【正文】 、材料、車輛，并組織實(shí)施。遇突發(fā)性事故應(yīng)及時(shí)跟總值班室人員取得聯(lián)系，總值班室人員應(yīng)迅速向經(jīng)理和主管匯報(bào)，以便及時(shí)組織搶修，維修人員接到指令后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理事故，使損失減至最小。2．0范圍：2．1工程部的日常管理工作，房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3．1．2根據(jù)房屋及公共設(shè)施、設(shè)備狀況編制維修保養(yǎng)計(jì)劃和相應(yīng)的材料、機(jī)具計(jì)劃，報(bào)經(jīng)理及主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。3．1．4發(fā)生緊急情況時(shí)，根據(jù)主管、經(jīng)理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進(jìn)行搶修工作，并及時(shí)跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄3．1．5負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核。3．2．2 負(fù)責(zé)記錄各管理處的報(bào)修和維修組的維修保養(yǎng)情況，并向管理組轉(zhuǎn)報(bào)。3．2．4發(fā)生緊急情況時(shí)，根據(jù)經(jīng)理和管理組的指示下達(dá)通知，調(diào)動(dòng)人員、車輛、物資，保證通信暢通。房屋修繕組、機(jī)電維修組的運(yùn)作程序： 3．3．1對(duì)于管理處不能完成的房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，經(jīng)管理處報(bào)修，由工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)，各管理處運(yùn)行組配合，共同完成。3．3．3維修組人員應(yīng)長(zhǎng)駐總部，保持通信24小時(shí)暢通，接到突發(fā)事故的報(bào)告后，應(yīng)迅速集中，趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。3．4工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)全面管理工作以及對(duì)外協(xié)調(diào)聯(lián)系，每月組織相關(guān)人員對(duì)房屋及機(jī)電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一次全面的巡視檢查。工程部職責(zé)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。制訂公司各管理處大型設(shè)備、設(shè)施的中修、大修計(jì)劃，并組織實(shí)施。組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運(yùn)行，并為事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提供技術(shù)意見。負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)狻㈦娫?、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案的制訂，降低管理成本。配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗(yàn)收。1完成公司安排的其他各項(xiàng)任務(wù)。因此應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時(shí)改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。清潔：大氣中的灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會(huì)加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會(huì)造成潤(rùn)滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡(jiǎn)單，是維護(hù)保養(yǎng)的一種主要方式。潤(rùn)滑：潤(rùn)滑是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。要求做到“五定”即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量，并制定相應(yīng)的管理制度。外觀表面檢查：設(shè)備的外表面有無損傷裂痕； 磨損是否在允許范圍內(nèi)； 防護(hù)罩等安全裝置是否完整、齊全； 溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常； 電機(jī)是否超載和過熱；傳動(dòng)皮帶是否過松、斷裂或脫落； 振動(dòng)和噪聲是否異常；設(shè)備密封面的泄漏狀況；。（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施：分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。②設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。（3）設(shè)備的點(diǎn)檢：對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。計(jì)劃點(diǎn)檢，一般由工程部專業(yè)維修人員為主，管理處操作人員協(xié)助，主要內(nèi)容：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況； ②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間； ④安排檢修計(jì)劃。（1）計(jì)劃?rùn)z修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。在修理時(shí)，可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步，對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造； 28Mamp。Q3M}6m（2）計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系：維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔。根據(jù)檢修計(jì)劃的實(shí)施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進(jìn)行綜合分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)檢修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、費(fèi)用和各類定額進(jìn)行檢查。驗(yàn)收合格后才能交付使用。機(jī)電設(shè)備的更新改造(1)、設(shè)備的更新：采用在技術(shù)上比較先進(jìn)、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟(jì)上比較合理、管理上比較進(jìn)步的新型設(shè)備替代原來使用的老設(shè)備。3J8r ⑤預(yù)計(jì)設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟(jì)效益； P`T_gO ，⑥設(shè)備技術(shù)改造的費(fèi)用預(yù)算以及資金來源計(jì)劃； 7[qN`KLH（⑧設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗(yàn)收和投入使用的組織工作。OUI8rsF（1）設(shè)備的有效利用率：A=T/（T+T，）A—設(shè)備有效利用率； T—設(shè)備有效工作時(shí)間； T/—設(shè)備停機(jī)或無效工作時(shí)間。3,^z。? OH ED ④ 設(shè)備整潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象； %^}aL}Po ⑤ 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。如果經(jīng)過維修，仍無法達(dá)到完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報(bào)廢處理，不能長(zhǎng)期處于不完好狀態(tài)?！拥亻_關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時(shí)針轉(zhuǎn)90186?！?。(I)→逆時(shí)針轉(zhuǎn)90186?！拥亻_關(guān)合閘到位。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。工作過程注意做好防靜電措施。對(duì)于有一主一備的設(shè)備不可同時(shí)退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。根據(jù)系統(tǒng)特點(diǎn)重點(diǎn)做好清潔和堅(jiān)固接線端口的工作。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂：A、無設(shè)計(jì)防水層B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良C、施工面清潔不足及含水率測(cè)試不正確二、窗戶：A、無塞水路設(shè)計(jì)、窗框填不正確C、窗戶氣密性不夠造成臺(tái)風(fēng)滲D、門檻漏水三、外墻：A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象B、地震應(yīng)力造成裂C、混凝土澆灌不確實(shí)造成蜂窩現(xiàn)象D、磁磚溝疑進(jìn)水四、浴室：A、防水材料選擇錯(cuò)誤B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌C、水管破裂或老舊漏水D、門檻漏水E、防水層遭外力破壞。（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。（4）堅(jiān)守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。（5）對(duì)來人來電報(bào)修及時(shí)登記。（7）負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。（9）事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。（11）按規(guī)定的時(shí)間做好值班室內(nèi)外清潔工作。①遲到一次扣1分； ②未簽到一次扣1分； ③早退一次扣1分； ④曠工一天扣3分。①不服從安排一次扣2分； ②未按時(shí)完成任務(wù)扣1分；③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分； ④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分； ②同志間吵架者雙方一次扣2分； ③有不利于公司的行為者一次扣2分； ④有不利于公司言論者一次扣2分。①未按要求著裝者一次扣1分；②留胡須、長(zhǎng)發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分； ③化濃妝、留長(zhǎng)指甲者一次扣1分； ④工服不干凈、整潔者一次扣1分； ⑤工作時(shí)有不雅行為舉止者一次扣1分。①服務(wù)時(shí)行為不規(guī)范者一次扣1分； ②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分； ③語言生硬、不禮貌者一次扣1分； ④對(duì)顧客不尊重者一次扣2分；⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。愛護(hù)公司榮譽(yù)，樹立整體觀念，反對(duì)本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭(zhēng)當(dāng)愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。堅(jiān)守工作崗位，遵守勞動(dòng)紀(jì)律，保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； ②擅自離開崗位者一次扣1分； ③工作場(chǎng)合不嚴(yán)肅者一次扣1分； ④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分； ⑤浪費(fèi)財(cái)物、無節(jié)約意識(shí)者一次扣1分。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； ②未及時(shí)匯報(bào)工作疑難者一次扣1分； ③未及時(shí)溝通而造成不良后果者扣3分。①未及時(shí)排除隱患者一次扣2分；②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分；③能及時(shí)排除隱患避免造成損失者一次加4分； ④勇于和不法分子斗爭(zhēng)者一次加4分； ⑤勇于補(bǔ)救險(xiǎn)情者一次加4分。建議被公司采納者一次加3分。檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。檢查出勤、記錄在考勤表上。對(duì)日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。負(fù)責(zé)員工的日常考核(工作量工作時(shí)間)。按保養(yǎng)計(jì)劃安排員工對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) ①未安排工作扣3分； ②工作遺漏扣2分。協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達(dá)的維修單 ①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時(shí)的維修扣3分； ②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。22 完成上級(jí)臨時(shí)指派工作 ①未完成指派工作扣3分； ②完成不及時(shí)扣3分。記錄每天，當(dāng)班維修記錄 ①?zèng)]有記錄扣3分； ②遺漏記錄扣3分。①未及時(shí)了解、導(dǎo)致不足扣3分； ②數(shù)量不合理扣3分。部門負(fù)責(zé)人酌情予以獎(jiǎng)勵(lì)加分1至10分。確保小區(qū)水、電正常供應(yīng)，特制定 此規(guī)定：一、前來聯(lián)系臨時(shí)用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申 請(qǐng)，寫明用水、用電量的多少，時(shí)間長(zhǎng)短，預(yù)付用水、用電押金。三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗(yàn)合格的水表、電表。四、臨時(shí)用水管道，不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。五、臨時(shí)用電線路如發(fā)生危險(xiǎn)，并證實(shí)是由裝置不良引起，由承裝部門負(fù)責(zé)。逾期 不拆的，管理處強(qiáng)制拆除。全部臨時(shí)線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處 設(shè)硬質(zhì)的套管保護(hù)。安裝完畢的臨時(shí)線，使用單位不得擅自改動(dòng)。八、移動(dòng)照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。作業(yè)完成 后，仔細(xì)檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場(chǎng)。二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修要有詳細(xì)記錄，實(shí)施收費(fèi)服務(wù)時(shí)先告知并做好解釋工作，維修完畢請(qǐng)用戶簽名。四、進(jìn)行低壓回路檢修時(shí)，應(yīng)有足夠的自保能力，確認(rèn)電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。杜絕因各種原因引起的自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，盡早排除故障。二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。四、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表，將核算后的電量電費(fèi)報(bào)各部門負(fù)責(zé)人簽字，送資產(chǎn)財(cái)務(wù)部核算。六、抄表過程中，認(rèn)真觀察發(fā)現(xiàn)計(jì)量裝置出現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶等反映的其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負(fù)責(zé)人報(bào)告。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全 干式變壓器保養(yǎng)一、目的確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常。C、斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標(biāo)示牌 D、用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。檢查冷卻風(fēng)機(jī)是否有異常，緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。檢查變壓器中性點(diǎn)接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。相與相，相對(duì)地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運(yùn)行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)荷運(yùn)行情況。四、安全注意事項(xiàng)操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄油浸式變壓器保養(yǎng)一、目的確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。~{o操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整； F、檢查變壓器接地情況；G、檢查高低壓引出接頭處有無發(fā)熱變色及異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)引出螺桿絲牙損壞，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪備料機(jī)加，并及時(shí)更換；觀看高低壓側(cè)電壓、電流是否正常； H、運(yùn)行三年應(yīng)進(jìn)行油樣化驗(yàn)。f、對(duì)繞組進(jìn)行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時(shí)，有脫落現(xiàn)象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴(yán)重，需更換繞組。g、對(duì)分接開關(guān)進(jìn)行如下檢查：檢查開關(guān)旋轉(zhuǎn)是否靈活，零部件是否完整或松動(dòng)，注意動(dòng)、靜觸點(diǎn)是否與指示位置一致，檢查觸點(diǎn)是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關(guān)連接處的螺帽是否松動(dòng)等。做好保養(yǎng)記錄和收集有關(guān)試驗(yàn)報(bào)告存檔。四、安全注意事項(xiàng)操作高壓跌落開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)一、目的確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)能正常起動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。三、職責(zé)：管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對(duì)中度。清潔風(fēng)葉，機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。檢測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機(jī)接地是否良好。檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。開機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)無異樣聲音。四、相關(guān)文件及記錄：風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄。二、適用范圍所有小區(qū)（大廈）安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補(bǔ)壓泵、排污泵。生活水泵每周進(jìn)行一次一般性檢查保養(yǎng)（由管理處負(fù)責(zé)），每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)（由工程部負(fù)責(zé)）。排污泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。泵體的保養(yǎng)：A、檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。D、聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應(yīng)予更換。F、生活水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。B、拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與 相。閥門、管道及附件的保養(yǎng)A、各個(gè)閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。C、壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。E、點(diǎn)動(dòng)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。B、檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。D、合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。二、職責(zé)管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上的選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正負(fù)極電源線，確保發(fā)電機(jī)不能起動(dòng)。根據(jù)《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》中《柴油發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程》柴油發(fā)電機(jī)組檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期進(jìn)行檢查保養(yǎng)檢查機(jī)組有無漏水、漏油現(xiàn)象，清潔發(fā)電機(jī)機(jī)身。檢查接地線是否良好。檢查柴油箱儲(chǔ)油量是否能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)載運(yùn)行8小時(shí)。手動(dòng)試機(jī)運(yùn)行正常后合上發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)，把選擇開關(guān)置于“