【正文】 ，包括住房消費在內各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強的。 CBD內擁有龐大的購房群體，同時，由于他們的文化背景、教育背景、收入消費水準，以及工作環(huán)境、工作地點具有一定的特殊性。無論是長期租賃還是短期轉賣，投資回報都相當可觀。即目標物業(yè)所處的大環(huán)境與小環(huán)境都有繼續(xù)快速發(fā)展的可能，這樣才能蘊藏著巨大的升值潛力。有前途、回報率高、風險低的項目是眾多房地產投資型買家的統(tǒng)一目標。② 空中花園開敞式，將空調熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會造成白天花園溫度極高，給空中花園的實用率及綠化造成一定難度。公寓部分① 作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。三、 南華大廈劣勢分析區(qū)位雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個地鐵出口，一個位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠，另一個為東海花園站。4）規(guī)劃優(yōu)勢 大廈外形現(xiàn)代感強，內外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。工程進度建筑安裝修工程（7月20日開工）① 土方及樁基 2001年7月9月完成② 地下室施工 2001年9月11月完成③ 主體土建工程 2001年11月2002年4月完成④ 室內公共部分及室外裝修 2002年4月至2002年9月完成⑤ 綠化等附屬工程配套 2002年11月前完成竣工及交付使用① 驗收及補正 2002年11月底完成② 入伙 項目預售工作 2001年12底月開始內部認購 2002年3月初（春節(jié)后）開始正式銷售二、 南華大廈優(yōu)勢分析項目現(xiàn)狀優(yōu)勢1）區(qū)位優(yōu)勢：南華大廈所處深南路，是深圳最重要的交通干道?！?大廈高級智能化系統(tǒng)。規(guī)劃重點：◆ ，建筑呈蝶形，外墻采用條形玻璃幕墻，大氣美觀挺撥，現(xiàn)代感及科技感強烈。附近配套：泰然工業(yè)園內超市、酒店、賓館、食街、郵局、銀行等 策劃背景資料南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則。尤其在北京、上海、深圳及成都、武漢等大中型城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。而在售的項目如國際商會大廈的按揭月供在40—68元/平方米之間，遠遠低于租金水平。其中江蘇大廈的銷售均價在13000元/平方米之上，銷售率在90%以上，一批國際大型基金、證券、銀行、跨國公司已經(jīng)搶先入駐，其中創(chuàng)展中心更是在短短幾個月內達到98%的高銷售率。 深圳政府規(guī)劃，中心商務區(qū)CBD位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積223萬平方米。15樓裙樓，5層會所?！? 表二、表三顯示：租賃方面數(shù)據(jù)顯示，國際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達到100%，而特區(qū)大廈、世貿中心大廈租價直逼深圳福田、羅湖甲級寫字樓，西部寫字樓市場，日漸感受市場熱力。 競爭對手整體狀況分析（寫字樓）1）深圳寫字樓情況分析表一： 深圳寫字樓售價對照項目位置樓盤情況售價（元/平米）銷售狀況報業(yè)大廈深南路甲級寫字樓13000較好奧林匹克大廈景田商報社甲級寫字樓10900一般電子科技大廈深南大道甲級寫字樓10000好創(chuàng)展中心深南大道甲級寫字樓7800好大慶大廈深南大道甲級寫字樓8200一般國際文化大廈深南大道甲級寫字樓8000好江蘇大廈藍田路甲級寫字樓12000好現(xiàn)代之窗華強北甲級寫字樓860011000好表二：深圳寫字樓租價對照羅湖區(qū)寫字樓之租金報價物業(yè)名稱位 置總建筑面積（M2）月平均叫價（RMB/M2）月管理費（RMB/M2）地王大廈蔡屋圍138,07513020032彭年廣場嘉賓路23,8538027嘉里中心人民南路60,73610028振業(yè)大廈寶安南路24,478A座60，B座5030國際金融大廈人民南路38,8288118 空調另計深房廣場人民南路95,2695225天安國際大廈人民南路68,6006527發(fā)展中心大廈人民南路61,7056034陽光酒店嘉賓路80國貿大廈39,00065新都酒店嘉賓路120 表三：福田區(qū)寫字樓之租金報價　　物業(yè)名稱位 置總建筑面積（M2）月平均叫價（RMB/M2）月管理費（RMB/M2）特區(qū)報業(yè)大廈深南大道89,3008525深茂商業(yè)中心華泰路354012國際文化大廈深南大道51,0008018/F以上10以下6長江世貿大廈深南中路42,56970冬季：：佳和華強大廈深南中路41,18770賽格廣場深南中路92,8009025聯(lián)合廣場濱河大道114,4005025信息樞紐大廈福華路3000090國際科技大廈深南中路35,2007021創(chuàng)展中心深南大道南39,37065大慶大廈深南路旁35,000江蘇大廈藍田路37,500世貿中心大廈農科中心旁64,21112028分析：◆ 上表可看出，本區(qū)域或接近本區(qū)域的甲級寫字樓售價較以上區(qū)域都低，但租賃情況尚好，可見本區(qū)樓盤有一定的投資價值。價格上，廠房的售價在38004000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價在7800元至8000元/平方米左右。公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個公寓項目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。三、南華大廈區(qū)域市場分析車公廟片區(qū)市場背景材料車公廟片區(qū)經(jīng)濟地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。 高交會促進寫字樓市場深圳舉辦的高交會，促進許多知識密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對寫字樓市場需求有所上升。b) 加入WTO后，由于經(jīng)濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內房地產的需求量，而需求的增加又將導致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關系。另一方面，美國經(jīng)濟滑坡，一些跨國公司原定的擴張計劃擱淺；同時由于香港的經(jīng)濟跟隨美國大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。深圳南華大廈營銷策劃報告深圳采納營銷策劃有限公司目 錄第一篇 市場篇 第一章 市場分析第二章 消費者分析 第二篇 項目篇第一章 項目分析第二章 項目定位第三篇 營銷篇第一章 營銷策略第二章 營銷準備第三章 推廣計劃第一篇 市場篇第一章 市場分析一、 寫字樓市場分析二、 公寓市場分析三、 商服用房市場分析四、 車公廟片區(qū)市場分析一、 寫字樓市場分析（一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀市場供需（截至2001年5月）供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場占有量為2,212,（占用率75%）羅湖（75%）：福田（80%）：南山（70%）：中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。即使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準備。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢頭以外，隨著高新技術產業(yè)對物業(yè)需求的增加，科技產業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場也會逐步起動。位置好、價格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達到96%的入住率。這類客戶一般成交迅速，面積以100200平方米的小單位居多。逐漸形成西部的寫字樓組團，辦公氛圍越來越濃。寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主，而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場受到眾多消費者看好，無論廠房還是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場成績。寫字樓：高檔的寫字樓氛圍尚未形成，周圍稍顯冷清。以上寫字樓售價調查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級寫字樓項目價格已