【正文】 5 對(duì)于 深圳 甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)講， 03 年 第三季度總體空置率比上季 度 下降 %，租金和售價(jià)仍然持平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 香港會(huì)展業(yè)對(duì)深圳的影響 CEPA 協(xié)議將允許香港在管理咨詢服務(wù)、展會(huì)、廣告及法律服務(wù)、會(huì)計(jì)和醫(yī)療服務(wù)、房地產(chǎn)、建筑工程、運(yùn)輸、分銷(xiāo)、物流、旅游、視聽(tīng)服務(wù)、銀行、證卷及保險(xiǎn)總計(jì) 16 個(gè)服務(wù)行業(yè)提前進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，其中展會(huì)業(yè)排在第二位。 會(huì)展業(yè)刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展 2020 年 8 月 29 日，來(lái)自德國(guó)、意大利、澳大利亞、新加坡、越南、韓國(guó)、印度尼西亞、泰國(guó)、 馬來(lái)西亞、臺(tái)灣等近 20 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的世界會(huì)展業(yè)界嘉賓齊聚深圳，積極探討歐亞各國(guó)如何參與深圳的會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展的途徑。 目前， 深圳會(huì)議展覽協(xié)會(huì)與香港展覽業(yè)協(xié)會(huì)簽訂了合作協(xié)議， 其中， 筆克、勵(lì)展和雅士等三家香港會(huì)展巨頭的負(fù)責(zé)人表示，今年下半年來(lái)深圳開(kāi)辦各自的展覽公司，并 爭(zhēng)取更多的海外參展商和客商來(lái) 深圳 。 二、中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況分析 年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求解析 市場(chǎng)供應(yīng)分析 今年上 半年深圳市的寫(xiě)字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積約為 28 萬(wàn)平方米，同去年上半年的 萬(wàn)平方米相比，增長(zhǎng) 265%。 市場(chǎng)需求分析： 2020 年 1— 8 月份辦公物業(yè)銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 時(shí)期 套數(shù) 面積（ 萬(wàn)㎡） 金額（億元） 均價(jià)（元 /㎡） 15 月份 573 10,116 6 月份 82 9293 合計(jì) 655 8 7 月份 142 3 19,625 8 月份 62 12,435 前 8 月份總計(jì) 859 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)。 歷年成交情況比較分析 全市歷年寫(xiě)字樓成交情況表 時(shí)間 1999 2000 2001 2002 2020（預(yù)計(jì)） 成交面積（㎡） 14 萬(wàn) 12 萬(wàn) 11 萬(wàn) 18 萬(wàn) 22 萬(wàn) 深圳雖然 03 年上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)走好，但下半年將會(huì)繼續(xù)保持供大于求的 格局，市場(chǎng)壓力明顯增加。 中心區(qū) 2020 年推盤(pán)量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 樓盤(pán)名稱 供應(yīng)量 國(guó)際商會(huì)中心 ㎡ 大中華交易廣場(chǎng)、 ㎡ 禮頓中心 ㎡ 華融大廈 ㎡ 貴州大廈 ㎡ 金中環(huán)國(guó)際商務(wù)大廈 ㎡ 安聯(lián)大廈 ㎡ 海關(guān)大廈 ㎡ 鳳凰大廈 ㎡ 新世界大廈 7萬(wàn)㎡ 建廠局大廈 10萬(wàn)㎡ 總計(jì) ㎡ 中心區(qū)預(yù)計(jì)年底空置量 樓盤(pán)名稱 預(yù)計(jì)年底空置量約 備 注 中央商務(wù)大廈 ㎡ （郵電樞紐大廈，豐立大廈，國(guó)際商會(huì)大廈，時(shí)代金融中心，特美思大廈，中國(guó)聯(lián)通大廈，免稅大廈，航天大廈，江蘇大廈，特區(qū)報(bào)業(yè)大廈） 這些項(xiàng)目一部分屬于企業(yè)自用房，一部分已基本完全銷(xiāo)售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中心區(qū)北區(qū)寫(xiě)字樓 2020 年供應(yīng)情況 中心區(qū)北區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)一覽表 樓盤(pán)名稱 供應(yīng)量（明年、后年推盤(pán)上市量） 安聯(lián)大廈 ㎡ 海關(guān)大廈 ㎡ 鳳凰大廈 ㎡ 新世界大廈 7萬(wàn)㎡ 建廠局大廈（部分內(nèi)銷(xiāo)） 10萬(wàn)㎡ 總計(jì) ㎡ 其中中心區(qū)待拍賣(mài)的四塊地塊中，中心區(qū)北區(qū)兩塊寫(xiě)字樓用地?cái)M拍賣(mài)，若成功，增加 20 萬(wàn)平米供應(yīng)量。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 整個(gè)深圳房地產(chǎn)未來(lái)總體市場(chǎng)供應(yīng)量至少保持在 280 萬(wàn)㎡以上。 市場(chǎng)隱性供給壓力（不確定因素） 1） 、住宅樓和商住樓改變使 用用途。 片區(qū)價(jià)格走勢(shì)分析 （以江蘇大廈為例） 江蘇大廈銷(xiāo)售價(jià)格情況表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 時(shí) 間 起價(jià)（元 /平方米） 9000 10800 8000 均價(jià)（元 /平方米） 12000 12000 16000 最高價(jià)（元 /平方米） 14000 22000 國(guó)際商會(huì)大廈 A 棟 2001 年面向市場(chǎng)時(shí)，其銷(xiāo)售均價(jià)大約是 9800 元 /平方米，吸引了大量買(mǎi)家，至 B 棟推出來(lái)時(shí)，其銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)至 11000 元 /平方米左右， 此后 CBD區(qū)推出的大多數(shù)樓盤(pán)維持在 11000— 12000 元 /平方米的均價(jià)水平上，價(jià)格比較穩(wěn)定。 綜合來(lái)看，中心區(qū)將基本穩(wěn)定在現(xiàn)有的銷(xiāo)售均價(jià)水平上 . 片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)類(lèi)型現(xiàn)狀特征分析 （ 1）規(guī)模：大多數(shù)建筑面積在 5 萬(wàn) ㎡以 上，體量中等，規(guī)模大體相當(dāng)，超 大型寫(xiě)字樓比較少。 （ 3）配套：注重休閑和綠化空間的設(shè)計(jì)，利用裙樓和辦公的過(guò)渡空間設(shè)計(jì)空中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 花園和休閑、健身場(chǎng)所；智能化設(shè)計(jì)成為辦公的基礎(chǔ)配套條件。 （ 5）物業(yè)管理：注重物業(yè)管理，請(qǐng)知名物業(yè)管理公司管理或顧問(wèn)。 （ 6）供應(yīng)價(jià)格：均價(jià)在 1100012000 元 /㎡ 之間。 從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看 整個(gè)北區(qū)銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀，一般比南區(qū)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，大慨在兩、三年以上，主要原因是南區(qū)配套已經(jīng)非常成熟，辦公場(chǎng)所比較 集中，而北區(qū)市政配套還比較落后。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 三、中心區(qū)寫(xiě)字樓個(gè)案分析（中央商務(wù)大廈、國(guó)際商會(huì)大廈） （一）中央商務(wù)大廈： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的情況 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期從 9 月 2 日 — 10 月 18 日，期間給予認(rèn)購(gòu)者 3%的額外折扣，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的均價(jià)為 10300 元 /平米，并承諾在公開(kāi)發(fā)售后 7 天內(nèi)認(rèn)購(gòu)者可無(wú)理由退款。 銷(xiāo)售分析（截止到 10 月 30 日） 寫(xiě)字樓成交統(tǒng)計(jì) （不包括發(fā)展商自留部分） 套數(shù) 面積 (㎡ ) 總金額 (元 ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 占可售比例 9 月 26 25,719,878 10,156 % 10 月 37 29,639,900 9,839 % 累 計(jì) 63 55,359,778 9,984 % 成交客戶類(lèi)型分析 實(shí) 業(yè) 貿(mào) 易 投 資 設(shè) 計(jì) I T 合 計(jì) 數(shù) 量 4 6 8 1 2 21 比 例 % % % % % 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 結(jié)論： 在成交客戶中，投資類(lèi)客戶的比例最高，其次是貿(mào)易類(lèi)，仍有相當(dāng)多的投資型客戶沒(méi)認(rèn)識(shí)到 CBD 的投資價(jià)值，沒(méi)有像紐約、香港、東京等城市的投資型客戶將寫(xiě)字樓作為一種高回報(bào)的投資品種，因此在 11 月份在媒體上進(jìn)行了投資概念的宣傳，吸引了大部分投資群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程