【正文】 績。i. 車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。寫字樓：高檔的寫字樓氛圍尚未形成，周圍稍顯冷清?！? 上表分析：福田中心區(qū)成為深圳城市空間的傾向性選擇 深圳寫字樓中心從以國貿(mào)大廈為中心的寫字樓集中區(qū)域，到以地王大廈為中心的新的寫字樓熱點區(qū)域，再受福田中心區(qū)概念影響，導(dǎo)致寫字樓西移。以上寫字樓售價調(diào)查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級寫字樓項目價格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價位，西部寫字樓熱潮不日掀起。2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒類別大慶大廈創(chuàng)展中心規(guī)模建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風格西方超現(xiàn)代。31層塔樓功能下面四層石油交易中心，五至六層會所，1822層酒店，其余寫字樓。610樓發(fā)展商自用，11層設(shè)備轉(zhuǎn)換層，其余寫字樓價格均價8200元/平方米均價7800元/平方米付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭銷售情況一般好購買人身份部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人新興中、小型公司創(chuàng)辦人銷售策略小戶型至大戶型，可自由組合，層差價位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政重點工程及數(shù)十個開發(fā)項目建設(shè)在緊鑼密鼓的進行，未來城市核心的雛形已現(xiàn)。規(guī)劃功能是為國際性跨國公司的商務(wù)活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設(shè)的國際商會大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場反應(yīng)。而目前市場反應(yīng)顯示，眾多的投資客戶更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)：目前在深圳CBD第一個公開發(fā)售的寫字樓——國際商會大廈在沒有進行對外宣傳的情況下，更是在一個半月的時間內(nèi)達到30%的銷售率，表明投資、置業(yè)者對CBD未來前景的看好。整體出租率較高。另一方面，隨著中國市場進一步開放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟特區(qū)，將會是眾多想進軍中國市場的跨國公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對寫字樓特別是甲級寫字樓的需求將會極大的刺激這個市場，起到一個良性的作用。加入WTO后，由于經(jīng)濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關(guān)系。第二章 消費者分析一、 寫字樓客戶調(diào)查分析二、 公寓客戶調(diào)查分析三、 商服用房客戶調(diào)查分析第二篇 項目篇第一章 項目分析一、 項目概況二、 SWOT分析三、 結(jié)論與對策一、 南華大廈項目概況地理位置南華大廈位于深南路與香蜜湖路西南角，面對深圳著名豪宅東?；▓@，北望香蜜湖美景，西臨泰然九路，南臨泰然裝飾城。多路公交大巴、中巴穿梭來往。建筑層數(shù)為26層?！?地下車庫有146個停車位◆ 首層架空綠化面積為：◆ 二至四層安排商場◆ 五至十二層為公寓◆ 十三至二十五層為寫字樓◆ 二十六層為會所◆ 該項目2001年7月22日開工，總工期500天，為深圳市康發(fā)發(fā)展公司在深圳開發(fā)建設(shè)的第三個地產(chǎn)項目?！?大廈全框架結(jié)構(gòu)，首層架空六米綠化，二至四層裙樓六百米中空大堂，周圍用透明玻璃幕墻；五至十二層每層兩個空中花園，十三至二十五層，每隔層四個空中花園，充分體現(xiàn)了生態(tài)建筑概念?！?南華大廈配有中央空調(diào)系統(tǒng)，可集中、分層、分房并網(wǎng)聯(lián)動供冷?！?大廈之內(nèi)即建有電話中繼站，整個通訊系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化布線。南華大廈的設(shè)計總體思路現(xiàn)代，基本滿足甲級寫字樓需求，可供營銷賣點的內(nèi)容多，為策劃工作搭建了一個良好的平臺。作為福田中心區(qū)一級輻射區(qū)，各發(fā)展商爭相進駐，位于項目大廈對面的世貿(mào)中心大廈，作為西部標志性的寫字樓，將以其為中心向四周發(fā)射出一個龐大的寫字樓組團。3）地鐵概念 南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。5）企業(yè)形象優(yōu)勢南華大廈發(fā)展商中金嶺南集團為上市公司，其資金實力及發(fā)展商形象都是樹立品牌形象的基礎(chǔ)。2） 功能價值比優(yōu)勢：提高每個單位的價格含金量，導(dǎo)入服務(wù)概念、智能概念及運動概念，盡可能提升物業(yè)品質(zhì)及附加值。由于修建香蜜湖立交橋，將香蜜湖人行天橋拆掉，如果政府不開設(shè)深南大路地道，本項目將流失地鐵這一大交通炒作資源。② 600平米中空大堂設(shè)計使實用率大大降低，造成商場可用面積僅為2000多平方米，為招商帶來一定限制。價格成為公寓銷售的一大阻礙點；② 高級公寓外部環(huán)境較差。PS：寫字樓平面層原有規(guī)劃大戶型為主，現(xiàn)有規(guī)劃使劃分小面積寫字樓有一定困難，難以規(guī)劃走道并且容易造成黑屋現(xiàn)象，給寫字樓銷售帶來很大阻礙。叁銷售對象的鎖定（市場定位）一、公寓客戶分析高級公寓客戶調(diào)查表職 業(yè)白領(lǐng)40%，商人40%，其它職業(yè)20%投資取向酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90%選擇依據(jù)地段，交通，價格面積40平米左右裝修程度基本裝修50%，中檔裝修40%付款方式按揭80%（其中要求有一成首期占40%）會所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務(wù)公寓需求傳真，電視，空調(diào)商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字來源于江蘇大廈及群星廣場客戶分析）分析：可居住可辦公的商務(wù)公寓被絕大多數(shù)客戶認同，白領(lǐng)人士及 小型經(jīng)營者普遍青睞于可租售的小面積公寓，且要求公寓有一 定的裝修。三、寫字樓投資心理投資，吸引炒家進場，將對寫字樓及公寓的銷售起來極大的促進作用，在申奧成功及年初加入WTO的影響下，投資漸漸回暖，投資者對物業(yè)品質(zhì)、前景的普遍認同會造成新一輪的投資熱潮，南華大廈將是這一輪熱潮中的佼佼者。而確定目標的最主要標準基本有兩條：◆ 物業(yè)本身的軟件及硬件質(zhì)量要好?！?分析物業(yè)的發(fā)展前景要樂觀。而最為關(guān)鍵的就是優(yōu)越的地段，這種物業(yè)才能在未來的租售市場中立于不敗之地。原因為：高檔物業(yè)收取的投資回報相對較高，尤其對于采用按揭貸款方式的購房者來說，不僅可以用租金還貸，還可取得部分凈收入。其二，中國經(jīng)濟的發(fā)展動向，包括即將加入WTO的趨勢表明，房地產(chǎn)的需求將會越來越大。　　四、 高級公寓（CBD白領(lǐng)公寓）客戶分析 CBD白領(lǐng)工作節(jié)奏快，消費觀念超前，又有經(jīng)營頭腦，他們考慮安家置業(yè)的出發(fā)點是：工作、生活、投資三不誤。高效、快節(jié)奏地工作，同時又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領(lǐng)一個顯著的特征。 首先是住房消費觀念時尚、超前。因此，他們更愿意接受時尚的消費方式。CBD內(nèi)工作群體最顯著的特點是快節(jié)奏、高效率。在支付能力能夠保證的前提下，他們會選擇更接近CBD或交通便捷的區(qū)域安家。由于國內(nèi)經(jīng)濟正處在上升期，加入世貿(mào)、政府加大CBD開發(fā)力度等因素，使許多人意識到在深圳，特別是在CBD范圍內(nèi)投資房產(chǎn)是一個良好的機遇。 從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。 目前，深圳CBD核心區(qū)內(nèi)樓盤普遍提供的是大戶型或超大戶型。 CBD是城市的經(jīng)濟核心區(qū)域。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會有相當一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應(yīng)快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。所謂“效率家居”就是住房要著重考慮工作和居家兩相便利，不以豪華舒適為選擇目標，以相對可接受的房價換取居住交通和時間成本的減低。購買此類物業(yè)，價格不應(yīng)是主要考慮的因素，除位置之外，樓盤的品質(zhì)、檔次和物業(yè)管理的星級水準，決定了物業(yè)未來租金回報的水平。創(chuàng)展中心的熱銷、世貿(mào)中心大樓的高潮使這個區(qū)域的寫字樓一棟又一棟拔地而起，形成了深圳又一壯觀的西部寫字樓組園：N—CBD組團。NCBD距離CBD不超過五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。規(guī)劃形象SHARE MODEL——共享型規(guī)劃——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。南華大廈為典型share型寫字樓：◆ 豐富的景觀資源綠色景觀：高爾夫花園，東?；▓@藍色景觀：香蜜湖水上樂園、深圳灣◆ 大面積公共空間c) 首層架空綠化d) 大面積門前廣場e) 裙樓二至四層600平米中空大堂f) 五至十二層每層兩個空中花園g) 十三至二十五層每層四個空中花園◆ 規(guī)劃共享空間會議中心：設(shè)計大、中、小三種會議室，租用戶租用。i) 中會議室1個（100150平米）可容納十五至二十人，供租戶租用。k) SPORT（運動）豪華運動會所接駁申奧成功重大利好消息，運動概念成為地產(chǎn)最新概念。內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。推廣主題走近CBD