢(shì)）位于CBD核心地帶，有優(yōu)越的社會(huì)資源配置；建筑形象氣派，富有時(shí)代氣息建筑細(xì)節(jié)人性化處理（呼吸式空間，西向遮陽節(jié)能窗）交通網(wǎng)絡(luò)通暢■ W（劣勢(shì)）公共交通便利度不夠發(fā)展商在深圳市品牌的影響力不夠■ T（機(jī)會(huì)）中國入世，國內(nèi)市場(chǎng)國際化，國際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的國內(nèi)化；中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)越來越強(qiáng)大，國內(nèi)市場(chǎng)具有強(qiáng)大的吸引力；深圳經(jīng)濟(jì)狀況的良性發(fā)展，形成良好的國際商務(wù)平臺(tái)深港自由貿(mào)易區(qū)的建立，帶來國際化商務(wù)機(jī)會(huì)中心區(qū)CBD的日漸成熟，區(qū)域商業(yè)價(jià)值越來越被社會(huì)認(rèn)同■ O(威脅)：周邊在建寫字樓項(xiàng)目及待開發(fā)地塊的眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；寫字樓市場(chǎng)的同質(zhì)化，為營銷推廣提出更高的要求三、物業(yè)定位核心定位后WTO時(shí)代CBD先鋒——第五代寫字樓【概念定義】所謂第五代寫字樓，是對(duì)第四代寫字樓的超越，是能夠充分體現(xiàn)“國際化、資訊化、人性化”的5A高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)平臺(tái)?！径ㄎ灰罁?jù)】目前深圳寫字樓市場(chǎng)還停留在“第四代的領(lǐng)先性”，而第五代的概念其既包容第四代的基本特征，也有對(duì)第四代的超越?！旧钲趯懽謽前l(fā)展歷程解析】歷程基本特征代表性物業(yè)解析第一代僅僅具備寫字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)形象。有一定的分割靈活性以及簡單的智能化方面。有智能化的運(yùn)用。地王大廈賽格廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)的人性化，建筑配置的科技化。中央商務(wù)大廈時(shí)代金融中心在滿足客戶對(duì)寫字樓功能需要的同時(shí)，注重引入人性化、環(huán)保、國際概念。既包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。定位剖析商務(wù)的國際化：國際商務(wù)空間（不是概念，是平臺(tái)）國際化人性化商務(wù)的舒適性：提供滿足業(yè)主需要的服務(wù)或支持。健康化建筑的社會(huì)性：承擔(dān)環(huán)境的和諧責(zé)任環(huán)保化建筑的科技性：社會(huì)安全保障、生活高效性。◎ 健康寫字樓對(duì)“兩空一綠”有很高的要求。對(duì)于長時(shí)間工作在寫字樓里的人們來說，室外空氣新鮮而彌足珍貴，只有與室外大自然親密接觸的寫字樓方能匹配“健康”二字?？諝馔ㄟ^對(duì)流沿中庭上升達(dá)內(nèi)外玻璃壁之間而形成良好的自然通風(fēng)?！?此外，方案設(shè)計(jì)為了使中庭部分享有更充足的陽光，在中庭一側(cè)設(shè)計(jì)了垂直反光墻板，引入陽光，使更多的自然光折射于中庭中?！救诵曰俊?人性化建筑設(shè)計(jì)。◎ 所有出入口設(shè)置殘疾人專用坡道、所有洗手間預(yù)留殘疾人用廁◎ 建筑軸線與城市規(guī)劃的“龍”脊線相吻合。【國際化】◎ 高效、先進(jìn)、實(shí)用、安全、節(jié)能、資訊等全方面的設(shè)計(jì)達(dá)到國際先進(jìn)水平◎ 物業(yè)管理：聘請(qǐng)國際化水準(zhǔn)的知名物業(yè)管理，如第一太平戴維斯，提供國際水準(zhǔn)的服務(wù)◎ 多語種語言服務(wù)平臺(tái)（物業(yè)管理具有應(yīng)付國際化語言溝通交流的能力）【可持續(xù)化】◎ 在智能化方面預(yù)留充足的升級(jí)換代空間◎ 在硬件上要求可分可合，為用戶對(duì)內(nèi)部的調(diào)整創(chuàng)造最大的便利形象定位21CN資訊國際商務(wù)港第五代寫字樓同時(shí)具有國際化、資訊化、人性化、健康化、智能化、環(huán)保化、可持續(xù)化等七大特征。◎ 資訊化：構(gòu)建大廈資訊交流支助平臺(tái)?！?可持續(xù)化：在智能化、人性化、國際化諸方面存在提升 空間。2）推薦命名：21CN先鋒國際大廈（簡稱：先鋒國際）21CN資訊國際大廈（簡稱：資訊國際）客戶定位【目標(biāo)客戶的基本特征】◎ 有購買本項(xiàng)目最小單位的經(jīng)濟(jì)能力◎ 有國際商務(wù)的形象和空間需要【客戶的行業(yè)】◎ 投資公司◎ 外資顧問、咨詢公司◎ 高新科技◎ 物流公司附件：中央商務(wù)大廈、江蘇大廈、地王大廈入駐行業(yè)一覽表行業(yè)江蘇大廈地王大廈中央商務(wù)大廈 投資、實(shí)業(yè)、貿(mào)易 35% % 27%顧問、咨詢 25% % 30%科技（信息、機(jī)電） 10% 15% 28%外資駐深辦 16% 法律10%10% 金融、保險(xiǎn)10%% 15%物流（船務(wù)、運(yùn)輸）10%% 其他（廣告、文化）% 我們之所以選取江蘇大廈、地王大廈、中央商務(wù)大廈等樓盤，是因?yàn)樯鲜鰳潜P均是代表了當(dāng)時(shí)寫字樓的最高價(jià)格，本項(xiàng)目也必須在推出時(shí)樹立市場(chǎng)領(lǐng)先形象?！究蛻舻男再|(zhì)劃分】216。 外資企業(yè)216。目前已吸引國內(nèi)大型商業(yè)銀行購買20000余平方米作為深圳總部，而其它的主要意向買家包括保險(xiǎn)、基金、投資、擔(dān)保等大型機(jī)構(gòu)和知名上市公司?！?以深圳擁有的最成熟、最公平的商業(yè)環(huán)境，以創(chuàng)新、敢闖、拼搏、寬容、開放、自由、平等的深圳精神和“國際氣質(zhì)”，以深圳迅速按照西方市場(chǎng)文明游戲規(guī)則吸引和培養(yǎng)的一大批高素質(zhì)人才，深圳的“國際化”空間令人無限想象，其即將攪起的經(jīng)濟(jì)風(fēng)云、資本傳奇不可估量◎ 深圳通往“國際化”道路上的生產(chǎn)力、動(dòng)力源、發(fā)展源，這些矗立于中心區(qū)的物質(zhì)載體，方能成為深圳新一輪經(jīng)濟(jì)騰飛的大型“發(fā)動(dòng)機(jī)”◎ 2003年初，福田區(qū)領(lǐng)導(dǎo)就在政府工作報(bào)告中提出要大力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”——利用福田區(qū)的中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引跨國公司的亞洲或中國總部，“前店后廠”型的工業(yè)企業(yè)總部，物流采購、分銷等商貿(mào)企業(yè)總部，科研機(jī)構(gòu)、高等院校的技術(shù)開發(fā)總部，上市公司和金融機(jī)構(gòu)的總部，以及各省、市駐深代表機(jī)構(gòu)進(jìn)駐到轄區(qū)來。此舉表明，深圳打造“國際化大都市”的決心已定，并在實(shí)質(zhì)環(huán)節(jié)上塑造“總部經(jīng)濟(jì)”軟硬環(huán)境。三. 價(jià)格定位根椐本項(xiàng)目所處的地點(diǎn)及各方面因素，綜合比較同類寫字樓物業(yè)特征做出以下價(jià)格定位依據(jù)（中央商務(wù)大廈、國際商會(huì)大廈二期、福建興業(yè)銀行大廈、時(shí)代金融中心）為標(biāo)本參照。以期達(dá)到發(fā)展商的雙贏結(jié)果，從而全面實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目價(jià)值的升值。作為深圳未來寫字樓供應(yīng)量最大的中心區(qū)，必將成為深圳寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的戰(zhàn)場(chǎng)。由于近年寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于住宅市場(chǎng)不景氣，寫字樓項(xiàng)目開發(fā)較少，因此，寫字樓營銷手法的探討和嘗試，遠(yuǎn)不如住宅和商鋪多。以下是通過我司對(duì)寫字樓市場(chǎng)長期深入研究，對(duì)現(xiàn)階段深圳寫字樓市場(chǎng)在營銷方面主要呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：做以下闡述：（一）、 賣點(diǎn)共性分析 216。 生態(tài)化辦公 隨著生態(tài)化住宅要求的進(jìn)一步強(qiáng)烈，進(jìn)一