【正文】 80640500300413400410車位比278250225198212246227232203n 。n 重視物業(yè)管理，大部分由國內(nèi)或國際知名物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。中心區(qū)寫字樓價格取向2005年深圳寫字樓平均銷售價格比2004年上漲了約26%，達(dá)到將近12000元/㎡的水平，而在2005年供應(yīng)的寫字樓中，中心區(qū)約占了83%的比例，寫字樓銷售均價也超過了13000元/㎡。從政府信息來看，有意向在高交會館拆遷后，將深圳證券交易中心將遷至中心區(qū)以打造新的金融中心；同時由于地鐵工程的逐步完善，處于地鐵沿線有利位置的中心區(qū)寫字樓的租金與售價仍將緩步上揚。四、反思之一：競爭重點轉(zhuǎn)向管理與服務(wù)高檔寫字樓之間的競爭已經(jīng)從單純比造價、比高度，向比配套、比服務(wù)、比管理方面傾斜，地段、產(chǎn)品不再是競爭的唯一要素。之二：只租不售單一業(yè)權(quán)寫字樓是市場發(fā)展方向2005年,深圳寫字樓租賃市場客戶需求明顯上升。深圳只租不售寫字樓出租率調(diào)查表物業(yè)名稱寫字樓建筑面積㎡平均出租率華潤大廈（蔡屋圍）42,00096%招商銀行（車公廟）75,80098%漢唐大廈（華僑城）35,00096%新時代廣場（蛇口）52,65098%深圳地鐵大廈25,811待租n 只租不售物業(yè)除出租率較高外，其客戶組成亦較同片區(qū)同檔次物業(yè)有明顯提升，以蔡屋圍金融區(qū)的華潤大廈為例，其客戶大多為國際性知名公司。品牌聚集效應(yīng)也使其租金水平領(lǐng)先于同片區(qū)其他物業(yè)。之三：有限的客源需求短期內(nèi)無法滿足供應(yīng)量快速增長雖然說現(xiàn)在中小企業(yè)每天都不斷地涌現(xiàn)，國內(nèi)外企業(yè)駐深圳分公司、辦事處等也日漸增多，但就深圳目前的寫字樓供應(yīng)來說，仍有較大的空置，各個寫字樓都在積極地尋求新的客源。之四：單一的物業(yè)管理模式難以滿足甲級寫字樓的商務(wù)要求深圳高檔寫字樓距真正的國際標(biāo)準(zhǔn)尚有距離。五、市場背景分析結(jié)論n 2006年，深圳經(jīng)濟仍將保持健康、協(xié)調(diào)的快速發(fā)展，這將成為支撐寫字樓市場需求的巨大動力。n 福田中心區(qū)寫字樓市場供應(yīng)加大，租售市場競爭激烈，如何爭奪有限的高端客戶資源，將是寫字樓產(chǎn)品定位及營銷的重點及難點。n 深圳地鐵大廈作為少數(shù)只租不售的單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓，其營銷模式、產(chǎn)品優(yōu)勢、資源優(yōu)勢必將成為中心區(qū)標(biāo)志性寫字樓。第二篇：項目優(yōu)劣勢分析與產(chǎn)品定位一、項目概況基本指標(biāo)項目名稱：深圳地鐵大廈位置：深圳中心區(qū)北區(qū)行政文化中心，紅荔路與金田路交匯處，蓮花山、關(guān)山月美術(shù)館南，青少年宮東側(cè)，天健世紀(jì)花園（住宅）西面建筑面積：84313㎡（1棟框剪33層主樓和1棟7層裙樓）建筑總高度：層高：停車位：410個（地下1至3層，含地鐵通道停車位）電梯：14部奧的斯（12部客梯，2部貨梯）功能設(shè)置：裙樓1～7層、主樓1～8層為商務(wù)配套空間，主樓9～32層為辦公寫字樓，其中13層、22層為避難層寫字樓實用率：％竣工驗收：2006年7月20日經(jīng)營模式：只租不售招商單位統(tǒng)計樓層主樓招租對象裙樓招租對象1層70㎡35㎡票務(wù)、35㎡商務(wù)926㎡銀行2層————1643㎡657㎡廚房164㎡銀行辦公其余待定3層1829㎡待定1018㎡待定4層————1165㎡待定5層1776㎡待定1362㎡待定6層1854㎡會議室1488㎡階梯式會堂7層1854㎡會所328㎡會堂8層㎡會所————9～12層㎡寫字樓辦公備注：裙樓商務(wù)招商面積共計：20546㎡交通極為便利發(fā)達(dá)的海港、航空港、高速公路、鐵路、口岸等各種交通設(shè)施為中心區(qū)提供了優(yōu)越的對外交通條件；濱河路、深南大道、紅荔路、北環(huán)路、金田路織成的路網(wǎng)使市內(nèi)交通更加便捷；而本項目作為地鐵大廈所擁有的連通地鐵四號線青少年宮站及途經(jīng)紅荔路眾多公交線路，讓追求效率的客戶更加方便快捷。開發(fā)商實力雄厚深圳地鐵物業(yè)管理發(fā)展有限公司，城市運營最高價值的締造者，實力具有強大的規(guī)模與實力；深圳地鐵大廈，“只租不售”模式，非一般寫字樓發(fā)展商所能承受的資金考驗，魄力超然。甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建筑形象氣派，富有時代氣息；寫字樓方正，采光效果好，并易于分割；電梯、車位等硬件領(lǐng)先同區(qū)項目，本案甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)更勝于同區(qū)寫字樓物業(yè)。劣勢（Weakness）處于中心區(qū)北側(cè)邊緣，周邊發(fā)展空間受限從中心區(qū)的區(qū)域界定來看，本案處在北區(qū)行政中心區(qū)，比南區(qū)商務(wù)中心區(qū)受關(guān)注的程度稍遜一籌，同時項目所在的北區(qū)東北角，目前人流量較為有限，這對大廈商業(yè)部分的招商不利。北面變電站影響較大青少年宮變電站緊鄰本案裙樓北側(cè)，不僅遮擋視野和采光，使裙樓許多部分形成“黑屋”，還對租賃客戶產(chǎn)生對安全心理的影響。機會（Opportunity）整體經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)見好國民經(jīng)濟強力發(fā)展、深圳經(jīng)濟良性攀升、深港經(jīng)濟一體化、中心區(qū)CBD氛圍日漸成熟等等，項目適逢寫字樓市場快速發(fā)展的有利機遇。單一業(yè)權(quán)式物業(yè)是寫字樓市場發(fā)展方向只租不售的單一業(yè)權(quán)式物業(yè)，市場供應(yīng)量極少，在整個中心區(qū)域，鮮有所見；當(dāng)其他寫字樓競爭物業(yè)產(chǎn)權(quán)被銷售分散之后，售后需要租賃的客戶的可選擇性小，而本案可提供給客戶對租賃面積的更多選擇?！暗罔F”可利用資源十分豐富地鐵大廈可以圍繞“地鐵”而展開文章，營銷推廣渠道更勝一籌；地鐵配套及相關(guān)行業(yè)使客戶群范圍加大，更便于定向營銷。其他區(qū)域?qū)懽謽欠至骺蛻羯呖?、華僑城和“一線五珠”上的其他寫字樓圈的項目，對福田中心區(qū)市場亦是“虎視眈眈”，誓與其同分一杯羹，客戶“蛋糕”份額被瓜分。小結(jié)：通過項目SWOT的分析，本項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品內(nèi)涵獨特、形象超然，雖然劣勢和威脅在一定程度上存在，但可以通過對市場積極培育和正確引導(dǎo)進行規(guī)避，發(fā)揮優(yōu)勢，占領(lǐng)市場。詳見下表。同時，本案屬于深圳目前寫字樓市場中為數(shù)甚少的“只租不售的單一業(yè)權(quán)式物業(yè)”，優(yōu)勢明顯。招商思路首先考慮自身配套的必備性和功能設(shè)置的完善性，其次考慮周邊項目的市場空隙，第三考慮商家對面積的承受范圍。n 項目必備的商務(wù)配套為：3樓快餐中心。n 會所設(shè)置，為白領(lǐng)階層設(shè)置工作之余的休閑和休息的場所，是寫字樓補充性商務(wù)配套，在周邊諾德中心和安聯(lián)大廈并沒有此項配套的情況下，本案招商的可能性較大。詳見下表。功能建議：票務(wù)、商務(wù)功能建議：餐飲、辦公室、西餐廳功能建議：快餐中心（員工用餐中心，以快餐為主，地方風(fēng)味店為輔）1018㎡功能建議：會所功能建議：會所功能建議：多功能演示廳譬如：新聞發(fā)布中心6層1854功能建議：階梯式會堂譬如：同聲翻譯國際會議中心7層1854功能建議：高檔酒樓快餐中心經(jīng)營模式建議n 經(jīng)營模式一：對外總承包給專業(yè)的快餐企業(yè)，總包人滿足必備性快餐中心同時，可以再對外分包給風(fēng)味飲食小鋪。n 經(jīng)營模式二：快餐中心、風(fēng)味飲食對外招商。n 經(jīng)營模式三：快餐中心由地鐵公司自營，風(fēng)味飲食對外招租。不足：地鐵公司減少一部分租金收入。故此，我們建議啟用第三種經(jīng)營模式而進行操作。招租思路采取“主觀劃分空間、合理規(guī)劃布局、自然設(shè)立門檻”的原則，對辦公部分進行不同樓層的功能布置，有利引導(dǎo)租賃，樹立大廈高品質(zhì)形象。n 將中小型公司集中在9～11層，主要考慮成長企業(yè)的發(fā)展需要，可減少項目對大面積單位招租的壓力。n 23～24層，專為需要整層的大公司預(yù)留，一方面考慮引進知名大公司對項目整體出租帶來良好的形象價值；另外，考慮附近同區(qū)項目由于產(chǎn)權(quán)的分散而沒有整層大面積的單位可以租賃，故本案不管短期有沒有大型公司進駐，只要在下面樓層有供應(yīng)得狀態(tài)下都進行預(yù)留以求長期效益；第三，23層前廳與24層前廳上空的空間設(shè)計對大公司有一定吸引力；在實際的招租之中，可適當(dāng)給予大公司優(yōu)惠條件。詳見下表。n 多種租賃方式中，既考慮到項目短期收益，同時也兼顧了長期穩(wěn)定的收益狀態(tài)。二、租金定位建議辦公部分考慮本案所處區(qū)域市場競爭的激烈性，并為保證本案打好招租第一仗而達(dá)到良好租賃目標(biāo)，建議本案市場租價遵循現(xiàn)有區(qū)域市場價位，平均租金定為110元/㎡?！靖偁幬飿I(yè)租金表】※競爭物業(yè)的租金不含管理費、空調(diào)費。n 市場租金水平，可保障項目良好租賃態(tài)勢，保障人氣氛圍，樹立長期品牌品質(zhì)效應(yīng)；同時防止“價高、租賃期長、人氣氛圍平淡”而影響品牌的狀況產(chǎn)生。樓層業(yè)態(tài)租價建議1層票務(wù)、銀行等300元/㎡2層銀行辦公、商務(wù)西餐廳80～100元/㎡3層快餐中心＋風(fēng)味飲食需考慮經(jīng)營模式和補助方式4層會所40～80元/㎡5層主樓5層：會所（同4層）40～60元/㎡裙樓5層：多功能廳根據(jù)裝修檔次，按小時收取租金6層會議廳根據(jù)裝修檔次，按小時收取租金7層為寫字樓空間不足而預(yù)留為特殊要求的行業(yè)而預(yù)留若為寫字樓預(yù)留，參考寫字樓租金若為特殊要求的行業(yè)而預(yù)留，參考商務(wù)租金8層32層高檔酒樓80～100元/㎡說明：n 關(guān)于多功能廳和會議廳的租賃狀況，對于本大廈寫字樓的客戶，我們可以采取每年贈送使用次數(shù)，免收時租費用；對于外部企業(yè)使用，我們可以根據(jù)裝修檔次按市場標(biāo)準(zhǔn)收取租金費用。深圳地鐵大廈項目個性客戶25%區(qū)域共性客戶75%集約板塊25%發(fā)展板塊40%層峰板塊10%地鐵相關(guān)行業(yè)【目標(biāo)客戶群示意圖】福田中心區(qū)本案人民南國貿(mào)圈30%蔡屋圍地王圈20%華強北賽格圈10%車公廟商務(wù)圈10%國內(nèi)大型企業(yè)5%國際大型企業(yè)5%【目標(biāo)客戶區(qū)域示意圖】客戶群描述① 目標(biāo)客戶基本判斷n 有承租本項目最小單位的經(jīng)濟能力。② 客戶屬性劃分n 項目個性客戶：與“地鐵”相關(guān)行業(yè)——地鐵服務(wù)商。深圳地鐵建設(shè)期還需要很長時間，這些公司圍繞地鐵而展開工作和業(yè)務(wù)。③ 區(qū)域共性客戶層次劃分n 集約板塊——小型的法律、會計、廣告、咨詢、IT科技公司等；n 發(fā)展板塊——具備一定實力，且發(fā)展前景較好的中型國際貿(mào)易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等；n 層峰板塊——國內(nèi)外的大型金融、證券、保險公司，以及大型實力集團公司的總部等。n 國內(nèi)大型企業(yè)和國際性企業(yè)，是本案必須引進的，因為這些將提升項目的形象，但這部分的客戶群比例是較小的。n 另外，華僑城、蛇口、港澳臺等區(qū)域或地區(qū)也有一定比例的潛在客戶群。江蘇大廈、安聯(lián)大廈、地王大廈入駐行業(yè)一覽表 項目行業(yè)江蘇大廈安聯(lián)大廈地王大廈投資/實業(yè)/貿(mào)易35%%%顧問/咨詢/廣告25%%%科技（信息/機電）10%%15%外資駐深辦16%法律10%10%金融、保險10%%%物流（船務(wù)/運輸）10%%%其他%(裝飾、化妝品等)%上表行業(yè)分類中，項目中占有比例份額最大的基本上也就是本案“共性目標(biāo)客戶群體”所在，根據(jù)我司在深房廣場等寫字樓代理過程接觸和掌握的租賃客戶，本案部分意向客戶如下： 項目行業(yè)深圳地鐵大廈投資/實業(yè)/貿(mào)易東順企業(yè)、旭利實業(yè)、德寶隆貿(mào)易……顧問/咨詢/廣告力創(chuàng)廣告、……科技（信息/機電）新概念科技有限公司，匯美數(shù)碼、網(wǎng)訊、泛友科技……金融、保險民安保險、南昌銀融投資……物流（船務(wù)/運輸）亦禾物流……商務(wù)部分根據(jù)商務(wù)部分功能建議和目標(biāo)客戶描述，我們列出如下部分潛在客戶名單。我們對項目的物業(yè)服務(wù)與管理提出以下建議?！睆倪@潛臺詞之中，我們至少可以得出兩個觀點：第